??（2022年12月28日在樂居財經(jīng)活動上的講話）

??2022年，是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展史上不同尋常的一年，是房地產(chǎn)企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)最艱難的一年。這一年，房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，持續(xù)時間之長、下行幅度之深，歷史上前所未有。新年即臨，辭舊迎新。新年之不同，除了歲月更迭，很重要的是我們的思維和行動需要摒棄一些舊的，迎接一些新的。所以，一方面，我們?nèi)匀恍枰獔远ǚ康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展做出巨大貢獻(xiàn)的自信；另一方面，也需要反思房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題。這次深度調(diào)整，固然有制度性因素，但很重要的是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式、房地產(chǎn)企業(yè)治理理念的缺陷所導(dǎo)致的。我就房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的一些問題，談幾點看法，供大家參考。

??長期以來，房地產(chǎn)業(yè)處于擴張的發(fā)展階段，而這種擴張的助燃劑是杠桿的極致利用，致使大火燃及整個行業(yè)。它的影響，不僅僅在于房地產(chǎn)業(yè)本身，而影響了宏觀經(jīng)濟(jì)社會的平穩(wěn)運行和金融穩(wěn)定。

??當(dāng)下，需要做的，一方面是化解流動性風(fēng)險，穩(wěn)定市場預(yù)期，修復(fù)市場主體信心；另一方面，可能更重要的，是痛定思痛，汲取教訓(xùn)，改變發(fā)展模式。

??一、要尊重規(guī)則。

??房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，究其原因，是不少房地產(chǎn)企業(yè)無視國家的政策，無視正常的交易規(guī)則。

??從2016年起，國家推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，其中一條措施是“去杠桿”，此后，有關(guān)部門對房地產(chǎn)企業(yè)杠桿過高、金融化傾向嚴(yán)重、風(fēng)險積累，多次警示。但實際上，央企、大型國企在有關(guān)部門的規(guī)制下，負(fù)債率逐漸降低，而大多數(shù)民營房企負(fù)債率仍然在上升。在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，似乎形成了一個普遍的氛圍，“盡可能借別人的錢”實現(xiàn)超常規(guī)擴張。短時期內(nèi)，不少企業(yè)變成銷售額超千億，有的目標(biāo)是奔萬億。在盲目擴張中，違反金融規(guī)則的行為層出不窮，甚至把利用金融規(guī)則邊緣性缺陷的行為看成了企業(yè)家的“創(chuàng)新”。

??國家早就有規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)購買土地，必須用自有資金，不得利用銀行信貸、不得以債務(wù)的形式從非銀行金融機構(gòu)獲得資金，但實際上，許多房企創(chuàng)造了一種新的方式，稱之為“前融”，沖擊了金融監(jiān)管。預(yù)售資金監(jiān)管，有關(guān)部門有明確規(guī)定，保證用于預(yù)售項目的建設(shè)，但不少集團(tuán)型的房地產(chǎn)企業(yè)，利用企業(yè)治理機制的缺陷，任意抽調(diào)地區(qū)公司或項目公司的資金，名義上是提高企業(yè)的資金使用效率，實際上形成了項目建設(shè)的資金缺口。在與上游企業(yè)的交易中，不少企業(yè)利用市場強勢地位，任意拖欠施工企業(yè)、材料供應(yīng)企業(yè)的應(yīng)付款項，或者強迫交易對象接受難以兌付的商票。

??房地產(chǎn)企業(yè)使用的資金中，其構(gòu)成是銀行貸款、公開市場發(fā)行的債券、預(yù)售款（包括個人住房抵押貸款）、社會融資、占用上游企業(yè)的資金，2008年到這次深度調(diào)整前，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率不斷上升，即使在去杠桿的政策實施期間，負(fù)債率也在不斷上升。

??所以，從本質(zhì)上說，這次深度調(diào)整，是長期積累的違反規(guī)則的必然結(jié)果。業(yè)內(nèi)有些同志將這次深度調(diào)整歸咎于2020年下半年以來的金融管控政策，這是很片面的，我們今天不是討論這些政策的實施時機和可能出現(xiàn)的疊加效應(yīng)，重點是討論企業(yè)行為。如果事后諸葛亮一下，幾年前，如果房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率降下來了，風(fēng)險可控了，后面的局勢可能就不會火燒連營。

??深入研究房地產(chǎn)企業(yè)的融資特征，有一個普遍的規(guī)律，都是短期融資。在市場上升時期，資本為了攫取高額的回報，紛至沓來，不惜違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場；在市場下行時期，資本為了隔離風(fēng)險，必然釜底抽薪。尤其是那些違規(guī)的短期融資，市場稍有風(fēng)吹草動，往往是驚弓之鳥，跑路比誰都快，加劇房企的流動性風(fēng)險。

??房地產(chǎn)企業(yè)敢于高負(fù)債，建立在兩個假設(shè)的基礎(chǔ)上，即房價不斷快速上漲、銷售是流暢的，房價上漲可以覆蓋資金成本、現(xiàn)金流是充足的。前些年，一俊遮百丑，把房企內(nèi)在的缺陷掩蓋起來，大家都津津樂道擴張有方。但當(dāng)這兩個假設(shè)不再成立，丑態(tài)就充分暴露出來。尤其在需求不足、流動性風(fēng)險交互作用下，信心受挫，各項指標(biāo)大幅度負(fù)增長難以避免。

