時(shí)  間：2015年10月11日（上午）

地  點(diǎn)：遼寧省盤錦市大洼縣東湖溫泉賓館

主  題：綠色人居：邁向生態(tài)文明的核心動(dòng)力

主持人：童悅仲（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長）

    主持人：下午的主持人由我來擔(dān)任，我是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長。我們中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和中國房地產(chǎn)研究會(huì)合并之后，有17個(gè)研究分會(huì)和專業(yè)委員會(huì)，其中有6個(gè)讓我來負(fù)責(zé)聯(lián)系，包括人居環(huán)境委員會(huì)，當(dāng)然這個(gè)工作由王會(huì)長的帶領(lǐng)下，朱秘書長他們來做。咱們這次第八屆中國人居環(huán)境高峰論壇實(shí)際是分四部分：第一部分是開幕式；第二部分叫主題報(bào)告。這兩個(gè)部分上午進(jìn)行完了。下午開始叫專題報(bào)告，在我們?nèi)粘贪才爬镱^，把專題報(bào)告又分成兩部分內(nèi)容。第四部分是明天上午的參考，整個(gè)活動(dòng)一天半的時(shí)間。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長童悅仲主持

    現(xiàn)在我們開始下午的專題報(bào)告。積極推動(dòng)綠色模式創(chuàng)新，促進(jìn)綠色資源對(duì)接，實(shí)現(xiàn)綠色合作共贏。

    今天下午演講的第一位演講嘉賓是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)專家組組長開彥先生。開總在我們國家住宅建設(shè)方面他是很有名的專家，他看上去比我年輕多，實(shí)際上比我大幾歲。他曾經(jīng)參加了很多有關(guān)于我們國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的編制。他今天下午演講的題目是《中國老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及開發(fā)模式思考》，請(qǐng)大家以熱烈的掌聲歡迎開總演講！

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)專家組組長開彥演講

    開  彥：各位下午好，安排我第一個(gè)發(fā)言，我非常榮幸。我今天給大家講一下老年產(chǎn)業(yè)，老年產(chǎn)業(yè)我相信在座的各位都非常關(guān)心。不光是我們?cè)跁?huì)的，實(shí)際上在我們房地產(chǎn)界各個(gè)都在關(guān)心，各個(gè)都在議論。為什么呢？因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)走向尾聲階段，庫存量很大，房地產(chǎn)面臨一個(gè)轉(zhuǎn)型，這個(gè)凸顯了兩個(gè)：一個(gè)是老年產(chǎn)業(yè)的問題；第二個(gè)旅游，包括農(nóng)業(yè)休閑旅游這些領(lǐng)域，大家非常想去做。

    今天我把它作為一個(gè)發(fā)展的戰(zhàn)略，同時(shí)介紹幾個(gè)開發(fā)模式。我們的老年產(chǎn)業(yè)說得多，做的少，聽的多，落實(shí)的少。這幾個(gè)多少的問題，我們還有難處，老年產(chǎn)業(yè)并不是那么好做的，原因很多。

    我想說說老年產(chǎn)業(yè)大家對(duì)它認(rèn)知的問題，大家一說老年產(chǎn)業(yè)很可能首先想到的就是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，也就是說所謂的“9073”，3%作為大家目前所議論的重點(diǎn)，而現(xiàn)在恰恰相反，我認(rèn)為不是3%，3%政府在主導(dǎo)，政府在大量投資。我們房地產(chǎn)企業(yè)更關(guān)心的是怎么來啟動(dòng)我們的市場(chǎng)，我們要解決的是更多的問題，是95%老年人的養(yǎng)生養(yǎng)老的問題。這個(gè)關(guān)乎到我們國家的民生，因?yàn)槲覀兊睦夏耆丝谠絹碓蕉?，我們現(xiàn)在差不多接近2億。到2025年可能接近3億，這么龐大的人數(shù)，我們能不能給他們創(chuàng)造一個(gè)適合他們生活，能夠反映我們老年人的生活水準(zhǔn)是高的。這塊靠我們關(guān)注95%老年人的生活質(zhì)量問題。所以我們今天要談的是95%的老年人養(yǎng)老問題怎么做。這里分兩個(gè)商機(jī)，我們尋找機(jī)會(huì)最大可能，落腳點(diǎn)也在95%大多數(shù)老人的退休生活問題。當(dāng)然，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)非常重要的重點(diǎn)。大家不要看是老年了，已經(jīng)老朽了，不是，他是非常生動(dòng)的，非常有活力的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。

