2011年7月27日，中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心和中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合發(fā)布了《2011中國(guó)三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿y(cè)評(píng)研究報(bào)告》。聯(lián)系人：中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心副主任 孫斌藝博士 電話：021-60868966

2011中國(guó)三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?00強(qiáng)測(cè)評(píng)榜單

2011中國(guó)三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?00強(qiáng)

  • 1--50強(qiáng)城市榜單
  • 51--100強(qiáng)城市榜單
排序 城市 省份 排序 城市 省份
1 煙臺(tái) 山東 26 北海 廣西
2 泉州 福建 27 玉林 廣西
3 東莞 廣東 28 泰安 山東
4 濰坊 山東 29 金華 浙江
5 南通 江蘇 30 宜昌 湖北
6 唐山 河北 31 紹興 浙江
7 淄博 山東 32 贛州 江西
8 威海 山東 33 連云港 江蘇
9 包頭 內(nèi)蒙古 34 欽州 廣西
10 東營(yíng) 山東 35 鎮(zhèn)江 江蘇
11 鄂爾多斯 內(nèi)蒙古 36 榆林 陜西
12 惠州 廣東 37 襄陽(yáng) 湖北
13 鹽城 江蘇 38 防城港 廣西
14 臺(tái)州 浙江 39 嘉興 浙江
15 徐州 江蘇 40 拉薩 西藏
16 溫州 浙江 41 湖州 浙江
17 淮安 江蘇 42 洛陽(yáng) 河南
18 寶山 云南 43 岳陽(yáng) 湖南
19 臨沂 山東 44 黃山 安徽
20 吉林 吉林 45 蘭州 甘肅
21 張家界 湖南 46 保定 河北
22 麗江 云南 47 陽(yáng)江 廣東
23 揚(yáng)州 江蘇 48 菏澤 山東
24 九江 江西 49 珠海 廣東
25 濟(jì)寧 山東 50 衢州 浙江
排序 城市 省份 排序 城市 省份
51 茂名 廣東 76 赤峰 內(nèi)蒙古
52 六安 安徽 77 棗莊 山東
53 蕪湖 安徽 78 銀川 寧夏
54 西寧 青海 79 咸陽(yáng) 陜西
55 秦皇島 河北 80 泰州 江蘇
56 日照 山東 81 阜陽(yáng) 安徽
57 韶關(guān) 廣東 82 湛江 廣東
58 池州 安徽 83 荊門 湖北
59 營(yíng)口 遼寧 84 通遼 內(nèi)蒙古
60 南陽(yáng) 河南 85 桂林 廣西
61 鞍山 遼寧 86 清遠(yuǎn) 廣東
62 貴港 廣西 87 中山 廣東
63 廊坊 河北 88 玉溪 云南
64 黑河 黑龍江 89 龍巖 福建
65 滄州 河北 90 濱州 山東
66 安慶 安徽 91 綿陽(yáng) 四川
67 邯鄲 河北 92 咸寧 湖北
68 大同 山西 93 江門 廣東
69 舟山 浙江 94 常德 湖南
70 呼倫貝爾 內(nèi)蒙古 95 南充 四川
71 柳州 廣西 96 黃岡 湖北
72 酒泉 甘肅 97 孝感 湖北
73 吉安 江西 98 莆田 福建
74 牡丹江 黑龍江 99 南平 福建
75 宿遷 江蘇 100 巢湖 安徽
榜單說明：2011中國(guó)三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿y(cè)評(píng)研究報(bào)告以251座建制地級(jí)城市為研究對(duì)象。由于目前三四線城市的定義尚無權(quán)威劃分方法，本研究根據(jù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的相對(duì)發(fā)展水平確定研究對(duì)象范圍，在我國(guó)所有建制地級(jí)城市中剔除除西寧、蘭州、銀川和拉薩以外共計(jì)32個(gè)直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市，另外剔除房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較成熟的無錫、蘇州和佛山等3個(gè)城市，最終確定測(cè)評(píng)研究范圍的三四線城市共計(jì)251座。
指標(biāo)體系：GDP增長(zhǎng)速度、城市化程度、投資回報(bào)率、供需比、人均GDP增長(zhǎng)率、房?jī)r(jià)收入比、城市常住人口、城鎮(zhèn)戶籍人口、城鎮(zhèn)戶籍人口增長(zhǎng)率、城市常住人口增長(zhǎng)率、人均GDP、人均可支配收入、人均可支配收入增長(zhǎng)率、人均居住面積、人均年末存款額/套均總價(jià)、私家車擁有水平、人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額、第三產(chǎn)業(yè)占比、第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模、第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度、規(guī)模以上批發(fā)零售總額、辦公樓出租率、辦公樓租金、星級(jí)酒店客房入住率、第二產(chǎn)業(yè)規(guī)模、第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度、產(chǎn)業(yè)園區(qū)/開發(fā)區(qū)、貨物吞吐量、重大設(shè)施、高速公路里程數(shù)、GDP、地方財(cái)政收入、地方財(cái)政收入增長(zhǎng)率、地方財(cái)政支出、固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率、固定資產(chǎn)投資額、城市區(qū)位優(yōu)勢(shì)、城市聲譽(yù)優(yōu)勢(shì)、土地財(cái)政占比、城市建成區(qū)面積、城市常住人口密度、城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額、醫(yī)療衛(wèi)生條件、醫(yī)療衛(wèi)生條件、普通中學(xué)專任教師數(shù)、高等教育、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額、其中：住宅投資完成額、商品房銷售面積、辦公樓面積、星級(jí)酒店數(shù)量、房地產(chǎn)投資額/固定資產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率、住宅用地價(jià)格年增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率、近三年土地出讓面積、城市外部?jī)r(jià)差水平、城市內(nèi)部?jī)r(jià)差水平、標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入數(shù)量等。

