中房網(wǎng)訊 10月18日，第二屆中國老年住區(qū)百城（企業(yè)）信息交流會在北京飯店召開。通過本次活動，旨在增進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)型企業(yè)與行業(yè)組織間的粘合度，拓展房地產(chǎn)開發(fā)、金融投資、旅居式度假養(yǎng)老企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)平臺間的跨界合作通道，滿足養(yǎng)生養(yǎng)老消費者的有效需求，同時也使 參與“百城（企業(yè)）聯(lián)動”的企業(yè)開拓增長領(lǐng)域。以下為文字實錄：

大會主持人 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長 馮俊

??馮?。褐袊巡饺肜夏晟鐣?，關(guān)心老年人的生活，為他們提供好的住房，推進(jìn)養(yǎng)老事業(yè)的健康發(fā)展，是社會關(guān)心的問題，也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大問題，為了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，向大健康養(yǎng)生養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展，適應(yīng)養(yǎng)生養(yǎng)老事業(yè)的需要，使養(yǎng)老服務(wù)業(yè)與房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，去年10月我們發(fā)起了中國老年住區(qū)百城聯(lián)動計劃，今天我們又在這舉辦第二屆中國老年住區(qū)百城（企業(yè)）聯(lián)動項目信息交流會。希望通過這次活動，增進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)企業(yè)與行業(yè)組織間的聯(lián)系，拓展房地產(chǎn)開發(fā)、金融投資、養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)平臺的跨界合作通道，同時幫助參與百城聯(lián)動的企業(yè)開拓企業(yè)發(fā)展空間，更好的為老年人服務(wù)。

??出席今天會議的有保利集團、遠(yuǎn)洋集團、北京太陽城集團、上海親和源、美林集團、以及人民日報、新華社、中央電視臺、中國城市報、中國建設(shè)報、中國房地產(chǎn)報、中國青年報、人民網(wǎng)、搜狐網(wǎng)等網(wǎng)站，還有來自荷蘭、日本、澳大利亞等國家和地區(qū)的嘉賓。下面我們有請中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰先生致辭。

住建部原副部長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長 劉志峰

??劉志峰：各位來賓，各位企業(yè)家和新聞界的朋友們，大家上午好！首先我代表中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會，對參加第二屆中國老年住區(qū)百城（企業(yè)）聯(lián)動項目信息交流會的各位朋友表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！信息交流會主要是總結(jié)百城聯(lián)動計劃開展一年以來的工作，進(jìn)一步加強各參與企業(yè)的聯(lián)系，增進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)、金融投資與度假式養(yǎng)老、居家養(yǎng)老、大健康產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)平臺之間的交流合作，幫助各參與企業(yè)在全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場和新的房地產(chǎn)形勢下，找準(zhǔn)養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)生健康服務(wù)業(yè)的有效需求。通過結(jié)構(gòu)性改革來推進(jìn)這項工作，下面我介紹一下聯(lián)動項目實施以來的情況，談三點意見。

??第一，各方聯(lián)動，是老年住區(qū)事業(yè)發(fā)展的保障。養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是人人關(guān)心的民生事業(yè)，也是具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ某柈a(chǎn)業(yè)。今年5月份習(xí)近平總書記在中央政治局第32次學(xué)習(xí)會議時指出，要建設(shè)居家為基礎(chǔ)，社區(qū)為依托，機構(gòu)為補充，醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系，形成黨委統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，政府依法行政，部門密切配合，群團組織積極參與，上下左右協(xié)同聯(lián)動的機制。10月11號召開的中央全面深化改革第28次會議上討論通過了關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場，提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見，提出要引導(dǎo)社會資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，提升居家社區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)水平。10月14號國務(wù)院提出要順應(yīng)群眾期盼，消除制約養(yǎng)老消費體制的機制性障礙，通過養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)，支撐經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，32個部門參加的全國老齡工作委員會也多次強調(diào)各成員單位之間要協(xié)調(diào)配合，形成養(yǎng)老與健康、旅游、家政、文化產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動發(fā)展機制。中央和國務(wù)院明確出臺支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和事業(yè)的政策，給我們極大的鼓舞和支持。一年以來，在各參與企業(yè)共同努力下，聯(lián)動計劃也取得了以下五個方面進(jìn)展。

??一是百城聯(lián)動計劃逐步得到了企業(yè)認(rèn)可，各地進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域的房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)類的企業(yè)和企業(yè)家對聯(lián)動計劃抱有積極的態(tài)度，并給予支持。有一大批企業(yè)和企業(yè)家參與進(jìn)來，還有一些企業(yè)和企業(yè)家正在申請參與。

??二是百城聯(lián)動計劃搭建了組織架構(gòu)和工作平臺，初具規(guī)模。參與單位和工作站已達(dá)到五十多家，機構(gòu)的工作也在穩(wěn)步推進(jìn)。

??三是開展了各類調(diào)研活動，先后組織人員赴泰安、昆明、南寧、德州等地參觀養(yǎng)老地產(chǎn)項目，并討論合作，組織部分企業(yè)赴美國考察不同類型的養(yǎng)老項目。有些項目有的企業(yè)比較多，像北京太陽城，藍(lán)城的烏鎮(zhèn)等等一些項目比較多。組織部分企業(yè)赴美國考察不同類型的養(yǎng)老項目，通過國內(nèi)外的實地考察調(diào)研，大家反映收獲很大。有些做法和經(jīng)驗值得借鑒。

??四是為參與聯(lián)動計劃的企業(yè)開展服務(wù)。目前我們正在編輯出版老年住區(qū)發(fā)展報告，準(zhǔn)備收錄國內(nèi)外不同類型的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，供大家參考。

??五是依托養(yǎng)老智庫的智力支持，我們的專家隊伍開始發(fā)揮作用。在聯(lián)動計劃工作機構(gòu)的支持下，從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的企業(yè)家和專家、學(xué)者面對面的交流，解決了一些理論實際問題。一年來的活動表明，聯(lián)動計劃既符合中央對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)工作的要求，又符合市場和企業(yè)的需求，對老人對社會都是有好處的。但在開展百城聯(lián)動計劃時，我們也發(fā)現(xiàn)目前老年住區(qū)事業(yè)還難以適應(yīng)人口老齡化快速發(fā)展的客觀要求，老年住區(qū)和公共設(shè)施不配套的問題還比較突出，醫(yī)養(yǎng)建游樂五位一體的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)才剛剛起步。特別是老年住區(qū)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施、人才隊伍還難以滿足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和服務(wù)的需求，因此必須創(chuàng)新制度，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計，以需求為導(dǎo)向，提升老年住區(qū)建設(shè)水平，繁榮養(yǎng)老市場，讓廣大老年人享受優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)。這是我講的第一個問題。

??第二個問題，滿足需求是老年住區(qū)事業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。老年住區(qū)建設(shè)既是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的重要組成部分，也是一項系統(tǒng)工程，提供優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)，首先要有良好的老年住區(qū)配套建設(shè)和服務(wù)。當(dāng)前具有多層次、多樣化的老年住區(qū)家庭和群眾正在逐步形成，第四次中國城鄉(xiāng)老年人口狀況抽樣調(diào)查顯示，2015年我國城鎮(zhèn)老年人口占全國老年人口的52%，15年間，老年人口城鎮(zhèn)化水平提高了17.8%個百分點，城鄉(xiāng)老年人的居住居家養(yǎng)老服務(wù)需求快速上升，消費結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級。需要居家養(yǎng)老服務(wù)的比例從2000年的6.6%上升到2015年的15.3%，提高了9個百分點。老年人生活更注重品質(zhì)時尚，大健康、旅游、智能生活成為老年人的新選擇，有13.1%的老年人表示未來一年有外出旅游計劃，這就要求從事老年事業(yè)的各位要滿足新需求，研究老年人具有共性的行為規(guī)律和消費特點，進(jìn)行模式創(chuàng)新、設(shè)計創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新，滿足我們原來沒想到的，沒看到的各種短板，推出滿足老年居住者需求的特色服務(wù)。特別是滿足旅居度假式養(yǎng)老家庭和人群的需求。除此以外，要結(jié)合結(jié)構(gòu)性改革和房地產(chǎn)去庫存，開展聯(lián)動活動，當(dāng)前房地產(chǎn)市場分化嚴(yán)重。特別是京津冀、長三角、珠三角部分城市以及中部一些區(qū)域性中心城市，房價上漲過快，東北、西北、西南地區(qū)多數(shù)城市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)，但一些三四線城市，特別是縣城房地產(chǎn)庫存仍然較大。面對市場分化，除了要分類指導(dǎo)，除了要適當(dāng)增加土地供應(yīng)，穩(wěn)定市場預(yù)期以外，也要按照國務(wù)院的最新要求，通過增加養(yǎng)老地產(chǎn)的有效供給，支持將閑置的廠房轉(zhuǎn)型為培訓(xùn)中心、養(yǎng)老院等改造成養(yǎng)老設(shè)施，參與聯(lián)動計劃的企業(yè)和機構(gòu)要加強和各地的聯(lián)系，聯(lián)合行動。抓住養(yǎng)老服務(wù)市場全面放開的機遇，將養(yǎng)老地產(chǎn)與醫(yī)院、大健康、旅游、體育、文化、互聯(lián)網(wǎng)和智能產(chǎn)業(yè)有機結(jié)合。既可以像藍(lán)城那樣，建成養(yǎng)老養(yǎng)生小鎮(zhèn)，打造出烏鎮(zhèn)雅園這樣的住區(qū)品牌，也可以像生態(tài)城那樣，由老年住區(qū)管理者與老年產(chǎn)業(yè)進(jìn)行合作。在生態(tài)城發(fā)展了6000名會員，形成了很多特色項目。養(yǎng)老市場很大，就看你會不會抓住需求。

??滿足需求還有一個市場問題，要發(fā)展旅居度假式養(yǎng)老。下一步聯(lián)動計劃要推動旅居地區(qū)發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)和健康服務(wù)企業(yè)合作，一方面拿出一部分旅游目的地的特色房源培育市場，另一方面幫助企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，化解房地產(chǎn)庫存。但也要注意個別利用養(yǎng)老地產(chǎn)，散布虛假信息，進(jìn)一步整頓市場秩序，加強輿論引導(dǎo)，保障居住人的合法權(quán)益，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。近期一些城市房價上漲過快，與一些中介機構(gòu)散布虛假信息，故意炒作，借機哄抬房價有關(guān)。

??我講的第三個問題，資源整合是老年住區(qū)事業(yè)發(fā)展的抓手。我們開展百城聯(lián)動計劃的真正目的，是在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域建設(shè)信息交流、資源整合、優(yōu)勢互補、成果共享的平臺，使參與各方借助中房協(xié)老年住區(qū)專委會、中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會以及專家的專業(yè)指導(dǎo)，開眼界，拓思路，勤學(xué)習(xí)，有交流，送經(jīng)驗，得借鑒，找差距，共提高。這項工作僅靠幾個機構(gòu)，幾家企業(yè)是做不到的，要通過資源整合和產(chǎn)業(yè)鏈各方的共同努力，從項目決策、規(guī)劃設(shè)計、施工建造、融資服務(wù)、財務(wù)與決算、服務(wù)創(chuàng)新以及內(nèi)部管理和項目運營等方面，逐步形成一站式的服務(wù)。通過聯(lián)動計劃的橋梁紐帶作用，引入企業(yè)行業(yè)社會資源進(jìn)入老年住區(qū)建設(shè)領(lǐng)域，幫助傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)向新型的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)逐步轉(zhuǎn)型。

??下一步要重點針對旅居式養(yǎng)生養(yǎng)老的發(fā)展模式，把原來不在一個領(lǐng)域的房企和健康服務(wù)企業(yè)連在一起，既發(fā)揮房企在項目硬件開發(fā)建設(shè)和運營管理方面的作用，也要發(fā)揮健康服務(wù)企業(yè)，為老年入住者提供專業(yè)化服務(wù)、規(guī)范化服務(wù)等優(yōu)勢，使兩者共贏。最近昆明、桂林、丹東、洛陽等城市建設(shè)了旅居養(yǎng)生養(yǎng)老模式基地，推出一卡在手，說走就走的模式，這需要房地產(chǎn)、金融、旅游、大數(shù)據(jù)的部門合作，用好國家已經(jīng)頒布和正在制定的各項優(yōu)惠政策。

??各位來賓和朋友們，一年前我們在人民大會堂的第一屆中國老年住區(qū)百城（企業(yè)）聯(lián)動項目信息交流會啟動儀式上面說過，企業(yè)和社會力量共建養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是大趨勢，也是好機遇，現(xiàn)在國家進(jìn)一步明確了企業(yè)和社會力量參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的地位和作用，特別是中央關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場的決定，為我們畫出了新的藍(lán)圖。讓我們加強在這項活動的品牌宣傳推廣，提高知名度、美譽度，使老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所為，老有所樂，這項造福老人，造福社會事業(yè)的工作落到實處。無愧于中國房地產(chǎn)地產(chǎn)人的這份社會責(zé)任感、光榮使命。謝謝大家！