    什么叫老年產(chǎn)業(yè)？我把老年產(chǎn)業(yè)分成三個(gè)部分，這三個(gè)部分共同組成了叫養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。并不是大家說的，房地產(chǎn)商要做的開發(fā)個(gè)房子就叫老年產(chǎn)業(yè)，不是。我認(rèn)為最主要的一項(xiàng)是老年養(yǎng)老服務(wù)。養(yǎng)老服務(wù)這里我不詳細(xì)展開講，但是大家都很明白這個(gè)服務(wù)是很重要的。如果今天的老年產(chǎn)業(yè)當(dāng)中沒有服務(wù)這一項(xiàng)，是不成立的。老年地產(chǎn)開發(fā)的越多，將來積攢的越多。現(xiàn)在不是我們建了很多空城的問題，所以老年的服務(wù)是非常關(guān)鍵的。

    第二，老年地產(chǎn)的問題。老年地產(chǎn)是在座的房地產(chǎn)商大家非常熟悉的產(chǎn)業(yè)，就是房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)。但是我要告訴大家，老年地產(chǎn)的開發(fā)不能夠用傳統(tǒng)的方式來進(jìn)行。要以新的觀點(diǎn)、新的模式、新的發(fā)展理念去做。而不能用我們過去快速發(fā)展，一定要把它做好，真正符合老年人需求的地產(chǎn)。

    第三，老年用品，老年用品牽扯到千千萬萬個(gè)項(xiàng)目。我曾經(jīng)到日本去參觀過，關(guān)于老年福利或者是社會(huì)殘疾人老年產(chǎn)業(yè)展覽會(huì)，看了一天，只看了一小部分，發(fā)展的機(jī)遇很多，市場(chǎng)很大。所以這三個(gè)方面加起來，是構(gòu)成老年產(chǎn)業(yè)重要的不可分割的一部分。所以我們做老年地產(chǎn)就必須要考慮養(yǎng)老服務(wù)怎么發(fā)展，老年用品怎么發(fā)展。這樣做好了以后，肯定能夠?qū)窠?jīng)濟(jì)，對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重大的貢獻(xiàn)。

    究竟是95%的老年養(yǎng)老的問題怎么解決？我認(rèn)為著重要探討的不是說養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，老年公寓怎么做。我們現(xiàn)在探討居家養(yǎng)老，所以居家養(yǎng)老用老年社區(qū)的方式來進(jìn)行養(yǎng)老，是我們發(fā)展老年產(chǎn)業(yè)的主流。

    我們現(xiàn)在是未富先老，我是過了70歲，要真正讓我去選擇一個(gè)高檔的老年地產(chǎn)去住，我還要看看夠不夠。要適應(yīng)我們的資產(chǎn)能力；第二個(gè)，要讓老年人走出家門，走到理想的生活當(dāng)中去，這是要經(jīng)過一番努力的。需要我們拿出好的榜樣來，當(dāng)他們把這個(gè)市場(chǎng)的大門，所謂老年人剛需激發(fā)出來需要我們下工夫去做。

    第三個(gè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還不知道怎么去引領(lǐng)?，F(xiàn)在找不到能夠盈利的門，這是大家所討論的。因?yàn)槲覀兎康禺a(chǎn)商對(duì)開發(fā)房子是有經(jīng)驗(yàn)的，但是對(duì)服務(wù)這一塊就摸不著門了，我們過去把房子開發(fā)以后把房子交給物業(yè)公司，由物業(yè)公司來做。現(xiàn)在不是，現(xiàn)在是做人，物業(yè)公司是管物的，管綠化、管房子維修，但是老年人的問題不僅僅是這些問題，怎么上門服務(wù)，怎么保障老年人有個(gè)非常良好的環(huán)境等等問題。

