??2023年3月31日，世茂服務(wù)(873.HK)發(fā)布2022年全年業(yè)績報告。報告期內(nèi)，世茂服務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入86.37億元，同比增長4.0%；合約面積3.41億平方米，同比增長10.8%，在管面積2.62億平方米，同比增長8.7%。

??2022年在宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化，疫情及上游行業(yè)深度調(diào)整的影響下，物業(yè)行業(yè)面臨了巨大的挑戰(zhàn)與壓力，行業(yè)增速明顯放緩。在行業(yè)動蕩下，世茂服務(wù)始終堅持戰(zhàn)略定力，以務(wù)實求是的態(tài)度，取得了總收入和管理面積的穩(wěn)步增長，保持了可持續(xù)發(fā)展的基本優(yōu)勢。此外，世茂服務(wù)主動擁抱行業(yè)變革，報告期內(nèi)，來自第三方項目合約面積占比高達77%，獨立發(fā)展能力進一步凸顯。

??經(jīng)營底盤堅實穩(wěn)固，物業(yè)管理在住宅、學(xué)校及醫(yī)院業(yè)態(tài)細分賽道做深打透

??截至12月31日，世茂服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)實現(xiàn)營收50.42億元，收入占比58.4%，同比增長20.91%，毛利額占比穩(wěn)定提升至58%，是公司最核心的利潤來源。

??核心業(yè)務(wù)穩(wěn)步提升得益于用戶響應(yīng)性組織的建立。2021年以來，世茂服務(wù)圍繞“美好100+1，服務(wù)不止?jié)M意”，全面構(gòu)建用戶響應(yīng)型組織，連續(xù)兩年獲得“中國物業(yè)服務(wù)滿意度百強企業(yè)”名單榜首榮譽，并以97%的續(xù)約率保持行業(yè)領(lǐng)先。

??此外，世茂服務(wù)明確不以追求規(guī)模為第一目標(biāo)，而是通過細分賽道領(lǐng)先策略，主動建立垂直領(lǐng)域的市場優(yōu)勢。2022年，借助中國學(xué)校物業(yè)管理企業(yè)TOP1的 “浙大新宇”及專注醫(yī)院后勤服務(wù)領(lǐng)域超20年經(jīng)驗的“吉立物業(yè)”的管理優(yōu)勢，世茂服務(wù)在高校及醫(yī)院領(lǐng)域取得全面發(fā)展。

??2022年浙大新宇克服疫情影響，成功中標(biāo)多個標(biāo)桿級優(yōu)質(zhì)項目，新增項目年飽和收入達2.89億元，同比增長24%；吉立物業(yè)在長沙的三甲醫(yī)院占有率超30%，并實現(xiàn)湖南湘雅系的全覆蓋。而高校和醫(yī)院服務(wù)業(yè)態(tài)的特殊性，也為未來世茂服務(wù) “專業(yè)公建物業(yè)管理”加“細分場景增值服務(wù)”的實現(xiàn)提供了優(yōu)質(zhì)的土壤。

??第三方項目合約面積占比高達77%，市場競爭優(yōu)勢凸顯，業(yè)務(wù)獨立性穩(wěn)步增強

??2022年，世茂服務(wù)獨立性及均衡性穩(wěn)步增強，在激烈的市場競爭中取得了優(yōu)異的外拓成績，為公司未來全面健康可持續(xù)的發(fā)展夯實了基礎(chǔ)，體現(xiàn)出優(yōu)秀的發(fā)展韌性。

??報告期內(nèi)，世茂服務(wù)合約面積達3.4億平方米，其中來自世茂集團及來自第三方的項目面積占比分別為23%，77%。其中，世茂服務(wù)第三方市場拓展合約面積占比高達38%，成為最大的面積來源。2022年，世茂服務(wù)新增第三方拓展合約面積超4千萬平方米，與2019年相比，復(fù)合增長率達181%，外拓勢頭強勁，顯示了強有力的獨立發(fā)展能力。

??在外拓面積迅猛增長的同時，世茂服務(wù)也十分注重項目的組合價值：通過集中化策略聚焦城市，不斷提高單城市項目濃密度，有效降本增效，截至報告期末，世茂服務(wù)實現(xiàn)單城市合約面積238.7萬平方米，項目集中度進一步增強；同時，世茂服務(wù)通過高價值項目業(yè)態(tài)聚集，重點布局可疊加多元增值服務(wù)的住宅及高校業(yè)態(tài)，截至目前，世茂服務(wù)高校及住宅類項目合約面積占比總計高達66%，面對高價值項目客戶需求的多樣性，未來有望撬動更高的單位面積。

??社區(qū)增值業(yè)務(wù)聚焦“用戶+”流量運營變現(xiàn)  養(yǎng)老業(yè)務(wù)收入增長近5倍

??對于增值服務(wù)業(yè)務(wù)，世茂服務(wù)采取了“相關(guān)多元化策略”，在業(yè)務(wù)選擇上聚焦更具成長性的C端“用戶+”業(yè)務(wù)，明確以市場化發(fā)展方式進行主動探索。