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼老年住區(qū)委員會主任、藍(lán)城集團總裁 傅林江

??傅林江：首先我要感謝我們以劉部長為首的協(xié)會，對我們老年住區(qū)委員會的支持，也感謝各位領(lǐng)導(dǎo)、各位媒體朋友對我們老年住區(qū)委員會的支持，使我們這個分會的工作得以有序有效的推進(jìn)。會議當(dāng)時安排給我們的題目是供給側(cè)改革大健康的養(yǎng)老特色小鎮(zhèn)，我的題目叫我們的養(yǎng)老事業(yè)任重而道遠(yuǎn)，第一部分是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前存在的問題，第二是我們?yōu)蹑?zhèn)雅園養(yǎng)老的一個具體情況。下面我進(jìn)入主題演講，我認(rèn)為在中國是全球人口數(shù)量最多的國家，我們向世界展示出中國改革開放的巨大成就，充滿了活力和機遇，也面臨問題和挑戰(zhàn)。
  作為全球老齡化程度較高的國家之一，中國正日益面對這樣一個問題，老年人怎樣安鄉(xiāng)晚年生活，依靠親人和晚輩的傳統(tǒng)養(yǎng)老毛詩，面臨怎樣的變化？曾經(jīng)為這個國家付出了青春的人們，當(dāng)他們年華老去，他們將以怎樣的狀態(tài)度過人生的黃昏？去尋找人生最美好的歸宿？因為內(nèi)容比較多，更多的時間我把主要的精華說一下。

??第一部分介紹中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)它的迫切性，中國老齡化到來，尤其是大城市60歲以上的老人比例幾乎占到25%以上，所以我們的老齡化人口面臨一個非常大的考驗，我們老齡化人口規(guī)模龐大、老齡化發(fā)展速度快、配套產(chǎn)業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后。特別在高齡、失能，之我國長期實行計劃生育政策，使421的家庭結(jié)構(gòu)和空巢化比例快速上升。現(xiàn)在我們真正做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的，我們的規(guī)模小，需求差距大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，產(chǎn)業(yè)水平偏低，產(chǎn)業(yè)秩序失范。截止2014年底，我們的住宿養(yǎng)老機構(gòu)3.4萬個，總床位是551.4萬張，收住老人288.7萬人，從現(xiàn)在的角度上看，一個是機構(gòu)的平均空置率高，另外我們老人的需求量大。

??我們看歐美的國家、日本老年住區(qū)的情況，美國以房養(yǎng)老，養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)，英國去向于老年社區(qū)化，日本是社區(qū)化居家養(yǎng)老比較多。歐美成熟的養(yǎng)老模式，是有政策性支持，老年人區(qū)域辦事處的做法，居家養(yǎng)老社區(qū)創(chuàng)新倡議，患者保護價遺老壹醫(yī)療法案，土地使用，交通出行等等，這些是歐美的做法。我們?nèi)ミ^美國的社區(qū)，我們也去過日本的，在座的各位可能日本去的比較多，日本這種養(yǎng)老的模式主要的是由政府的福利作為他主要的養(yǎng)老資金的支撐。另外有保險機構(gòu)，真正我們自己個人付出養(yǎng)老的錢幾乎10%左右，這個就是日本老年公寓的一個情況。

??中國養(yǎng)老模式現(xiàn)在基本是三種模式，上海社科院的調(diào)查，上海人關(guān)于這三種養(yǎng)老模式當(dāng)中哪一種作為最受老人歡迎的？現(xiàn)在看起來是第二種，第一種是家庭養(yǎng)老，第二種是居家養(yǎng)老，老人居住在家中，由社會來提供服務(wù)。第三種是機構(gòu)養(yǎng)老，將老人集中在專門的養(yǎng)老機構(gòu)中提供養(yǎng)老服務(wù)。我們現(xiàn)在是第二種模式，以居家養(yǎng)老作為主要的模式來做。上海社科院的調(diào)查數(shù)據(jù)，對上海人的統(tǒng)計數(shù)，以居家養(yǎng)老作為主要的養(yǎng)老模式。

??中國養(yǎng)老模式探索的創(chuàng)新模式，第一個是學(xué)院式養(yǎng)老模式，烏鎮(zhèn)雅園的模式，第二個是上海親和源老年公寓，會員制養(yǎng)老模式，第三是北京太陽城中國式CCRC養(yǎng)老模式，清華華友學(xué)子園，同養(yǎng)老模式，成都幸福公社，田園養(yǎng)老模式，還有北京泰康之家，金融組合型終生退休社區(qū)模式，海口恭和苑旅居養(yǎng)老模式。

??國家養(yǎng)老支持性政策解讀，國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見，但是沒有落地，養(yǎng)老事業(yè)任重道遠(yuǎn)，因為中央有政策，地方還有對策。還有2015年33號，關(guān)于鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實施意見，但是我們在真正執(zhí)行過程當(dāng)中，這些政策落實到企業(yè)，落實到某一個養(yǎng)老社區(qū)的時候，還有很多的路要走。

??中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的問題所在在哪里？第一個問題是我們的養(yǎng)老機構(gòu)在區(qū)域、服務(wù)結(jié)構(gòu)上發(fā)展不平衡，一床難求和床位閑置現(xiàn)象并存，供需錯位，結(jié)構(gòu)性矛盾突出。我在不同場合都講到我們的機構(gòu)養(yǎng)老應(yīng)該是由政府為主導(dǎo)，企業(yè)參與管理。居家養(yǎng)老應(yīng)該以企業(yè)為主導(dǎo)，政府支持性政策，但是我們現(xiàn)實當(dāng)中有些錯位?，F(xiàn)在機構(gòu)式養(yǎng)老，留給我們企業(yè)來做機構(gòu)養(yǎng)老，做的非常艱苦、艱難，因為沒有財政部的支持，要靠我們現(xiàn)有的老人的消費觀念，收取他的會員費，收取他的服務(wù)費，非常之難，所以我們出現(xiàn)了高檔社區(qū)空置率非常高，低檔社區(qū)一床難求的現(xiàn)象。這是目前我們存在的一些問題。

??第二個問題，現(xiàn)在我們在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)過程里邊，在硬件設(shè)計、精裝修（軟裝）設(shè)計的適老性標(biāo)準(zhǔn)還沒有成型。我們在去年在烏鎮(zhèn)雅園第一次召開了精裝修的標(biāo)準(zhǔn)，我們在硬件設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)上面做了很多工作，現(xiàn)在還沒有成型。現(xiàn)在老年社區(qū)還是以自娛自樂的方式在做，都說自己是標(biāo)準(zhǔn)，其實是沒有標(biāo)準(zhǔn)的。第二個問題，機構(gòu)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重缺失?，F(xiàn)在我們沒有養(yǎng)老的標(biāo)準(zhǔn)，每個企業(yè)都說我是最好的，但是每個企業(yè)都沒有系統(tǒng)性的標(biāo)準(zhǔn)。第三個就是作為未來發(fā)展方向的養(yǎng)老智慧服務(wù)還在一個起步的階段。我的初步定義，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是我們的養(yǎng)老1.0版本，要進(jìn)入2.0，應(yīng)該有服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，3.0應(yīng)該就是機器人養(yǎng)老的時代，所以我覺得我們在養(yǎng)老這條路上還有很多的事要做。

??養(yǎng)老服務(wù)方向的問題，我們問了老人很多問題，第一個是居家養(yǎng)老？機構(gòu)養(yǎng)老、近郊還是遠(yuǎn)郊還是市區(qū)養(yǎng)老？中國的傳統(tǒng)觀念還沒有徹底轉(zhuǎn)變的情況下，到機構(gòu)養(yǎng)老，老人有一種被拋棄的感覺，孩子們把老人送到敬老院，感覺是不孝之子，這個觀念還沒有徹底轉(zhuǎn)過來。第二個誰來做？是政府來做、機構(gòu)來做還是家庭來做？目前尚不清楚。現(xiàn)在我覺得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這條路上是該政府做的企業(yè)也在做，該企業(yè)做的政府也在做，現(xiàn)在這個方向性的問題一直沒有清晰。第三個方面，如何做？城市大配套的規(guī)劃對我們的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)推進(jìn)有嚴(yán)重的錯位，社區(qū)的適老配套，我們的服務(wù)團隊，我們的專業(yè)化人才從哪里來？現(xiàn)在這個都是我們要思考的問題。當(dāng)今養(yǎng)老政策的支持和落地究竟給企業(yè)帶來了什么？費用從哪里來？老人的消費觀念如何轉(zhuǎn)變？這是我們在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)路上遇到的問題，企業(yè)、專家、學(xué)者在一定范圍內(nèi)提自己的一些建議。

??現(xiàn)在我們在政策上的問題，現(xiàn)在所有城市的規(guī)模當(dāng)中，我們資源的集中度，尤其醫(yī)療資源和我們商業(yè)資源的配置，在老年社區(qū)的規(guī)劃當(dāng)中沒有進(jìn)行充分的考慮。我們搞特色小鎮(zhèn)，自己搭建大健康醫(yī)療體系，但是不足以解決社會問題?，F(xiàn)在養(yǎng)老社區(qū)中應(yīng)該愛有適老性的強制建筑標(biāo)準(zhǔn)，我給建設(shè)部提了一個意見，現(xiàn)在這個標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重缺失。如何提供土地資源的有效分配，土地價格及稅收政策的優(yōu)惠等等，都是我們養(yǎng)老企業(yè)面臨的問題。這個問題是剛剛上個禮拜國辦和新華社、瞭望智庫召開的一個小范圍的會議，關(guān)于特色小鎮(zhèn)建設(shè)中的幾大問題，我在會上講了，我們養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存在的問題，現(xiàn)在我們中國的醫(yī)療保險的異地通用性問題，居家養(yǎng)老如何進(jìn)入醫(yī)療保險？現(xiàn)在我們在搞社區(qū)醫(yī)生進(jìn)家門的問題，社區(qū)醫(yī)生的執(zhí)業(yè)資質(zhì)的開放性。以房養(yǎng)老創(chuàng)新模式可操作性政策的落地，現(xiàn)在無法落地。對居家養(yǎng)老化模式物業(yè)收費和養(yǎng)老服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的政策支持及稅收政策優(yōu)惠，還有關(guān)于居家養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老醫(yī)療安全性和照護安全管理政策標(biāo)準(zhǔn)的建立，這個機制嚴(yán)重的缺失。現(xiàn)在我們碰到很大的問題，當(dāng)社區(qū)醫(yī)生進(jìn)家門服務(wù)，當(dāng)老人發(fā)生安全事故，這些責(zé)任究竟是由機構(gòu)來承擔(dān)、家里來承擔(dān)？社會來承擔(dān)？至今沒有一個清晰的界限。

??服務(wù)團隊與機制問題，養(yǎng)老服務(wù)團隊的培養(yǎng)、培訓(xùn)機制的建立，優(yōu)質(zhì)服務(wù)團隊的穩(wěn)定性，現(xiàn)在要優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，現(xiàn)有的薪酬體系是無法支持優(yōu)質(zhì)服務(wù)提供的。我們現(xiàn)有的團隊的培養(yǎng)是一個難題。還有服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)化和服務(wù)流程規(guī)范化的建立，很多企業(yè)都在做企業(yè)的內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)，但是沒有國家級的或者部委級的來做一個養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容的規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)。互聯(lián)網(wǎng)+在養(yǎng)老社區(qū)中的充分應(yīng)用，但是在實際應(yīng)用中偏離了老年人的需求?，F(xiàn)在很多智能化老人不會操作，但是老人需要的東西我們沒上去。比如智能化的機器人現(xiàn)在在養(yǎng)老社區(qū)中用的很少，這方面還要進(jìn)行進(jìn)一步的加強。

??現(xiàn)在最大的一個問題，企業(yè)想盈利而社區(qū)養(yǎng)老收益低，盈利點在哪里？如果我們企業(yè)長期得不到盈利點，這個企業(yè)能否有生命力是值得考慮的。我們在做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的企業(yè)當(dāng)中有一個統(tǒng)計數(shù)，我們70%是不賺錢，有20%左右能平衡不錯了，有5-10%的企業(yè)能微利。養(yǎng)老這條路上企業(yè)的盈利點非常之小，配套的政策有短板，政策的零散化、碎片化，社區(qū)養(yǎng)老轉(zhuǎn)型缺乏創(chuàng)新的模式。民營養(yǎng)老機構(gòu)的問題，包括人力成本、能源費用、房產(chǎn)稅等等，這都是我們存在的問題。

