【主持人】
    讓我們再次用熱烈的掌聲感謝Philip Charls的精彩演講！謝謝！
    剛剛聊了這么多，目前REITs在我們國家還是初級階段，一個萌芽的狀態(tài)，據(jù)我們了解現(xiàn)在REITs的呼聲非常高，接下來我們有請到了長富匯銀董事長兼總裁張保國，他演講的主題是“我國REITs的發(fā)展現(xiàn)狀與機(jī)遇”的主題演講！掌聲有請張總！

長富匯銀董事長兼總裁張保國

【張保國】
    大家下午好！
    很高興有這樣一個機(jī)會跟大家共同交流，剛才中信金石的羅總已經(jīng)詳細(xì)了介紹了REITs在中國現(xiàn)階段的情況，他介紹的非常詳細(xì)，也非常好。在講REITs之前，簡單的談一下我對2015年房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的一些理解。
    昨天頒布了政策利好，去年從“9.30”之后政策利好不斷，政策利好一直在出，但是在整個房地產(chǎn)市場的回暖有點(diǎn)兒乏力，原因無外乎幾點(diǎn)，第一是市場的預(yù)期并沒有大的改變；第二作為經(jīng)濟(jì)宏觀基本面并沒有出現(xiàn)更大的利好；第三作為政策執(zhí)行方面，比如說針對房地產(chǎn)的利好政策，比如說貸款利率的優(yōu)惠，目前很少有銀行執(zhí)行到7.5折。這幾方面共同構(gòu)成目前政策向好，但是房地產(chǎn)市場增長乏力這樣一個基本面。從2015年來看，整個2014年市場的表現(xiàn)我們看舞臺中央是互聯(lián)網(wǎng)和二級市場在狂歡，房地產(chǎn)從2014年開始就默默的躲在角落里面，一直被冷落。我覺得，這也共同構(gòu)成了房地產(chǎn)市場以后，所謂的新常態(tài)。
    我自己也一直認(rèn)為，從2014年這個大幕已經(jīng)完全的拉開，所有的優(yōu)勢資源都快速的向大型企業(yè)集中，小型房企，比無論是在產(chǎn)品研發(fā)還是在開發(fā)能力、銷售能力，包括融資能力等等方面都跟企業(yè)的差距會越來越大。包括從去年開始作為中小房企拿銀行的錢也變得越來越難的時候，換句話說不得不思考一個問題就是轉(zhuǎn)型和轉(zhuǎn)行的問題。2014年開始，中國房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞就開始確立，就是“分化”。所有的優(yōu)勢資源快速的向大型企業(yè)集中，中小房企要么轉(zhuǎn)型，要么轉(zhuǎn)行，轉(zhuǎn)型就要進(jìn)入更細(xì)分的市場。無論是房地產(chǎn)市場還是股票市場，都非常善于炒作概念，比如說從二手房東轉(zhuǎn)變?yōu)榉趸?，到最近轉(zhuǎn)變?yōu)閯?chuàng)客空間這樣一個業(yè)態(tài)，不管怎么說，這是一種好的轉(zhuǎn)變，真正能在細(xì)分市場找準(zhǔn)自己的位置，并且把這方面做大做強(qiáng)。
    總的來講，2015年這個市場我自己的看法是這個市場不會太好。昨天兩個政策，二套房的政策，交易人的政策，這兩個政策對整體市場信心的提振我認(rèn)為會有一定的作用，但是我個人并不是非常樂觀，我對2015年市場的觀點(diǎn)是謹(jǐn)慎樂觀。我認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)市場走到了所謂的新常態(tài)里面，市場更理智，市場更理性。我們所依賴的市場的基本面需求是剛性的，2014年住宅銷量一共10一平米左右，住宅的需求占了60%，剛需的占比占到60%以上，除了主要依賴城鎮(zhèn)化以外，更多的是中國整個人口結(jié)構(gòu)所決定的。我記得20—33歲的人群超過3億，這個人群有剛性的購房需求的客觀存在，這是我們所依賴的市場基礎(chǔ)。市場未來的轉(zhuǎn)變，如果像過去的十年這么瘋狂，永遠(yuǎn)不會再現(xiàn)。2015年的市場，我自己的看法是不會太好，也不會太壞，集聚2013、2014、2015年，我認(rèn)為，2013年住宅的銷量變化并不大，2015年我認(rèn)為也是一樣，但是目前我們面臨的問題是庫存的釋放和新樓盤的上市面臨一個疊加，我們面臨的壓力會更大一點(diǎn)。這是我個人對2015年市場大概的預(yù)測，這個市場可能不會太好，也不會表現(xiàn)太差，我們自己的觀點(diǎn)是謹(jǐn)慎樂觀。因為綜合的觀點(diǎn)是，房地產(chǎn)市場長期來看我認(rèn)為不會存在系統(tǒng)性的風(fēng)險。
