無錫研討會順利召開

  2014年1月3日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會金融專業(yè)委員會主辦、興業(yè)信托承辦的“2014新型城鎮(zhèn)化及土地流轉(zhuǎn)信托研討會”在江蘇無錫順利召開。中國房地產(chǎn)研究會副會長兼秘書長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長苗樂如出席會議并發(fā)表講話。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長、金融專業(yè)委員會秘書長肖曉儉、興業(yè)信托房地產(chǎn)信托總部總監(jiān)陸云、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)委員會秘書長蔡云以及來自全國部分城市的房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等30余人出席會議進(jìn)行了討論。

  隨著我國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，特別是去年召開的十八屆三中全會、中央經(jīng)濟(jì)工作會議、中央城鎮(zhèn)化工作會議，對新型城鎮(zhèn)化建設(shè)工作作了重要部署和解讀，“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”、“賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利”等政策再度站在了新一輪農(nóng)村土地改革的舞臺上，新型城鎮(zhèn)化紅利不斷釋放。

中國房地產(chǎn)研究會副會長兼秘書長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長苗樂如發(fā)表講話

  中國房地產(chǎn)研究會副會長兼秘書長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長苗樂如表示，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)及土地流轉(zhuǎn)需以人文本，金融產(chǎn)品設(shè)計要緊密圍繞改革。他認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)要以人為本。城鎮(zhèn)化的目標(biāo)是提高農(nóng)民生活方式、生產(chǎn)方式，沒有這種產(chǎn)業(yè)化，農(nóng)民收入不會提高。城鎮(zhèn)化的道路是一個過程，需要各部門來提高推動，實踐要有基礎(chǔ)，要從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的東部地區(qū)開展。新型城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展的同時，土地流轉(zhuǎn)也成為一大熱點。首先，各房產(chǎn)商及金融機(jī)構(gòu)要明確土地流轉(zhuǎn)不是宅基地流轉(zhuǎn)，但是處理宅基地一定是土地流轉(zhuǎn)的結(jié)果。另外，對于宅基地是否屬于規(guī)劃建設(shè)用地(如市政、建筑、公用)中央態(tài)度不明確，一方面中央做出了宅基地流轉(zhuǎn)決定，一方面國土部明確小產(chǎn)權(quán)房是違法的。因此，各房產(chǎn)商及金融機(jī)構(gòu)要明確宅基地流轉(zhuǎn)不是主流產(chǎn)品。在集體土地流轉(zhuǎn)過程中，各房產(chǎn)商及金融機(jī)構(gòu)不僅要看到房地產(chǎn)開發(fā)的過程，更要看到集體土地建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)對整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響。

  中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會金融專業(yè)委員會副主任、萬通投資控股股份有限公司副總經(jīng)理鄭沂認(rèn)為，土地流轉(zhuǎn)會為房地產(chǎn)帶來更多變革。有些企業(yè)在10年前與農(nóng)民簽署了土地租賃合約，在如今的土地流轉(zhuǎn)背景下，使用權(quán)的簽訂將會帶來更多的機(jī)會，通過各單位共同投資開發(fā)，土地流轉(zhuǎn)會對房地產(chǎn)帶來更多變革。此外，宅基地、集體建設(shè)用地成為房地產(chǎn)更多關(guān)注對象，這也為今后的格局帶來一定影響。然而市場上新的增量土地少，盤活存量使農(nóng)用地流轉(zhuǎn)，因此政府征地會帶來一線城市土地供應(yīng)更緊。

  中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會金融專業(yè)委員會副秘書長、戴德梁行估值部執(zhí)行董事胡峰認(rèn)為，土地流轉(zhuǎn)是一塊很大的蛋糕，流通盤活價值。確權(quán)一直是農(nóng)民用地流轉(zhuǎn)的障礙。集體土地在期限定價方面尚不明確。土地流轉(zhuǎn)信托可以使土地得到確權(quán)，這樣就能將土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)，有了流通就有價值。土地是農(nóng)民生存的保障，也是最大的資產(chǎn)，土地的流轉(zhuǎn)能提高農(nóng)民收入，流轉(zhuǎn)之后更能體現(xiàn)價值。同時，土地在經(jīng)過確權(quán)及流轉(zhuǎn)后，對市場評估有很大幫助。

