??當(dāng)前因新房供應(yīng)節(jié)制，樓市庫存延續(xù)下行走勢，2025年1月末50個重點(diǎn)城市狹義庫存同比下降11%，不過值得關(guān)注的是，重點(diǎn)城市諸如廣州、武漢、南京去化周期仍超20個月，短期內(nèi)還面臨一定的去化難題。究竟當(dāng)前三城庫存結(jié)構(gòu)存在怎樣特征，未來哪些房源或?qū)⒚媾R去化難題？

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??50城狹義庫存延續(xù)下行、同比降11%

??廣漢寧等多城去化周期仍超20個月

??目前受供應(yīng)制約，樓市仍處于去庫存周期，2025年1月50城狹義庫存持續(xù)回落，去化周期高位回落：據(jù)CRIC監(jiān)測，2025年1月末50城新建商品住宅狹義庫存僅為31093萬平方米，環(huán)比降1%，同比降11%；按12個月測算去化周期2025年12月末達(dá)21.53個月，環(huán)比持平上月，同比增12%。

??而聚焦重點(diǎn)一二線城市，我們發(fā)現(xiàn)，長春、北京、南寧、鄭州、福州、廣州、武漢、南京等多城去化周期仍超20個月，為了更好的分析高庫存城市庫存結(jié)構(gòu)特征和未來去化可能性，我們選取了廣州、武漢、南京作為典型城市進(jìn)行重點(diǎn)分析。

??02

??面積段：廣漢100-140平中等面積段

??南京<70平酒店式公寓庫存積壓

??從庫存套數(shù)分面積段來看，廣州、武漢庫存主力為100-140平中等面積段，而南京70平以下小面積段存在庫存積壓情況，不過與2024年末庫存結(jié)構(gòu)對比，各城市主力庫存面積段套數(shù)占比均出現(xiàn)了不同程度回落，庫存壓力略有緩解。

??具體來看，廣州2025年1月末庫存主力面積段為100-120平，占比為21.64%，較2024年末下降0.07個百分點(diǎn)。武漢2025年1月末庫存主力面積段為100-140平，占比近6成，較2024年末下降0.52個百分點(diǎn)。廣漢中等面積段積壓主要源于這部分面積段此前供應(yīng)嚴(yán)重過量，隨著行情轉(zhuǎn)淡，居民購買力降級，客戶或持幣觀望或分流至二手，導(dǎo)致去化不暢。相較而言，南京主要為70平以下小面積段庫存積壓，2025年1月末庫存套數(shù)占比高達(dá)29.31%，而其中9成為酒店式公寓等具備投資屬性產(chǎn)品，短期易受到行情波動影響。

??03區(qū)域段：廣州增城、武漢東西湖等外圍庫存高企，南京江寧庫存占比高

??從庫存區(qū)域來看，廣漢和南京形成了典型的差異化特征，廣州、武漢城市外圍低價值片區(qū)庫存占比相對較高且有逐步增加態(tài)勢，譬如廣州增城區(qū)、武漢東西湖區(qū)，2025年1月末庫存套數(shù)占比分別達(dá)到了23.12%和14.28%，較2024年末分別增長了0.09pcts和0.07pcts。

??南京中等價值片區(qū)江寧區(qū)庫存套數(shù)占比居首，達(dá)到2成以上。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年末江寧區(qū)庫存套數(shù)占比為21.2%，較2024年末上升0.19pcts，相較而言，城市核心區(qū)玄武、秦淮庫存占比均不足5%。

??04廣州、武漢外圍片區(qū)、南京<70平酒店式公寓供過于求、去化難度上升

??為了更好的分析廣州、武漢、南京當(dāng)前庫存去化難易程度，我們將三城庫存結(jié)構(gòu)與成交結(jié)構(gòu)進(jìn)行對比，考量到2025年1月單月或有偶發(fā)性因素影響，我們選取了2024年全年成交結(jié)構(gòu)進(jìn)行對比，可以看出，廣州、武漢面積段基本匹配，主要是外圍區(qū)域存在供需失衡，而南京則剛好相反，區(qū)域段基本匹配，而70平以內(nèi)下面積段則呈現(xiàn)顯著的供過于求。

??具體來看，廣州成交結(jié)構(gòu)以100-120平和80-90平為主，占比均為23%，與庫存結(jié)構(gòu)基本匹配，僅80-90平因成交熱度較高，成交占比顯著超過庫存占比。

??武漢成交結(jié)構(gòu)和庫存結(jié)構(gòu)高度趨同，成交結(jié)構(gòu)同樣以100-120平和120-140平為主，占比分別為34.8%和24.8%，與庫存結(jié)構(gòu)基本匹配，其余面積段也無明顯供需錯配情況。

??而從區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，城市外圍區(qū)域諸如廣州增城區(qū)、武漢東西湖區(qū)等2025年1月庫存套數(shù)占比均顯著高于2024年成交套數(shù)占比，存在顯著的供大于求情況。

??南京與廣州、武漢略有不同，供需錯配主要體現(xiàn)在面積段層面。從區(qū)域來看，江寧區(qū)呈現(xiàn)出供需兩熱，庫存占比和成交占比均為21%，短期內(nèi)庫存積壓基本不存在去化風(fēng)險，僅雨花臺區(qū)和秦淮區(qū)等城市核心區(qū)域存在比較明顯的供不應(yīng)求。

??而從面積段來看，小于70平小面積段的酒店式公寓還是存在顯著的供過于求，2025年1月 末庫存套數(shù)占比高達(dá)29.2%，而2024年成交套數(shù)占比不足10%，后期大概率面臨去化難。

??總體來看，受新房供應(yīng)節(jié)制影響，樓市仍處于去庫存周期，狹義庫存波動下行，至2025年1月末50個重點(diǎn)城市狹義庫存僅為31093萬平方米，環(huán)比降1%，同比降11%。而廣州、武漢、南京等重點(diǎn)城市去化周期仍高于20個月，存在一定去化風(fēng)險。分析了庫存結(jié)構(gòu)，我們發(fā)現(xiàn)，廣州、武漢主要為城市外圍區(qū)域100-140平庫存占比較高，南京則為城市中等價值片區(qū)、70平以內(nèi)酒店式公寓產(chǎn)品存在庫存積壓。

??結(jié)合2024年成交結(jié)構(gòu)即客戶購房偏好特征綜合分析，預(yù)判后市，我們認(rèn)為，廣州增城區(qū)、武漢東西湖區(qū)仍存在顯著的供過于求，后期去化問題依舊突出，而南京則主要為小面積段即70平以下酒店式公寓庫存風(fēng)險較大，隨著投資投機(jī)需求退潮，未來還將面臨不小的去化壓力。