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新政亮點

亮點一、租房網(wǎng)簽：本市將搭租賃監(jiān)管平臺: 此前本市在租房網(wǎng)簽方面尚處空白。但未來隨著租房新政的落地，本市將實現(xiàn)租房合同網(wǎng)上簽約。根據(jù)征求意見稿，本市將組建住房租賃監(jiān)管平臺，其中就涉及租房網(wǎng)簽。幾天前，杭州方面宣布打造全國首個智慧租賃平臺，而北京的租賃監(jiān)管平臺將提供更多的服務(wù)。; 新政亮點：平臺要替房東、租戶保密。網(wǎng)絡(luò)交易平臺、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、住房租賃企業(yè)等應(yīng)當對獲取的租賃當事人相關(guān)信息負有保密責任，不得違反法律法規(guī)要求和約定使用相關(guān)信息。
亮點二、京籍無房租戶子女跨區(qū)入學要雙滿三年: 政策的突破在于對京籍無房戶上，這上面有個“雙滿三年”的條件。征求意見稿顯示，本市戶籍無房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育。對于非京籍租戶，其實本市此前就已經(jīng)有申請就近入學的政策，新政并未有明顯差別：根據(jù)監(jiān)管平臺登記備案信息、本市關(guān)于非京籍人員子女接受義務(wù)教育具體規(guī)定，申請在所在區(qū)上小學、初中。; 新政亮點：京籍租公租房可辦戶口登記。細看新政征求意見稿，對于辦理戶口登記方面，市場化租房并未明確；而是在保障房方面有所優(yōu)化。承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續(xù)。這樣一來，一些是北京集體戶口的公租房家庭，就可以把戶口落到公租房上。此外，如果承租人為非本市戶籍的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理居住登記卡或申領(lǐng)居住證。
亮點三、房源質(zhì)量：不得改變房屋布局分割出租: 并不是所有的住房都能對外出租。在征求意見稿中，對于可以對外出租的房源有著十分明確的限制，從而保障租戶的承租權(quán)益。除了結(jié)構(gòu)、消防等方面的安全要求外，出租住房還要滿足基本使用功能：以原規(guī)劃設(shè)計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部布局分割出租；廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室等不宜居住的空間不得出租用于居??；人均居住面積不得低于本市規(guī)定的標準。; 業(yè)內(nèi)分析：短期內(nèi)市場供給房源將減少。征求意見稿中明確了租賃房源不得以‘N+1’的形式出租，會導致租賃市場中可出租房間數(shù)量減少。從租金的角度上看，短期內(nèi)也將提高單間房屋租金水平。目前市場中的公寓企業(yè)和二房東管理房源數(shù)量占比超過60%，目前市場中的租賃人口大多以合租、單間為主要居住方式，單間供給能力的收縮有可能使得這部分人承擔的租金增加。
亮點四、租金保障：合同期內(nèi)房東不得單方面漲租: 根據(jù)租房新政，租賃當事人應(yīng)當根據(jù)出租住房所在區(qū)域市場租金水平合理約定租金，合同期內(nèi)房東不得單方面提高租金。押金方面，如果房東收取押金的，應(yīng)當在合同中約定押金的數(shù)額、管理或托管方式和退還時間等。除合同另有約定外，自合同終止日起3個工作日內(nèi)，房東應(yīng)將押金退還租戶。; 新政亮點：政府發(fā)布租金“參考價”。根據(jù)征求意見稿，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當建立住房租金發(fā)布制度，及時發(fā)布住房租賃市場實際成交租金水平等信息。
亮點五、鼓勵長租：房東不得暴力驅(qū)逐租戶: 新政鼓勵當事人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，可以獲得相關(guān)政策支持；而住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限也強制要求不得低于3年。此外，“惡房東”形象也被明禁：房東在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅(qū)逐租戶，未經(jīng)租戶同意不得擅自進入出租住房。; 專家呼吁：能否為長租合同“減稅”？在新政中，雖然鼓勵三年以上的租期，甚至提供政策支持，但是具體的支持政策則留有伏筆。從專家及業(yè)內(nèi)人士了解到，對于鼓勵長租合同，較好的一項政策就是“減稅”。
亮點六、轉(zhuǎn)租限制：不得出現(xiàn)“連環(huán)單”轉(zhuǎn)租: 在這次的租房新政中，專門對“轉(zhuǎn)租”有了限制。即：承租人不得擅自轉(zhuǎn)租、合租，合同明確約定可以轉(zhuǎn)租、合租的除外；承租人根據(jù)合同約定轉(zhuǎn)租、合租的，應(yīng)當按本辦法規(guī)定辦理住房租賃登記備案；次承租人不得再次轉(zhuǎn)租。; 權(quán)威解答：如何避免出現(xiàn)“黑中介”？同樣，對于承攬租賃服務(wù)的房屋中介，新政也劃出不少“硬杠杠”：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從業(yè)人員應(yīng)當實名服務(wù)；房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)為當事人提供租賃經(jīng)紀服務(wù)的，應(yīng)當核對當事人身份證件、出租住房的權(quán)屬證明；房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得為不符合出租條件的住房提供租賃經(jīng)紀服務(wù)；地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得收取任何未予標明的費用；房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當協(xié)助住房租賃當事人辦理住房租賃登記備案。[詳情>>]