??協(xié)會的工作，一個重要任務(wù)是反映企業(yè)訴求，向政府建言獻(xiàn)策，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的制度、政策環(huán)境。但是，絕不是松開一切對企業(yè)的束縛，讓企業(yè)為所欲為。事實上，如果真這樣建言，政府也不會采納，對產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也毫無好處。所以，協(xié)會的工作，還有一個很重要的任務(wù)，是勸導(dǎo)企業(yè)遵守國家的規(guī)則，而不是創(chuàng)導(dǎo)“打擦邊球”，更不是創(chuàng)導(dǎo)企業(yè)違反規(guī)則，恣意妄為。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，要把尊重規(guī)則放在首要位置。要堅持創(chuàng)新，但創(chuàng)新絕不是不顧規(guī)則。破壞規(guī)則，害己害人。

??二、要敬畏市場。

??經(jīng)過二十多年的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的住房條件有了很大改善，總體上我們告別了住房大規(guī)模短缺的時代。但是，不少房地產(chǎn)企業(yè)的思維還是停留在前些年對供需矛盾的判斷上，一些企業(yè)盲目地以以前的供需狀況推演生產(chǎn)安排。供需平衡，是經(jīng)濟(jì)活動的一條鐵定原理。背離需求的生產(chǎn)一定會自食其果。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，供應(yīng)與需求失衡是重要的內(nèi)在因素。在新的發(fā)展階段，有幾個趨勢性的問題是需要我們認(rèn)真思考。要順勢而為。

??第一，住房的供需可能會在縮小一定規(guī)模的基礎(chǔ)上實現(xiàn)新的平衡。這次房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整，銷售面積和銷售額下跌了差不多30%，這表明市場銷售規(guī)模無休止擴張不可能。因為供需矛盾已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。供需矛盾的變化，實際上前幾年已經(jīng)很清晰了，但是各方面的原因?qū)е伦》抗┬璧摹疤撆帧?，制造了虛假的繁榮。現(xiàn)在該從虛假繁榮的陰影中走出來了。當(dāng)然，隨著住房建設(shè)質(zhì)量的不斷提高，投資的收縮比銷售規(guī)模的收縮會小一點，并且在市場實現(xiàn)新的平衡后，投資可能會增長。那么，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)安排是不是也應(yīng)該考慮住房建設(shè)總規(guī)模的縮小？

??第二，不同區(qū)域會出現(xiàn)不同的供需平衡的特征。住房的長期需求，取決于人口和收入兩個因素。人口規(guī)模，就全國范圍而言，逐漸會進(jìn)入穩(wěn)定甚至負(fù)增長的階段，雖然城鎮(zhèn)化的增長速度會逐漸慢一些，但今后相當(dāng)長的時期內(nèi)，城鎮(zhèn)化仍然是發(fā)展趨勢。而且，主要表現(xiàn)形式可能是人口向都市圈、經(jīng)濟(jì)增長能力強的城市流動，這就會引起這些城市住房需求的增長。而人口凈流出的城市，住房數(shù)量增長的動力就會減弱。住房是不動產(chǎn)，與可流動商品的生產(chǎn)安排不同，不動產(chǎn)的生產(chǎn)完全受地域特征的影響。這就導(dǎo)出了兩個問題，一是人口凈流入的城市，住房的供需平衡如何實現(xiàn)；二是人口凈流出的城市，住房供需平衡如何實現(xiàn)。它們住房供需平衡的實現(xiàn)方式可能是完全不同的。那么，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)安排是不是也應(yīng)該完全不同。

??第三，住房需求特征發(fā)生趨勢性變化。決定住房長期需求的除了人口，還有收入?？偟内厔菔鞘杖霑粩嘣鲩L。城鎮(zhèn)居民對住房數(shù)量上的追求，逐漸會演進(jìn)到對質(zhì)量的追求，應(yīng)該說，這一特征現(xiàn)在已經(jīng)表現(xiàn)出來了。房地產(chǎn)企業(yè)就得思考，居民對住房質(zhì)量的追求，或者說居住消費的升級，其內(nèi)涵是什么，由此使供應(yīng)適應(yīng)需求的升級。居民對住房質(zhì)量的追求，不僅僅是工程質(zhì)量，很重要的是表現(xiàn)在對住房空間、功能、舒適度、健康保障能力的追求。同時，住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)也需要適應(yīng)需求結(jié)構(gòu)的變化而發(fā)生變化。

??當(dāng)前，房地產(chǎn)市場的突出矛盾是有效需求不足，即有支付能力的需求不足，而有效需求不足的主要原因是經(jīng)濟(jì)下行的壓力和收入預(yù)期的下探。當(dāng)然也有疫情的影響。影響需求的基本因素，正在發(fā)生趨勢性的逆轉(zhuǎn)。而疫情的影響，畢竟是暫時性的，真實的需求并不因疫情而消失，被暫時抑制的需求一定會恢復(fù)。

