??“第三方驗(yàn)房師給我的驗(yàn)收結(jié)果就是不合格，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題達(dá)21個(gè)，有的業(yè)主拿到的驗(yàn)收意見兩頁(yè)紙都寫不完?！?/p>

??“除了質(zhì)量問(wèn)題，有部分房子交付的時(shí)候洗手盆、室內(nèi)門都沒裝?！?/p>

??“昨天我們樓的地下車庫(kù)還出現(xiàn)了下水返水的情況?！?/p>

??3月6日，蘇州吳江區(qū)四季春曉業(yè)主向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者訴說(shuō)了所遭遇的房屋質(zhì)量煩惱。

??他們口中的四季春曉項(xiàng)目位于蘇州市吳江運(yùn)河北路與吉市西路交叉口，屬于運(yùn)東板塊。根據(jù)宣傳資料，該項(xiàng)目由金科、金地、新希望3家知名品牌房企聯(lián)合打造。據(jù)了解，四季春曉共14棟樓，1413戶，其中8棟洋房、6棟高層。2019年，該項(xiàng)目首次開盤，198套房有近千人搖號(hào)，首開即罄。此后每一次開盤都表現(xiàn)亮眼，曾是當(dāng)?shù)責(zé)岜P。

??業(yè)主李小隆告訴記者，自開發(fā)商交房以來(lái)，他們發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題就數(shù)不勝數(shù)，除了肉眼可見的房屋質(zhì)量問(wèn)題，整個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)不合理的設(shè)計(jì)、存在安全隱患的結(jié)構(gòu)、與宣傳不符的景觀比比皆是。

??“不知道這樣的質(zhì)量是如何通過(guò)竣工驗(yàn)收的?”業(yè)主們提出質(zhì)疑。

??記者通過(guò)“蘇州陽(yáng)光便民12345”網(wǎng)站搜索，發(fā)現(xiàn)僅“寒山聞鐘”一個(gè)論壇，以“吳江四季春曉”為關(guān)鍵詞的帖子數(shù)量就達(dá)數(shù)百條。

??3月8日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者就上述問(wèn)題聯(lián)系到開發(fā)商方面一位徐姓負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人表示，正在按照流程推進(jìn)整改，進(jìn)展都向蘇州市吳江區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(以下簡(jiǎn)稱“吳江區(qū)住建局”)匯報(bào)，一切以正式公布消息為準(zhǔn)。

??此后，記者又致電吳江區(qū)住建局一名施姓工作人員，該工作人員表示，“就四季春曉的質(zhì)量問(wèn)題，年前已經(jīng)推進(jìn)開發(fā)商整改了。最近，有業(yè)主反映整改不力，據(jù)我們了解是由于疫情下維修工人手不夠?qū)е碌模罄m(xù)會(huì)增加人手”。

??至于四季春曉是如何通過(guò)驗(yàn)收的，該工作人員沒有直接回答，“你可以跟有關(guān)部門取得聯(lián)系具體了解?！?/p>

??質(zhì)量問(wèn)題明顯

??誰(shuí)也沒有想到，本該是令人開心的“收房季”，變成了麻煩不斷的“維權(quán)季”。

??“四季春曉是在2019年開盤的，當(dāng)時(shí)這個(gè)項(xiàng)目號(hào)稱是由‘3家國(guó)內(nèi)百?gòu)?qiáng)房企聯(lián)合開發(fā)’，又是剛需高品質(zhì)樓盤，一開盤就賣得很火，首次開盤時(shí)198套房有將近千人搖號(hào)，我們都是好不容易才買到的?！睒I(yè)主欣子向記者介紹，當(dāng)時(shí)銷售承諾房屋是精裝修，拎包即可入住，房屋全裝修標(biāo)準(zhǔn)是1500元/平方米;雖然交房時(shí)間在2年后，我們也是充滿期待。

??“通知交房的時(shí)間與合同約定的交房時(shí)間是一致的，但是交付的房子完全是不合格、未完工狀態(tài)。除了質(zhì)量問(wèn)題，有部分房子交付的時(shí)洗手盆、室內(nèi)門都沒裝。”業(yè)主欣子認(rèn)為，開發(fā)商極有可能是為了不付違約金，草草交房。

??“收房后，心就涼了半截，墻面臟污、色差、凹陷、電器破損、下水道水泥堵塞、多戶油煙機(jī)管異響、每棟樓使用材料不一致，偷偷降檔減配……這跟約定好的精裝修、拎包入住差得不是一星半點(diǎn)?！睒I(yè)主華風(fēng)也表示，我們實(shí)在不敢相信這是經(jīng)過(guò)開發(fā)商驗(yàn)收的合格的產(chǎn)品，所以大家找來(lái)了第三方驗(yàn)房師，驗(yàn)房結(jié)果幾乎都是不合格。驗(yàn)房師給出的驗(yàn)房意見20個(gè)起步，多的達(dá)50個(gè)，兩頁(yè)紙都寫不下。