??簡單的說一下未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，家庭養(yǎng)老的功能在進(jìn)一步弱化，但仍是絕對的基礎(chǔ)。居家養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老需求將不斷提升。養(yǎng)老服務(wù)體系的完善將是今后養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重心。養(yǎng)老服務(wù)多元及生活領(lǐng)域拓寬需求不斷增加，養(yǎng)老+地產(chǎn)的模式成為房產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的突圍，養(yǎng)老地產(chǎn)熱度會不斷提升。

??下面我說第二個研究點，關(guān)于政策制度的問題，不多講，政府應(yīng)主導(dǎo)養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)，積極發(fā)展市場化的公共養(yǎng)老設(shè)施。實現(xiàn)養(yǎng)老有資金、服務(wù)有酬報，政府要對養(yǎng)老地產(chǎn)專項制定土地、金融、稅收等相應(yīng)的優(yōu)惠政策。政府要逐步建設(shè)公益志愿者的服務(wù)良好風(fēng)氣和制度，鼓勵用積攢服務(wù)時段。

??養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，養(yǎng)老社區(qū)需要合理的土地政策、投融資計劃、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)法律法規(guī)，重點解決養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)運營規(guī)劃中，都要充分考慮到人口老齡化趨勢，合理規(guī)劃社區(qū)藍(lán)圖。老人75-80歲的時候，他的活動圈只有300米，超過了300米就不去了，所以我們現(xiàn)有的老人的服務(wù)體系里邊，一個大社區(qū)當(dāng)中，老人太大的社區(qū)，走都走不過去，這些問題都是我們在設(shè)計建設(shè)當(dāng)中需要考慮的問題。我們要在綠色生態(tài)化、科技智能化、配套多元化方面多做一些這方面的人文文化，重點要延伸我們服務(wù)的范圍，還要考慮到我們的盈利能力。養(yǎng)老運營人才非常缺乏，養(yǎng)老服務(wù)人才現(xiàn)在很難招，有素質(zhì)的人才非常難招。

??下面講一下我們?yōu)蹑?zhèn)雅園的模式，我把烏鎮(zhèn)雅園基本的框架給大家講一講。一個就是烏鎮(zhèn)雅園是獨具風(fēng)情的學(xué)院式養(yǎng)老模式，老之將至，人們往往最難忘的還是輕輕萬種的大學(xué)時光，這讓他們?nèi)菀谆貞浐蛻涯?，雅園高度關(guān)注精神層面的滿足度，尤其是那些具備高文化素質(zhì)與生活格調(diào)的老人，我們?yōu)樗麄儬I造良好的氛圍。

??第二個特色是新民國學(xué)院風(fēng)設(shè)計風(fēng)格，烏鎮(zhèn)雅園的立面設(shè)計借鑒了清華園、復(fù)旦園、北大燕園和武大校園等著名高校的風(fēng)格，借鑒校園中典型的聯(lián)橋、拱廊，再借由無言的精巧和校園草坪那種平靜相合的意境，讓人一進(jìn)入社區(qū)就回想起那段理想豐滿、躊躇滿志的青春年少，那段人生中最美好的大學(xué)時光。

??第三個特色，頤樂學(xué)院還老年人以“大學(xué)生活”，學(xué)占地150畝，由14棟彼此獨立但又有風(fēng)雨連廊聯(lián)通的小建筑群構(gòu)成。
    第四個特色，關(guān)注年長者實際生活需求的各種細(xì)節(jié)設(shè)計。雅園連廊的設(shè)計方便老人們行動和聊天，如進(jìn)戶門凈寬一米，方便輪椅進(jìn)門，左側(cè)還預(yù)留了40厘米的開門空間，方便輪椅者開門，屋子間銜接處沒有高差的設(shè)計，設(shè)計緊急報警按鈕。我們有科學(xué)的生活指導(dǎo)、科學(xué)的心理指導(dǎo)、科學(xué)的運動指導(dǎo)和科學(xué)的營養(yǎng)指導(dǎo)。為健康長者提供頤、樂、學(xué)、為的服務(wù)。時間差不多了，我不能很多的展開講了，我把這些放一放。這是我們?yōu)蹑?zhèn)雅園頤樂學(xué)院的服務(wù)體系，它包括了健康、學(xué)習(xí)和我們的宜居生活。這是我們現(xiàn)有的服務(wù)內(nèi)容，我們現(xiàn)有的健康評估體系，這是我們頤樂學(xué)習(xí)，樂學(xué)有為，精彩人生。

??第五個特色，家門口頂級醫(yī)療服務(wù)讓老人們老有所醫(yī)，雅園配套的雅達(dá)國際康復(fù)醫(yī)院，國際養(yǎng)老中心則是非自理養(yǎng)老中心，滿足養(yǎng)生居住老人隨著年齡增長產(chǎn)生的護理需求，采用先進(jìn)的養(yǎng)老護理模式提供訂單式服務(wù)。這是我們長者活動的每一天。

??藍(lán)城目前正全力推動具有理想主義色彩的生活小鎮(zhèn)事業(yè)，養(yǎng)老是小鎮(zhèn)服務(wù)體系中非常重要的板塊，藍(lán)城從事養(yǎng)老事業(yè)的愿景是全力為長者開啟人生最美好的時光，讓生活在藍(lán)城園區(qū)的老人的活力與壽命延長5-10年。我們將埋頭前行，用想象力、創(chuàng)造力、實踐力，為中國老年創(chuàng)造美好的世界。希望有志于從事養(yǎng)老事業(yè)的機構(gòu)和企業(yè)家們一起參與進(jìn)來，為中國老人打造更加幸福、健康、長壽的明天。我的講話的主題就完了，如果有時間，我們還有一個雅園幾分鐘的視頻，由主持人決定，需要放就放，不放我們就結(jié)束。

河北省張家口市下花區(qū)人民政府區(qū)長 白晶區(qū)長

??白晶：尊敬的劉部長，各位嘉賓，朋友們，大家上午好！在這放飛夢想的金秋十月，我非常榮幸參加第二屆中國老年住區(qū)百城（企業(yè)）聯(lián)動項目信息交流會。今年下半年以來，下花區(qū)按照國家的要求，加速淘汰電力、煤炭、化工等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，大力培育新興接續(xù)替代產(chǎn)業(yè)，特別是通過中房協(xié)的牽線搭橋，一些高端項目落地，為我區(qū)成功轉(zhuǎn)型注入了持續(xù)的動力，在此我代表下花區(qū)區(qū)委區(qū)政府，對我們中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會表示衷心的感謝。

??下花區(qū)位于河北省西北部，是張家口重要的經(jīng)濟功能區(qū)和對外窗口區(qū)，與北京的區(qū)域間隔僅56公里，是北京大西北的大通道和咽喉。開通了下花區(qū)至北京的899公交專線，京張城際鐵路在下花園設(shè)立樞紐站，并開通了從下花園到北京27分鐘，到達(dá)崇禮奧運賽場僅需18分鐘的線路，省級濕地公園，花蒂保存最美好的原始森林公園，山水園林、生態(tài)宜居的特色十分鮮明。

??下面我簡要的談一下個人體會，第一，積極把握供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的政策機遇，十八大以來，中央和省市出臺了一系列改革措施，特別是深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的提出，應(yīng)該說打出了一套組合拳。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革既強調(diào)供給，又關(guān)注需求，既著眼當(dāng)前，又立足長遠(yuǎn)，是致力于解決中長期經(jīng)濟問題的戰(zhàn)略舉措，是適應(yīng)和引領(lǐng)經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)的重大創(chuàng)新。下花區(qū)按照中央和省市的要求，切實把改革措施落到實處，努力把支柱產(chǎn)業(yè)調(diào)高調(diào)優(yōu)調(diào)強，盡快把產(chǎn)能壓下來，把收入提身軀，同時將新興產(chǎn)業(yè)與去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大重點任務(wù)結(jié)合起來，突出抓好產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，加快對傳統(tǒng)企業(yè)改造升級，使工業(yè)化、信息化深度融合。對不符合綠色可持續(xù)發(fā)展的落后企業(yè)有序退出，按照高端、綠色、智慧、創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)定位，全面推進(jìn)以大健康、大數(shù)據(jù)、大生態(tài)為代表的三大兩新一高的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。圍繞兩區(qū)三園的空間布局，以城區(qū)和省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為載體，加緊實施國際智慧環(huán)境產(chǎn)業(yè)園，物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園等一批重大項目，著力打造浙江藍(lán)城等六個特色小鎮(zhèn)。

??第二，抓引領(lǐng)轉(zhuǎn)型升級，跨越發(fā)展的優(yōu)質(zhì)項目。推動經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展，站位高端，大力引進(jìn)優(yōu)質(zhì)項目，構(gòu)筑生態(tài)宜居的幸福城，與浙江藍(lán)城集團合作建設(shè)藍(lán)城小鎮(zhèn)項目，借鑒浙江烏鎮(zhèn)雅園的項目運作模式，圍繞核心功能，建設(shè)具有田園風(fēng)情、舒適宜居特色的高品位社區(qū)。同時打造北方地區(qū)首個中國農(nóng)業(yè)硅谷為目標(biāo)，構(gòu)建農(nóng)業(yè)科研、生產(chǎn)、加工、銷售于一體的新技術(shù)研發(fā)中心和新品種示范基地。藍(lán)城小鎮(zhèn)的落地，將成為我區(qū)的標(biāo)桿項目，極大的改善城市品質(zhì)和人居環(huán)境，有效提升對北京及周邊地區(qū)高端養(yǎng)老消費群體的吸引力。下一步，我們將在手續(xù)辦理、土地供給、基礎(chǔ)設(shè)施等方面給予大的支持，確保項目如期開工，早日建成。

??二是打造智慧低碳的示范區(qū)，基于生態(tài)優(yōu)先、綠色發(fā)展、建設(shè)健康中國、增強人民福祉的理念，同魯能集團簽署正式合作協(xié)議，集中利用大型國企的優(yōu)質(zhì)資源，打造涵蓋生態(tài)、健康、運動、娛樂、科技五大維度于一體，產(chǎn)居游融合發(fā)展的國家綠色智慧能源示范小鎮(zhèn)，使下花園成為京西北居家養(yǎng)老的優(yōu)選地。

??三是建設(shè)健康醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園，以樹立大健康理念，發(fā)展大健康產(chǎn)業(yè)，完善大健康服務(wù)為目標(biāo)，系統(tǒng)整合區(qū)域內(nèi)醫(yī)療資源，興建大型綜合醫(yī)院，有效改善群眾就醫(yī)環(huán)境。著力發(fā)展醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)，與國內(nèi)外的知名心腦血管專家胡大一教授合作，建設(shè)康復(fù)基地。

??第三是全面營造康養(yǎng)發(fā)展的良好環(huán)境，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的興起，順應(yīng)了新的發(fā)展趨勢，黨的十八屆五中全會明確提出健康中國戰(zhàn)略，習(xí)近平總書記提出要把人民健康放在優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略地位。國家相繼出臺了關(guān)于健康產(chǎn)業(yè)的引領(lǐng)和支持的政策，并對健康中國的建設(shè)作出了全面部署。凸顯出黨和國家對康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的高度重視，作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)與旅游、衛(wèi)生、休閑、金融服務(wù)等產(chǎn)業(yè)有機融合，對調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式、擴內(nèi)需、促轉(zhuǎn)型作用明顯。是推動未來經(jīng)濟增長的重要引擎，隨著京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的深入實施和京張聯(lián)合籌辦冬奧會的日益臨近，下花園作為張家口市對接北京的橋頭堡和奧運交通節(jié)點城市，必須趁勢而上，在優(yōu)化環(huán)境上持續(xù)發(fā)力，全力打造特色鮮明、功能完備的京津冀協(xié)同發(fā)展的微中心。一是要優(yōu)化企業(yè)成長的政策環(huán)境，二是要優(yōu)化綠色發(fā)展的生態(tài)環(huán)境，三是要優(yōu)化智慧文明的城市環(huán)境，遵循與奧運并軌，與國際接軌的建設(shè)要求，加快打造特色街區(qū)，對棚戶區(qū)、城中村進(jìn)行改造，提升城市的舒適度和宜居度。

??作為地方政府，我們建議創(chuàng)新投資方式，推動政府與社會資本合作，通過PPP等全新模式，引導(dǎo)社會資本參與基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)領(lǐng)域的投資。著眼構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)化、智能化、服務(wù)化、協(xié)同化的互聯(lián)網(wǎng)+物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)+教育、互聯(lián)網(wǎng)+健康等產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系。通過滿足新需求，帶動新供給，以有效的投資和新上項目，為穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)提供有力支撐。借助今天的大會，感謝中房協(xié)和藍(lán)城集團對下花園的鼎力支持。同時也希望能夠同在座的各位嘉賓還是全方位、全領(lǐng)域、深層次的交流、溝通、合作，真正把環(huán)首都天藍(lán)水清，秀美的下花園打造成群賢畢至，投資置業(yè)的后花園。謝謝大家！

