【主持人】
    再次謝謝馮秘書長。剛才秘書長用圖表的形式給大家介紹的非常詳細(xì)，對中國房地產(chǎn)和金融市場的特點、運行情況做了回顧，在剛才我們回顧了過去2014年，現(xiàn) 在我們還要繼續(xù)展望2015年，在宏觀經(jīng)濟新常態(tài)的背景下，2015年房地產(chǎn)和金融將何去何從呢？接下來我們有請國務(wù)院發(fā)展研究中心市場研究所副所長鄧郁松先生，他將演講的主題是“2015經(jīng)濟新常態(tài)下的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展”。有請！

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場研究所副所長鄧郁松

【鄧郁松】  
    大家下午好！很高興參加今天的論壇。今天我們之所以關(guān)心房地產(chǎn)，關(guān)心房地產(chǎn)金融問題，與去年一年房地產(chǎn)形勢發(fā)展的變化有很大的關(guān)系，當(dāng)房地產(chǎn)形勢發(fā)展變化以后各方面的聲音非常多，怎么樣看待這種變化對今年的形勢，包括對此后一段的形勢有哪些想法，觀點并不重要，重要的是觀點背后的邏輯。按照這樣一種想法，大體談三方面的問題：一是要認(rèn)識房地產(chǎn)市場的新階段、新形勢；二是把握房地產(chǎn)市場運行的新特點、新規(guī)律；三是適時推進房地產(chǎn)市場發(fā)展目標(biāo)和政策轉(zhuǎn)型。最后如果說發(fā)展階段發(fā)生了重大變化，我們整個房地產(chǎn)的發(fā)展目標(biāo)和相應(yīng)的政策需要做出哪些適應(yīng)性的調(diào)整。那么，大家也很清楚，昨天剛剛在金融、稅收方面出了一些重要的政策，怎么樣看待這些政策，我想我們都會做一些設(shè)計。
    我們先簡單看一下形勢，從2014年以來，包括投資、銷售等等是一樣的，都是大幅度的回落，看到這張圖表以后，我們自然就會問一個問題，這次投資增速在大幅度的下滑，整個新開工面積明顯的下降，不是增速下降，而是絕對值實質(zhì)的下降，商品房銷售面積前兩個月降幅進一步擴大，是什么原因造成了這些變化？我們知道，2008年和2012年下半年中國的房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了兩次調(diào)整，這次的調(diào)整和前兩次有哪些異同之處我們需要回答。第二，各位對房地產(chǎn)風(fēng)險問題很關(guān)注，風(fēng)險到底是什么樣的狀況，是局部的還是全局性的？第三，中國的房地產(chǎn)市場是否還具備實現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的條件？為什么具備或者不具備，理由和邏輯是什么？我想這幾個問題是需要解釋清楚的，可能對階段性，對后續(xù)的很多問題都可以有一個很明確的回答。
    2014年以來房地產(chǎn)市場的調(diào)整既有與此前相似之處，也有明顯的差異性。先說相同之處，相同之處很清楚，都是政策調(diào)整在先，市場調(diào)整在后。也就是說，可能我們先期出臺的一些政策確實對這個市場產(chǎn)生了很大的影響這并不奇怪，因為房地產(chǎn)市場本身就受政策影響最為顯著的市場，不管是中國，美國、日本都是如此。