??“除了室內(nèi)存在問(wèn)題，公共區(qū)域更是敷衍，全小區(qū)樓棟外立面大面積鼓包、凹凸不平;全小區(qū)外墻多處開裂、破損;地下車庫(kù)、電動(dòng)車庫(kù)墻體滲水……”李小隆補(bǔ)充道，我們業(yè)主匯總的問(wèn)題就涉及14個(gè)大類。

??連廊原本設(shè)計(jì)為貼防滑地磚，但是實(shí)際交付為環(huán)氧樹脂;消防樓梯無(wú)窗戶;安全出口標(biāo)志牌破損。

??除了明顯質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主還認(rèn)為部分設(shè)計(jì)不合理，甚至存在安全隱患。如消防安全通道樓梯安全質(zhì)量問(wèn)題;高空消防連廊未完工;全小區(qū)1413戶僅設(shè)計(jì)一個(gè)常用出入口，從南門進(jìn)入后在小區(qū)內(nèi)繞行一圈才能到達(dá)11棟，經(jīng)過(guò)路段沒有路燈等。

??整改不到位

??業(yè)主多次向3家開發(fā)商及相關(guān)部門發(fā)送郵件反映四季春曉建筑質(zhì)量問(wèn)題。

??就四季春曉存在的種種問(wèn)題，業(yè)主們多次向開發(fā)商、吳江區(qū)住建局和“寒山聞鐘”平臺(tái)進(jìn)行反饋。

??“吳江區(qū)住建局給我們安排過(guò)一次與開發(fā)商面談的機(jī)會(huì)，金科、金地、新希望3家開發(fā)商總部也來(lái)過(guò)電話，新希望的回復(fù)算最及時(shí)的?！崩钚÷「嬖V記者。

??企查查APP顯示，蘇州四季春曉項(xiàng)目開發(fā)商為蘇州金宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“蘇州金宸”)，該公司背后的3個(gè)股東是金科集團(tuán)蘇州房地產(chǎn)開發(fā)公司、蘇州威新華清商務(wù)信息咨詢有限公司(以下簡(jiǎn)稱“蘇州威新”)和蘇州銳寶商貿(mào)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“蘇州銳寶”)，分別持股34%、33%和33%。其中，蘇州銳寶商貿(mào)有限公司背靠四川新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，實(shí)際控制人為劉永好;蘇州威新華清商務(wù)信息咨詢有限公司背后則出現(xiàn)了金地(集團(tuán))股份有限公司董事、高級(jí)副總裁徐家俊身影。

??2月，蘇州金宸曾發(fā)布書面的整改計(jì)劃，表示將就業(yè)主們提出的問(wèn)題進(jìn)行排查、維修、通知、驗(yàn)收。

??計(jì)劃包括，2月15日起，對(duì)室內(nèi)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)維修;到2月25日，完成現(xiàn)有報(bào)修的40%;到3月5日，完成現(xiàn)有報(bào)修的80%;到3月15日，基本完成現(xiàn)有報(bào)修，同步邀請(qǐng)業(yè)主復(fù)驗(yàn);對(duì)于公共區(qū)域維修方面，蘇州金宸方面表示，整體閉合時(shí)間不超過(guò)7月30日。

??截至3月7日，業(yè)主們?cè)谛^(qū)內(nèi)仍能找到許多質(zhì)量問(wèn)題。欣子告訴記者，整改幾乎沒有明顯進(jìn)展，更別提完成報(bào)修的80%。

??“溝通過(guò)程中，蘇州金宸態(tài)度很不好，回復(fù)我們說(shuō)，‘房修是能修的不換，不能修的不修’。他們一個(gè)副總在我們要求賠償時(shí)甚至說(shuō)，‘要賠償門都沒有，你們?nèi)ゴ蚬偎景??！比A風(fēng)表示。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者就上述問(wèn)題聯(lián)系到開發(fā)商方面一位徐姓負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人表示，“正在按照流程推進(jìn)整改，整改進(jìn)展都向吳江區(qū)住建局匯報(bào) 了，一切以公告為準(zhǔn)，其他不便多說(shuō)?！?/p>

??誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)?

??“我購(gòu)買四季春曉時(shí)，這里每平方米房?jī)r(jià)比同一地塊的萬(wàn)科翡翠貴2000元/平方米，交房狀況卻遠(yuǎn)不如后者，實(shí)在難以讓人理解?！比A風(fēng)告訴記者。

??“這樣的項(xiàng)目是怎么通過(guò)驗(yàn)收的?”有業(yè)主提出疑問(wèn)。

??通常新房驗(yàn)收由三個(gè)部門負(fù)責(zé)：一是建設(shè)監(jiān)理公司，驗(yàn)收合格后出具竣工記錄表;二是物業(yè)公司對(duì)房屋檢查合格后出具房屋交接報(bào)告;三是住房建設(shè)監(jiān)管部門要出具房屋實(shí)測(cè)面積報(bào)告，這是房產(chǎn)證簽發(fā)時(shí)房屋面積的證明。

