??“第三方驗房師給我的驗收結(jié)果就是不合格，發(fā)現(xiàn)問題達21個，有的業(yè)主拿到的驗收意見兩頁紙都寫不完?！?/p>

??“除了質(zhì)量問題，有部分房子交付的時候洗手盆、室內(nèi)門都沒裝?！?/p>

??“昨天我們樓的地下車庫還出現(xiàn)了下水返水的情況?！?/p>

??3月6日，蘇州吳江區(qū)四季春曉業(yè)主向中國房地產(chǎn)報記者訴說了所遭遇的房屋質(zhì)量煩惱。

??他們口中的四季春曉項目位于蘇州市吳江運河北路與吉市西路交叉口，屬于運東板塊。根據(jù)宣傳資料，該項目由金科、金地、新希望3家知名品牌房企聯(lián)合打造。據(jù)了解，四季春曉共14棟樓，1413戶，其中8棟洋房、6棟高層。2019年，該項目首次開盤，198套房有近千人搖號，首開即罄。此后每一次開盤都表現(xiàn)亮眼，曾是當(dāng)?shù)責(zé)岜P。

??業(yè)主李小隆告訴記者，自開發(fā)商交房以來，他們發(fā)現(xiàn)的問題就數(shù)不勝數(shù)，除了肉眼可見的房屋質(zhì)量問題，整個項目內(nèi)不合理的設(shè)計、存在安全隱患的結(jié)構(gòu)、與宣傳不符的景觀比比皆是。

??“不知道這樣的質(zhì)量是如何通過竣工驗收的?”業(yè)主們提出質(zhì)疑。

??記者通過“蘇州陽光便民12345”網(wǎng)站搜索，發(fā)現(xiàn)僅“寒山聞鐘”一個論壇，以“吳江四季春曉”為關(guān)鍵詞的帖子數(shù)量就達數(shù)百條。

??3月8日，中國房地產(chǎn)報記者就上述問題聯(lián)系到開發(fā)商方面一位徐姓負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人表示，正在按照流程推進整改，進展都向蘇州市吳江區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(以下簡稱“吳江區(qū)住建局”)匯報，一切以正式公布消息為準(zhǔn)。

??此后，記者又致電吳江區(qū)住建局一名施姓工作人員，該工作人員表示，“就四季春曉的質(zhì)量問題，年前已經(jīng)推進開發(fā)商整改了。最近，有業(yè)主反映整改不力，據(jù)我們了解是由于疫情下維修工人手不夠?qū)е碌?，后續(xù)會增加人手”。

??至于四季春曉是如何通過驗收的，該工作人員沒有直接回答，“你可以跟有關(guān)部門取得聯(lián)系具體了解。”

??質(zhì)量問題明顯

??誰也沒有想到，本該是令人開心的“收房季”，變成了麻煩不斷的“維權(quán)季”。

??“四季春曉是在2019年開盤的，當(dāng)時這個項目號稱是由‘3家國內(nèi)百強房企聯(lián)合開發(fā)’，又是剛需高品質(zhì)樓盤，一開盤就賣得很火，首次開盤時198套房有將近千人搖號，我們都是好不容易才買到的?！睒I(yè)主欣子向記者介紹，當(dāng)時銷售承諾房屋是精裝修，拎包即可入住，房屋全裝修標(biāo)準(zhǔn)是1500元/平方米;雖然交房時間在2年后，我們也是充滿期待。

??“通知交房的時間與合同約定的交房時間是一致的，但是交付的房子完全是不合格、未完工狀態(tài)。除了質(zhì)量問題，有部分房子交付的時洗手盆、室內(nèi)門都沒裝?！睒I(yè)主欣子認(rèn)為，開發(fā)商極有可能是為了不付違約金，草草交房。

??“收房后，心就涼了半截，墻面臟污、色差、凹陷、電器破損、下水道水泥堵塞、多戶油煙機管異響、每棟樓使用材料不一致，偷偷降檔減配……這跟約定好的精裝修、拎包入住差得不是一星半點?！睒I(yè)主華風(fēng)也表示，我們實在不敢相信這是經(jīng)過開發(fā)商驗收的合格的產(chǎn)品，所以大家找來了第三方驗房師，驗房結(jié)果幾乎都是不合格。驗房師給出的驗房意見20個起步，多的達50個，兩頁紙都寫不下。

