??新冠肺炎疫情發(fā)生后，廣大房地產(chǎn)企業(yè)自覺服從大局，履行社會責(zé)任，積極參與疫情防控。但同時疫情也給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大影響，應(yīng)對疫情既是抗疫阻擊戰(zhàn)，也是經(jīng)濟(jì)保衛(wèi)戰(zhàn)。在做好疫情防控工作前提下，如何安全有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和房地產(chǎn)穩(wěn)定運(yùn)行。

??為此，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國建設(shè)報(bào)社于2020年2月19日通過中房協(xié)會員服務(wù)平臺、各微信群向協(xié)會副會長單位、常務(wù)理事單位、理事單位、各地方協(xié)會和全體會員企業(yè)發(fā)起問卷調(diào)查，截至2月28日共收到問卷115份。為了更好地反應(yīng)行業(yè)狀況，中房網(wǎng)（微信號zhongfangwang）特選取了其中較為重要的調(diào)查結(jié)果匯總?cè)缦拢?/p>

??一、 企業(yè)總體經(jīng)營情況

??目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已全面復(fù)工，除個別企業(yè)銷售情況因1月份銷售較好對一季度銷售影響不大外，大部分企業(yè)總體銷售情況下降較多，預(yù)計(jì)一季度銷售回款將比去年同期下降30-40%。由于疫情持續(xù)時間尚不明確，3月份甚至到二季度都將面臨較大的下行壓力。

??二、 各地、各項(xiàng)目復(fù)工情況

??目前，全國各地房企于2月中下旬陸續(xù)復(fù)工；各企業(yè)正積極籌備前期準(zhǔn)備工作，部分企業(yè)已按規(guī)定安排工人進(jìn)駐工地，做好消毒清潔等工作。

??同時由于地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)需要人員大量聚集，各地政府均發(fā)文明確要求推遲復(fù)工，房地產(chǎn)公司正常生產(chǎn)經(jīng)營受到?jīng)_擊較大。目前拿到政府的準(zhǔn)許復(fù)工批復(fù)，占比20-30%。勞務(wù)到崗超70%達(dá)到開工的實(shí)際條件，占比10%左右。

??三、復(fù)工后面臨的主要問題

??1、雖然大部分房企復(fù)工率達(dá)到了70%--80%，但由于人員配套、設(shè)備和器材配套等問題，目前實(shí)際開工率估計(jì)在25%--30%左右 。

??2、各地政府均發(fā)文明確要求推遲復(fù)工。部分地區(qū)政府開工意愿不強(qiáng)烈，即使到達(dá)政府發(fā)文規(guī)定的開工時間也不愿提供開工批復(fù)。有些省發(fā)布了推遲文件，但市、區(qū)、縣仍層層加碼，導(dǎo)致實(shí)際復(fù)工時間進(jìn)一步延長。

??3、在土地出讓、開發(fā)報(bào)建環(huán)節(jié)，較多地方政府部門表示暫停受理。嚴(yán)重影響房地產(chǎn)的后續(xù)開發(fā)；

??4、缺乏防控物資。各地政府要求必須具備完備的防護(hù)條件才能進(jìn)場施工。各項(xiàng)目普遍缺少口罩等防護(hù)物資，尤其是湖北、河南、浙江、廣東疫情嚴(yán)重地區(qū)；

??5、關(guān)停售樓部，嚴(yán)重影響簽約。因防控疫情需要，全國多地啟動封城，來訪量驟降，將嚴(yán)重影響房地產(chǎn)公司簽約任務(wù)的完成；

??6、工人組織難度大。各地政府防控要求對外地返回人員進(jìn)行隔離，有些地方一刀切的現(xiàn)象嚴(yán)重，外來人口一律返遣，或要求外地返回人員一律隔離14天。同時，農(nóng)民工復(fù)工的意愿也不強(qiáng)烈。

??7、資金流緊張。由于銷售現(xiàn)場無法開放、復(fù)工不確定造成工期延后，將提高客戶退房要求，加上全年銷售業(yè)績與資金回籠下降，以及為追趕進(jìn)度額外付出的趕工費(fèi)用、因工期延后額外增加的財(cái)務(wù)成本，以及為維持業(yè)績穩(wěn)定的土地投資額度，除少部分大型房地產(chǎn)公司外普遍存在資金短缺，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)情況更為突出。

??四、線上線下銷售情況

??因防控疫情需要，全國多地啟動封城，且叫停售樓部，導(dǎo)致絕大部分企業(yè)銷售驟降了90%左右，預(yù)計(jì)一季度業(yè)績同比下降幅度 50-60%以上。