測(cè)評(píng)分析

（一）  三四線城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況分析

城市規(guī)模實(shí)力：三四線城市化進(jìn)程推進(jìn)
                       經(jīng)濟(jì)人口規(guī)模雙雙擴(kuò)大
全部三四線城市2005-2009年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況

      城市的規(guī)模大小和實(shí)力強(qiáng)弱決定了其房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿λ降母叩秃桶l(fā)展空間的大小，它既是城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，也是投資者進(jìn)入城市房地產(chǎn)市場(chǎng)決策的重要依據(jù)，是決定投資城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的前提條件。
      通過對(duì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及251個(gè)三四線城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2009年三四線城市GDP合計(jì)達(dá)206729.05億元，人口規(guī)模達(dá)97795.67萬人，分別占全國(guó)GDP、全國(guó)總?cè)丝诘?1.52%和73.62%。[詳細(xì)]

城市建設(shè)程度：基本條件比肩一線城市
                       城建水平尚存較大空間
全部三四線城市2005-2009年市區(qū)固定資產(chǎn)投資額變動(dòng)情況

      在城市建設(shè)投入方面，三四線城市2009年市區(qū)固定資產(chǎn)投資額為52876.27億元，市區(qū)固定資產(chǎn)投資額3年平均為42297.55億元，單個(gè)城市投資額平均為168.52億元（35個(gè)大中城市均值為1363.59億元）。三四線城市全市固定資產(chǎn)投資建設(shè)額呈逐年上升態(tài)勢(shì)，從2005年的49176.45億元上漲到2009年的130987.1億元，上漲幅度近2倍。從另一個(gè)側(cè)面說明三四線城市正成為眾多投資者關(guān)注的重點(diǎn)。[詳細(xì)]

城市居民生活：居民存款收入大幅增長(zhǎng)
                       生活水平上升趨勢(shì)明顯
全部三四線城市2005-2009年主要居民生活水平指標(biāo)情況

      城市的居民收入和生活水平是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的重要基礎(chǔ)。從居民收入情況看，2009年三四線城市人均年末存款余額均值為15866.41元，人均可支配收入為14830.06元。從三四線城市居民的生活水平的其它數(shù)據(jù)來看，各項(xiàng)指標(biāo)提升速度均引人注目。這表明，三四線城市在中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速、健康、穩(wěn)健發(fā)展的大環(huán)境下，居民的收入和生活水平變化較大，為三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了保障。[詳細(xì)]

（二）  百?gòu)?qiáng)城市解讀

房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Π購(gòu)?qiáng)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Π購(gòu)?qiáng)城市GDP及其變動(dòng)情況
1、城市區(qū)域分布：東部區(qū)域百?gòu)?qiáng)占比最高，山東省九市進(jìn)入五十強(qiáng)

    從房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Π購(gòu)?qiáng)城市區(qū)域分布來看，東部區(qū)域共有49個(gè)地級(jí)城市入選百?gòu)?qiáng)，占據(jù)百?gòu)?qiáng)榜半壁江山，其中更有30個(gè)城市位居五十強(qiáng)，進(jìn)入二十強(qiáng)的城市也達(dá)到16個(gè)之多。