??記者通過(guò)四季春曉的工程竣工標(biāo)識(shí)牌發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目由蘇州城發(fā)建筑設(shè)計(jì)院有限公司設(shè)計(jì)，中興建設(shè)有限公司施工，監(jiān)理單位為吳江市建設(shè)監(jiān)理有限公司。資料顯示，吳江市建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司前身為吳江市建設(shè)局下屬的全民所有制工程建設(shè)監(jiān)理單位，2002年已轉(zhuǎn)制為民營(yíng)控股有限責(zé)任公司。

??記者就此兩次致電吳江區(qū)住建局，均無(wú)人接聽。隨后，記者致電該住建局一名與四季春曉業(yè)主對(duì)接的施姓工作人員，該工作人員表示，就四季春曉的質(zhì)量問(wèn)題，年前已經(jīng)推進(jìn)開發(fā)商進(jìn)行整改了。最近，有業(yè)主反映整改不力，據(jù)我們了解是由于疫情、維修工人人手不夠?qū)е碌?，后續(xù)會(huì)增加人手。

??至于四季春曉是如何通過(guò)驗(yàn)收的，該工作人員沒有直接回答，“你可以跟有關(guān)部門取得聯(lián)系再具體了解?！?/p>

??同時(shí)，亦有業(yè)主表示，當(dāng)時(shí)看到三大全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企共同開發(fā)，對(duì)四季春曉的品質(zhì)信心滿滿?，F(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)，原來(lái)“1+1+1<1”是有可能的?！案?家開發(fā)商溝通下來(lái)，發(fā)現(xiàn)他們大多時(shí)候就在推諉扯皮，人人都有責(zé)任，就像人人都可以不負(fù)責(zé)任了。”

??對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者撥打了金科、金地和新希望三方此前與業(yè)主有過(guò)聯(lián)系的相關(guān)負(fù)責(zé)人的電話了解情況，新希望方面的工作人員在了解到記者的采訪意向后表示，將向相關(guān)對(duì)接人員反映，之后進(jìn)行回復(fù);金地方面的工作人員表示，該聯(lián)系方式是與業(yè)主進(jìn)行對(duì)接的，不便接受媒體采訪;金科方面的電話則一直處于無(wú)人接聽狀態(tài)。

??聯(lián)合開發(fā)之辯

??在四季春曉項(xiàng)目介紹中，多次強(qiáng)調(diào)是由金科、金地、新希望三大品牌房企聯(lián)合打造。

??近幾年，越來(lái)越多的房企選擇聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)對(duì)市場(chǎng)之變。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)整理的《2020年房企權(quán)益銷售額占比排行TOP50》，50家上市房企中23家房企權(quán)益額占比不足7成。

??“中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體項(xiàng)目合作增多，房企之間的合作開發(fā)成為常態(tài)?！编l(xiāng)村振興建設(shè)委副秘書長(zhǎng)袁帥在接受記者采訪時(shí)介紹，房企合作開發(fā)的方式多種多樣，但目前常見的主要有五大模式：合資成立項(xiàng)目公司獲取土地、與土地持有方進(jìn)行股權(quán)合作、集團(tuán)層面的戰(zhàn)略合作、小股操盤、代建模式。無(wú)論是哪種合作開發(fā)模式，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)都可以分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，減少資金壓力，但聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目若出現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)麻煩事不少。

??袁帥表示，由于合作開發(fā)項(xiàng)目涉及企業(yè)主體較多，在項(xiàng)目后期竣工交房以及物業(yè)等問(wèn)題上可能會(huì)存在責(zé)任界定問(wèn)題，這是不容忽視的。

??除去責(zé)任界定方面的風(fēng)險(xiǎn)，袁帥還提醒，房企的合作開發(fā)雖然是逆境之中較為保險(xiǎn)的防御之道，但在實(shí)施過(guò)程依然有很多風(fēng)險(xiǎn)需要防范。

??“資金監(jiān)管，要避免一方的資金被另一方挪用的情況發(fā)生;利潤(rùn)度，對(duì)利潤(rùn)的把握，合作方在這個(gè)問(wèn)題上要達(dá)成一致;財(cái)務(wù)成本，在多房企合作特別是聯(lián)合操盤的項(xiàng)目中，由于不同房企的開發(fā)要求、測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)項(xiàng)目定位的判斷不同，甚至是企業(yè)文化存在差異，都會(huì)不可避免地提高溝通成本、降低合作效率、進(jìn)而拖延項(xiàng)目進(jìn)度，在增加財(cái)務(wù)成本的同時(shí)也平添了風(fēng)險(xiǎn);稅收籌劃，許多開發(fā)商搞合作開發(fā)是為了避稅，但是一方如稅收籌劃不當(dāng)，不但不能節(jié)稅反而還有可能增加稅收負(fù)擔(dān)?！?/p>

??袁帥認(rèn)為，要想做好房企聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目，最關(guān)鍵的是摒棄原公司固有思維、提前確定規(guī)則、善于溝通核心訴求、做好方案設(shè)置、雙方遵守規(guī)則，確定管理和運(yùn)營(yíng)模式、不計(jì)較一時(shí)得失。

??(應(yīng)受訪業(yè)主要求，文中李小隆、欣子、華風(fēng)等均為化名)