??近日，海南省自然資源和規(guī)劃廳公布8個化解不動產(chǎn)登記歷史遺留問題典型案例。

??一、三亞市化解某項目在建工程抵押等不動產(chǎn)登記歷史遺留問題

??三亞市某項目于2016年開工建設(shè)，總計容建筑面積約25萬平方米，共建有6棟住宅樓、3棟商住樓、4棟辦公樓、1棟商業(yè)及影城、1棟綜合樓、配套設(shè)施及整體地下室，住宅總戶數(shù)1636戶，全部已銷售且大部分業(yè)主已入住。因開發(fā)商向銀行借款，抵押權(quán)人不配合辦理抵押注銷手續(xù)，致使其中526戶業(yè)主購房近7年無法辦理不動產(chǎn)登記。

??三亞市政府組織相關(guān)部門專題研究，一是成立項目風(fēng)險防范及化解工作專班，召集市委政法委、市住建、市司法、市兩級法院等成員單位進(jìn)行專題會議研究，推進(jìn)化解工作。二是召開專題會議，就526戶購房人辦證中涉及的在建工程抵押問題取得一致意見，即由三亞市自然資源和規(guī)劃局啟動依職權(quán)登記程序，注銷在建工程的抵押權(quán)登記，同時商抵押權(quán)人，以其它資產(chǎn)作為補(bǔ)充抵押物，減輕對原在建工程抵押權(quán)權(quán)益的影響。

??目前，涉及的526戶購房人均已辦理并取得不動產(chǎn)權(quán)證書。

??二、白沙縣化解某項目未竣工驗收、欠繳稅費等不動產(chǎn)登記歷史遺留問題

??白沙縣某項目總建筑面積6.2萬平方米，其中住宅795套，配套建設(shè)商鋪24套。項目前期已取得土地證、用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證和預(yù)售許可證，2015年底投入使用。由于建設(shè)單位開發(fā)資質(zhì)過期、項目施工手續(xù)材料缺失等原因無法通過竣工驗收，同時欠繳基礎(chǔ)設(shè)施及人防等各項報建費約504萬元，欠繳稅費約1300多萬元，導(dǎo)致已辦理合同網(wǎng)簽備案的472套業(yè)主無法辦理不動產(chǎn)登記。

??白沙縣政府經(jīng)研究，一是組織聯(lián)合竣工驗收，辦理驗收備案。聘請具有相應(yīng)資質(zhì)的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)按現(xiàn)狀進(jìn)行工程質(zhì)量安全鑒定，出具檢測鑒定報告書，經(jīng)白沙縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局審核同意，以檢測鑒定報告書替代工程質(zhì)量監(jiān)督報告。二是實行“證辦分離”“證繳分離”，先行為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證書。三是并行追繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、稅費及滯納金。

??目前，白沙縣不動產(chǎn)登記中心已按業(yè)主申請辦理不動產(chǎn)權(quán)證469件。

??三、三亞市化解某項目名義主體與實際主體不一致等不動產(chǎn)登記歷史遺留問題

??三亞市某房地產(chǎn)項目用地面積63568.29平方米，2012年6月，原三亞市國土環(huán)境資源局向項目公司核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證（臨時）》，批準(zhǔn)建設(shè)2棟高層住宅樓及11棟多層住宅樓，建筑占地面積7974平方米，總建筑面積131753平方米。建設(shè)期間，該項目由其他公司接手，但未辦理相應(yīng)過戶和變更手續(xù)，同時項目建設(shè)存在擅自加建、改建情形，且在未完成驗收的情況下，實際購房人已入住。2018年8月，原項目公司因經(jīng)營管理不善，進(jìn)入破產(chǎn)重整程序。以上問題導(dǎo)致業(yè)主購房近10年無法辦證。

??三亞市政府組織相關(guān)部門專題研究，一是明確項目主體。根據(jù)原公司、接手公司以及債權(quán)人、破產(chǎn)管理人和三亞市中級人民法院對項目資產(chǎn)的意見，明確該項目資產(chǎn)不納入破產(chǎn)重整范圍，購房人經(jīng)破產(chǎn)管理人甄別后，可確認(rèn)相應(yīng)購房權(quán)益。二是督促原公司、接手公司向三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、三亞市自然資源和規(guī)劃局提出整體驗收申請，提供相關(guān)竣工資料。三是依法處理該項目違法建設(shè)問題。由三亞市綜合執(zhí)法局吉陽分局依法對該項目加建、違建等問題依法查處。四是按照“證辦分離、證繳分離”的原則，在綜合行政執(zhí)法部門追究違法主體責(zé)任及市住建、稅務(wù)、資規(guī)、人防等部門收繳相關(guān)稅費的同時，相關(guān)職能部門同步辦理驗收手續(xù)，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照項目竣工驗收意見辦理不動產(chǎn)登記。

??問題化解后，該項目涉及的460余戶購房人均能夠申請辦證，截至2024年8月底，已有30余戶辦理并領(lǐng)取產(chǎn)證，其余購房人正在陸續(xù)提交材料中。

??四、文昌市化解某項目原施工單位不配合提交相關(guān)資料等不動產(chǎn)登記歷史遺留問題

??某項目5#、6#樓位于文城鎮(zhèn)高隆灣白金路，建筑面積44676.5平方米，共448套房屋，已售314套，已辦理規(guī)劃驗收、人防驗收。由于原施工單位不配合提交竣工驗收相關(guān)資料，導(dǎo)致無法辦理質(zhì)量驗收、消防驗收以及竣工備案手續(xù)，從而無法辦理不動產(chǎn)權(quán)證書，導(dǎo)致業(yè)主多次投訴，要求退房或辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。