    還有一個(gè)領(lǐng)域，就是既有老舊居住社區(qū)養(yǎng)老改造。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)有的既有社區(qū)是大量存在，條件都很差。如何去改造？如何讓這些老舊小區(qū)能夠適應(yīng)養(yǎng)老？這個(gè)需要很大功夫。但是我們存在著很大的問題，三個(gè)方面的問題：第一，錢從哪兒來？我們?cè)覆辉敢馊ネ顿Y老舊小區(qū)？我看房地產(chǎn)在座的各位沒有幾個(gè)愿意去投資。因?yàn)檫@掙不到錢；第二，缺少用地，我們要做一些設(shè)施，做一些配套的適合老年人用的建筑找不到點(diǎn)；第三，缺乏人，做完了誰去管這事兒，誰去做服務(wù)。所以“錢、地、人”，這三個(gè)問題需要解決。

    盡管房地產(chǎn)商點(diǎn)子很好，居民也能獲得收益，但是這是很難去做的，是困難重重的。我想我們今天討論農(nóng)村的問題，農(nóng)村的問題同樣也是面臨著如何改造，難度也是非常大的。

    歸納起來可以說，我們今天養(yǎng)老的產(chǎn)業(yè)已經(jīng)上了國家戰(zhàn)略層面，這個(gè)是非要做，但是放在我們面前不解決商業(yè)模式的問題，持續(xù)發(fā)展就是空話；不解決服務(wù)體系，商業(yè)模式是空話；不解決人才問題，服務(wù)體系是空話。所以這幾點(diǎn)一定要關(guān)照好。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，“項(xiàng)目運(yùn)營管理”才是成功的關(guān)鍵。確定整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營，從頭到尾，你的運(yùn)營管理怎么操作，這才是關(guān)鍵。所以一個(gè)養(yǎng)老的項(xiàng)目，必須是以運(yùn)營商、投資方、開發(fā)商互相合作，利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，這樣才能把事情做好。

    養(yǎng)老的問題政府是包辦不了的，但是我們市場(chǎng)也不能100%來做，所以必須在政府的指導(dǎo)下面，政策的支持下面，我們走市場(chǎng)開發(fā)，發(fā)展市場(chǎng)才是正道。中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并沒有真正啟動(dòng)。這個(gè)需要我們耐心去分析，啟動(dòng)市場(chǎng)，發(fā)展市場(chǎng)，能夠讓老年人走出家門，成為我們發(fā)展老年產(chǎn)業(yè)的剛需。大家都搶著買，這個(gè)事情就做起來了。要慢慢通過我們的示范試點(diǎn)，通過我們的實(shí)驗(yàn)，通過我們的宣傳，通過我們的教育來慢慢地發(fā)展。

    這里面一個(gè)重要的方面，就是要依托親情養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)創(chuàng)新，實(shí)施老舊小區(qū)適老化改造，是當(dāng)務(wù)之急！過去我們常說地產(chǎn)銷售+保證金，會(huì)員制的方式，這是很好的形式。還有他們說不這樣，我把開發(fā)70%的銷售，30%得自己持有經(jīng)營，這個(gè)看起來都不是非常可持續(xù)的方式。我們還是要強(qiáng)調(diào)運(yùn)營管理，先期定位，怎么把管理，把管理作為我們最后能不能銷售的重要方面去做。

    解決中國養(yǎng)老問題，必須要以市場(chǎng)機(jī)制來解決。暗視場(chǎng)規(guī)律做大做強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老地產(chǎn)，老年用品開發(fā)三大產(chǎn)業(yè)，是養(yǎng)老問題的希望和出路所在。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不是掛羊頭賣狗肉的，他們是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主力軍。運(yùn)營商是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的關(guān)鍵。