保利健康產(chǎn)業(yè)投資有限公司投管部負(fù)責(zé)人、保利安平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司助理總經(jīng)理 沈毅

??沈毅：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓，還有現(xiàn)場在座的各位朋友，大家上午好！非常高興受組委會的邀請，能夠代表保利地產(chǎn)參加本次活動。首先做個自我介紹，我是沈毅，目前在保利地產(chǎn)主要負(fù)責(zé)健康和養(yǎng)老板塊的業(yè)務(wù)。剛才上午的時間，幾位領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓從中國的政策、市場需求還有未來的一些走向方面，非常好地闡述了養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的一些情況。受組委會的委托，我剛好本人也是主要負(fù)責(zé)項目的投資管理工作的，我也聽說今天在座的很多都是從事房地產(chǎn)行業(yè)的一些企業(yè)和來賓，我猜測可能我做一些關(guān)于項目投資決策方面的分享，包括我們保利在養(yǎng)老方面做了哪些探索和嘗試，可能會是大家感興趣的，希望能夠?qū)Ω魑惶峁┮恍﹨⒖蓟蛘邘椭?/p>

??下面我簡單介紹一下我今天講的內(nèi)容，先簡單說一下，實際上中國目前養(yǎng)老的市場情況，大家都非常熟悉，在這里不過多闡述了。中國的人口老齡化日趨嚴(yán)重，但是當(dāng)下僅僅是一個開始，我們相信在未來五到十年，中國的老齡化會進(jìn)入爆發(fā)式的增長期。從目前公開資料披露的上百個養(yǎng)老項目我們可以看到主要集中在北京、上海、廣州等相對經(jīng)濟比較發(fā)達(dá)的區(qū)域。在這樣一個養(yǎng)老大潮里面，我們發(fā)現(xiàn)投資的主體有很多種，包括像地產(chǎn)公司、養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)、保險機構(gòu)等等不同種類、多元化的投資主體，進(jìn)入到了養(yǎng)老這樣一個行業(yè)里邊來。其中也不乏非常多優(yōu)秀的企業(yè)，像萬科、綠城包括中國人壽、泰康、北京太陽城以及保利地產(chǎn)。

??經(jīng)過二十多年中國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，目前從地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到了一個“白銀”的階段。尋找新的利潤增長點一定是眾多房企的工作重點，保利地產(chǎn)作為國內(nèi)最大的上市房地產(chǎn)公司，我們應(yīng)該講非?？春灭B(yǎng)老這個方向，也希望在這個新的領(lǐng)域里面有所作為。但是客觀的講，不是說有市場就一定能賺錢，這也是經(jīng)過了幾年的摸索，然后我們有了這樣一些體會。

??我們從幾年這樣一個研究和實踐來看，我們相信對發(fā)達(dá)國家一些投資模式的研究，可能對我們實際業(yè)務(wù)的鋪排會有很大的幫助。今天我簡單介紹一下我講的內(nèi)容，第一他山之石可以攻玉，我們重點看一下美國和日本的一些投資情況。第二個，我給大家分享一下保利地產(chǎn)養(yǎng)老業(yè)務(wù)方面的一些發(fā)展的歷程和我們的戰(zhàn)略規(guī)劃。第三個板塊，我會簡單的介紹目前我們所開展的養(yǎng)老方面的一些具體業(yè)務(wù)情況，供大家參考。

??第一部分，他山之石，先講美國吧，美國的養(yǎng)老地產(chǎn)這種開發(fā)模式它的特點是非常顯著的，是一個什么樣的特點呢？就是投資者、建筑者和運營者三者的職能是界限非常清晰的。這一點在目前國內(nèi)應(yīng)該說對我們來講是有很大的借鑒意義的，為什么會有這樣一個特征？也是有一些內(nèi)在原因的。因為我本人更多是做投資管理業(yè)務(wù)，首先看一下美國做養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者主要是什么樣的情況。目前主流的養(yǎng)老社區(qū)投資者投資的方式主要是通過REITs的方式，盡管在中國目前我們還沒有非常成熟的REITs的條件，但是經(jīng)過了幾年的摸索，經(jīng)過對美國養(yǎng)老地產(chǎn)的一些了解，我們相信在中國進(jìn)行經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的一個重要階段內(nèi)，我們會迎來REITs一個很好的階段，也相信在座的各位房地產(chǎn)從業(yè)者會更多關(guān)注它。包括像排名前幾位的都是以REITs的方式排在美國養(yǎng)老地產(chǎn)的前幾位。

??他們投資的產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)欠浅Ｍ暾?，包括養(yǎng)老、醫(yī)療、護理、生命科學(xué)、辦公等等相關(guān)的全產(chǎn)業(yè)鏈的投資行為，實際上對他們本人在養(yǎng)老行業(yè)里面的布局和盈利是非常有利的。盡管在投資的產(chǎn)業(yè)鏈條上他們是非常完整的，在中國市場上可能很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都有這樣一種傾向，比如如果我進(jìn)入這個養(yǎng)老行業(yè)，我是不是也要做一個全產(chǎn)業(yè)鏈的投資呢？我們可以看到一些美國的情況。

??從收入貢獻(xiàn)上來看，或者換句話說，從我們盈利能力上來看，養(yǎng)老社區(qū)和專業(yè)的護理院正逐漸成為美國的養(yǎng)老地產(chǎn)商他們營業(yè)收入貢獻(xiàn)的核心力量。這一點我相信可能還是比較有價值的。

??剛才講的是投資方，現(xiàn)在我們來看另外的一方，投資方投資的方式因為他是比較多元化的，因此他和運營商之間的這種合作方式就比較多元化。以凈出租或委托管理為主，也包括債權(quán)投資和股權(quán)投資，參與開發(fā)與再開發(fā)。美國的投資商一般與運營商簽訂長期租賃合同或委托運營合同，以保證旗下物業(yè)的入住率。我們可以得出這樣一個結(jié)論，美國投資商一方面通過股權(quán)融資獲得源源不斷的外部資金注入，降低融資成本，另一方面通過多元化的投資與運營商建立長期穩(wěn)定的合作關(guān)系，確保收入增長，并且賺取超額的利潤。這個特征是在美國養(yǎng)老地產(chǎn)界比較普遍的一個特征。

??大家可以看到這樣一個圖，在這張圖上我們可以看到投資者、運營者和建筑者三者之間不同的關(guān)系，以及三者在各自份內(nèi)界限內(nèi)的工作領(lǐng)域的一些責(zé)權(quán)利的劃分。這些對我們中國目前養(yǎng)老地產(chǎn)的走向，以及大家在選擇適合自己的一些業(yè)務(wù)的時候，可能會比較有價值。
    剛才講的是美國的投資者，現(xiàn)在我們來看一下美國的運營者。美國的養(yǎng)老運營商市場它的市場集中度是非常高的，換句話說，排名前幾位的基本在美國養(yǎng)老運營市場上處于一個非常高的份額。比如舉個例子，前十大的運營商擁有房間數(shù)將近29萬，這個數(shù)值相當(dāng)于美國養(yǎng)老市場將近60%的份額。這說明什么呢？說明對于一個運營者的商業(yè)邏輯是什么？通過快速的規(guī)模化的這樣一個擴張，實現(xiàn)自己在相應(yīng)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域里邊足夠的市場份額，以及主要的收入能力和盈利的能力。比如我們看一下排名第一位的和排名第二位的，這兩家在2014年以前，從2005年到2014年都進(jìn)行了快速的并購方式的運營商的擴張。在2014年排名第一位和排名第二位的兩家又進(jìn)行了一次并購，也就是二合一，真正意義上成為了美國養(yǎng)老地產(chǎn)運營商市場上的第一。中國會不會產(chǎn)生這樣一個第一呢？

??前面簡單分享一下美國的情況，現(xiàn)在簡單介紹一下日本，因為日本和我們中國一樣，同屬于亞洲國家。我相信在座的各位朋友可能對日本的情況也是非常熟悉的，所以我簡單的摘幾個點跟大家做一個分享。一個是目前的現(xiàn)狀，日本老齡化的問題是非常嚴(yán)重的，這一點多講了。第二個，目前日本養(yǎng)老市場是介護保險制度的實施極大的促進(jìn)了日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在購買介護服務(wù)時，殘暴者只需要承擔(dān)費用的10%，其余90%恩由保險來承擔(dān)。養(yǎng)老企業(yè)呈多元化的形態(tài)，醫(yī)療、生活支援、教育等等鏈條是比較集中的。

??日本我們可以借鑒什么呢？第一地緣性客戶是養(yǎng)老項目的市場基礎(chǔ)，這個不但是日本，中國也一樣。第二，單體規(guī)模普遍較小，通過連鎖化經(jīng)營實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢。在日本一個養(yǎng)老機構(gòu)里面有十幾張床位都是比較普遍的，一旦上百在日本都算是大項目，但是在中國不是，在中國如果沒有見到千張床位，我們不好意思說我們做了一個大的養(yǎng)老項目，這就是中國和日本一個典型的差別。第三，戶型，房地產(chǎn)企業(yè)可能對這方面比較感興趣，在日本養(yǎng)老機構(gòu)里邊的戶型，單人間最小的戶型在15平米，大家可以想像15平米是個什么概念。第四，收費模式非常清晰，低入住費的項目更受歡迎。

??前面簡單看了一下美國，看了一下日本，我個人給更多的房地產(chǎn)從業(yè)企業(yè)想投資養(yǎng)老方面業(yè)務(wù)的一些建議是這樣的。從商業(yè)模式運作來講，我們可以更多的去關(guān)注美國，因為他們從商業(yè)運作的角度非常成熟。但是從服務(wù)和產(chǎn)品的精細(xì)化以及創(chuàng)新性來講，我們可以更多的借鑒日本，因為他們在標(biāo)準(zhǔn)的全過程領(lǐng)域是非常值得我們?nèi)W(xué)習(xí)的。

??以上是第一個板塊，對日本和美國情況的分享。第二部分是保利養(yǎng)老戰(zhàn)略以及我們這幾年經(jīng)歷的過程，這樣一個過程的發(fā)展，作為一個地產(chǎn)企業(yè)走過來，我相信對在座的各位會有一些有價值的參考。首先介紹一下保利的養(yǎng)老戰(zhàn)略，我們一直稱它為叫三位一體，目前政府倡導(dǎo)居家、社區(qū)、機構(gòu)三種模式，保利堅持全產(chǎn)業(yè)鏈培育，打造三位一體的中國式養(yǎng)老。我們認(rèn)為我們的產(chǎn)業(yè)內(nèi)核就是居家、社區(qū)、機構(gòu)這三種模式，保利地產(chǎn)在這方面做了一個比較相對完整的布局和孵化。我首先強調(diào)一下，依托我們的股東平臺，我們做的一些養(yǎng)老方面的探索，有一些盈利還是值得商榷的，但是這并不影響我們作為一個有社會責(zé)任感的企業(yè)在養(yǎng)老市場上進(jìn)行更多的摸索。我們進(jìn)行了很多這方面的一些嘗試，包括在去年年底我們還聯(lián)合中國太平人壽，共同發(fā)起了一支以養(yǎng)老和健康為主題的產(chǎn)業(yè)基金，基金規(guī)模差不多將近一百億，首期發(fā)行三十個億。

??保利養(yǎng)老戰(zhàn)略里面有兩個核心的要素，第一個是醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，這個大家耳熟能詳了，不管是政府還是從業(yè)者大家都非常關(guān)注醫(yī)養(yǎng)結(jié)合在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)里面所起到的重要作用。智慧養(yǎng)老，我們相信這一點實際也是未來會影響?zhàn)B老行業(yè)從業(yè)企業(yè)在這個市場里邊什么樣的發(fā)展，什么樣的作為，醫(yī)養(yǎng)集合和智慧養(yǎng)老是我們的兩個抓手。

??介紹一下我們這些年做了一些什么事？保利地產(chǎn)是在2010年正式進(jìn)入到養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，我們在2010年拿到第一塊養(yǎng)老地產(chǎn)的土地，在掛牌之后，我們2012年這個項目正式入市。當(dāng)時是拿到規(guī)劃面積27萬方，包括老年公寓、護理院等等，不詳細(xì)講了。2012年對保利來講是非常重要的一年，在這一年我們把我們的投資和運營進(jìn)行了相對清晰的剝離。這種剝離某種意義上是借鑒了美國的商業(yè)模式，我們在2012年真正擁有了自己的品牌，我們的品牌叫和熹會。這張圖就是我們北京的和熹會老年公寓，我們設(shè)計的床位四百張，按照組委會的安排，在明天下午會安排有興趣的企業(yè)和從業(yè)者到我們北京和熹會這個項目上參觀，在今天這個場合這個項目本身的情況我就不詳細(xì)來介紹了。如果大家有興趣的話，因為旁邊有保利地產(chǎn)的養(yǎng)老方面的一些展示區(qū)，我一會兒會在那邊，明天大家參觀的時候我回到那邊去，如果大家有興趣，我們會更多的現(xiàn)場交流。