    REITs這個產(chǎn)品大家很了解，它起源于美國，在美國發(fā)展了比較長的時間，亞太地區(qū)比較發(fā)達(dá)的是日本和澳大利亞做的非常好，新加坡也比較接近，但是總的額度是有限的。香港跟真正的REITs有一定的差距，因為它依賴于市場。新加坡市場整個房地產(chǎn)發(fā)展周期非常平穩(wěn)，沒有政策或者其他因素的影響。認(rèn)真看新加坡房地產(chǎn)發(fā)展周期圖，他們是五年一個周期，周期變化非常有規(guī)律，依據(jù)于這一點(diǎn)的話，REITs會比較好做，這種變化有規(guī)律可循。香港房地產(chǎn)市場跟大陸結(jié)合的比較緊密，香港房地產(chǎn)市場受政策、經(jīng)濟(jì)波動影響相對大一點(diǎn)，這是關(guān)于REITs全球的現(xiàn)狀。我認(rèn)為，作為REITs未來發(fā)展最大的一個問題，其中一個便是稅收問題。目前在全球各個主要經(jīng)濟(jì)體，REITs比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，REITs都是免稅的，目前在國內(nèi)類似于公募的產(chǎn)品稅負(fù)相對來說還是比較重的。我認(rèn)為，稅收會是一個難題，未來究竟會怎么解決？目前已經(jīng)推進(jìn)了八年的時間，很多層面有了很大的進(jìn)步，我覺得很有可能的路徑是鼓勵一部分REITs產(chǎn)品在香港上市。去年華茂在香港上市，目前也存在一個問題，就是規(guī)定在國內(nèi)設(shè)立相應(yīng)的公司不允許直接到海外或者香港地區(qū)，我覺得未來可能是更容易嘗試的路徑是先到香港，可以從監(jiān)管層面觀察發(fā)展實踐的效果，再逐步的在大陸開始推進(jìn)。我覺得，它推進(jìn)的意義會非常的巨大。說實話，可以拯救中國房地產(chǎn)，并且可以拯救中國股市。為什么這么說？對股市來說，尤其是目前的二級市場，依據(jù)房地產(chǎn)這類資產(chǎn)非常多，尤其REITs主要是依賴基礎(chǔ)資產(chǎn)，基礎(chǔ)資產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，回報非常穩(wěn)定。目前對比所有的A股上市公司，我認(rèn)為這些資產(chǎn)是絕對優(yōu)質(zhì)的，所以REITs上市未來對股市的作用非常明確。對房地產(chǎn)的話，這個就不用多講了，目前所有地產(chǎn)企業(yè)持有成本過高，流動性過差非常明顯，我們不管從哪個層面都需要REITs。從股市，從房地產(chǎn)未來的發(fā)展來看，我認(rèn)為不管監(jiān)管層或者說愿不愿意，這條路是必然要走的一條路。其他所有的方式最終都要回歸，REITs經(jīng)過美國、澳大利亞、日本等等成熟市場多年的檢驗，是解決這種物業(yè)最佳的方式，我認(rèn)為中國可以期待。比如說在3—5年，我們一定可以看到REITs上市的一天。
   REITs的金融屬性更明顯，首先它是一個金融投資產(chǎn)品，對所有的投資者，比如說目前很多機(jī)構(gòu)資金、養(yǎng)老資金，房地產(chǎn)一限制等于沒有了投向，及股市也有限制，離了股市和房地產(chǎn)市場，基本上很大一部分資金是沒有出路的。所以，如果REITs上市會提供很好的交易平臺。目前主要的問題是政策對放開房地產(chǎn)融資的擔(dān)憂，這是追其中一個原因，再一個國內(nèi)的融資成本普遍偏高。另外，還有稅收的問題，我認(rèn)為目前主要的問題還是在這里。
    未來REITs將獲得快速的發(fā)展，從美國和日本市場來看，REITs發(fā)生的基本前是什么？從美國當(dāng)時整個經(jīng)濟(jì)增速下降至3%，日本也是類似，經(jīng)濟(jì)增速下降到2%，服務(wù)業(yè)比重突破了70%，加上城市化率，當(dāng)時在美國REITs誕生的時候城市化率到了75%，在日本是2000年左右，REITs大行其道的時候，日本城市化率接近80%，這是REITs發(fā)生的基本前提。從兩個經(jīng)濟(jì)體自身的房地產(chǎn)業(yè)基本的特點(diǎn)表現(xiàn)也非常明顯，住宅銷售套數(shù)明顯下滑，空置率明顯提高，需求也同時下滑了，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度又非常快，跟中國今天的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及為類似。