??由于疫情持續(xù)時間未確定，一是影響宏觀經(jīng)濟(jì)與民生就業(yè)，二是影響消費(fèi)需求，持幣避險(xiǎn)的觀望預(yù)期加大，因此，預(yù)測上半年的購房需求被大幅削弱。根據(jù)調(diào)查問卷反饋，若疫情在 3 月份能基本控制，預(yù)計(jì)上半年僅能完成年度任務(wù)的 30%，無法實(shí)現(xiàn)時間過半、任務(wù)過半的要求，全年的銷售業(yè)績預(yù)計(jì)下降 20%。若疫情在 4 月份能基本控制，全年的銷售業(yè)績預(yù)計(jì)下降 30%。

??另一方面，面對困境，各房地產(chǎn)公司試水線上營銷，通過直播、優(yōu)惠包裝疊加自有小程序等手段在線宣傳推廣，但從實(shí)際效果來看，業(yè)績進(jìn)展較慢，銷售難度大。這證明互聯(lián)網(wǎng)+的銷售模式，暫時未能有效解決大額資產(chǎn)購置的需求，一方面是因?yàn)闊o法做到完全信息對稱，另一方面是成交金額較大，客戶一般較為謹(jǐn)慎。地產(chǎn)銷售目前可能仍需要采取實(shí)體售樓部+實(shí)體展示區(qū)的方式，才能保證正常交易流速。

??五、疫情下房企的經(jīng)營調(diào)整和應(yīng)對策略

??1、房地產(chǎn)企業(yè)積極開展線上銷售，通過增加微信、短視頻、公眾號進(jìn)行宣傳推廣；對已售未回款房屋進(jìn)行梳理，加快落實(shí)銷售回款事宜；拓寬融資渠道，多方籌措資金，保障企業(yè)現(xiàn)金流使用。

??2、組織下屬單位進(jìn)行了業(yè)績壓力測試，摸查疫情影響程度。按照疫情影響二、三兩個月的生產(chǎn)經(jīng)營，四月份恢復(fù)正常來重排計(jì)劃。同時調(diào)整經(jīng)營動作，以最大程度減少損失。

??3、銷售方面，積極改進(jìn)線上平臺，優(yōu)化用戶體驗(yàn)，加強(qiáng)線上促銷力度，全面推進(jìn)線上售樓部，全力將疫情對銷售的影響降到最低。

??4、復(fù)工方面，一是有針對性地鋪排開工計(jì)劃，加強(qiáng)開工；二是控制投入產(chǎn)出比；三是制定專項(xiàng)的搶工措施。

??5、資金方面，一方面加大待收房款的清理力度，加強(qiáng)對逾期待收房款的控制；另一方面提升按揭房款信息化管理水平，減少客戶辦理繁雜性，加快按揭房款回籠速度；

??六、企業(yè)融資及到期債務(wù)情況

??1、銀行貸款、授信的時效性將受影響，原預(yù)計(jì)一季度的放款將可能延后至6、7月份甚至下半年；

??2、延遲復(fù)工影響報(bào)建取證，影響開發(fā)貸融資；

??3、受到疫情影響，預(yù)計(jì)全年銷售業(yè)績與資金回籠將有所下降 。另一方面因行業(yè)調(diào)控政策，上市房企股權(quán)融資已“一刀切”全部暫停。造成房地產(chǎn)公司普遍在現(xiàn)金流管理上的壓力較大，雖然大型房地產(chǎn)企業(yè)有較好的償債能力，但若疫情影響時間延長至4月，且線上銷售回籠情況不理想，預(yù)計(jì)下半年普遍現(xiàn)金流壓力大。

??七、意見建議和政策訴求

??從回收的問卷來看，參與調(diào)查的省市協(xié)會、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都對疫情后的政策訴求提出了不少具體的意見和建議，綜合起來看，大致可以分為四個方面：

??（一）穩(wěn)輿論

??堅(jiān)持正向輿論引導(dǎo)，以有序恢復(fù)正常經(jīng)濟(jì)社會秩序、鼓勵住房合理消費(fèi)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為基調(diào)，維護(hù)良好的輿論環(huán)境，樹立市場信心，妥善引導(dǎo)社會預(yù)期。

??對各種散布虛假信息、擾亂市場秩序、制造恐慌情緒的行為要嚴(yán)肅查處。

??（二）穩(wěn)供應(yīng)

??1、建議明確合理的企業(yè)復(fù)工、工地復(fù)工、售樓部等營業(yè)場所開放的條件和時間，并確保執(zhí)行。對疫情影響較輕的地區(qū)，制定統(tǒng)一復(fù)工標(biāo)準(zhǔn)、時間、審批時限，合理引導(dǎo)疫情較輕的區(qū)域的工人返回生產(chǎn)駐地，并做好人和設(shè)備的配套工作。社區(qū)與企業(yè)做好聯(lián)防聯(lián)控，盡早穩(wěn)定生產(chǎn)，并帶動下游行業(yè)的需求和就業(yè)；

