??2015年是全面深化改革的關(guān)鍵一年，也是穩(wěn)增長調(diào)結(jié)構(gòu)的緊要之年。因此，今年全國“兩會(huì)”政府工作報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）中有關(guān)房地產(chǎn)政策的論述備受行業(yè)關(guān)注。

??在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大、多重困難和挑戰(zhàn)相互交織的情況下，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在去年也遭遇了重 大考驗(yàn)，因此，如何從報(bào)告中準(zhǔn)確完整地理解國家有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的政策，從而更好地把握市場(chǎng)走勢(shì)，成為企業(yè)能否在2015年實(shí)現(xiàn)公司目標(biāo)的關(guān)鍵點(diǎn)。為此， 《中國建設(shè)報(bào)·中國住房》記者在“兩會(huì)”期間獨(dú)家專訪了中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長、原住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊。他在解讀政策時(shí)表示，盡管今年報(bào)告中沒有 出現(xiàn)“調(diào)控”字眼，但事實(shí)上，調(diào)控既有壓，也有保，還有鼓勵(lì)促進(jìn)發(fā)展，這才是完整意義上的調(diào)控，房企需要保持冷靜，在“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的基點(diǎn)上有所作為。

??回歸住房消費(fèi)

??馮俊認(rèn)為，今年報(bào)告中有關(guān)房地產(chǎn)政策的論述具有“正視問題、突出重點(diǎn)、穩(wěn)定住房消費(fèi)、統(tǒng)籌兼顧”的四個(gè)特點(diǎn)。

??第一，正視問題。馮俊表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的確有些“迷亂”，存在庫存升高、銷售下行、需求不足等問題，因此也出現(xiàn)了“房子是不是多了，是不是過剩了”的疑問。

??馮俊表示，報(bào)告在列舉群眾不滿意的問題中，住房位列第三，說明住房問題依舊是老百姓最關(guān)心的問 題之一。在總體上，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求處于總量不足、局部過剩的階段。近年來，老百姓的住房條件在總體上有了較大幅度的改善，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展取得的 成績。但是由于房價(jià)快速上漲、收入差距加大，收入較高群體的住房條件改善較多，而較低收入家庭的住房條件改善較小，甚至近年來沒有得到改善。報(bào)告正視了這 個(gè)問題并提出了明確的解決方案，例如“加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度”，“對(duì)居住特別困難的低保家庭，給予住房救助”等舉措。

??第二，突出重點(diǎn)。報(bào)告將棚改和保障性住房建設(shè)放在突出位置。當(dāng)前，住房矛盾存在兩個(gè)重要問題： 較低收入家庭的住房條件長期沒有得到改善；新移民、新就業(yè)人群的支付能力不足，使得他們不得不租住在棚戶區(qū)和城市危舊房里。因此，在全面建成小康社會(huì)的關(guān) 鍵階段，國家必須加大力度啃下這塊“硬骨頭”。集中解決棚戶區(qū)問題，是實(shí)現(xiàn)社會(huì)均衡發(fā)展、讓相對(duì)貧困的老百姓過上好日子的重要措施，重點(diǎn)非常清晰。

??第三，穩(wěn)定住房消費(fèi)。馮俊表示，從整體來看，住房需求分為投資性需求和消費(fèi)性需求，這次報(bào)告的重點(diǎn)是落在“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的需求上，而不是籠統(tǒng)地鼓勵(lì)住房需求。穩(wěn)定住房消費(fèi)有兩層含義保護(hù)、支持住房消費(fèi)并非鼓勵(lì)投資性需求；購買人愿意買、買得起。

??報(bào)告沒有出現(xiàn)“房地產(chǎn)調(diào)控”、“抑制房價(jià)快速上漲”等字眼，是因?yàn)閺默F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)情況看，房價(jià)不存在大幅上漲的跡象和條件。馮俊指出，報(bào)告沒有提到房地產(chǎn)調(diào)控，并不意味著讓房地產(chǎn)放任自流。政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控始終存在，房地產(chǎn)調(diào)控和治理也一直存在。

??應(yīng)該看到穩(wěn)定住房消費(fèi)不僅僅是經(jīng)濟(jì)行為，更是民生需要。政府態(tài)度非常明顯，就是讓有改善居住環(huán)境需求特別是中低收入家庭產(chǎn)生住房消費(fèi)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不是全民買房，把房價(jià)再哄抬起來。

??第四，統(tǒng)籌兼顧。房地產(chǎn)市場(chǎng)千差萬別，每個(gè)城市都各有特點(diǎn)，老百姓的消費(fèi)需求也不相同，所以報(bào) 告提出了分類指導(dǎo)的工作思路。這并不代表中央政府放手不管，完全讓地方政府調(diào)節(jié)，而是指地方要根據(jù)總的原則針對(duì)具體的情況采取有效措施，比如報(bào)告提出“住 房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”。