??“除了室內(nèi)存在問題，公共區(qū)域更是敷衍，全小區(qū)樓棟外立面大面積鼓包、凹凸不平;全小區(qū)外墻多處開裂、破損;地下車庫、電動車庫墻體滲水……”李小隆補充道，我們業(yè)主匯總的問題就涉及14個大類。

??連廊原本設(shè)計為貼防滑地磚，但是實際交付為環(huán)氧樹脂;消防樓梯無窗戶;安全出口標(biāo)志牌破損。

??除了明顯質(zhì)量問題，業(yè)主還認(rèn)為部分設(shè)計不合理，甚至存在安全隱患。如消防安全通道樓梯安全質(zhì)量問題;高空消防連廊未完工;全小區(qū)1413戶僅設(shè)計一個常用出入口，從南門進入后在小區(qū)內(nèi)繞行一圈才能到達11棟，經(jīng)過路段沒有路燈等。

??整改不到位

??業(yè)主多次向3家開發(fā)商及相關(guān)部門發(fā)送郵件反映四季春曉建筑質(zhì)量問題。

??就四季春曉存在的種種問題，業(yè)主們多次向開發(fā)商、吳江區(qū)住建局和“寒山聞鐘”平臺進行反饋。

??“吳江區(qū)住建局給我們安排過一次與開發(fā)商面談的機會，金科、金地、新希望3家開發(fā)商總部也來過電話，新希望的回復(fù)算最及時的?！崩钚÷「嬖V記者。

??企查查APP顯示，蘇州四季春曉項目開發(fā)商為蘇州金宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“蘇州金宸”)，該公司背后的3個股東是金科集團蘇州房地產(chǎn)開發(fā)公司、蘇州威新華清商務(wù)信息咨詢有限公司(以下簡稱“蘇州威新”)和蘇州銳寶商貿(mào)有限公司(以下簡稱“蘇州銳寶”)，分別持股34%、33%和33%。其中，蘇州銳寶商貿(mào)有限公司背靠四川新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，實際控制人為劉永好;蘇州威新華清商務(wù)信息咨詢有限公司背后則出現(xiàn)了金地(集團)股份有限公司董事、高級副總裁徐家俊身影。

??2月，蘇州金宸曾發(fā)布書面的整改計劃，表示將就業(yè)主們提出的問題進行排查、維修、通知、驗收。

??計劃包括，2月15日起，對室內(nèi)進行現(xiàn)場維修;到2月25日，完成現(xiàn)有報修的40%;到3月5日，完成現(xiàn)有報修的80%;到3月15日，基本完成現(xiàn)有報修，同步邀請業(yè)主復(fù)驗;對于公共區(qū)域維修方面，蘇州金宸方面表示，整體閉合時間不超過7月30日。

??截至3月7日，業(yè)主們在小區(qū)內(nèi)仍能找到許多質(zhì)量問題。欣子告訴記者，整改幾乎沒有明顯進展，更別提完成報修的80%。

??“溝通過程中，蘇州金宸態(tài)度很不好，回復(fù)我們說，‘房修是能修的不換，不能修的不修’。他們一個副總在我們要求賠償時甚至說，‘要賠償門都沒有，你們?nèi)ゴ蚬偎景??！比A風(fēng)表示。

??中國房地產(chǎn)報記者就上述問題聯(lián)系到開發(fā)商方面一位徐姓負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人表示，“正在按照流程推進整改，整改進展都向吳江區(qū)住建局匯報 了，一切以公告為準(zhǔn)，其他不便多說。”

??誰來負(fù)責(zé)?

??“我購買四季春曉時，這里每平方米房價比同一地塊的萬科翡翠貴2000元/平方米，交房狀況卻遠不如后者，實在難以讓人理解?！比A風(fēng)告訴記者。

??“這樣的項目是怎么通過驗收的?”有業(yè)主提出疑問。

??通常新房驗收由三個部門負(fù)責(zé)：一是建設(shè)監(jiān)理公司，驗收合格后出具竣工記錄表;二是物業(yè)公司對房屋檢查合格后出具房屋交接報告;三是住房建設(shè)監(jiān)管部門要出具房屋實測面積報告，這是房產(chǎn)證簽發(fā)時房屋面積的證明。

??記者通過四季春曉的工程竣工標(biāo)識牌發(fā)現(xiàn)，該項目由蘇州城發(fā)建筑設(shè)計院有限公司設(shè)計，中興建設(shè)有限公司施工，監(jiān)理單位為吳江市建設(shè)監(jiān)理有限公司。資料顯示，吳江市建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司前身為吳江市建設(shè)局下屬的全民所有制工程建設(shè)監(jiān)理單位，2002年已轉(zhuǎn)制為民營控股有限責(zé)任公司。