五問租房新政

1 租房新政會拉高房租嗎？: 需要看出租房數(shù)量和租房人的比重; 住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌分析，北京的這個政策出臺以后，明確了一些權(quán)益的對等，這對人才流動、城鎮(zhèn)化等，都是有利的。但遠期是否會影響租房價格，還需要看出租房的數(shù)量和需要租房人的比重，如果租售同權(quán)了，很多人去租房了，租房越來越多，出租的房子不夠，肯定租金漲價。沒有人感興趣，或者政策執(zhí)行不到位，還是要買房。
2 新政是否會讓房價下跌？: 專家稱對于抑制投機、平抑房價有作用; 北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授趙池秀認為，新政對于抑制投機、平抑房價，是有作用的。因為以后通過租房就可以實現(xiàn)孩子上學的問題，大家就沒必要買房。供求決定價格，房價就很可能平抑，房地產(chǎn)市場可以平穩(wěn)健康發(fā)展。
3 通過租房能上名校？: 并不能保證，和購買學區(qū)房是倆概念; 北京市住房保障專家組相關(guān)專家舉例說，這和購買學區(qū)房是兩個概念。在西城區(qū)租房上學并不意味著可以上西城名校，只是說可以在西城區(qū)內(nèi)調(diào)配，這里是“區(qū)”，而不是“學區(qū)”。另外還要看西城區(qū)的學位情況，如果學位滿了，會協(xié)調(diào)到其他學區(qū)，具體辦法由各區(qū)制定。
4 是否會扎堆教育優(yōu)質(zhì)區(qū)？: 各區(qū)根據(jù)承載能力制定政策，不會過度扎堆; 專家認為，每個區(qū)的住房數(shù)量、教育資源以及就業(yè)承載能力，都是有限的。比如說這個區(qū)只能接受一百個人，如果有一千個人想去那上學，就有一個有限排序的問題，所以不會出現(xiàn)過度的扎堆情況。
5 監(jiān)管平臺有何作用？: 相當于大后臺與各部門聯(lián)網(wǎng)，不對口租房者; 專家介紹，這個監(jiān)管平臺，其實就是一個大后臺，并不直接對口普通的租房者或者出租者，它是為住房租賃提供備案等政府服務(wù)的。另外，這個“大后臺”與各個部門聯(lián)網(wǎng)，監(jiān)管平臺通過連接網(wǎng)絡(luò)交易平臺，為網(wǎng)絡(luò)交易平臺提供后臺數(shù)據(jù)支持，由網(wǎng)絡(luò)交易平臺為租賃當事人提供住房租賃信息發(fā)布，住房租賃合同網(wǎng)上簽約、住房租賃登記備案申請等對外服務(wù)。[詳情>>]

深度解析

加快推進“租購并舉” 意味著什么？

17日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會同市發(fā)展改革委等多部門聯(lián)合起草的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知(征求意見稿)》開始公開征求意見?！锻ㄖ吩诙嗲涝黾幼赓U住房供應(yīng)、搭建便捷公共服務(wù)平臺、維護當事人合法權(quán)益等多方面予以細化規(guī)定。

專家指出，住房租賃新政策是自今年3·17政策以來北京完善房地產(chǎn)長效調(diào)控機制的關(guān)鍵一步，對社會租賃市場的支持使北京“新房＋二手房＋租賃住房”的供應(yīng)體系更為完善，將很大程度促進北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

《通知》中，強化住房租賃管理服務(wù)，增加租賃住房供應(yīng)被列為首要任務(wù)。《通知》要求北京市各區(qū)人民政府應(yīng)當根據(jù)各區(qū)實際加強租賃住房用地保障，通過在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集體建設(shè)用地上按規(guī)劃建設(shè)租賃住房等方式加大租賃住房供應(yīng)。

今年5月，北京市住建委曾發(fā)布官方消息，未來5年內(nèi)將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng)，計劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬套，并主要通過集體建設(shè)用地安排。

值得注意的是，《通知》明確提出，新建租賃住房應(yīng)當配置教育設(shè)施，居住人口達到一定規(guī)模、15分鐘步行范圍內(nèi)無醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)的，應(yīng)當依據(jù)標準和規(guī)劃予以設(shè)置。新建租賃住房優(yōu)先面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)、周邊就業(yè)人員出租。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授趙秀池分析稱，此舉對促進職住平衡、緩解北京“大城市病”將起到明顯效果?！靶抡呗涞睾螅S著住房租賃市場發(fā)展，會有更多人選擇在單位附近就近租房上班，告別每天早晨集中從四環(huán)外涌入中心城區(qū)的情況，大大緩解當前早晚高峰交通擁堵的現(xiàn)狀?！?/p>
梳理發(fā)現(xiàn)，《通知》提出了多條對住房租賃的支持條款。例如，在金融支持方面，鼓勵開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機構(gòu)在風險可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大對租賃住房項目的信貸支持力度，通過合理測算未來租賃收入現(xiàn)金流，向住房租賃企業(yè)提供分期還本等符合經(jīng)營特點的長期貸款和金融解決方案。

在支持出租人方面，《通知》提出，鼓勵當事人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，可以獲得相關(guān)政策支持。住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于3年。北京市住建委相關(guān)負責人透露，未來有可能對住房租賃企業(yè)等在內(nèi)的出租人給予稅費方面的優(yōu)惠政策。

除上述支持外，新政策還加大提升了對承租人的服務(wù)保障。針對備受關(guān)注的“租售同權(quán)”問題，《通知》提出，承租人為本市戶籍無房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨承租并實際居住3年以上且在上述住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育。

趙秀池認為，新政策實施后，將對抑制投機、平抑房價起到一定作用，引導居民形成先租后買的梯次消費模式，逐漸實現(xiàn)北京房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制。[詳情>>]