??馮俊表示，增加貨幣安置是為了減少社會(huì)資源浪費(fèi)和閑置，也使老百姓有更多的選擇。政策的目標(biāo)是要解決住房問題，在這個(gè)政策實(shí)施中，要防止地方政府簡(jiǎn)單地發(fā)放補(bǔ)貼，解脫責(zé)任，但沒有解決老百姓的住房問題。

??市場(chǎng)“穩(wěn)字當(dāng)頭”

??對(duì)于2015年房地產(chǎn)走勢(shì)，馮俊預(yù)計(jì)市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)出整體增長乏力的總格調(diào)?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)與 1998年、2008年相比已經(jīng)發(fā)生了較大變化。之前住房短缺情況還比較突出，目前從全局來看，已經(jīng)從住房嚴(yán)重短缺走向供求相對(duì)平衡，所以市場(chǎng)不可能再出 現(xiàn)1998年、2008年井噴式增長。

??從今年情況看，如果政策停留在目前水平不出現(xiàn)重大調(diào)整，市場(chǎng)全面恢復(fù)并不現(xiàn)實(shí)，很多市場(chǎng)人士期 望的利好未必能夠?qū)崿F(xiàn)。事實(shí)上，放開限購、限貸甚至降息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激作用并沒有預(yù)計(jì)中的明顯效果。盡管理論上降息會(huì)對(duì)消費(fèi)形成刺激，但是在市場(chǎng)化利 率體系下，商業(yè)銀行出于自身考慮又會(huì)上浮一定比例，與降息相抵消，所以在不少城市降息對(duì)買房人沒有形成實(shí)際幫助。因此，恢復(fù)市場(chǎng)還是要回到“穩(wěn)定住房消 費(fèi)”的基點(diǎn)上，減少市場(chǎng)繼續(xù)下滑，把中低收入家庭的消費(fèi)需求保護(hù)好，使他們買得起房。

??根據(jù)報(bào)告精神，馮俊認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注四個(gè)相關(guān)領(lǐng)域，即建筑節(jié)能、居家養(yǎng)老、工業(yè)化與信息化深度融合以及制造業(yè)升級(jí)。

??據(jù)了解，目前建筑能耗占了社會(huì)總能耗的30%多，抓好建筑節(jié)能、發(fā)展綠色建筑不僅可以使行業(yè)提 質(zhì)升級(jí)，也符合環(huán)境和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的要求。養(yǎng)老方面，居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老是符合中國國情的主要養(yǎng)老方式，房地產(chǎn)商需要研究老年人的生理特征、生活習(xí)慣和 心理特征，提供符合他們需要的養(yǎng)老環(huán)境。行業(yè)要對(duì)工業(yè)化和信息化深度融合的趨勢(shì)引起重視，當(dāng)前建筑質(zhì)量整體水平不高與建造方式有很大關(guān)系，通過建筑產(chǎn)業(yè)化 以及與信息化融合提高建筑質(zhì)量和功能，才能滿足購房者的新需求。同時(shí)，建造業(yè)與制造業(yè)關(guān)系密切，建筑涉及的工業(yè)制成品有上萬個(gè)之多，這些工業(yè)品的質(zhì)量直接 影響了建筑水平，作為資源整合者，建筑標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量的提高有利于帶動(dòng)整體制造業(yè)轉(zhuǎn)型，改變現(xiàn)有的生產(chǎn)方式。

??面對(duì)復(fù)雜多變的市場(chǎng)形勢(shì)，馮俊認(rèn)為開發(fā)商需要保持冷靜，一方面市場(chǎng)不會(huì)崩潰，另一方面也不會(huì)出 現(xiàn)當(dāng)年的井噴現(xiàn)象，靠價(jià)格上漲謀取暴利的時(shí)代已經(jīng)過去。所以企業(yè)要依靠改善經(jīng)營管理、提高產(chǎn)品質(zhì)量、樹立品牌信譽(yù)贏得市場(chǎng)。同時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)由開發(fā)商主導(dǎo)轉(zhuǎn) 向?yàn)橄M(fèi)者主導(dǎo)，因此要更多地結(jié)合消費(fèi)者需求，進(jìn)行產(chǎn)品開發(fā)、設(shè)計(jì)和服務(wù)。

??馮俊表示，城鎮(zhèn)化不是造城，是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的結(jié)果，是從農(nóng)業(yè)向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，隨著 非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的興起，商業(yè)服務(wù)業(yè)還會(huì)有較大發(fā)展空間。雖然近年來我國服務(wù)業(yè)的比重提升較快，但比起發(fā)達(dá)國家還有較大差距。因此，城市綜合體以及小型組團(tuán)式綜合 體產(chǎn)品值得關(guān)注。