2、城市規(guī)模狀況：經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力全面提升，二十強(qiáng)城市建設(shè)需求強(qiáng)

    GDP是反映城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模和衡量城市實(shí)力最重要的指標(biāo)之一。受金融危機(jī)的影響，2009年三四線城市的GDP增速雖然減緩，但總量持續(xù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿σ琅f很強(qiáng)勁。

3、城市發(fā)展環(huán)境：百?gòu)?qiáng)城市形成三大梯隊(duì)，二十強(qiáng)城市發(fā)展環(huán)境佳

    城市發(fā)展環(huán)境是房地產(chǎn)發(fā)展的重要外部因素。綜合分析表明，在城市環(huán)境方面，二十強(qiáng)形成第一梯隊(duì)，在多方面全面領(lǐng)先于其它三四線城市。

4、居民生活水平：十強(qiáng)城市生活水平優(yōu)越，消費(fèi)能力強(qiáng)改善需求足

    十強(qiáng)城市的人均可支配收入遠(yuǎn)高于全部三四線城市平均水平，居民改善生活水平的能力優(yōu)于其他城市，從而會(huì)受到房企的青睞，進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量有增加的趨勢(shì)。

5、土地出讓情況：百?gòu)?qiáng)財(cái)政平穩(wěn)規(guī)模較大，土地出讓速度明顯趨同

    從財(cái)政收入來看，2009年百?gòu)?qiáng)城市財(cái)政收入平均達(dá)到74.15億元，為全部三四線城市均值的1.59倍；五十強(qiáng)、二十強(qiáng)、十強(qiáng)城市財(cái)政收入平均值分別為101.13億元、134.13億元和153.95億元，分別為全部三四線城市均值的2.17倍、2.88倍和3.30倍。

6、市場(chǎng)發(fā)展情況：十強(qiáng)城市房產(chǎn)投資占先，量?jī)r(jià)波動(dòng)源自政策影響

    房地產(chǎn)投資方面， 2009年百?gòu)?qiáng)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額平均值為94.09億元，為全部三四線城市均值的1.56倍；五十強(qiáng)、二十強(qiáng)、十強(qiáng)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額平均值分別為127.20億元、167.98億元和192.98億元，十強(qiáng)城市房地產(chǎn)投資規(guī)模領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)明顯。[詳細(xì)]

（三）  三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ψ治?/h4>
1、規(guī)模速度表現(xiàn)：市場(chǎng)整體規(guī)模差距明顯
                            發(fā)展速度不遜于一二線
三四線城市與35大中城市主要房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)性指標(biāo)對(duì)比

      三四線城市和35個(gè)大中城市在房地產(chǎn)發(fā)展方面存在巨大的差距，至少在2009年以前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展重心絕大部分都落在了一二線城市。
      從人均居住面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、需求、均價(jià)等各個(gè)層面的分析來看，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模與大城市差距明顯，但上升勢(shì)頭顯著。商品房均價(jià)固然低于大城市，但均價(jià)增速卻與大城市同步，可見市場(chǎng)波動(dòng)日益趨同的態(tài)勢(shì)。

2、協(xié)調(diào)發(fā)展程度：房地產(chǎn)與城市發(fā)展協(xié)調(diào)
                            增長(zhǎng)速度過高暗藏風(fēng)險(xiǎn)
三四線城市與35大中城市房地產(chǎn)投資情況對(duì)比

      就當(dāng)前而言，房地產(chǎn)投資仍未占據(jù)三四線城市投資的重心，這與當(dāng)?shù)爻鞘械陌l(fā)展階段和需求層次是協(xié)調(diào)的。而三四線城市房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度極快，在固定資產(chǎn)投資中的占比增長(zhǎng)意味著房地產(chǎn)正逐漸成為投資的重點(diǎn)，而與GDP增速的比率大幅領(lǐng)先于大中城市，這一方面可以用消費(fèi)潛能的釋放來說明；另一方面也隱含著一定的風(fēng)險(xiǎn)。

3、土地發(fā)展?jié)摿Γ撼鲎屆娣e占比相對(duì)偏大
                            土地持續(xù)發(fā)展?jié)摿善?/h6>
土地發(fā)展?jié)摿Γ撼鲎屆娣e占比相對(duì)偏大