    哪些政策最為重要？一個是和今天的主體有關(guān)系，金融政策是對房地產(chǎn)市場短期波動影響最為顯著的，回到06、07年，我們持續(xù)的降息，07年9月份對二實現(xiàn)1.1倍的利率，在08年初看到了商品房銷售面積的下降。全球金融危機的爆發(fā)，我們認(rèn)為是在08年的9月，很清楚08年房地產(chǎn)市場調(diào)整本質(zhì)上并不是國際金融危機的沖擊造成的，是和前期的金融稅收政策的調(diào)整有很大的關(guān)系。看的很清楚，基本上整個貸款增速高的時候，房地產(chǎn)銷售情況就好，貸款增速低的時候，銷售情況就不好，市場就低迷，接著自然而然影響到新開工，影響到投資，影響到土地出讓，這一點是非常清楚的。什么時候按揭貸款表現(xiàn)不太好？總體來說就是利率升高的時候，或者有明顯抑制政策的時候，這個看的非常的清楚。什么時候信貸非常好？就是利率走低的時候，基本信貸政策相對放松的時候，比如說2009年，政策一調(diào)整一定會對市場產(chǎn)生很大的影響。
    影響到什么程度？舉個例子：到07年底最后一次升息，如果按照當(dāng)時的4成的首付，買一套100萬的住房的話，月供大概是5250塊錢，到了09年如果按照大幅降息后的利率再打七折的話，首付不變，每個月的還款額不變，大家可以看的很清楚，貸款額可以增加25萬，貸款額增長42%，住房支付能力會提高25%。2009年出現(xiàn)了什么事情？2009年全國住房銷售均價的漲幅就是25%。一定要看到這個條件，首付沒變，購房人的月供沒變，但是住房支付能力提高了，誰住房金融政策為什么有這么大影響的關(guān)鍵所在。2009年固然有所為的投機性約束，但不是主要的原因，主要的原因是如果沒有住房金融政策的支持，購房人的能力是不可能提高的。
    再看一張圖表（PPT），在全部的購房年齡人口基本上集中在20—64歲，按照人口結(jié)構(gòu)來算，大體上1/3處在30歲之前，也是首次置業(yè)的年齡，從人口年齡分布來講，整個市場的主體應(yīng)該是二次以上購房的改善型需求為主。所以就很清楚，一旦當(dāng)我們交易環(huán)節(jié)稅收很高的時候，一定是抑制住房的消費，一旦住房消費受到影響，一系列投資行業(yè)都會受到影響地，一旦這個條件發(fā)生改變，銷售就會很明顯的匯款。所以08年交易稅做好以后，市場可以很快做起來。
    這是相同的地方，不同的地方在哪兒？應(yīng)該說這一輪調(diào)改最大的差別在于發(fā)展階段發(fā)生了重大的改變，根據(jù)我們的測算，到了2013年全國城鎮(zhèn)的戶套數(shù)，中國整個房地產(chǎn)市場已經(jīng)從原來長期的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向了供求基本平衡、局部過剩，這個非常重要。因為任何一個市場都是大家想不到的，在供不應(yīng)求階段市場供應(yīng)特征是截然不同的，誰最大的差異。
    怎么樣討論這兩年房地產(chǎn)風(fēng)險？有幾種說法：一是局部、潛在風(fēng)險開始顯現(xiàn)，一種是產(chǎn)能過剩型，有一些地方房子蓋的太多了，不是房價太高。這跟以前的光伏、鋼材的情況一樣。供過于求使價格下降，這是一個問題。二是個別城市房價漲的比較高。但是從全國來看，如果把全國作為一個整體來看，戶均住房1.0套，總量上是剛剛基本平衡，并沒有出現(xiàn)明顯的過?，F(xiàn)象。另外，從整個住房的支付能力來看也是處在歷史上比較高的水平，住房支付能力是在提高的，綜合來說我們?nèi)匀痪邆鋵崿F(xiàn)平均發(fā)展的有利條件。
    通過幾張圖可以看一下當(dāng)前的形勢。銷售情況非常的不好，這樣就會對投資產(chǎn)生很大的影響，銷售是投資的一個先行指標(biāo)。這張圖（PPT）是一個我測算的所謂的房價收入，是用100平方米房子的總價和戶均可支配收入之比，從1998—2014年中國房價收入比的均值是8.9倍，最高是1997、1998年18倍，最低在2014年是7.2倍。就是說從相對支付能力來看，從全國來看，從收入角度來觀察，目前的住房支付能力是1998年以來最高的。雖然名義價格漲的很快，實際上收入漲的更高，造成了這樣一個結(jié)果，這是一個很大的特點。你可以說中國現(xiàn)在存在房地產(chǎn)泡沫，那也一定要說現(xiàn)在的程度比以前減輕了很多，如果你認(rèn)為在90年代末、2000年代初的時候，中國的房價沒有泡沫的話，就推論出現(xiàn)在房地產(chǎn)有泡沫的問題，因為現(xiàn)在我們的支付能力是1998年以來最高的一次。