??這個項目對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，它的價值，一個是真正意義上的養(yǎng)老項目的一個試點，因為每個想進(jìn)入這個行業(yè)的人都必須有他的第一次。這個項目對保利而言是他的第一個項目，第二點，這個項目是個酒店改造項目?，F(xiàn)在很多的房地產(chǎn)開發(fā)商他手里沒有很多的存量資產(chǎn)，如果這種存量資產(chǎn)不能得到很好的利用，有可能就會變成不良資產(chǎn)。這個項目帶給保利的是什么？我們可以通過進(jìn)入養(yǎng)老這樣一個業(yè)務(wù)領(lǐng)域，有效的幫助我們的主業(yè)，幫助我們?nèi)セ覀兊牟涣假Y產(chǎn)，盤活它，使它產(chǎn)生很好的經(jīng)濟價值，這是它非常重要的意義。
    這個項目通過不到兩年半的時間，實現(xiàn)了90%以上的入住率。我們通過這個項目，正式進(jìn)入了中國養(yǎng)老品牌里面的一線品牌。也有一些企業(yè)在做跟健康有關(guān)的，保利就是一家，我們通過健康主題進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)這個領(lǐng)域，對不良資產(chǎn)進(jìn)行了去化。

??在2014年，在民政部、全國老齡委、廣東省妊婦的指導(dǎo)下，保利地產(chǎn)承辦了首屆中國國際老齡產(chǎn)業(yè)博覽會第一屆，我在這里誠摯的邀請大家，在11月11號到13號，歡迎大家來廣州參加我們第三次中國國際老齡產(chǎn)業(yè)博覽會。

??2015年，保利地產(chǎn)健康養(yǎng)老戰(zhàn)略走向全國發(fā)展的元年。2016年今年對我們做健康板塊的團隊來講是非常重要的一年，因為我們的產(chǎn)品終于進(jìn)入了保利地產(chǎn)集團的全生命居住周期這樣一個系統(tǒng)里面去。報正式提出了跟健康養(yǎng)老相關(guān)的全年齡段的一個全生命周期的居住產(chǎn)品。以上是簡單介紹了我們保利在這些年做養(yǎng)老方面的一些探索，以及我們在養(yǎng)老方面的一些戰(zhàn)略目標(biāo)。

??最后一個板塊，我向大家介紹一下目前我們主要的一些架構(gòu)，以及我們主要鋪排的一些業(yè)務(wù)，希望對各位的在座起到一些參考的意義。架構(gòu)方面，保利形成了一個專業(yè)化養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)的架構(gòu)，我們通過保利健康產(chǎn)業(yè)投資公司作為我們的重資產(chǎn)投資平臺，保利安平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運營管理公司作為輕資產(chǎn)投資平臺。

??下面講一下業(yè)務(wù)鋪排，在長期深入實踐中，從項目前期策劃，到項目的規(guī)劃設(shè)計，到開發(fā)建設(shè)，到裝修布置，多籌備開業(yè)，到平穩(wěn)運營，已經(jīng)核心的商業(yè)模式設(shè)計和專業(yè)的運營能力，初步協(xié)調(diào)健康養(yǎng)老業(yè)務(wù)體系框架，為未來保利養(yǎng)老業(yè)務(wù)的快速擴張奠定了基礎(chǔ)。這張圖是保利養(yǎng)老開展的主要業(yè)務(wù)模塊，包括機構(gòu)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老、適老用品、和熹旅居板塊，咨詢顧問的板塊，老齡產(chǎn)業(yè)博覽會。

??介紹幾個業(yè)務(wù)形態(tài)，這幾個業(yè)務(wù)形態(tài)對大家在開展自己養(yǎng)老業(yè)務(wù)的時候或多或少會有一些參考或者借鑒。比較典型的是和熹會+內(nèi)設(shè)醫(yī)務(wù)室，第二種是高端社區(qū)德新楊道綜合體，這些都是我們現(xiàn)在鋪排項目的實體圖。第三個是和熹會+護理院，第四個是和熹旅居公寓+綜合服務(wù)配套，還有全齡化社區(qū)，依托我們的健康和養(yǎng)老主題，我們做這些含齡化社區(qū)推廣，這都是我們現(xiàn)在做的一些產(chǎn)品和項目。政府公建民營養(yǎng)老項目，我們除了做保利自己的項目以外，我們也在承接政府的公建民營企業(yè)以及社會上一些優(yōu)質(zhì)企業(yè)合作項目。這是我們在做的和熹健康生活館，畢竟從市場存量上來看，我們相信這塊的業(yè)務(wù)存量是最大的，保利現(xiàn)在有五百萬的業(yè)主，我們相信這塊一定可以挖掘到很多的內(nèi)容。這塊我不詳細(xì)介紹了，因為時間關(guān)系。這是一些實景圖。

??介紹一下我們的優(yōu)勢，醫(yī)療很重要，因為如果沒有醫(yī)療能力的話，你做養(yǎng)老，確實是比較困難的。核心優(yōu)勢要提及一下，我們依托保利平臺，確實獲得了很好的品牌影響力以及對接資源的一些便捷的效率，講一下我們的品牌優(yōu)勢。我們各個業(yè)務(wù)發(fā)展比較平衡，我們目前在國內(nèi)有六十多個平臺公司，在主要的發(fā)達(dá)城市都可以實現(xiàn)項目的落地，這一點非常感謝我們的兄弟企業(yè)。這是我們醫(yī)療資源的代表，包括我們行業(yè)培訓(xùn)，現(xiàn)在保利以及我們和熹會品牌已經(jīng)是民政和衛(wèi)計重要的養(yǎng)老培訓(xùn)指定的一個合作商以及基地。

??這是我們標(biāo)準(zhǔn)化輸出的能力和專業(yè)研究能力，這一塊集團是非常重視的。以及強大的設(shè)計能力和成本控制能力，這一點我相信是每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都沒有辦法回避的。

??以上就是我今天分享的主要內(nèi)容，因為時間關(guān)系，講的比較有限，希望大家能夠有所收獲。以上的探索，保利地產(chǎn)邁出了鑒定的第一步，但是要做好中國養(yǎng)老，我們要做的真的還有很多。保利作為國內(nèi)最大的央企房地產(chǎn)上市公司，還是非常講社會責(zé)任感的，從我們董事長以及我們下面全部的團隊都有這樣一顆心，有這樣一個情懷，在做這樣一件事情。今天機會非常難得，我借這樣一個平臺，誠摯的邀請在座的各位領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓有合適的機會到廣州或者到北京來我們保利作客，我們多點交流，在養(yǎng)老這樣一個業(yè)務(wù)領(lǐng)域，保利是開放的，也歡迎有識之士以及優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，我們以各種方式來洽談合作，共同推進(jìn)中國養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。謝謝大家！

??姚建國：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，尊敬的各位來賓，上午好！非常有幸得到我們百城聯(lián)動計劃委員會的邀請，來介紹我們澳洋優(yōu)居壹佰項目。前面各位嘉賓、各位領(lǐng)導(dǎo)都講了，從國家層面上，從行業(yè)大的層面上，都介紹了我們中國養(yǎng)老洶涌而來的這樣一個行業(yè)趨勢。我今天就講一個很微觀的，我們具體在操作養(yǎng)老這個項目上，我們澳洋優(yōu)居壹佰從第一個項目到第二個項目，我們在這個過程中間的一些體會。

??我在PPT介紹一下我們目前正在運作的這個項目，我們澳洋優(yōu)居壹佰在2006年的時候，當(dāng)時就在江蘇提出了一個口號，關(guān)心長者的今天就是關(guān)心自己的明天。當(dāng)時我還在三十幾歲的時候，就跟我們董事長一起在提出這個口號。我們經(jīng)過了這十年，我們在前五年一直在世界各地考察這個項目，到底這個行業(yè)怎么做？我們在2012年的時候正式開始做這樣一個項目。我們自己創(chuàng)立了澳洋優(yōu)居壹佰這個品牌，我們是一個區(qū)域化的多產(chǎn)業(yè)、多元化的一個企業(yè)，我們有醫(yī)院，有房產(chǎn)公司，在房產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型過程當(dāng)中，我們把大健康和房產(chǎn)結(jié)合到一起，做了一個養(yǎng)老地產(chǎn)。中國的地產(chǎn)行業(yè)正在向更專業(yè)化、更細(xì)化的方向發(fā)展。

??我們澳洋優(yōu)居壹佰項目在張家港這樣一個項目，是投資了3.5億做了57000平方的一個養(yǎng)老的綜合體。我們這個項目是三位一體，我們在運營上，居住是家庭化，生活是社區(qū)化，管理是機構(gòu)化，同時我們也是一個投資者、建設(shè)者和運營者三位一體的這樣一種模式。這個對我們一個中小規(guī)模的企業(yè)做這樣一個養(yǎng)老探索，我們這幾年做的非常辛苦，但是我們覺得自己也非常的滿意。先介紹這個小區(qū)的情況，我們在一個美麗的沙洲湖畔，我們把我們的小區(qū)的園林環(huán)境，花了99%的精力來做的。我們從環(huán)境入手，我們整個生活街，包括服務(wù)平臺，包括社工的服務(wù)，我們都給他們一個溫馨的家。你看我們的戶型，為什么做這樣的戶型？基于兩種模式，第一個是機構(gòu)，第二個是社區(qū)，我們怎么給老人一個溫馨的環(huán)境，我們不同的戶型和我們給他一個家的這種感覺，讓他覺得我們沒有被社會所拋棄。同時在醫(yī)養(yǎng)結(jié)合上，我們做了一個全新的醫(yī)護機構(gòu)。我們提供醫(yī)生、護士、藥師、營養(yǎng)師、心理咨詢師，組成了一個全人照護團隊。我們老人在家里的孤單和他在社區(qū)不方便，在機構(gòu)方便，我們把這三者連到一起，從人的方面我們做到了，在硬件方面，各種各樣的設(shè)施都為老人提供了這樣一個友好的環(huán)境。讓老人生活在一個休閑的社交的場所，在這里我們可以滿足一切生活的便利，家人般的友好服務(wù)，一切都是那么熟悉。無論從哪個方面，老人都得到了他各種生活的便利，入住的老人服務(wù)的滿意是100%的。各種各樣的環(huán)境，我們開業(yè)一年中間，我們舉辦了將近兩百場的活動，得到了老人積極的響應(yīng)，讓很多住在我們這里的老人都得到了他自己晚年的社會認(rèn)可的展示的舞臺。

??一定要專業(yè)，我們在運營過程中間，我們在管理過程中間，做到更加的精細(xì)化。我們醫(yī)養(yǎng)結(jié)合這塊，作為一個養(yǎng)老機構(gòu)，他的整個醫(yī)療服務(wù)并不是大家想象的那么難，最重要的就是一個慢性病人的管理。我們醫(yī)生不需要去常駐，我們可以組成一個強大的醫(yī)生團隊，每個星期去巡診，平時對老人的慢性病進(jìn)行管理，在緊急的時候送醫(yī)院就可以了，醫(yī)生不是必須的，但是護理是必須的。在招人的過程中間，醫(yī)療的護士才是我們的重點，我們培訓(xùn)的這些護工才是我們的重點。在這方面我們一定要做的很專業(yè)，因為專業(yè)，所以專注。

??同時對老年人來說，最重要的還是康復(fù)。我們護理院落100%的康復(fù)，健康老年公寓是100%的健康管理。不管是從硬件上還是軟件上，我們都做到了老人滿意，對落人來說，學(xué)習(xí)也是非常重要的，所以我們專門組織了一些各種各樣的培訓(xùn)活動。老人大學(xué)在我們那里開了分校，就像藍(lán)城一樣，學(xué)院式一樣，我們嘗試了各種各樣的養(yǎng)老，從護理院到上門服務(wù)、社區(qū)服務(wù)，我們組成了一個強大的混合性的團隊。在這個過程中間，我們遇到了很大的困難，困難在哪里？就是我們沒有快操作的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)，所以當(dāng)發(fā)生風(fēng)險的時候，風(fēng)險的防范意識，防范能力還是不足。在管理過程中間，我們做了企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化，包括我們整個運營過程的信息化，我們走在了整個行業(yè)的前列。現(xiàn)在所有的標(biāo)準(zhǔn)化和我們的信息化都連到了一塊，可以講我們每個老人的信息和我們每個企業(yè)的內(nèi)在信息，我們都做到了有效的管理。人生如夢，歲月如水，在歲月的旅途中，我們老人的追求是不變的，風(fēng)和雨，笑和淚，都是我們美麗的回憶。追求幸福的夢心里沒有停止過，我們熱愛自然，享受美好，黃昏時刻的樹影，幾度夕陽紅，歲月依舊前行，沿途風(fēng)光無限美好。我們優(yōu)居壹佰活在當(dāng)下，讓老人活出自己，生命應(yīng)當(dāng)如此精彩。在這個過程中間，我們衷心希望的在座的每一個企業(yè)有空到我們澳洋來坐坐。謝謝大家！