    下面我想舉幾個(gè)例子，進(jìn)一步說明我的觀點(diǎn)。這是去年我們?cè)谌毡救ド駪魠⒂^的項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目叫神戶幸福村。這個(gè)村是老舊社區(qū)，周邊是很多居民區(qū)，為了改善老年人的生活需求，增加活力，所以他們當(dāng)?shù)卣畬ふ伊艘粔K地做了一個(gè)幸福村。這個(gè)幸福村規(guī)模很大，直接輻射周邊七、八個(gè)居民區(qū)。這些居民區(qū)根據(jù)他提供的條件，老年人經(jīng)常到這兒來享受環(huán)境，享受設(shè)施，享受文化娛樂。紅色的部分是提供醫(yī)養(yǎng)護(hù)理，文化體育，體育場(chǎng)，甚至包括高爾夫球場(chǎng)。這塊提供給周邊的居民到這里來消費(fèi)，到這里來玩兒。

    紫色這塊是包給房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)商在這里做了八個(gè)項(xiàng)目，主要是服務(wù)老殘，智力不夠，行動(dòng)不便這些老年人。每個(gè)項(xiàng)目都突出他們的特點(diǎn)，占有他們的市場(chǎng)。

    這些東西構(gòu)成了幸福村成為老舊社區(qū)，提升老年人生活質(zhì)量，改善生活方式，讓老年人經(jīng)常走出來。

    這幾張圖有的是老年大學(xué)，老年醫(yī)院，有的是運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，室外無障礙坡道，有些溫泉。我們?nèi)サ臅r(shí)候，有十幾個(gè)老年的運(yùn)動(dòng)隊(duì)，所以在操場(chǎng)上集中了很多老年人。他們自己帶便當(dāng)，他們有專車送，有專車接。所以這個(gè)就變成老年人非常適合的，大家喜歡的一個(gè)場(chǎng)所。在室內(nèi)同樣創(chuàng)造了公共的活動(dòng)中心，公共的場(chǎng)所，公共的服務(wù)。在這里可以就餐，可以鍛煉，有很多的街里，在街里可以買東西。在這里消除了老年人的孤獨(dú)感。

    再說我們國內(nèi)一個(gè)例子，在昌平有一個(gè)泰康之家。它屬于不屑于在市場(chǎng)去銷售，這個(gè)小區(qū)做了很多人性化的東西。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上面提供了老人的交往，提供了公共的服務(wù)，包括老年的會(huì)所，老年的護(hù)理，包括老年的公寓；同時(shí)，還有很多設(shè)施提供給老年人鍛煉身體，康復(fù)、醫(yī)療，還有幼兒園，老年人在這里是以“家”的形式出現(xiàn)的，而不是以床位，這樣他可以帶小孫子過來。形成整個(gè)小區(qū)以“家”為主的管理，整個(gè)服務(wù)到家，能夠滿足各種老年人。

    另外，我們提倡樂活居養(yǎng)老生活理念。這個(gè)主要提倡老年人自主自立，讓生活能夠活起來。能夠自己管理自己，自己安排自己，樂活是一種全新的養(yǎng)老模式。在這里可以老年人找到會(huì)所，商業(yè)模式找到一個(gè)很好的形式，它主要的核心是親情。不離開家，跟我們親友之間有一個(gè)緊密的聯(lián)系。樂活居讓我們生活在過去所習(xí)慣的生活上面，不脫離原來的生活模式，完全是親情的模式。

    我們最近在貴陽做了一個(gè)樂活養(yǎng)老的綠色社區(qū)。樂活養(yǎng)老是我們創(chuàng)新的一種模式，另外加上綠色社區(qū)，綠色社區(qū)是我們?nèi)司游鶆?chuàng)新的綠色社區(qū)的概念。這個(gè)項(xiàng)目本身包括了兩個(gè)內(nèi)容：一個(gè)叫養(yǎng)老服務(wù)區(qū)；一個(gè)是適老化綠色住區(qū)。這個(gè)養(yǎng)老服務(wù)區(qū)是公共的，服務(wù)于整個(gè)社區(qū)的，配置比較齊全的，有家的感覺。而適老型綠色住區(qū)，是按照老年人的需求來進(jìn)行設(shè)計(jì)的。分兩期來做，互相依托，互相依靠，親情關(guān)系非常融洽，很方便。

    這是它的一個(gè)總圖。我們可以看到右上角部分是公共服務(wù)區(qū)，它包括了一個(gè)護(hù)理醫(yī)院，包括一個(gè)老年公寓，包括老年的會(huì)所，包括一個(gè)酒店，包括一個(gè)親情公寓。住宅的形式既有小戶型，單戶型的，也有老少戶。

