貼告示稱物業(yè)經(jīng)理有“犯罪史”：反思業(yè)委會(huì)為何一再輸官司

??一份加蓋小區(qū)業(yè)委會(huì)公章的《警告》，引發(fā)了一場(chǎng)名譽(yù)權(quán)糾紛官司。

??這起名譽(yù)權(quán)糾紛官司，發(fā)生在海南省臨高縣四季花園小區(qū)。2021年12月初，該小區(qū)業(yè)委會(huì)作出一份《警告》，稱沈大海（小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理）“有被公安機(jī)關(guān)網(wǎng)上追逃的惡意傷害和強(qiáng)奸犯罪過(guò)往史”。

??業(yè)委會(huì)的“證據(jù)”是“業(yè)主爆料出”：2015年3月，沈大海以還錢為由，將受害人騙至?？谑心承蓍e會(huì)所，將被害人強(qiáng)奸后潛逃。

??沈大海怒而將四季花園小區(qū)業(yè)委會(huì)告上法院，并索賠20萬(wàn)元名譽(yù)及精神損失費(fèi)。法院后判決業(yè)委會(huì)侵權(quán)，判令業(yè)委會(huì)賠禮道歉，在小區(qū)公告欄張貼書面道歉信，消除影響、恢復(fù)名譽(yù)；駁回沈大海其他訴訟請(qǐng)求。

??這份吃官司的《警告》，實(shí)際上是四季花園業(yè)委會(huì)與前期物管企業(yè)矛盾沖突的升級(jí)。業(yè)委會(huì)要求前期物業(yè)公司退場(chǎng)，物管企業(yè)卻認(rèn)為要依法依規(guī)退場(chǎng)。這一拉鋸式“劇本”，曾經(jīng)在許多都市小區(qū)上演過(guò)，或正在上演。

??四季花園小區(qū)業(yè)委會(huì)也將沈大海所在的物業(yè)公司告上法院，要求其退場(chǎng)并移交資料等。但法院經(jīng)過(guò)終審、再審，均駁回了業(yè)委會(huì)訴訟請(qǐng)求。

??資深法律人士表示，該案例中業(yè)委會(huì)接連輸?shù)艄偎?，是因?yàn)槠鋵?duì)相關(guān)法律法規(guī)的認(rèn)知不夠。作為小區(qū)業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，越權(quán)行使職責(zé)致官司敗訴，勢(shì)必使全體業(yè)主權(quán)益受損，這一“常識(shí)盲區(qū)”應(yīng)引起各方足夠重視。

??名譽(yù)侵權(quán)官司判了

??一份加措辭嚴(yán)厲的《警告》，被張貼在臨高縣四季花園小區(qū)的公告欄上。

??2021年12月初，一份《四季花園首屆業(yè)主委員會(huì)關(guān)于對(duì)無(wú)任何法律身份介紹私自闖入我小區(qū)有惡性犯罪過(guò)往史的沈大海提出嚴(yán)重警告！?。　繁粡堎N在四季花園小區(qū)的南門、北門的公告欄，引起了小區(qū)住戶的圍觀及當(dāng)事人沈大海的憤怒。

??記者了解到，這份《警告》大致內(nèi)容就是對(duì)沈大?！霸诟魑⑿湃荷縿?dòng)業(yè)主，在小區(qū)從事著挑撥離間、拉攏收買、惡意制造糾紛”“沒(méi)有法律身份，行使不法勾當(dāng)?shù)倪`法行為”等“控訴”和“揭露”。

??該《警告》共3張紙，末尾加蓋有“臨高縣四季花園首屆業(yè)主委員會(huì)”公章，落款時(shí)間為“2021年12月4日”。

??這份《警告》引起沈大海的不適，以及后來(lái)使得四季花園業(yè)委會(huì)吃了官司，是內(nèi)文中一些內(nèi)容表述侵犯了他人名譽(yù)權(quán)。

??上述警告稱，“沈大海有被公安機(jī)關(guān)網(wǎng)上追逃的惡意傷害和強(qiáng)奸犯罪過(guò)往史”。為證明該“犯罪事實(shí)”，《警告》中還稱據(jù)業(yè)主爆料，2015年3月，沈大海在?？谑心承蓍e會(huì)所，以還錢為借口，將被害人騙至該處實(shí)施強(qiáng)奸后潛逃。