所以，我認(rèn)為中國也處在REITs爆發(fā)的前夜，當(dāng)然，究竟離黎明還有多遠(yuǎn)，我們所有人共同來期待。我們的現(xiàn)狀是整個中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行軌道，人民幣收入、城市化率處于高位的水平，中國整個社會逐步進(jìn)入消費(fèi)型社會，這是一個基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分行業(yè)出現(xiàn)了分化，住宅市場明顯緩慢，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入發(fā)展的加速期，整個商業(yè)物業(yè)持有成本過大，所以這方面都為REITs的問世提供了極為有力的依據(jù)。
    全球的數(shù)據(jù)，整個發(fā)達(dá)市場，包括美國、日本等等都比較大，在亞洲的新加坡這樣的國家發(fā)展比較成熟，但是總量不是很大，430億美金，香港就更少了。從商業(yè)地產(chǎn)三種商業(yè)模式可以看出來，“開發(fā)+出售”這種模式慢慢變得越來越不可行，會遇到越來越大的問題。賺取開發(fā)鏈前端的開發(fā)收益，第一利潤率少，第二真正能夠達(dá)到快速去化，尤其是說到中國很多房地產(chǎn)的現(xiàn)狀一樣，前段時間對中部三線城市做數(shù)據(jù)調(diào)研的時候，建立了一個技術(shù)模型，調(diào)研完出現(xiàn)了我很擔(dān)心的結(jié)果。這個城市的城區(qū)人口規(guī)模200萬左右，GDP3000多億，我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)非常完善，非常不錯的一個城市。當(dāng)然，這個城市也很有代表性。整個住宅去化需要兩年半的時間，非住宅去化需要八年，當(dāng)時我看了很害怕，我認(rèn)為這個城市在三線城市中非常有代表意義，2公里左右的主干道上有32棟在建的寫字樓，這會成為非常大的庫存，這個庫存的去化用八年的時間聽起來都覺得可怕，所以這種模式想持續(xù)很久會有很大的問題。
    最終，真正從“開發(fā)到運(yùn)營+金融工具”是我們真正需要的模型，當(dāng)然也是REITs真正誕生的需求點(diǎn)，開發(fā)商不單單是持有，同時可以分享到經(jīng)營所帶來的收益，以及物業(yè)升值所帶來的溢價分成，這是對真正持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的這部分開發(fā)商，或者說業(yè)主有更大的刺激和激勵作用。
    從機(jī)遇方面來講，REITs的推出使得商業(yè)地產(chǎn)的金融屬性進(jìn)一步凸顯，作為金融服務(wù)商的地產(chǎn)基金我們會面臨更好的前景。從REITs提高商業(yè)地產(chǎn)的收益率，縮短資金回籠時間，追求高投資回報這個概念來講，我們可以迅速介入，拿長富匯銀為例，幾個業(yè)務(wù)模型是第一，比如說對百強(qiáng)的開發(fā)商進(jìn)行更深入的配資。去年我們做了五個棚改項目，今年準(zhǔn)備和金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合，今年會共同發(fā)起100億的棚改專項基金。作為2015年的工作重心我們已經(jīng)逐步轉(zhuǎn)向?qū)Τ钟形飿I(yè)的收購上，今年我們的愿望也很大，希望持有更多的核心區(qū)位的核心物業(yè)。這個從操作上來講，因為退出渠道不單單是REITs，其他類，如果有一棟樓不稀奇，如果有10棟、20棟的核心區(qū)位的核心物業(yè)，對保險公司來說也非常有吸引力。目前所談的幾棟樓，成熟物業(yè)，基本上年化租金收益能達(dá)到6、7%左右，我認(rèn)為是非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，未來還有升值空間，包括本身物業(yè)所帶來的升值等等這樣的機(jī)會。所以，這方面的機(jī)會應(yīng)該是很多機(jī)構(gòu)都看得到的，并且都在這方面做了相應(yīng)的布局。還有一個退出渠道，比如說植入到上市公司等等，賣給保險公司等等這些模式，這些退出渠道都可以。尤其是未來你能真正抓到核心城市、核心區(qū)委的核心物業(yè)，未來帶給我們的收益預(yù)期，一定超過我們的想象。所以，未來我們大家共同期待REITs！謝謝！