北京盛世華唐投資管理有限公司總經(jīng)理兼中房協(xié)老年住區(qū)委副秘書長 潘丕松

??潘丕松：尊敬的劉志峰部長，尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位嘉賓，朋友們，大家好！感謝中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會，中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會各位領(lǐng)導(dǎo)及嘉賓出席本次會議，為了適應(yīng)廣大消費者對旅居度家式養(yǎng)老的需要，同時盤活存量房產(chǎn)，促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)去年10月發(fā)起的中國老年住區(qū)百城聯(lián)動計劃倡議書的倡議及一大堆企業(yè)的愿望，我們舉辦第二屆中國老年住區(qū)百城（企業(yè)）聯(lián)動項目信息交流會。通過本次盛會，我們希望能夠增進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)與各行業(yè)組織間的粘合度，滿足養(yǎng)生養(yǎng)老消費者的有效需求，同時也幫助參與百城聯(lián)動的企業(yè)開拓更多的產(chǎn)業(yè)增長空間。

??會議內(nèi)容非常豐富，與會的專家企業(yè)家介紹了一些正在探索中的新思路、新做法。我主要講兩點，第一，中國百城聯(lián)動計劃啟動一年以來的工作回顧，自去年10月17號在人民大會堂成功舉辦中國老年住區(qū)百城聯(lián)動計劃啟動儀式以來，在各級領(lǐng)導(dǎo)的支持下，老年住區(qū)百城聯(lián)動計劃得以順利實施，并得到了健康快速的發(fā)展。同時受到了養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)人士的高度認(rèn)可并積極參與其中。目前參加百城聯(lián)動計劃的發(fā)起單位、成員單位及工作站點，共計50余家，同時我們還在國內(nèi)組織相關(guān)人員赴泰安、昆明、南寧、揚州、德州等養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)參觀交流，洽談合作。為了加強國際合作，還組織部分成員企業(yè)到美國、韓國等國家考察了多個不同類型的養(yǎng)老項目，企業(yè)家們感到首先頗豐。我們目前正在編發(fā)展報告，供大家進(jìn)行交流學(xué)習(xí)，借鑒推廣。百城聯(lián)動計劃的專家隊伍也在不斷擴大，多次舉辦互動交流活動，促進(jìn)了企業(yè)之間的相互合作。

??第二，中國老年住區(qū)百城聯(lián)動計劃的發(fā)展方向，當(dāng)前中國養(yǎng)老地產(chǎn)面臨產(chǎn)業(yè)政策、規(guī)劃設(shè)計、運營模式等發(fā)展難題，為推動百城聯(lián)動計劃參與企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展，我們將繼續(xù)組織各類的主題研討、沙龍及國際間的交流與合作，推動百城聯(lián)動計劃參與企業(yè)在項目投資、規(guī)劃設(shè)計、項目運營服務(wù)等方面的交流合作，為企業(yè)之間搭建橋梁，實現(xiàn)互惠互利，加大宣傳推廣力度，提高百城聯(lián)動計劃成員企業(yè)的核心競爭力，樹立百城聯(lián)動計劃的知名度和美譽度。進(jìn)一步加強學(xué)術(shù)研究與行業(yè)實踐的結(jié)合，廣泛開展深入企業(yè)，尤其是百城聯(lián)動計劃會員企業(yè)的走訪調(diào)研工作，有的放矢解決企業(yè)亟待解決的實際問題，做到早發(fā)現(xiàn)，早解決。

??在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會的領(lǐng)導(dǎo)下，百城聯(lián)動計劃會集企業(yè)、社會團體及個人，努力打造養(yǎng)老領(lǐng)域的信息交流平臺、成果共享平臺，為百城聯(lián)動計劃參與企業(yè)，為更多的會員單位發(fā)布真實信息，解讀產(chǎn)業(yè)政策，推動行業(yè)交流，促進(jìn)企業(yè)合作，提升服務(wù)水平，以劉志峰會長倡導(dǎo)的服務(wù)政府有作為，服務(wù)行業(yè)有推動，服務(wù)會員上水平為宗旨，銳意進(jìn)取，不斷探索，為政府分憂，為企業(yè)助力，為會員謀福，讓百城聯(lián)動計劃成為我們大家共同擁有的資源平臺，成為中國地產(chǎn)養(yǎng)老的領(lǐng)航者。最后感謝大家的支持和參與，祝大家身體健康。謝謝！

老年住區(qū)主題同臺互動論壇

??主持人：再次感謝領(lǐng)證的單位和嘉賓，請到臺下就坐。下面我們進(jìn)入大會的第二個環(huán)節(jié)，老年住區(qū)主題同臺活動的論壇，有請清華大學(xué)客座教授、養(yǎng)老E智庫理事長賈洪杰上臺為我們主持，大家掌聲有請賈洪杰。

??賈洪杰：下面進(jìn)入到這個環(huán)節(jié)，老年住區(qū)主題論壇，首先我們有請中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長童悅仲、上海親和源股份有限公司副總裁華山、河南美林集團董事長熊新峰、社區(qū)居家養(yǎng)老國際專家宋志穎，資深媒體人萬莉，山東申菱養(yǎng)老服務(wù)有限公司總經(jīng)理王興全上臺。在今天這個環(huán)節(jié)是我們百城聯(lián)動項目在今年的第二次論壇，去年的論壇是在人民大會堂啟動。與會的嘉賓對養(yǎng)老項目如何去建設(shè)，如何去發(fā)展，大家都提了自己的一些觀察和建議。在今年主題是養(yǎng)老項目的百城聯(lián)動項目交流計劃，所以在今天的論壇上我們請各位嘉賓談一下在經(jīng)過這一年的實踐和一年的探索、發(fā)展，包括我們參與了很多嘉賓的一些項目，大家在這個環(huán)節(jié)可以談一下。首先我們請童會長給我們交流一下在過去的一年里以及我們未來，因為今年還是16年，大家在房地產(chǎn)的一些政策和一些新的方向上給我們做一點指示。

??童悅仲：我注意到本來我們這個對話是在11點開始，現(xiàn)在已經(jīng)十一點二十幾分了，大家一會兒要吃飯，我覺得今天的會應(yīng)該少說話，盡量簡練一點。這一年當(dāng)中大家知道我們從房地產(chǎn)來說，發(fā)生很大變化。現(xiàn)在我們國家經(jīng)濟在下行，增速在減緩，為了保證我們國家的穩(wěn)定發(fā)展，國家希望能夠保持一個中高速增長這樣一個勢頭，所以房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟當(dāng)中的作用就顯得額外重要。現(xiàn)在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部陳政高部長說，他說歷史又把我們住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部推到舞臺中央了。因為房地產(chǎn)它的產(chǎn)業(yè)鏈很長，它對其他的行業(yè)拉動作用、關(guān)聯(lián)作用非常強，2014年9月30號晚上開始就出了一系列的政策，降準(zhǔn)、降息，調(diào)公積金，采取很多政策，我們房地產(chǎn)政策是歷史上最寬松的。到去年年底，并不是很理想，政策那么寬松了，不太理想。但是16年元旦之后，突然間的銷售量、銷售面積、銷售額很快的上升。帶頭的是北上廣深這些一線城市，也在增長，廈門、合肥、蘇州、南京、鄭州等等很多城市增長的非常快。國家又感覺到出乎意料，增長太快了以后，市場也不健康，所以在4月份又采取了一些調(diào)控政策。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部約談了其中四個城市的市長，但是還是沒有抑制住。

??在今年十一，有二十個城市又出了限購、限貸很多的政策，于是全國我們房地產(chǎn)市場現(xiàn)在真是叫做冰火兩重天，增長快的又采取很多行政措施來抑制。但是對其他的地方來說，仍然是一種非常寬松的政策。但是盡管很寬松，仍然我們有很大的庫存量。因為前些年我們開發(fā)力度比較大，上一周我們在陜西開了一個中日韓第十四屆住房研討會，我們是從2001年開始開，已經(jīng)開了14屆，其中因為釣魚島，因為非典，有幾年沒開。我發(fā)現(xiàn)十幾年當(dāng)中，我們跟日本、韓國越來越接近，我們遇到的問題越來越相似，說明我們中國經(jīng)濟發(fā)展比較快。日本專家就說，他們最頭疼的就是現(xiàn)在很多房子沒有人用，房屋太多，這跟我們?nèi)木€城市中西部地區(qū)的情況很相似。怎么消化？他們把它改作商業(yè)，有的做咖啡館，有的做經(jīng)營，相當(dāng)一部分做養(yǎng)老。跟我們盤活存量資產(chǎn)，去庫存也是有很大的關(guān)系。

??對于我們的養(yǎng)老和地產(chǎn)來說，最最重要的，最新的政策應(yīng)該是在一周前，就是10月11號，我們中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第28次會議在10月11號下午召開，習(xí)近平作為組長來主持了這個會。中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組，習(xí)主席是組長，副組長三位，李克強、劉云山、張高麗，當(dāng)然是規(guī)格非常高的一個小組。這個會上討論了很多文件，其中很重要的一個文件，跟我們有關(guān)系的，叫做關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場，提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見。這個會上通過，這個文件很快會下來?，F(xiàn)在關(guān)于這個會議的報道，關(guān)于這個若干意見的一些論述，現(xiàn)在在我們網(wǎng)上可以查到。我認(rèn)為其中最關(guān)鍵的詞是“全面放開”，從中央來說出文件，出“全面放開”的還不多。以前“全面放開”第二胎，其他的沒找到?！叭娣砰_”其中最重要的看點，對我們現(xiàn)在公辦的養(yǎng)老機構(gòu)他要進(jìn)行市場化改革，今后大家要在一個起跑線上，公辦民營，公建民營，要引導(dǎo)社會資本來進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，所以王健林地產(chǎn)大佬之一，他說在所有的地產(chǎn)項目當(dāng)中，他認(rèn)為最看好的，最有前途的在中國來說，就是養(yǎng)老地產(chǎn)。我占有的時間不少了，謝謝大家。

??賈洪杰：聽童會長講完，我們會聽到幾個很關(guān)鍵的說法，一個是關(guān)于去庫存，去存量，同時也提到最新的精神，對養(yǎng)老的一些政策和相關(guān)的全面的放開。但事實上我們養(yǎng)老方面的企業(yè)家，養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)者們，其實已經(jīng)開始做了很多探索。親和源的總裁華山我們前期交流過，這個話題由華總先談?wù)勥@個事，在一些爛尾樓的項目處理當(dāng)中有些實際的經(jīng)驗和體會，我們也很期待聽您在這些方面的一些探索。

??華山：我先講幾句，拋磚引玉，我來自上海親和源，十幾年了，在上海做了一個旗艦店。最近從養(yǎng)老發(fā)展趨勢來說，我們大家都提大養(yǎng)老、大健康、大衛(wèi)生、大旅游、大教育，為什么加個大字呢？就是在原來這個領(lǐng)域里面我們很關(guān)心它的外延，它有了外延，就變成大了。外延可以大做文章，這是一個養(yǎng)老市場很大的發(fā)展空間，值得大家交流的時候關(guān)注的一個問題。大健康、大教育一有了外延以后，就可以產(chǎn)生新的養(yǎng)老資源。