??三，要穩(wěn)健發(fā)展。

??通過這次深度調(diào)整，我們必須反思房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式存在的問題。

??第一，還是要降杠桿，提高抗風(fēng)險能力。過去的二十年，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在對市場過于樂觀的情緒。雖然市場有過幾次波動，但波動的時間比較短，波動幅度不太大，漸漸養(yǎng)成了激進(jìn)的經(jīng)營策略，不少企業(yè)加杠桿、擴規(guī)模，就規(guī)模論英雄，穩(wěn)健的反而成了反面教材?，F(xiàn)在我們應(yīng)該認(rèn)識到，被動地降杠桿不如主動地降杠桿，滾雪球式的負(fù)債不可持續(xù)，過高的杠桿實際上弱不禁風(fēng)，最終的損失巨大。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在對市場需求準(zhǔn)確判斷的基礎(chǔ)上，戰(zhàn)略上保持樂觀，戰(zhàn)術(shù)上保持審慎。今年以來，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會一直在向國家有關(guān)部門反映房地產(chǎn)業(yè)面臨的困難 ，反映房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困難，情況上達(dá)、建言上達(dá)，還是起到了重要作用。近期國家有關(guān)部門出的政策，對紓解房地產(chǎn)企業(yè)的流動性，起到了十分重要的作用。但是，我理解，國家出的政策并不是鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)高負(fù)債，解決短期的問題并不意味著長期策略的變向。度過這次難關(guān)以后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該把有效防范風(fēng)險作為企業(yè)發(fā)展謀略的基點，切實降杠桿，改善資本結(jié)構(gòu)，改善融資結(jié)構(gòu)。切忌把紓困當(dāng)作慫恿。      

??第二，要提高人的素質(zhì)。企業(yè)興盛、企業(yè)衰落，說到底都是人的問題。這些年，房企比較重視人才培養(yǎng)，但人才的定義往往是善于負(fù)債、善于擴張。古人早說了，“不謀萬世者，不足謀一時；不謀全局者，不足謀一域”。而不少企業(yè)家和經(jīng)理人，目光短淺、視野局限。順境中一味樂觀，甚至火上加油，不是好的企業(yè)家和職業(yè)經(jīng)理人。要認(rèn)識房地產(chǎn)市場的周期性，預(yù)見波動，預(yù)見風(fēng)險，改善經(jīng)營策略。其實，近期發(fā)生的房企流動性風(fēng)險，不是沒有端倪，不是不能早期防范的，問題就出在企業(yè)家和職業(yè)經(jīng)理人，缺乏風(fēng)險防范意識，或者是利益使然，使風(fēng)險釀成危機。企業(yè)家和職業(yè)經(jīng)理人要善于識別和防范風(fēng)險，要善于認(rèn)識和適應(yīng)新技術(shù)發(fā)展。技術(shù)進(jìn)步會極大地提高生產(chǎn)力，會極大地提高產(chǎn)品和服務(wù)的競爭力，會極大地創(chuàng)造需求。企業(yè)家和職業(yè)經(jīng)理人不能是只會算經(jīng)濟(jì)賬的算盤，而應(yīng)該是智慧的集成者。

??第三，要改善企業(yè)治理。這一段時間出現(xiàn)的企業(yè)流動性風(fēng)險，充分暴露了企業(yè)治理機制的缺陷。形式上，房地產(chǎn)企業(yè)都建立了股東大會、董事會、監(jiān)事會的制度，決策流程很清晰，權(quán)力制衡有規(guī)范，集團(tuán)公司與子公司也有財務(wù)規(guī)則。但是，有些企業(yè)家和職業(yè)經(jīng)理人，不遺余力地利用制度和交易規(guī)則的邊緣缺陷；有些企業(yè)實控人一個人說了算，“三會”制度形同虛設(shè)，而經(jīng)理人都在起“幫腔”的作用，印證實控人是如此的英明，企業(yè)章程所確立的決策機制遭到嚴(yán)重破壞，集團(tuán)公司與子公司人格混同，公司治理全面失靈，債務(wù)窟窿越捅越大，逐步擴大企業(yè)風(fēng)險，破壞了企業(yè)信用機制。如果企業(yè)的實控人能夠理智一點，職業(yè)經(jīng)理人能夠多點逆耳忠言，“三會”制度能夠有效落實，集團(tuán)公司與子公司的關(guān)系更加規(guī)范，出險的概率就可能低一些，風(fēng)險也不至于釀成危機。

??我們同時也要看到，并不是所有房地產(chǎn)企業(yè)都陷入了流動性危機，有些企業(yè)杠桿合理，融資規(guī)范、規(guī)模適度，在市場下行中能夠抗壓蓄力。

??從現(xiàn)在的情況看，雖然疫情的影響還有多久尚不可知，但房地產(chǎn)市場的底部應(yīng)該說已經(jīng)筑定，需求應(yīng)該會好起來，企業(yè)的流動性風(fēng)險也會逐步得到緩解。在這個時期，更應(yīng)該總結(jié)經(jīng)驗、吸取教訓(xùn)，以期健康發(fā)展。