??在“用戶+”業(yè)務(wù)中，世茂服務(wù)始終堅持輕資產(chǎn)運作的形式，著重關(guān)注新零售、養(yǎng)老、托育、團餐四個業(yè)務(wù)線，值得一提的是，托育、養(yǎng)老、團餐三塊業(yè)務(wù)已經(jīng)完成獨立于社區(qū)“先外后內(nèi)”的發(fā)展，率先跑通了商業(yè)模式，已達到一定的市場化水平，其中養(yǎng)老業(yè)務(wù)在2022年更是取得了大發(fā)展，收入同比增長近5倍，增長迅猛。

??伴隨著老齡化社會的持續(xù)發(fā)展，“加強養(yǎng)老服務(wù)保障”逐步成為保障基本民生和發(fā)展社會事業(yè)的工作重點之一，在國家鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極探索“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”模式的背景下，世茂服務(wù)攜手專業(yè)養(yǎng)老品牌椿熙堂，共同發(fā)展養(yǎng)老業(yè)務(wù)。截至目前，世茂服務(wù)旗下椿熙堂運營服務(wù)的社區(qū)站達325個，養(yǎng)老機構(gòu)10個，已覆蓋23座城市超30萬人。

??得益于項目的“集中化”建設(shè)，通過住宅類項目和高校類項目疊加出的團餐業(yè)務(wù)也表現(xiàn)不俗。2022年世茂服務(wù)新增團餐項目13個，深耕北京、上海、浙江等高能級城市市場，服務(wù)項目59個，服務(wù)客戶超100萬人。

??打造“城市大管家”亮眼名片，塑造多個綜合城市治理標(biāo)桿項目，城市服務(wù)收入占比達16%

??2021年4月以來，世茂服務(wù)通過合作世路源環(huán)境和金沙田科技，快速構(gòu)建起城市服務(wù)的綜合能力。2022年世茂服務(wù)借助兩家公司在城市服務(wù)、環(huán)衛(wèi)業(yè)態(tài)的優(yōu)勢地位，聚焦長三角、大灣區(qū)等中國經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域，快速做大做強城市服務(wù)業(yè)務(wù)。截至2022年末，世茂服務(wù)城市服務(wù)業(yè)務(wù)總合同金額達65億元，僅2022年新增合同金額近10億元。截至目前，世茂服務(wù)城市物業(yè)務(wù)收入占比已達16.0%，成為公司第三大收入來源。

??2022年，世茂服務(wù)拓展的多個城市服務(wù)綜合治理項目取得了階段性成績：在武漢，世茂服務(wù)把握了政府疫后重振，發(fā)展“地攤經(jīng)濟”的契機，結(jié)合武漢促進商業(yè)消費的相關(guān)政策，深入?yún)⑴c了恩施街道的精細化治理，配合政府治理需求，將武漢市鋼花轄區(qū)餐飲店最多最集中恩施街路段改造成了當(dāng)?shù)匦聲x網(wǎng)紅打卡地。在南京，世茂服務(wù)通過為下關(guān)街道3個社區(qū)27個小區(qū)以及200余戶沿街商鋪服務(wù)的經(jīng)驗，總結(jié)了一系列老舊街區(qū)綜合治理的經(jīng)驗，并將世茂服務(wù)1001管家式服務(wù)融入其中，受到街道及居民的一致好評。

??值得一提的是，在城市服務(wù)業(yè)務(wù)板塊，世茂服務(wù)還實現(xiàn)了從設(shè)備研發(fā)制造到服務(wù)投資運營的全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋。在上游，世茂服務(wù)除了擁有一家產(chǎn)品研發(fā)中心，兩家制造工廠，36種智慧型設(shè)備產(chǎn)品外，還同時擁有超過30項國家級證書，50多項專利。在下游，世茂服務(wù)打造“城市大管家”服務(wù)名片，通過提升產(chǎn)品力、拓展力、運營力、組織力等，實現(xiàn)了產(chǎn)品線對于四大類場景的覆蓋。

??行業(yè)長期向好趨勢不變，不忘初心追求全面健康發(fā)展

??過去一年，世茂服務(wù)通過“內(nèi)生+外延”雙輪驅(qū)動形成四大板塊業(yè)務(wù)組合，完成了關(guān)鍵賽道卡位并逐漸形成聚焦。同時圍繞物業(yè)服務(wù)主業(yè)專注相關(guān)生活服務(wù)賽道，大力發(fā)展新零售、托育、養(yǎng)老、團餐等用戶粘性高的C端業(yè)務(wù)，打造了多個全國領(lǐng)先的增值服務(wù)自主品牌。為未來的可持續(xù)健康發(fā)展鑄就牢固基礎(chǔ)。

??世茂服務(wù)管理層認為，物業(yè)服務(wù)行業(yè)仍然非常年輕，雖經(jīng)歷動蕩，但行業(yè)長期向好的發(fā)展趨勢并未改變。2023年，面對復(fù)雜多變的未來，世茂服務(wù)將不忘初心，以物業(yè)管理服務(wù)為主，培養(yǎng)自身核心競爭力。堅持業(yè)務(wù)獨立發(fā)展，提升拓展能力和市場化競爭優(yōu)勢。持續(xù)精益化管理變革，深化投后一體化管理，追求有利潤的收入和有現(xiàn)金流回報的利潤，實現(xiàn)從“均衡”向“均好”轉(zhuǎn)變，以可持續(xù)的業(yè)績目標(biāo)引領(lǐng)高質(zhì)量發(fā)展。