  北京國際信托有限公司高茵認(rèn)為，國家倡導(dǎo)的土地流轉(zhuǎn)大部分是針對農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)，這引起了確權(quán)的障礙。在土地流轉(zhuǎn)過程中，由于承包經(jīng)營期限問題，農(nóng)民不能變更法律關(guān)系、權(quán)屬關(guān)系，所以使土地的流轉(zhuǎn)存在法律障礙。但在宅基地、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地中，法律障礙相比起來容易一些。在做土地流轉(zhuǎn)過程中，一方面是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)資源的整合，房地產(chǎn)是土地信托的切入點，但是從農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)資源中做信托，整合難度較大。另一方面，土地信托培育時間較長，與做農(nóng)業(yè)企業(yè)相似，形成效益時間周期長，回報較穩(wěn)定。然而，土地流轉(zhuǎn)信托的盈利模式及創(chuàng)新點仍處于摸索過程中，需要進(jìn)一步研究。

  錦天城律師事務(wù)所高級合伙人李憲明認(rèn)為，土地信托是不動產(chǎn)，對于登記及過戶的障礙較小，而宅基地登記障礙較大。法律制度上的不匹配，影響了土地信托的發(fā)展。土地信托制度建設(shè)的難度在于解決經(jīng)濟(jì)問題、社會政治問題、法律制度的健全。因此，各地政府要依據(jù)十八大三中全會的引導(dǎo)，根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r修改制度。其次，信托本身建設(shè)難度大。從以往的政策來看，法律禁止土地流轉(zhuǎn)。現(xiàn)在通過政策將土地流轉(zhuǎn)開展。然而，限制需求對社會土地管理影響大，因此各信托公司要通過試點進(jìn)行突破。

  興業(yè)信托房地產(chǎn)信托總部總監(jiān)陸云認(rèn)為：新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和土地流轉(zhuǎn)信的開展需關(guān)注偏遠(yuǎn)地區(qū)，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和土地流轉(zhuǎn)一定不能按照房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式來開展。在新型城鎮(zhèn)化及土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展中，不能只在一、二線城市開展，而要更多地關(guān)注偏遠(yuǎn)地區(qū)。在一些房地產(chǎn)開發(fā)商中，排名靠前的開發(fā)商集中度越來越高，占市場份額一半。在金融資源配置市場化的背景下，各金融機(jī)構(gòu)不斷向大開發(fā)商集中。而中小企業(yè)融資困難。預(yù)計這種格局將在2014年的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中延續(xù)。房地產(chǎn)融資競爭格局將會加劇，信托公司融資成本將向利率市場化利率看齊。信托不僅是個機(jī)制的平臺，更是綜合的金融服務(wù)平臺。在土地流轉(zhuǎn)信托的模式下，金融機(jī)構(gòu)通過后端的金融服務(wù)提供金融支持，聚合更多產(chǎn)業(yè)資源打造產(chǎn)業(yè)鏈，用綜合手段提供綜合化服務(wù)。無論通過機(jī)制設(shè)計的信托能否達(dá)到財產(chǎn)及收益權(quán)分離，最終保障農(nóng)民的利益都要通過后端對土地進(jìn)行開發(fā)利用。因此，信托的產(chǎn)業(yè)化可以讓農(nóng)民獲益。

  會議認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化及土地流轉(zhuǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)有密切關(guān)系，要保障農(nóng)民利益的同時也要密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)市場，在具體的實踐操作中，把握方向及精神。此外，房地產(chǎn)企業(yè)如何抓住市場機(jī)遇分享新型城鎮(zhèn)化紅利？金融機(jī)構(gòu)如何圍繞新型城鎮(zhèn)化建設(shè)創(chuàng)新業(yè)務(wù)，創(chuàng)造新的利潤增長點？都需要房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)來共同努力研究和思考的。

各領(lǐng)導(dǎo)及專家開展熱烈討論

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