    這是一個所謂的全球數(shù)據(jù)（PPT），全國說所謂4—6倍是合理水平，我想說根本就沒有4—6倍合理水平的概念。從全球來看差距有多么大，究竟哪一個是合理？美國08年金融危機起源于次貸危機，次貸危機之前美國房價最高的時候房價收入比也沒有超過1倍，如果4—6倍是合理的水平的話，美國就不會出現(xiàn)所謂的房地產(chǎn)泡沫的破滅。所以，一定要看多年的平均水平，一旦超過多年均值，一定意味著支付能力超過了正常的收入所能支撐的水平，這就是泡沫。中國到目前為止，整個房價數(shù)的均值在持續(xù)往下走，支付能力在提高，所以我認(rèn)為中國目前不存在系統(tǒng)性的房價泡沫的風(fēng)險。北京不一樣，因為很多媒體都是來自北京和上海，但是07年以后快速的上漲，北京的原因跟國外還不一樣，國家的根源在哪兒？很多人都不知道，北京在于人口快速增長的時候，新區(qū)的面積在快速下降，需求快速增長，需求嚴(yán)重不足，一定推高價格。我們目前研究的所有產(chǎn)品形式?jīng)]有任何所謂的中國的特殊性，我認(rèn)為都是正常的，關(guān)鍵是要找到正確的邏輯。
    所以如果說2014年以來，中國房地產(chǎn)有很多階段性的變化，我們就需要找一找到新的階段之后這個階段的規(guī)律和此前，跟過去15年有哪些根本性的差異？
    我們可以看一看國外的情況，1952年以來英國房價的情況，有一些小的波動，但是總體來說是持續(xù)上升的態(tài)勢（PPT）。英國的新屋開工數(shù)在60年代末、70年代初，新屋開工數(shù)出現(xiàn)了峰值，此外逐漸的往下走，為什么在70年代初新屋開工面積出現(xiàn)了峰值？日本在70年代初也是新新屋開工數(shù)出現(xiàn)了峰值，也開始往下走。1953年以來日本戶均住宅套數(shù)是1套，1955年以來日本商業(yè)地產(chǎn)價格漲幅，以前在60年代漲幅更高沒有問題，日本的住宅在泡沫破裂之前前期還出現(xiàn)兩輪比較大的漲幅，一次是60年代、一次在70年代，也沒有問題，為什么到了第三次漲幅沒那么高的時候，反而出現(xiàn)了很大的問題？
    看一看美國的新建房售價，危機之后房價已經(jīng)出現(xiàn)新高了，最重要的1963年到1978年15年間，美國的房價漲幅要超過1998—2013年中國的房價漲幅，在70年代后期的時候，美國的很多教授都在談?wù)撁绹姆康禺a(chǎn)泡沫問題，說美國的房價太高，但是為什么它還在漲？如果理論是正確的話，可以很好地預(yù)測現(xiàn)實，如果理論和現(xiàn)實總是脫節(jié)的話，是市場錯了還是理論錯了？我想大家心里都很清楚。
    這是美國的一個戶均套數(shù)（PPT），也很清楚。美國的新開工量峰值，也在60年代后期、70年代初，這些圖表大體上告訴了我們什么？告訴我們說，我們到目前為止，中國所談?wù)摰姆康禺a(chǎn)市場情況，基本上都是處在發(fā)達(dá)國家成熟期，是在戶均住房1套之后的事情，而不是之前，1套之后是什么樣的情況客觀？在戶均住房超過1套之后，所有國家的新屋開工量都在下降，而且是持續(xù)的下降。這說明了什么？我們也看到在這些國家當(dāng)中，有的房價在持續(xù)上漲，而有的國家出現(xiàn)了很嚴(yán)重的泡沫，就再也沒有起來，這個分別是為什么？為什么有這么大的差距？