【主持人】
    謝謝羅總的介紹。接下來介紹歐洲REITs的一些實(shí)踐，我們請到的嘉賓是來自歐洲上市房地產(chǎn)協(xié)會首席執(zhí)行官Philip Charls先生，他為我們大家?guī)須W洲REITs實(shí)踐的主題演講掌聲有請！

歐洲上市房地產(chǎn)協(xié)會首席執(zhí)行官Philip Charls

【Philip Charls】
    非常榮幸有今天這樣一個機(jī)會，我來自歐洲上市房地產(chǎn)協(xié)會，我叫Philip Charls，是歐洲上市房地產(chǎn)協(xié)會的首席執(zhí)行官。首先介紹一下我們協(xié)會代表的是歐洲整個上市房地產(chǎn)行業(yè)，我們的會員包括在房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的比如說您看到的在這個表里面的房地產(chǎn)公司，我們大概有一百多間房地產(chǎn)公司，我們其他的相關(guān)投資者還有其他各個不同銀行和律師事務(wù)所、保險公司等，都是跟房地產(chǎn)相關(guān)的，我們協(xié)會代表行業(yè)的總資產(chǎn)超過3500億歐元，我們主要做的事情就是在這上面，投資者交流、指數(shù)和研究、報告和監(jiān)督、活動與社交。
    我介紹一下我們會員擁有的資產(chǎn)，涉及到寫字樓、酒吧、物流等各方面的產(chǎn)業(yè)，以歐元為計價單位的，像巴黎、法蘭克福，蘇黎士的各種產(chǎn)業(yè)，當(dāng)然蘇黎士以瑞士為計價單位，就是說會員公司所擁有的資產(chǎn)可以說覆蓋歐洲整個各個國家，還有不同的計價單位。
    在這張圖（PPT）中是以公司的形式來進(jìn)行管理的這個公司會征收租金，從各行各業(yè)的租用者來征收租金。上面的那張圖代表的是REITs的股東，他們既可以在公開市場進(jìn)行交易，也通過紅利的方式最多可以受到90%的經(jīng)營性收入。關(guān)于稅收方面，對比剛剛那位先生介紹的情況比較有趣，我們這里說的稅收并不在公司這個層面征收，而是在股東層面征收。股東既可以是個人，也可以是公司，就是機(jī)構(gòu)投資者，比如說保險公司等等。
    這張圖（PPT）主要介紹一下REITs的特點(diǎn)。
    一是要著眼于產(chǎn)生穩(wěn)定收入的房地產(chǎn)項目，剛剛說的發(fā)展型的物業(yè)就不太適用于REITs。
    二是90%以上收入支付于股東們。
    三是杠桿限制。
    四是內(nèi)部管理，并不可委任于外部的管理者。
    五是于證券交易所上市。
    六是運(yùn)營公司——持續(xù)經(jīng)營，每年時間限制，就像任何的其他公司運(yùn)營一樣。
    七是無企業(yè)稅—股東層面稅收。只要符合剛剛說的那些特點(diǎn)，就不需要征稅。
    中國現(xiàn)在還沒有自己的REITs，這張圖（PPT）主要是介紹歐洲擁有REITs的國家經(jīng)過歷年來的發(fā)展目前的最新狀況。比如像法國，經(jīng)歷了五次大的修改才有了今天在這個表里面看到的關(guān)于各方面的限制要求。稅收豁免：比如說公司擁有一個物業(yè)，需要把它做上市的話，可以享受到稅收豁免。分發(fā)要求：最多有90%的收入要分發(fā)作為紅利分發(fā)給投資者，像西班牙9月份的時候剛剛進(jìn)行了一次更改，進(jìn)行了這方面的修訂，實(shí)際上很快的在市場上受到了歡迎，很快在市場上經(jīng)過IPO融到了40億歐元的融資額。可能沒有時間一個一個足以說明，先說一下股東要求，有些國家比如單一的股東最多可以擁有60%的資產(chǎn)，對這方面要進(jìn)行限制。預(yù)扣稅，政府當(dāng)然需要稅收，雖然不會在公司層面增收，他們會在股東那邊增收。
    這一頁介紹的就是在歐洲最新的上市融資額，特別是西班牙、愛爾蘭經(jīng)過了一輪市場填補(bǔ)以后，最新的融資額。一些PE看到目前的市場在一個溢價的交易，所以預(yù)計在未來的一段時間里都會IPO。
    這一頁介紹的是西班牙的例子，最近一輪最新的REITs，其中有一家銀行之前有不良資產(chǎn)，現(xiàn)在經(jīng)過重新的收購、重組，最近有一個成功的上市，在西班牙REITs制度要求所有資產(chǎn)的至少80%是符合條件的房地產(chǎn)資產(chǎn)，資產(chǎn)必須被持有三年以上時間。目前公司市值是16億歐元，自從去年7、8月上市以后，至今回報已經(jīng)超過30%了。
    很快我們看一下投資者到底是哪些人、哪些機(jī)構(gòu)，左邊一個表就是介紹的全球頂級的養(yǎng)老基金，比如說日本的退休養(yǎng)老基金GPIF，他們最近剛剛開始介入房地產(chǎn)的REITs市場。荷蘭的養(yǎng)老基金APG，他們擁有400—500億歐元的資產(chǎn)，在上市房地產(chǎn)商和直接投資這兩塊都有相應(yīng)的投資。右邊的這張表介紹的是主權(quán)財富基金，包括中投和國家外管局都有積極的投資上市房地產(chǎn)這一塊。
    投資當(dāng)然要看回報，右邊是投資全球上市房地產(chǎn)和REITs，在15年的年化回報率達(dá)到了9%，去年歐洲REITs的匯報達(dá)到22.5%，今年頭七個星期就回報差不多有20%，還不包括紅利。因?yàn)槲覀冇幸粋€低息的環(huán)境。
    謝謝！