??第二，從我們發(fā)展歷史來說，我們整個十幾年的運行做了三件事，第一個，用符合現(xiàn)代精神，符合今天經(jīng)濟社會水平的一個新的養(yǎng)老理念和養(yǎng)老模式，我們提出了一個老年的新生活，以健康和快樂為目的，有了這個理念以后，我們開始啟動了。作為我們做的第一件事情，我們創(chuàng)造了一個新的理念。第二個，把這種理念轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)力，第三個事情，我們進(jìn)入資本市場，這很重要。在我們今天來說，現(xiàn)代企業(yè)來說，沒有資本的支持，做不大的。今天我們的發(fā)展方向，我們的股東會對我們的要求是什么？我們的第一屆股東會在12年前對我們的要求是做一個好一點的養(yǎng)老院，今天對我們的要求，在養(yǎng)老市場有想象空間的領(lǐng)域都可以進(jìn)入，資本的支持很重要。我們親和源的計劃，一年起碼新開五個項目，我們在做不懈的努力。明年5月20號我們開園的十周年，一定會有五個項目落地。今年已經(jīng)有兩個項目落地了，一個是上海，都是存量房，原來是工業(yè)園區(qū)，1.8萬平方米，我們把它改建了，成為一個提供醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老康復(fù)的中心，一個公寓。上個月已經(jīng)開園了，有不少人入住了。第二個是桐鄉(xiāng)，在上海松江9.8萬平方米，原來是工業(yè)園區(qū)，六棟大樓造了五年了，一個客戶沒有進(jìn)去，我們設(shè)計方案都已經(jīng)做完了，明天會開啟動會議，這也是一個很好的案例，希望大家都能關(guān)注。

??賈洪杰：掌聲感謝華總給我們帶來的經(jīng)驗，大家在全國各地對存量房的處理上，大家要運用一些創(chuàng)新的思維，和當(dāng)?shù)卣芮械娜デ⒄労献?，然后尋求各方面的幫助，包括政策上、金融上和運行多方面的支持，我們也希望在今年這次會議結(jié)束之后，大家多去探索，給我們有更多的運行模式參考。今天坐在中間的朱總是太陽城集團有限公司的董事長，在過去一年有過幾次交流，在您身上一直創(chuàng)新不斷，在過去一年有什么新的常識2？給大家做一些經(jīng)驗的分享。我們掌聲歡迎。

??朱鳳泊：談到創(chuàng)新，回顧一下中國養(yǎng)老的現(xiàn)狀?，F(xiàn)狀用最簡單的話來形容它，其實就一個字，難。政府難，要面對這么龐大的老年群體，面對只有中國才出現(xiàn)的斷崖式的獨生子女家庭的出現(xiàn)，財政支撐不足，我們的社保養(yǎng)老金不足，這都是中國政府面對的困難。企業(yè)我們都知道做養(yǎng)老，投資大，回本慢，利潤低。作為家庭，在養(yǎng)老消費上，家庭的存款不足。到機構(gòu)養(yǎng)老或者失能以后的養(yǎng)老消費者，這種資金的能力不足也凸顯出來。

??這三難談到的都是錢的問題，缺錢，圍繞缺錢，這幾年來我們一直有個夢想，夢想什么？怎么能夠讓養(yǎng)老少花錢，不花錢，甚至還掙錢。真是一個夢，但是就這樣一個夢，現(xiàn)在我們實實在在的把它破題了。真的實現(xiàn)了讓養(yǎng)老少花錢，不花錢，還掙錢，這個就是老來寶。老來寶首先是一種跨界的和金融領(lǐng)域的合作，太陽城和一家保險公司合作之后，用列后來支付前面的養(yǎng)老投入問題。

??首先一個25年的產(chǎn)品，在前10年我們面對的是50后，60多歲的，前10年不住的情況下，前10年可以掙錢，他購買老來寶所持有的這套房，是比他更高齡的老人去住，他可以得到年化5-6%的回報，十年就回來全款60%，十年之后，后面還有15年，他自住，這套房子他不再去繳納任何形式的這套房的使用費。25年結(jié)束了，他先前交的這筆錢由保險公司完完全全的來承付，這個當(dāng)中就實現(xiàn)了少花錢，15年時間少花錢，不花錢，25年后把錢全拿回來，還掙錢，是前10年他還掙錢。

??這樣一個老來寶的形態(tài)，我們首先拿自己的項目做嘗試。在短短的三個月時間，我們開成的C棟啟動之后，賣出去40多份，實現(xiàn)了4000多萬的銷售收入。我們拿出大概三分之一多一點交給保險公司，我們留下的是60%多，這全是收入。這就解決了企業(yè)沒錢掙的問題，又解決了家庭支付難的問題，特別是家里拿不出錢來，但是現(xiàn)在年齡稍微大一點的老人，比如七八十歲、八九十歲，他們過去都有福利分房，手里有房，而且在城市的區(qū)段還特別好。以房養(yǎng)老，我們跟銀行在合作，把他的房子抵押給銀行，銀行給你貸款來購買老來寶，利息由機構(gòu)來承擔(dān)，本金還給銀行，由保險公司的承付來還。我們嘗試著做成了一例。

??老來寶還是一個發(fā)展的工具。我們從去年在人民大會堂參加那個會議，一直在思考怎么做房地產(chǎn)當(dāng)中的去化，老來寶就是工具。我們一些房子可以兩種形態(tài)，用老來寶收購房地產(chǎn)開發(fā)商的存量房，我們通過去銷售老來寶來收購房，也可以給房地產(chǎn)開發(fā)商用老來寶植入，讓他大量的回籠現(xiàn)金。而他還不失去這套房的房產(chǎn)權(quán)。通過這段實踐，我們深深體會到養(yǎng)老要突圍。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)要突圍，要有創(chuàng)新的思維，當(dāng)然要有跨界的合作。用金融+的思想，用互聯(lián)網(wǎng)+的思想，來實現(xiàn)打磨最好的工具，使我們完成突圍。謝謝各位！

??賈洪杰：朱董事長講得非常棒，我們在不斷的創(chuàng)新過程當(dāng)中，像老來寶這個產(chǎn)品感覺依托在我們國家整體的經(jīng)濟健康發(fā)展大的背景下，事實上我們每個人如果都能夠去安守自己的本職工作，努力創(chuàng)造價值，才可以為老來寶產(chǎn)品創(chuàng)造一個穩(wěn)定的環(huán)境。今天來自山東申菱養(yǎng)老服務(wù)有限公司接觸到一個爛尾樓的酒店，前期交流的時候，我感覺您是花了大量的心思去讓這個價值一次一次的呈現(xiàn)，我們掌聲歡迎王總給我們介紹一下他的經(jīng)驗。

??王興全：我先給朱總鞠一躬，朱動是咱們養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的踐行者和老前輩，也是我的老領(lǐng)導(dǎo)，給了我很多提攜和幫助。我現(xiàn)在在威海的魯山銀攤拿了兩棟樓，用很短的時間把它重新進(jìn)行了定位和包裝。魯山在北緯37度，是全國的長壽之鄉(xiāng)，一個小的縣城下面一個鎮(zhèn)級的單位，竟然有全國各地20萬的業(yè)主到那邊買房，所以它的天然優(yōu)勢，環(huán)境優(yōu)勢是無可替代的。但是恰恰因為這種優(yōu)勢，導(dǎo)致房地產(chǎn)過度開發(fā)，所以導(dǎo)致了當(dāng)?shù)卮罅康拇媪糠俊７孔淤u不出去，很多企業(yè)資金鏈出現(xiàn)斷裂，所以里邊就產(chǎn)生了很多爛尾的項目在里邊。

??我在整個項目的接手運營過程當(dāng)中，可以說總結(jié)了三個字，第一個字也是第一階段，叫做借。借什么呢？也是三個方面，第一個，借助政府的牽線搭橋，第二個，借助咱們當(dāng)前存量的環(huán)境和形勢。因為存量對很多人來講覺得是包袱，今天來了很多投資公司，很多資產(chǎn)公司來講，它有可能不是包袱，而是大的財富增長點。尤其是今年兩會，咱們李克強總理在兩會上給出了明確的一個倒計時的時間表，今年16年年底，咱們醫(yī)保的互通要實現(xiàn)省內(nèi)打通，到17年底要實現(xiàn)全國的醫(yī)保互通。我大膽做一個預(yù)言，如果17年底這個政策能落實的話，有可能在全國具備養(yǎng)老養(yǎng)生資源環(huán)境優(yōu)勢的小縣級單位，它的房地產(chǎn)的銷售將出現(xiàn)井噴。我是做這樣一個預(yù)言，這個大的政治環(huán)境是我們借助的一個亮點。第三個借的是什么呢？借助互聯(lián)網(wǎng)+工具的力量，因為過去我們也協(xié)辦或者配合組織過很多的聯(lián)盟，旅居的會員銷售體系，但是很多開始概念炒的很兇，到最后不了了之。我盤活這個項目，得到重慶通肅科技的老總的支持，他打造了一個交換平臺，在房地產(chǎn)項目之間形成一個互動。他等于說把所有的存量房產(chǎn)變成電子券，然后實現(xiàn)流通。他在運營這個項目過程中給了我大量的授信，現(xiàn)在加入他那個平臺有70多個項目。

??第二個就是供給側(cè)改革的改字，所有的旅游項目包括養(yǎng)老地產(chǎn)項目一般都選擇靠近環(huán)境好或者風(fēng)景區(qū)這樣一個位置，但是這樣的位置恰恰在過去傳統(tǒng)經(jīng)營上有一個天然的弊端，就是淡旺季的差異特別明顯。尤其我們北京附近有一個區(qū)域，幾十年都是這樣的，九個月磨刀，三個月宰人，這種形式恰恰導(dǎo)致一個什么結(jié)果呢？整個服務(wù)業(yè)的結(jié)構(gòu)是失衡的。很多人你去經(jīng)營過程當(dāng)中，如果這幾個月他不暴利，這一年要虧錢。如果不宰的話，如果這幾個月不賺錢，這一年就白玩了。我們通過當(dāng)?shù)匾粋€比較大的平臺，把周邊一些資源進(jìn)行一個有效的整合。我們篩選一些優(yōu)質(zhì)的商家，持續(xù)的給提供相關(guān)的服務(wù)。同時借助剛剛我說的這樣一個交換平臺，原來很多旅游區(qū)也好，度假房也好，都有淡旺季，七八月份是最旺的，另外的季節(jié)差一點，當(dāng)然海南是反過來，海南冬季是最好的。我們借助這樣一個改變，我們旺季的時候賣自己的房，而在次旺季和淡季的時候，把大量的房換出去，賣別人家的產(chǎn)品。 第三個，就是產(chǎn)品本身的升級和銷售模式的升級。原來你的項目只能賣自己一處，現(xiàn)在你可以賣全國各地的房子了，可以銷售出大量的別人的東西，但是實際上還是賣。因為你賣他的，他賣你的，為什么說他銷售這方面也有一個升級呢？我們在換了房的過程當(dāng)中，這是后來發(fā)現(xiàn)的一個事，因為我只要跟人家換了，我用了別人家的房，如果咱們沒實現(xiàn)這個換，他可能不一定給你送客戶，但是他一旦把你的房換了，他一定很積極。

??第三個就是試，從整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，包括朱總說養(yǎng)老是非常難的事，咱們國家養(yǎng)老還在嘗試，在實現(xiàn)一個沉淀積累的過程當(dāng)中。在整個做的過程中，就做了很多各種各樣的嘗試。對旅居式的客人，包括從產(chǎn)品，我們設(shè)計了三天、五天、十五天、三十天各種打包的產(chǎn)品提供相關(guān)的配套服務(wù)。在出行方式上，火車、飛機、大巴，我們做了大量的嘗試?，F(xiàn)在多少總結(jié)出來一些心得，現(xiàn)在流行一句不太好的話，老年人的錢好騙，不好賺，消費者消費過程中，他對你的信任度，你覺得那是非常大的一種督促和壓力。本身我們以為我們的項目已經(jīng)很大，尤其旅居這塊出去的時候，他問的真的非常非常細(xì)，到那邊吃的怎么樣，環(huán)境怎么樣，各方面怎么樣，在未來旅居養(yǎng)老過程中，我覺得我們下一步的工作思路是做兩件事。第一個是打造我們接待地，我們項目地當(dāng)?shù)氐穆镁拥木G色生態(tài)供應(yīng)鏈體系，把所有的資源進(jìn)行整合，提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。第二塊，是找到一些優(yōu)質(zhì)的項目，有共同發(fā)展的項目，形成資源之間的互換和互動，共同建造這樣一個體系，也希望找到更多的合作伙伴。

??賈洪杰：聽了王總的介紹，還是有些感受的，比如淡旺季不要輕易去下定義什么是淡季，什么是旺季，還有很多資源可以挖掘。我聽了王總的介紹有一個感受，我們在銷售存量房上，我們看到的是大量的庫存，但是我看通過王總的交流，我們有大量的存量的智慧，用我們的智慧去解決一些看似不能解決的問題。下一位邀請河南美林集團的董事長熊新峰給我們介紹一下他在做養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的時候，像醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，如何去把國外一些醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的先進(jìn)經(jīng)驗以及對公職人員離退一些深入的思考，熊總是一個實干家，我們掌聲歡迎熊總給我們帶來觀點分享。