不管怎么說，我們看的視野足夠長的話，我們看到50年的話，可能這個規(guī)律就很清楚了，基本上人從20歲左右買房子，總要50年的時間才能走過完整的周期，現(xiàn)在我們的時間不足以說清楚很多的事情，但是把國外的事情看透以后，你會發(fā)現(xiàn)共同點很多，差別反而是很小的。中國在2013年戶均住房達(dá)到1.0套，這是一個歷史性的轉(zhuǎn)機，所有的國家在這時候都出現(xiàn)了新開工面積下降，我認(rèn)為在2014年中國房屋新開工面積下降，有短期政策調(diào)整的影響，但更主要的是由于我們的發(fā)展階段發(fā)生了根本性的變化。當(dāng)這個發(fā)展階段發(fā)生根本性變化之后，實際上我們真正關(guān)心的是在新的發(fā)展階段，我們要關(guān)注什么？總體上，我認(rèn)為從1998年到2014年這個階段，中國的房地產(chǎn)市場雖然有很多的不同聲音，但是我認(rèn)為中國在這個階段的市場表現(xiàn)可以用“三高”來形容：投資高速造增長、銷售高速增長、價格漲幅較高，但是這“三高”是不是正常的？我認(rèn)為不是，因為所有國家在這個階段都經(jīng)歷過類似的情況，這個階段有一個非常重要的特征，這個階段是一個所謂的供不應(yīng)求的階段，不單純是供不應(yīng)求，而且是經(jīng)濟增速較快、人口快速增長、收入快速增長階段。各位感興趣可以到任何一個國家去找，當(dāng)人口快速增加、收入增速快速、經(jīng)濟快速增長、市場整體供應(yīng)供不應(yīng)求的時候，能不能找到一個國家、一個城市房價運行非常穩(wěn)定？到目前為止很遺憾，很多國家、很多城市我都沒有找到，所以我希望各位能夠幫助我找到一個反例，可能有助于我們的研究。
    之所以有很多跟市場不同的聲音，但是根本的差異就在于把中國處于發(fā)展中的黃金三十年同國外發(fā)達(dá)國家處于成熟期的房地產(chǎn)市場做了一個很簡單的對比，但是很清楚發(fā)展階段不同，市場運行特征一定是不一樣的。當(dāng)我們到了這個階段之后，我們也沒有辦法再重新起用，中國還能保持過去15年“三高”的增長，這個基本上也是不現(xiàn)實的，這就是判斷階段，判斷基本發(fā)展規(guī)律的重要意義所在。
    我們看到1998—2013年城鎮(zhèn)人口總量增長了3億，大體跟美國現(xiàn)在的人口總量差不多。各位可以想一想，如果沒有這個階段房地產(chǎn)較快的增長，現(xiàn)在的住房條件應(yīng)該是什么情況？整個城鎮(zhèn)的銷售均價3.16倍，收入漲幅接近5倍，M2的供應(yīng)量10倍多一點，從全國來看我們的房價是沒有跑過收入的，但是對于少數(shù)城市來說收入明顯的高于房價，所以我們說有問題，這是兩個概念，全局和局部得分清楚。一旦到2013年互益均數(shù)量1套之后，我們認(rèn)為整個中國住房市場正在從以往的快速發(fā)展階段向平穩(wěn)發(fā)展階段發(fā)生轉(zhuǎn)換。按照其他國家的發(fā)展歷程來看，在這個階段有一些指標(biāo)將會出現(xiàn)分化，或者說從這個階段開始投資的數(shù)據(jù)，我們的價格數(shù)據(jù)、新房銷售的數(shù)據(jù)將和2013年之前的15年存在顯著的差別，這也需要我們認(rèn)識清楚。
   整個中國目前新開工面積到目前為止出現(xiàn)在2013年，我認(rèn)為這也是一個歷史的峰值，不是我們想和我們愿意的問題，而是客觀規(guī)律，到了這樣一個階段一定會出現(xiàn)這樣一個類似的情況。當(dāng)我們有一個長期、中長期的判斷之后，就可以很好的把中長期的判斷和短期的形勢結(jié)合起來。同樣有一個短期形勢，一旦從中長期的角度看短期基本上不用看，方向錯不了，可能有數(shù)據(jù)上的偏差，但是不影響大的問題。我們說中長期因素，市場供求總體平衡局部過剩是最重要的一點，把這個看清楚再來看短期形勢，有利因素有，不利因素也有。房價收入比處于1998年以來的最低水平；信貸政策好于2014年，購房環(huán)境好于2014年待售房面積高企，市場運行將出現(xiàn)新特征。