??沈大海認(rèn)為小區(qū)業(yè)委會(huì)捏造事實(shí)，對(duì)其進(jìn)行毀謗，《警告》嚴(yán)重侮辱了其人格和名譽(yù)。一怒之下，他以自身名譽(yù)權(quán)受到侵害，將四季花園小區(qū)業(yè)委會(huì)等告上法院，訴請(qǐng)法院判令被告業(yè)委會(huì)等立即停止侵權(quán)，賠禮道歉、消除影響、恢復(fù)名譽(yù)，以及賠償名譽(yù)及精神損失費(fèi)20萬(wàn)元。

??去年，臨高縣人民法院經(jīng)審理，對(duì)該名譽(yù)權(quán)糾紛案作出一審判決，限四季花園小區(qū)業(yè)委會(huì)在判決發(fā)生效力之日起十五日內(nèi)向沈大海賠禮道歉，并在小區(qū)南門、北門公告欄張貼書面道歉信，消除影響，恢復(fù)沈大海名譽(yù)；1100元案件受理費(fèi)由業(yè)委會(huì)承擔(dān)。法院駁回了沈大海的其他訴訟請(qǐng)求。

??一審判決后，沈大海對(duì)此不服提起上訴。2022年底，海南省第二中級(jí)人民法院作出終審判決，維持原判。

??業(yè)委會(huì)告物管企業(yè)被駁回

??沈大海是誰(shuí)？

??據(jù)上述判決書認(rèn)定，沈大海系海南高經(jīng)物業(yè)酒店管理有限公司臨高分公司（以下簡(jiǎn)稱“高經(jīng)物業(yè)”）經(jīng)理，該公司系四季花園小區(qū)前期物業(yè)管理企業(yè)。

??四季花園小區(qū)是臨高縣大型“候鳥社區(qū)”，共有2100余戶業(yè)主，購(gòu)房人大部分來(lái)自重慶等地。2020年，因小區(qū)重新選聘物業(yè)，四季花園小區(qū)業(yè)委會(huì)與高經(jīng)物業(yè)發(fā)生了矛盾沖突。

??四季花園小區(qū)業(yè)委會(huì)認(rèn)為，選聘海南臨高海之家物業(yè)服務(wù)有限公司，并與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同，是符合相關(guān)規(guī)定的；高經(jīng)物業(yè)認(rèn)為，召開業(yè)主大會(huì)表決過(guò)程中，業(yè)委會(huì)存在弄虛作假等違法違規(guī)行為，轄區(qū)村委會(huì)指派監(jiān)督人員發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后卻被驅(qū)離現(xiàn)場(chǎng)，投票表決結(jié)果實(shí)際上沒(méi)有達(dá)到業(yè)主人數(shù)、住宅面積“雙過(guò)半”規(guī)定。

??為此，在很長(zhǎng)一段時(shí)間，一個(gè)小區(qū)出現(xiàn)兩家物管、一個(gè)門崗兩隊(duì)保安的尷尬場(chǎng)景。該向誰(shuí)交物業(yè)費(fèi)，業(yè)主也一臉懵。

??該問(wèn)題也引起了臨高縣委、縣政府的高度重視，曾專門成立工作組進(jìn)駐該小區(qū)。該縣綜合行政執(zhí)法局、縣住建局分別向高經(jīng)物業(yè)下發(fā)通知，責(zé)令其限期離場(chǎng)、辦理移交手續(xù)。

??但高經(jīng)物業(yè)表示，由于業(yè)主大會(huì)在表決選聘物業(yè)存在違規(guī)行為，他們需等待法院的判決結(jié)果?！叭绻ㄔ阂婪ㄅ袥Q我們退場(chǎng)就立即離開小區(qū)，無(wú)條件辦理物業(yè)移交手續(xù)?！备呓?jīng)物業(yè)負(fù)責(zé)人多次表態(tài)稱。

??2020年，四季花園小區(qū)業(yè)委會(huì)將高經(jīng)物業(yè)告上法院，要求其騰退物業(yè)用房、移交物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、相關(guān)設(shè)施及相關(guān)檔案資料等。一審法院對(duì)該起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案作出判決，高經(jīng)物業(yè)敗訴。

??但該案隨后二審及再審的裁定結(jié)果，卻發(fā)生了變化：駁回業(yè)委會(huì)的起訴。

??2021年4月，海南省第二中級(jí)人民法院審理后認(rèn)為，一審判決認(rèn)定基本事實(shí)不清、適用法律錯(cuò)誤、處理結(jié)果不當(dāng)，該院予以改判。裁定撤銷臨高縣人民法院的一審判決，駁回四季花園小區(qū)業(yè)委會(huì)的起訴。