??記者就此兩次致電吳江區(qū)住建局，均無人接聽。隨后，記者致電該住建局一名與四季春曉業(yè)主對接的施姓工作人員，該工作人員表示，就四季春曉的質(zhì)量問題，年前已經(jīng)推進開發(fā)商進行整改了。最近，有業(yè)主反映整改不力，據(jù)我們了解是由于疫情、維修工人人手不夠?qū)е碌?，后續(xù)會增加人手。

??至于四季春曉是如何通過驗收的，該工作人員沒有直接回答，“你可以跟有關(guān)部門取得聯(lián)系再具體了解?！?/p>

??同時，亦有業(yè)主表示，當(dāng)時看到三大全國百強房企共同開發(fā)，對四季春曉的品質(zhì)信心滿滿?，F(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)，原來“1+1+1<1”是有可能的?！案?家開發(fā)商溝通下來，發(fā)現(xiàn)他們大多時候就在推諉扯皮，人人都有責(zé)任，就像人人都可以不負(fù)責(zé)任了?！?/p>

??對此，中國房地產(chǎn)報記者撥打了金科、金地和新希望三方此前與業(yè)主有過聯(lián)系的相關(guān)負(fù)責(zé)人的電話了解情況，新希望方面的工作人員在了解到記者的采訪意向后表示，將向相關(guān)對接人員反映，之后進行回復(fù);金地方面的工作人員表示，該聯(lián)系方式是與業(yè)主進行對接的，不便接受媒體采訪;金科方面的電話則一直處于無人接聽狀態(tài)。

??聯(lián)合開發(fā)之辯

??在四季春曉項目介紹中，多次強調(diào)是由金科、金地、新希望三大品牌房企聯(lián)合打造。

??近幾年，越來越多的房企選擇聯(lián)合開發(fā)項目應(yīng)對市場之變。根據(jù)中國房地產(chǎn)報整理的《2020年房企權(quán)益銷售額占比排行TOP50》，50家上市房企中23家房企權(quán)益額占比不足7成。

??“中國房地產(chǎn)行業(yè)整體項目合作增多，房企之間的合作開發(fā)成為常態(tài)?！编l(xiāng)村振興建設(shè)委副秘書長袁帥在接受記者采訪時介紹，房企合作開發(fā)的方式多種多樣，但目前常見的主要有五大模式：合資成立項目公司獲取土地、與土地持有方進行股權(quán)合作、集團層面的戰(zhàn)略合作、小股操盤、代建模式。無論是哪種合作開發(fā)模式，對于房企來說都可以分擔(dān)風(fēng)險，減少資金壓力，但聯(lián)合開發(fā)項目若出現(xiàn)問題，對于購房者來說麻煩事不少。

??袁帥表示，由于合作開發(fā)項目涉及企業(yè)主體較多，在項目后期竣工交房以及物業(yè)等問題上可能會存在責(zé)任界定問題，這是不容忽視的。

??除去責(zé)任界定方面的風(fēng)險，袁帥還提醒，房企的合作開發(fā)雖然是逆境之中較為保險的防御之道，但在實施過程依然有很多風(fēng)險需要防范。

??“資金監(jiān)管，要避免一方的資金被另一方挪用的情況發(fā)生;利潤度，對利潤的把握，合作方在這個問題上要達成一致;財務(wù)成本，在多房企合作特別是聯(lián)合操盤的項目中，由于不同房企的開發(fā)要求、測算標(biāo)準(zhǔn)、對項目定位的判斷不同，甚至是企業(yè)文化存在差異，都會不可避免地提高溝通成本、降低合作效率、進而拖延項目進度，在增加財務(wù)成本的同時也平添了風(fēng)險;稅收籌劃，許多開發(fā)商搞合作開發(fā)是為了避稅，但是一方如稅收籌劃不當(dāng)，不但不能節(jié)稅反而還有可能增加稅收負(fù)擔(dān)?！?/p>

??袁帥認(rèn)為，要想做好房企聯(lián)合開發(fā)項目，最關(guān)鍵的是摒棄原公司固有思維、提前確定規(guī)則、善于溝通核心訴求、做好方案設(shè)置、雙方遵守規(guī)則，確定管理和運營模式、不計較一時得失。

??(應(yīng)受訪業(yè)主要求，文中李小隆、欣子、華風(fēng)等均為化名)