??文昌市自然資源和規(guī)劃局組織相關(guān)部門召開專題會議研究，決定對該項目簡化驗收手續(xù)，只需要項目開發(fā)主體辦理該項目5#、6#樓質(zhì)量驗收和消防驗收，市住建部門即可出具驗收認(rèn)定意見。

??2024年4月30日，文昌市不動產(chǎn)登記中心為該項目5#、6#樓辦理了房屋首次登記，目前已為184購房人辦理不動產(chǎn)權(quán)證書，其余購房人正在陸續(xù)準(zhǔn)備資料申請辦理。

??五、東方市化解某項目改變土地用途等不動產(chǎn)登記歷史遺留問題

??東方市某項目位于八所鎮(zhèn)永安東路，該小區(qū)于2019年開始開工建設(shè)，2022年3月建成后陸續(xù)交付，但因部分樓棟存在配套商鋪，而土地用途為住宅用地，需辦理土地用途變更手續(xù)，但開發(fā)商未及時補(bǔ)繳改變土地用途費用，影響小區(qū)業(yè)主辦證，涉及業(yè)主1400多戶。

??2024年3月以來，東方市自然資源和規(guī)劃局多次聯(lián)合東方市信訪服務(wù)中心、東方市房管中心、東方市稅務(wù)局等部門，協(xié)調(diào)督促開發(fā)企業(yè)盡快補(bǔ)繳改變土地用途費用，同時，經(jīng)東方市政府同意，按“證繳分離”原則，在有關(guān)部門追繳土地出讓價款和稅費的同時，同步為該小區(qū)業(yè)主辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。

??截至目前，東方市不動產(chǎn)登記中心已為140多名業(yè)主辦理不動產(chǎn)權(quán)證書，其他業(yè)主正在陸續(xù)準(zhǔn)備材料申請辦理。

??六、樂東縣化解某項目未竣工驗收、開發(fā)商非正常戶等不動產(chǎn)登記歷史遺留問題

??樂東某項目于2017年建成，屬于商業(yè)項目，總建筑面積3721.92平方米，共有1棟商業(yè)樓64套房屋，其中56套房屋已銷售。項目前期已取得規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證，并通過工程規(guī)劃核實，但由于未辦理工程竣工驗收備案、開發(fā)商未及時申報稅費被列為非正常戶等原因，導(dǎo)致購房群眾無法辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。

??樂東縣政府經(jīng)研究，由樂東縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局委托第三方評估公司對消防安全開展評估并進(jìn)行整改，辦理了項目竣工聯(lián)合驗收備案，同時由稅務(wù)部門督促開發(fā)商補(bǔ)申報近兩年的各類稅費，化解稅收非正常戶問題，業(yè)主可以正常繳納契稅。

??該項目于2024年5月16日通過竣工驗收備案，5月30日辦理首次登記，8月8日辦理完成第一宗一手房轉(zhuǎn)移登記。目前涉及的56套房屋均網(wǎng)簽備案，有44戶購房人已繳納稅費，可正常申請辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。

??七、萬寧市化解某項目未按規(guī)劃許可建設(shè)等不動產(chǎn)登記歷史遺留問題

??某公司在萬寧市開發(fā)建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店項目，2017年開工建設(shè)，總套數(shù)84套，已銷售39套并交付使用，因項目未按照規(guī)劃許可，擅自改變屋頂層結(jié)構(gòu)、未開展聯(lián)合竣工驗收、工程竣工驗收、建設(shè)工程檔案驗收等手續(xù)，無法給購房人辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。

??萬寧市政府經(jīng)研究，一是拆除了屋頂層結(jié)構(gòu)，采取改正措施，消除了對規(guī)劃實施影響。二是根據(jù)我省《關(guān)于不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見的通知》相關(guān)規(guī)定，由業(yè)主代表代為提供申請材料，由萬寧市營商環(huán)境建設(shè)局辦理聯(lián)合驗收認(rèn)定。三是由萬寧市不動產(chǎn)登記中心協(xié)調(diào)測繪服務(wù)公司盡快出具房屋實測、土地分?jǐn)偟葓蟾妗?/p>

??該項目2024年8月14日辦理房屋首次登記，8月27日成功為購房人頒發(fā)首本不動產(chǎn)權(quán)證書，其他購房人均可申請辦證。

??八、?？谑谢饽稠椖课赐晟埔?guī)劃驗收、未完善職工資格審批等不動產(chǎn)登記歷史遺留問題

??某職工住宅樓項目位于?？谑邪埬下肥“踩珡d北側(cè)，屬拆舊建新項目，于2003年3月批建一幢地上7層住宅樓，批建面積3251.90平方米，用地面積4906.99平方米，土地用途為辦公樓、宿舍用地，土地權(quán)利性質(zhì)為劃撥。項目業(yè)主于2005年先后入住，因驗收未通過、職工資格審核等問題，導(dǎo)致業(yè)主近20年未能取得不動產(chǎn)權(quán)證書。

??海口市相關(guān)部門經(jīng)研究，一是制定規(guī)劃驗收工作方案，指導(dǎo)開發(fā)建設(shè)單位加快完善驗收手續(xù)。2023年1月，?？谑凶匀毁Y源和規(guī)劃局出具規(guī)劃核實意見。二是?？谑凶匀毁Y源和規(guī)劃局積極聯(lián)動海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局及開發(fā)建設(shè)單位，溝通申請資料、審批流程及辦理時限等問題。2024年8月，?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局出具復(fù)函，指導(dǎo)職工補(bǔ)繳住房超標(biāo)面積部分價款。

??目前，該項目涉及的24戶業(yè)主辦證堵點問題已打通，已有9戶業(yè)主辦理了不動產(chǎn)權(quán)證書。