??2022年底，海南省高級(jí)人民法院經(jīng)再審，對(duì)該案作出裁定，駁回四季花園小區(qū)業(yè)委會(huì)的再審申請(qǐng)。

??值得關(guān)注的是，在此期間，臨高縣住建局就此前對(duì)高經(jīng)物業(yè)作出的《責(zé)令限期辦理移交手續(xù)的通知》，向法院提出行政申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。但儋州市人民法院對(duì)此作出裁定，不準(zhǔn)予強(qiáng)制執(zhí)行。事后，該局未對(duì)此進(jìn)行上訴。

??雖然從法律層面來(lái)看，目前尚未有對(duì)高經(jīng)物業(yè)作出退場(chǎng)、辦理移交手續(xù)的生效法律文書，但事實(shí)上，2022年3月，高經(jīng)物業(yè)已被臨高縣有關(guān)方面“驅(qū)離”四季花園小區(qū)，形成了事實(shí)上的退場(chǎng)。

??資深律師：業(yè)委會(huì)“越權(quán)”應(yīng)引重視

??四季花園小區(qū)業(yè)委會(huì)為何連連輸了官司，這其中有許多人忽略的一個(gè)重要法律常識(shí)。記者查閱多份相關(guān)判裁決書了解到，其中就提到小區(qū)業(yè)委會(huì)在本起訴訟中是否屬于適格主體的問(wèn)題。

??中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)法律與政策委員會(huì)委員、河南千業(yè)（?？冢┞蓭熓聞?wù)所高級(jí)合伙人胡留喜認(rèn)為，在以上兩宗糾紛案中，第一宗名譽(yù)權(quán)糾紛案，業(yè)委會(huì)班子成員或許將個(gè)體的情緒宣泄，錯(cuò)誤成了一種集體的表達(dá)意愿，在《警告》上加蓋業(yè)委會(huì)公章，形成了業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)的一種組織行為，然后又被法院判決侵犯他人名譽(yù)權(quán)的事實(shí)。

??胡留喜向記者表示，在第二宗物業(yè)服務(wù)合同糾紛案中，四季花園小區(qū)業(yè)委會(huì)之所以敗訴，簡(jiǎn)而言之就是其在起訴高經(jīng)物業(yè)前，沒(méi)有取得業(yè)主或業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，屬于一種擅自做主、越權(quán)履責(zé)的行為。

??二審法院在裁定書中稱，庭審中，四季花園小區(qū)業(yè)委會(huì)自認(rèn)就本案訴訟事宜未召開業(yè)主大會(huì)，亦無(wú)證據(jù)證明業(yè)委會(huì)已取得法定面積和法定人數(shù)的業(yè)主授權(quán)或同意，所以業(yè)委會(huì)提起本案訴訟主體不適格。再審法院裁定也認(rèn)同該觀點(diǎn)。

??胡留喜稱，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，接受業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)委會(huì)本身不能就業(yè)主共同決定事項(xiàng)作出決定，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)的決議或者業(yè)主的共同決定去執(zhí)行；我國(guó)《民法典》也有相關(guān)規(guī)定，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，屬于業(yè)主共同決定及表決的范疇。業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積三分之二以上的業(yè)主和人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且取得“雙過(guò)半”業(yè)主同意。

??那么，小區(qū)業(yè)委會(huì)在執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)中，履行哪些職責(zé)呢？

??胡留喜稱，主要有4個(gè)方面：召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施。另外，還履行業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

??“現(xiàn)實(shí)生活中，有很大比例的小區(qū)業(yè)委會(huì)并沒(méi)有依照法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定去履責(zé)，擅自做主決定小區(qū)事項(xiàng)，越權(quán)行使業(yè)主大會(huì)職權(quán)。”胡留喜向記者表示，一旦發(fā)生糾紛打官司，損害的是全體業(yè)主的權(quán)益，比如產(chǎn)生的訴訟費(fèi)用、業(yè)主其他權(quán)益因官司受損等，到底由誰(shuí)擔(dān)責(zé)的問(wèn)題，應(yīng)該引起足夠的重視。

??胡留喜建議，物業(yè)主管部門和相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)定期加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督和培訓(xùn)，讓業(yè)委會(huì)及其成員熟知其基本職責(zé)和應(yīng)當(dāng)履行的基本義務(wù)，厘清職責(zé)邊界，避免不必要的矛盾和糾紛發(fā)生。

??（應(yīng)采訪者要求，文中沈大海為化名）