??熊新峰：大家上午好！我是河南美林公司的董事長，叫熊新峰，目前我們在河南有兩個養(yǎng)老項目，其中一個是在周口市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造，這個占地1200畝，我們拿出來200畝做養(yǎng)老項目。為什么拿出200畝呢？因為有兩個好的條件，第一個，200畝在城市中心一個河北岸，環(huán)境比較好。第二個，我們對岸就是周口市最大的一個中心醫(yī)院，是三甲醫(yī)院，最大最好的，做醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老項目非常好。這塊我們下決心要做養(yǎng)老項目。

??第二個項目在我們河南的信陽市，大概是6000畝土地，我們是四面環(huán)山，靠近信陽市，有山有水，交通也是鄭州高鐵到信陽市一個小時，各方面條件都非常好。我們項目也比較大，所以我們這段一直在研究養(yǎng)老項目，去年也到韓國去參觀，去看韓國的一些先進(jìn)的經(jīng)驗。我們經(jīng)過這幾年的研究，我們認(rèn)為醫(yī)養(yǎng)結(jié)合是必須的，和熹會也提出來醫(yī)養(yǎng)結(jié)合這一塊。大家退休以后，還是對自己的生活質(zhì)量，起碼有一個依靠，有一個依賴，心理上有一個安慰。我們第一個項目正好在三甲醫(yī)院，第二個項目我們準(zhǔn)備引進(jìn)一個三甲醫(yī)院，徹底解決后續(xù)問題。第一，我們認(rèn)為必須要醫(yī)養(yǎng)結(jié)合。

??第二，我們是房地產(chǎn)搞養(yǎng)老的，養(yǎng)老地產(chǎn)，我們首先的定位，我們是養(yǎng)老地產(chǎn)，而不是養(yǎng)老院。養(yǎng)老院我們調(diào)查過，在民政部下屬部門，國家出面，是福利性的養(yǎng)老院，現(xiàn)在我們一說養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，多少床位，其實有是有的，但是不是主流。你就是房地產(chǎn)，你就是在房地產(chǎn)基礎(chǔ)上搞養(yǎng)老，所以首先定位要定清楚，我們是養(yǎng)老地產(chǎn)，以銷售為主，后期配套服務(wù)，好的自然條件為輔。

??第三個最重要的，給誰建房？給誰養(yǎng)老？統(tǒng)計的結(jié)果，2.2億，在全國2.2億構(gòu)成養(yǎng)老都是什么人構(gòu)成的？我們算了算，大概是公職人員退休以后全國是6000多萬，還有一些企業(yè)和一些上市公司大概三千萬左右，這樣占一個億，剩下1.2億是誰呢？就是我們的農(nóng)民兄弟，還有城市的低收入者。我們研究的結(jié)果，在我們河南做了一個深入的調(diào)查，公職人員占的比例比較大，他們第一收入高，第二素質(zhì)高，第三有保障，他們收入大概一對夫妻退休以后，公職人員在八千塊錢左右。在鄭州和其他地方，服務(wù)配套設(shè)施比較好的地方，空氣好、醫(yī)療條件好，各個地市都想找地塊，找不到。我們測算一下，在我們河南省現(xiàn)在是一億多人，我們河南最好的地方，比較適合養(yǎng)老的地方就在我們河南信陽，那個地方號稱是江南的河南，河南的江南，淮河以南，不是淮河以北，靠大別山那個地方，所以環(huán)境質(zhì)量、空氣質(zhì)量各方面都很好。我們想圍繞這個地方打造一個大型的，國際性的，像美國太陽城我們也看了，但是跟它又不一樣，美國太陽城沒有搞醫(yī)療，我們準(zhǔn)備引進(jìn)一個三甲醫(yī)院，其中包括一個醫(yī)院、星級賓館、介護中心，我們希望下一步咱們的協(xié)會，咱們的老協(xié)能夠圍繞這一塊成立研究中心，成立一個研究院，把真正符合中國特色的養(yǎng)老地產(chǎn)做好，健康發(fā)展。

??賈洪杰：謝謝王總。下面的環(huán)節(jié)請宋志穎博士發(fā)言，后面一個是心理學(xué)專家，一個是資深媒體人，給我們對前面這些交流，看自己有些什么樣的觀點，我們掌聲歡迎宋博士給我們分享。

??宋志穎：大家好！大家坐了一上午，聽了前面的領(lǐng)導(dǎo)和專家介紹，可能現(xiàn)在比較累了，跟大家互動一下，請大家跟我來發(fā)兩種聲音，這是一個養(yǎng)生操的一部分，吼，哈，我在過去十年研究幸福學(xué)，把幸福學(xué)和養(yǎng)老結(jié)合，過去五年和很多養(yǎng)老界的同仁學(xué)習(xí)，有很多心得。尤其是今年6月份的時候，我們的李克強總理在達(dá)沃斯的會議上專門提出了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是五大幸福產(chǎn)業(yè)之一。基于養(yǎng)老是原原本本的一個民生服務(wù)，任何的民生服務(wù)它的基礎(chǔ)就是有房子住，我們每一位朋友都需要有房子住，我們的老人更加需要適老宜居的房子。在座所有的房地產(chǎn)養(yǎng)老的精英和同仁們真的是在為老人的幸福作貢獻(xiàn)這方面是大功臣，所以給大家自己一個掌聲。

??我們講的適老宜居，中國文化里面講陰陽和合，如果我們說房地產(chǎn)界的精英給老人打造的房子是陽，銀應(yīng)該是適老宜生，生是生存的生，生意的生，生意是生命的意義，怎么打造這個適老宜生的這個陰的體系呢？我也是通過十幾年幸福生命的研究有一些體會，跟大家分享?；緩奈鍌€方面跟大家總結(jié)一下如何打造適老宜生的體系，第一個方面，我們前面的專家學(xué)者都已經(jīng)介紹了，我們需要全生命周期的給我們老人提供服務(wù)?，F(xiàn)在也是國際上的經(jīng)驗，不光只是做一個產(chǎn)業(yè)鏈上的服務(wù)，他從自理老人到非自理老人，需要臨終關(guān)懷的老人，每個方面都會提供服務(wù)。我上午聽到藍(lán)城包括保利，從他們戰(zhàn)略發(fā)展的規(guī)劃，都是有這樣一個趨勢，是提供這個全生命周期的服務(wù)。第二個全，就是全社會的參與，我們發(fā)現(xiàn)中國有一個現(xiàn)象，我們政府真的是發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老是個頭等大事，花了很多的功夫，很多的政策下發(fā)，這點我在美國，我從91年到美國去，中國政府對養(yǎng)老的重視絕對不是美國可以比擬的。我們有了這個重視，政府重視，但是下層不重視，到了社區(qū)，到了居家的，我在國內(nèi)做了很多居家的實踐，社區(qū)未見得重視，家屬也未見得重視。包括我們的房地產(chǎn)有些朋友可能以賣房子為主，并不是以養(yǎng)老為主。全社會參與是需要有一個協(xié)同作戰(zhàn)的體系，我們把幸福學(xué)跟它整合到一起，叫幸福養(yǎng)老工程，它是一個工程。工程包括方方面面不同行業(yè)的，互相整合才能把這個事情完成。給老人的幸福就像是我們這個房間里面點的這個燈，這個燈要亮，其實前面有非常非常多的工作，當(dāng)然把長江的水堵起來，到把電發(fā)起來，中間有多少環(huán)節(jié)，讓我們每個人幸福，尤其讓我們老人幸福，這中間有非常多的環(huán)節(jié)，不是我們發(fā)一個口號，我們要為老人福祉作貢獻(xiàn)，我們說一個口號就可以讓老人幸福了。

??第三個全就是全人服務(wù)，我們知道馬斯洛有一個需求論，五層理論，大多數(shù)朋友從最基礎(chǔ)的服務(wù)給老人提供，很多老人需要的是高層的服務(wù)。未來我們要給老人提供的服務(wù)也是高層次的，我們要把我們的老人當(dāng)做人，而不是當(dāng)做動物來服務(wù)。人最大區(qū)別于動物的就是他的價值，他的自我實現(xiàn)，我們需要更多精神層面、價值層面的服務(wù)。

??還有一個就是全智慧的服務(wù)，我們現(xiàn)在提很多智慧養(yǎng)老，基本還是在硬件層面，信息平臺，包括機器人，但是我們真正的智慧在哪里？真正的智慧是在社會人的里面，尤其老人的智慧，我們有沒有這樣一個機制，把老人的智慧給它整合起來，為他自己服務(wù)。

??第五個全就是全心全意的為我們的老人服務(wù)。我接觸很多企業(yè)家，房地尤其房地產(chǎn)的一開始不是為了養(yǎng)老，而是為了賣房子。我非常感動宋會平先生有一種情懷，真正要全心全意為老人打造幸福家園，除了領(lǐng)導(dǎo)要全心全意，服務(wù)人員也需要全心全意，我們提倡的就是每個人都需要培訓(xùn)，每個跟老人接觸的服務(wù)人員都要成為半個心理咨詢師或者半個心理慰籍師。前段時間我聽一個企業(yè)家說，我們養(yǎng)老房地產(chǎn)走過了3.0，1.0把廁所引進(jìn)家，2.0把花園引進(jìn)家，到了3.0現(xiàn)在是4.0，宋會平先生他們打造的4.0，把服務(wù)引進(jìn)家。5.0是什么樣子的？如果能把五全體系做深做透的話，跟我們的陰做一個結(jié)合，就有很好的效果。

??賈洪杰：謝謝宋博士，下午宋博士不僅是一個理論研究者，也是實踐家，給我們帶來了社區(qū)老人現(xiàn)場呈現(xiàn)，什么是真正的幸福。在我們這個環(huán)節(jié)最后，有請資深媒體人萬莉，給我們做一個點評，掌聲感謝。

??萬莉：今天聽了很多領(lǐng)導(dǎo)和企業(yè)家的精彩分享，我想對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的前景大家都非常看好了。特別是關(guān)于10月初的時候，關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)業(yè)提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的這個若干意見的出臺，我相信在政策空間這塊，大家的想象空間會更大。我們媒體圈經(jīng)常在說，十多年前瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)，成就了現(xiàn)在的萬達(dá)，我相信在座的企業(yè)當(dāng)中如果說我們做好前期的創(chuàng)新，找到更好的盈利模式，更好的規(guī)避風(fēng)險，我相信也會出現(xiàn)一個養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的航母。從媒體的角度，我想提出我的幾點想法，跟大家分享。

??第一，我們還需要更多的精準(zhǔn)的定位，像上午說的金融養(yǎng)老或者是醫(yī)療養(yǎng)老，我們的養(yǎng)老企業(yè)更多是結(jié)合自身的資源稟賦，做好精準(zhǔn)的定位。

??第二，非常重要的一點，更好的利用好政策。上午很多的企業(yè)家都在說我們在等待政策的落地，我想現(xiàn)在這個決策的環(huán)境，更多希望我們的企業(yè)能夠結(jié)合自身的實踐，把自身的訴求和當(dāng)下的情況更多的反饋上去，以利于我們政策的落地推動，比如我們的土地政策、金融政策一系列政策的落地。

??第三，我想是一些行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的建立，我們都知道行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的建立是對規(guī)范這個市場的發(fā)展以及培育龍頭企業(yè)具有重要的意義。我也希望通過中房協(xié)這個平臺，更多的企業(yè)參與到這個標(biāo)準(zhǔn)的建立，對我們規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的市場，以及培育我們的龍頭企業(yè)起到更大的作用。

??第四，我想說的是打造金字招牌也是非常重要的?，F(xiàn)在對于養(yǎng)老，我們過去很多企業(yè)都是從事房地產(chǎn)開發(fā)的，我們現(xiàn)在華麗轉(zhuǎn)身到養(yǎng)老服務(wù)業(yè)里邊來，對于服務(wù)業(yè)來說，它的一個重要特點，可能它的品牌影響力很大程度上決定了它的市場競爭力，我提醒各位企業(yè)家要重視自己的企業(yè)文化和企業(yè)品牌的推廣。這是我的四點看法，希望對大家有所借鑒。

??還有一個，我今天來的時候聽到我們中房協(xié)正在做百城聯(lián)動的平臺，以及E智庫，非常好，相當(dāng)于為我們的養(yǎng)老企業(yè)提供了一個很好的平臺，希望大家運用好這個平臺。我們也很愿意，本身我所在的部門是專門關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的，我們也專門對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有一個跟蹤和調(diào)研，希望把更多企業(yè)的聲音反饋給中央，以利于中央對這個政策的落地。我希望我們跟大家一起把這份夕陽紅產(chǎn)業(yè)一起打造成蓬勃發(fā)展的朝陽產(chǎn)業(yè)。謝謝大家！

??賈洪杰：感謝萬莉的分享，也感謝各位嘉賓。我們這個環(huán)節(jié)到此結(jié)束。謝謝大家！