      總體而言，三四線城市土地出讓面積占比偏大，但這可能與三四線城市城區(qū)面積占比較一二線城市小有關(guān)；另一方面，由于三四線城市土地財(cái)政依賴度與一二線城市差距不大，因此，三四線城市在整體而言，暫未出現(xiàn)出于土地財(cái)政依賴為動(dòng)力的土地過度開發(fā)出讓。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，三四線城市土地方面具有一定的發(fā)展?jié)摿Α?a href="http://www.corporatebenefitsplanning.com/industry/27/2011-07-27/6681460300858069927.html" target="_blank" class="detail">[詳細(xì)]

  • (四)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ψ治?/li>
  • (五)分類型房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析

測(cè)評(píng)結(jié)論

(一)、三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn) map 城市實(shí)力明顯增強(qiáng)，房產(chǎn)市場(chǎng)總體向好 市場(chǎng)類型各不相同，發(fā)展格局表現(xiàn)迥異 發(fā)展階段參差不一，驅(qū)動(dòng)因素強(qiáng)弱有別
(二)、三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) map 一二三四城市梯次遞進(jìn)，房產(chǎn)市場(chǎng)整體規(guī)模仍將不斷擴(kuò)大 東部城市優(yōu)勢(shì)日趨明顯，產(chǎn)業(yè)輻射驅(qū)動(dòng)作用促進(jìn)城市發(fā)展 城市發(fā)展進(jìn)程不斷加快，三四線潛力城市將漸成市場(chǎng)引擎

后續(xù)研究說明

2011年中國(guó)三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ρ芯浚倛?bào)告和深度研究報(bào)告兩部分，其中深度研究報(bào)告分為：（1）城市綜合研究，以“城市綜合研究和服務(wù)”為核心概念的深度研究，幫助廣大三四線城市認(rèn)識(shí)自己的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，了解其優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，制定恰當(dāng)?shù)陌l(fā)展策略；（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的城市進(jìn)入研究，為開發(fā)企業(yè)正確地進(jìn)行投資規(guī)劃提供研判依據(jù)，提出相應(yīng)的進(jìn)入和開發(fā)策略；（3）三四線城市房地產(chǎn)深度專題研究，集中研究特定城市、特定物業(yè)類型的潛力、規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)等。 三類深度研究報(bào)告框架如下所示，需要相關(guān)深度研究報(bào)告者請(qǐng)與相關(guān)人員聯(lián)系接洽。

城市綜合研究

■ 城市發(fā)展與相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展研究? ■ 典型城市發(fā)展階段研究 ■ 典型城市的城市化進(jìn)程研究 ■ 典型城市房地產(chǎn)開發(fā)與城市化聯(lián)動(dòng)研究 ■ 城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)研究

城市進(jìn)入研究

■ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三四線城市選址研究 ■ 三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布研究 ■ 三四線城市房地產(chǎn)規(guī)模分布研究 ■ 三四線城市房地產(chǎn)利潤(rùn)分布研究 ■ 三四線城市房地產(chǎn)盈利策略研究 ■ 三四線城市房地產(chǎn)物業(yè)布局研究……

■ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三四線城市進(jìn)入策略研究 ■ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三四線城市拿地策略研究 ■ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三四線城市市場(chǎng)容量研究 ■ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三四線城市市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究 ■ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三四線城市開發(fā)模式研究 ■ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三四線城市選址策略研究 ■ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三四線城市進(jìn)入物業(yè)選擇研究 ……

城市房地產(chǎn)深度研究

■ 特定城市房地產(chǎn)研究 ■ 城市土地開發(fā)策略研究 ■ 城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與潛力研究 ■ 城市房地產(chǎn)業(yè)態(tài)分布研究 ■ 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控策略研究 ……

? 旅游地產(chǎn)研究

■ 城市旅游地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ρ芯?■ 城市旅游地產(chǎn)分布規(guī)劃研究 ■ 城市旅游地產(chǎn)發(fā)展招商研究 ■ 城市旅游地產(chǎn)推廣研究 ……

? 工業(yè)地產(chǎn)研究

■ 城市工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ρ芯?■ 城市工業(yè)地產(chǎn)分布規(guī)劃研究 ■ 新城（工業(yè)園區(qū)）運(yùn)營(yíng)模式研究 ■ 新城（工業(yè)園區(qū)）招商研究 ……

? 商業(yè)地產(chǎn)研究

■ 城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ρ芯?■ 城市商業(yè)地產(chǎn)分布規(guī)劃研究 ■ 城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展招商研究 ■ 城市商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展研究 ……

深度研究報(bào)告聯(lián)系人

中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心 副主任 孫斌藝 博士

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電話：021-60868966 60868953