??2、積極推廣互聯(lián)網(wǎng)+模式的應(yīng)用，提高行業(yè)生產(chǎn)效率。建議上級部門與各地土地資源管理部門充分溝通，在符合線上辦公、人員隔離的前提下，可保持土地線上競買與在線的報(bào)建審批工作，為全面工地復(fù)工后能提高投資效率、開發(fā)效率而做好準(zhǔn)備；

??3、短期調(diào)整局部調(diào)控政策，增強(qiáng)對企業(yè)復(fù)工、擴(kuò)大投資的刺激。在滿足環(huán)保要求的前提下，適當(dāng)調(diào)整部分北方地區(qū)的環(huán)保停工政策；對于有重大交付風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，縮短報(bào)批報(bào)建的審批時間；

??在一定期限內(nèi)和一定條件下，降低預(yù)售工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)要求（如裝配式項(xiàng)目調(diào)整為正負(fù)零預(yù)售），鼓勵企業(yè)盡快將有效供應(yīng)推出市場，恢復(fù)市場信心；

??針對受宏觀經(jīng)濟(jì)影響較大的商用物業(yè)，建議考慮調(diào)整商改住政策，降低因商用物業(yè)供過于求，造成社會投資效率低下，商業(yè)信心不振。

??4、明確因疫情導(dǎo)致交付延期、土地閑置等問題的處理原則。明確受疫情影響發(fā)生的工程、商品房延期交付、土地閑置等，屬于不可抗力情況，未能履約一方不承擔(dān)違約責(zé)任。對此，建議政府部門開具“不可抗力”證明，并幫扶企業(yè)應(yīng)對大規(guī)模的客戶群訴事件。

??5、鼓勵資信好、規(guī)模大、風(fēng)控能力強(qiáng)的房企加大土地投資。受疫情影響，大部分地產(chǎn)企業(yè)在土拍市場上持觀望態(tài)度。由于地產(chǎn)開發(fā)對宏觀經(jīng)濟(jì)有較強(qiáng)拉動作用，建議對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行分類，對于經(jīng)營穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，給予更靈活的購地政策、定向出讓政策，加快恢復(fù)土地市場的信心。

??（三）穩(wěn)需求

??1、降低商用物業(yè)的置業(yè)門檻。中小企業(yè)受疫情沖擊較大，加之在線辦公的應(yīng)用，將導(dǎo)致租售需求下滑、空置率升高。建議放寬功能使用、銷售分割面積、銷售自持比例等限制，為中小企業(yè)降低經(jīng)營性物業(yè)的購置門檻。

??2、放寬購房資格限制。尤其針對一二線城市，全面落實(shí)黨中央國務(wù)院放開、放寬落戶條件精神，讓更多在城市有固定工作、固定收入的人群享有購房資格，并加大對特殊人才的購房補(bǔ)貼。

??針對疫情過后的湖北省，建議出臺一系列提振消費(fèi)信心、鼓勵投資的政策。

??3、加強(qiáng)需求端信貸支持。調(diào)整首付政策、二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等，以市場化原則放寬貸款利率下限，引導(dǎo)購房貸款利率回調(diào)，滿足居民合理的剛性及改善居住需求。針對疫情可能引起的斷供、退房，要設(shè)計(jì)合理的緩還貸款、貼息等政策，謹(jǐn)防系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

??4、調(diào)整部分過嚴(yán)的價(jià)格限制政策。消除明顯的一二手房價(jià)倒掛現(xiàn)象，引導(dǎo)城市房價(jià)形成合理梯度。取消或縮短二手房銷售年限限制，恢復(fù)二手房供應(yīng)水平，引導(dǎo)購房者對一手房市場重建合理預(yù)期。

??5、降低交易稅費(fèi)。酌情對契稅、土地增值稅、所得稅、印花稅等出臺減免優(yōu)惠政策，降低交易成本，鼓勵流通，盡早恢復(fù)往年正常交易水平。

??（四）穩(wěn)經(jīng)營

??運(yùn)用財(cái)稅金融手段，保障企業(yè)資金鏈安全。由于地產(chǎn)成交基本停擺，各類多元經(jīng)營業(yè)務(wù)受到嚴(yán)重沖擊，房企資金鏈日益趨緊，為避免大規(guī)模的企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，建議采取多種手段穩(wěn)定企業(yè)經(jīng)營。

??（聲明：本文相關(guān)觀點(diǎn)和建議，均為反映調(diào)查受訪企業(yè)的訴求，不代表本協(xié)會與網(wǎng)站的立場）