    整個(gè)的配置，整個(gè)的環(huán)境，整個(gè)的尺度都是非常適合老年人在這里活動(dòng)的。

    這里還設(shè)立了一個(gè)老年醫(yī)療康復(fù)中心。

    這個(gè)是老年公寓，我們也把它叫做樂活會(huì)。酒店有服務(wù)大堂，有各種鍛煉，養(yǎng)生的設(shè)施。

    這個(gè)就是樂活會(huì)當(dāng)中的一個(gè)，應(yīng)用舊建筑進(jìn)行改造成功的一個(gè)樂活會(huì)，這樣有室內(nèi)室外的活動(dòng)場(chǎng)所。

    右上角是一個(gè)通廊。

    樂活會(huì)里面有老年大學(xué)，有日間照料中心，有運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，有樂活街。

    另外，在樂活會(huì)里面安排了一些圖書館、交往中心、文化活動(dòng)中心、營養(yǎng)餐廳、樂活街這樣的形式。在適老化方面的設(shè)計(jì)，室內(nèi)室外適合老年人。

    在套型方面采取了人性化的設(shè)計(jì)，把起居廳臨近走廊，老年人經(jīng)常在這里交談、交往，有鄰居從走廊里面經(jīng)過，可以互相搭訕，方便了老年人的交流。

    關(guān)于老少戶，我們傳統(tǒng)的概念希望老年人跟年輕人住在一起，但是也不需要更近，這樣需要老少戶。兩個(gè)家庭通過不同的門進(jìn)去，既有分割，又有聯(lián)絡(luò)的戶型。

    在老年親情的綠化，社區(qū)里頭，我們安排了很多的室外空間，室內(nèi)空間，幼兒園，中心廣場(chǎng)，室外的通廊，達(dá)到了很好的空氣質(zhì)量，景觀環(huán)境。利用一些空地安排了一些種植，我們?cè)谧≌锩孢€安排了一些養(yǎng)殖陽臺(tái)。這些部分為老年人不脫離親情，不脫離習(xí)慣的養(yǎng)老生活方式這樣一個(gè)理念來打造整體的養(yǎng)老套型。這個(gè)創(chuàng)造了一個(gè)非?；畹酿B(yǎng)老環(huán)境，是一個(gè)公共的開放空間，把我們綠色住區(qū)的理念能夠貫徹到養(yǎng)老的環(huán)境里面去。

    這里大家可以看到是一條走道連接了六戶，盡頭是一個(gè)老少戶，走道比較寬，老年人可以很好的交往。這種長走道，這種模式，是值得我們?cè)诶夏曜^(qū)里面值得提倡的。謝謝大家！

    主持人：謝謝開總。開總剛才做了一個(gè)很生動(dòng)的報(bào)告，我想我們現(xiàn)在講人居環(huán)境，如果要是在當(dāng)今的中國不考慮養(yǎng)老問題，那么人居環(huán)境是不完美的，不完善的。開總從我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的定位，當(dāng)前面臨關(guān)鍵性的問題，提出了自己的一些建議。同時(shí)，還以國內(nèi)外舉了很多實(shí)例。開總現(xiàn)在是老年人了，他還在第一線，指導(dǎo)，甚至親自動(dòng)手做一些設(shè)計(jì)。所以做樂活居這類的規(guī)劃設(shè)計(jì)比年輕人有更大的優(yōu)勢(shì)。再次感謝開總！

下面我們有請(qǐng)下面有請(qǐng)當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司研發(fā)設(shè)計(jì)院副總監(jiān)、當(dāng)代置業(yè)新動(dòng)力（北京）建筑科技有限公司總經(jīng)理賈巖先生。當(dāng)代集團(tuán)是最早出生于節(jié)能、舒適住宅產(chǎn)品研發(fā)和建造的公司之一，大家可能很多人都知道MOMA，MOMA系列他們?cè)谌珖鞯亟撕芏?，已?jīng)形成了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)性的品牌了。有請(qǐng)賈巖！