    既然說中國整個住房市場，或者說房地產(chǎn)市場已經(jīng)在發(fā)展階段上發(fā)生了很大的變化，可能就需要重新來審視我們的發(fā)展目標(biāo)和政策。在1998年之前，在03年、08年都有一些政策的出臺，在過去那段時期，雖然有各種各樣的說法，但是總的來說是要多建房子，滿足群眾日益增長的住房需要。現(xiàn)在戶均一套了，我們應(yīng)該做什么事？有兩點很重要，第一是從量到質(zhì)的轉(zhuǎn)變，就是怎么樣提高輸出品質(zhì)的問題。第二要看美國、日本，出現(xiàn)一些所謂的大的系統(tǒng)風(fēng)險，恰好都是在住房市場進入到所謂的成熟階段之后，不再是短期的階段出現(xiàn)了很大的風(fēng)險問題。并不是在供不應(yīng)求的階段，自然而然就談到了怎么樣防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險的問題。
    從這樣一個前提來看，我們認(rèn)為需要事實，從以往多建房子為主的目標(biāo)和一系列配套政策為主的整個體系，需要做出適應(yīng)性的調(diào)整，這個調(diào)整我個人認(rèn)為大體要著重三方面：
    一是要更加重視完善規(guī)劃、質(zhì)量、環(huán)境等方面的政策；中國現(xiàn)在的房子建的很多，不管是住宅還是商住等等，客觀的說讓我們滿意的房子總量不大，中國房屋的成套率還有很大的提升空間，整體有很多需要完善的地方。
    二是中性的房地產(chǎn)金融政策，防范房價泡沫風(fēng)險；這個階段房地產(chǎn)風(fēng)險是兩類：一類是類似于鄂爾多斯這樣的風(fēng)險，要避免產(chǎn)能過剩，怎么樣避免？這個規(guī)劃很重要，我們需要多少房子一定要做到心里有數(shù)，不能盲目的說沒那么多人建很多的房子，一定會出現(xiàn)這種情況。第二類防范泡沫風(fēng)險的關(guān)鍵是金融政策，可以數(shù)一數(shù)日本為什么房地產(chǎn)泡沫，數(shù)一數(shù)美國為什么房地產(chǎn)泡沫？包括此前的現(xiàn)有地區(qū)，都是在整個經(jīng)濟增速放緩，收入增速放緩之后實現(xiàn)低利率政策，試圖刺激經(jīng)濟，但是低利率是最能夠催生居民的購買力的，一旦利率政策轉(zhuǎn)下，居民的收入沒有下來，一定會造成支付能力的下降，造成泡沫。所以，很清楚利率政策是客觀的宏觀調(diào)控的手段，但是利率政策調(diào)整的時候一定要認(rèn)識到它對房地產(chǎn)市場重大的影響，做好相應(yīng)的對沖準(zhǔn)備。所以，我們希望利率首付有一個反向的調(diào)劑。
    三是調(diào)控政策：回歸常態(tài)。近幾天中央有關(guān)部委出臺的一系列政策，我們也看到最近有很多輿論說是刺激，我不認(rèn)為是刺激，我認(rèn)為是回歸常態(tài)，到目前為止，整個戶均住房超過一套，改善需求是主體，如果在原有的稅收政策體系下，基本上換一套房子就要交10%左右的稅費，大家想一想這是否是一個正常的行為？在計劃經(jīng)濟條件下，分房子可能從一個較低的職務(wù)提到較高的職務(wù)，換一個大房子，不需要交錢，但是如果你小房子換一個大房子，費用很高，貸款費用也很高，這是正常的嗎？所以到目前為止，我們各項政策在回歸一個常態(tài)。從中長期來看，回到常態(tài)的同時，可以很好地解決房地產(chǎn)質(zhì)量和防范風(fēng)險的問題。
    由于時間的關(guān)系，我發(fā)言就到這里。謝謝各位！