導(dǎo)讀
李戰(zhàn)軍：調(diào)控不會更嚴(yán)厲 冬天還將再延續(xù)
房地產(chǎn)行業(yè)的冬天態(tài)勢在2012年還會延續(xù)。最主要的原因就是政府的調(diào)控不會放松，還將堅定的執(zhí)行。即便有所放松，也是適度放松和微調(diào)，不可能一下子帶來交易量和投資量的大幅度增加，以及交易價格的上升。因此，總的來講，2012年還是一個比較冷的產(chǎn)業(yè)環(huán)境。
本期嘉賓
李戰(zhàn)軍，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長，浦東房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中心主任，浦東新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長，浦東新區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃咨詢專家，清華大學(xué)、交通大學(xué)和上海大學(xué)房地產(chǎn)專業(yè)客座教授。曾是上海住房制度改革政策制定的參與人和執(zhí)行者。從事房地產(chǎn)研究工作近二十年。

調(diào)控政策的四大猜想

1、保障房政策調(diào)整表明了放松
從保障房的角度來看，今年的任務(wù)已經(jīng)完成了，但是這個任務(wù)是在非常費力的情況下完成的。因此也導(dǎo)致了明年1000萬套開工任務(wù)需要調(diào)整，不僅明年，今后5年的3600萬套任務(wù)也需要調(diào)整，向下的調(diào)整。下調(diào)已經(jīng)表明，我們的房地產(chǎn)調(diào)控政策在一定程度上不是在加碼，而是在放松。
2、限貸將繼續(xù)，消費貸不會過緊
限貸是受制于我們的宏觀經(jīng)濟，整個貸款規(guī)模、貨幣發(fā)行量都受到了控制，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)如此，其它行業(yè)的企業(yè)也如此。在第四季度，貸款規(guī)模有所放松，但主要針對的是國家基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施的重點項目及小微企業(yè)，對房企來說，信貸規(guī)模不會放松。我認(rèn)為，明年隨著CPI控制的要求，CPI逐步會回落，明年的房地產(chǎn)限貸，特別是開發(fā)貸款仍會繼續(xù)從緊，但對整個信貸規(guī)模包括消費貸款不會像今年這么緊，會有所放松。
3、嚴(yán)格的限購政策可能會出現(xiàn)寬松化的表現(xiàn)
明年各地政府會繼續(xù)采取相對寬松的做法，也就是限購政策會繼續(xù)執(zhí)行，但是限購的力度、內(nèi)容會有所調(diào)整，而且各地的執(zhí)行也會不完全一致，很有可能有的對新建商品住宅進行限購，而對存量房放寬；有的地方可能會對高端住宅實行限購，而對普通住宅依然實行限購。總體來講，嚴(yán)格的限購政策在各地明年可能會出現(xiàn)寬松化的表現(xiàn)，各地會根據(jù)本地的實際情況、房價漲幅以及其向國務(wù)院承諾的房價控制目標(biāo)而做相應(yīng)的調(diào)整，更加嚴(yán)厲的限購政策難以執(zhí)行。
4、房產(chǎn)稅半年內(nèi)不具備推廣條件
至少在明年的上半年內(nèi)，北京和全國依然不具備借鑒上海和重慶試點的經(jīng)驗來大范圍的推行房產(chǎn)稅的經(jīng)濟環(huán)境和基礎(chǔ)條件，因為這需要做大量的準(zhǔn)備工作，各地還需要走法律程序。特別是北京，阻力更大。北京的房主來自全國各地，還包括大量的小產(chǎn)權(quán)房、央產(chǎn)房，北京擁有多套住房的居民比例在全國來說也很靠前，所以在推行過程中的準(zhǔn)備工作和阻力會比上海和重慶更多更大，局面更復(fù)雜。

難以有新的調(diào)控政策出臺

關(guān)鍵要看年底的市場數(shù)據(jù)
總體來看，價格松動的城市越來越多，下跌的力度也越來越大，越來越多的地方出現(xiàn)了價格松動和價格下滑，而且還正在蔓延，但能不能維持還需要考驗，需要根據(jù)12月和明年1月的市場形勢來決定。一旦下降的趨勢明顯，我覺得難以有更嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺，因為政策已經(jīng)取得了效果，隨著降價局勢的明顯，政策只會往松動方面走，而不是更嚴(yán)厲。
李戰(zhàn)軍
長期的限購政策應(yīng)該取消
首先，限購不能與憲法相沖突，老百姓拿人民幣購買商品，不應(yīng)該受到限制。其次，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的相關(guān)性特別大，比如下半年的鋼鐵市場和資本市場的不景氣表現(xiàn)，長期嚴(yán)格的實行限制措施，會對我國的宏觀經(jīng)濟帶來負(fù)面影響。在一段時間里，我們先把房價打下去，再去解決經(jīng)濟發(fā)展停滯甚至倒退的問題，這是可以的，但如果長期推行的話，我們的經(jīng)濟是受不了的，是不能容忍的。
適度從寬和微調(diào)
保增長、保復(fù)蘇的壓力，肯定會讓調(diào)控政策有所放松，但這更多地反應(yīng)在“適度”和“微調(diào)”上面。我個人認(rèn)為，一個從緊的政策到了一個極端后，肯定會往回走，同理一個從寬的政策到了一個極端后也要從緊?，F(xiàn)在已經(jīng)到了一個政策和價格的底部區(qū)域，因此下一步會從寬，但主要體現(xiàn)在適度從寬和微調(diào)，而不會出現(xiàn)一個轉(zhuǎn)折性的變化。

2012，房地產(chǎn)冬天還將繼續(xù)

李戰(zhàn)軍
格局：還將延續(xù)冬天態(tài)勢
冬天的論調(diào)是從開發(fā)商和市場交易量的角度來看的，當(dāng)前交易價格和貸款也能看出這個行業(yè)目前正面臨著冬天。我認(rèn)為，明年這種形勢還會延續(xù)。最主要的原因就是政府的調(diào)控不會放松，還要堅定的執(zhí)行。即便有所放松，也是適度放松和微調(diào)，不可能一下子帶來交易量和投資量的大幅度增加，以及交易價格的上升。所以，總的來講，明年還是一個比較冷的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，這種類似今年下半年的冷的環(huán)境在明年還會繼續(xù)。至于要延續(xù)多長時間，要根據(jù)宏觀經(jīng)濟的變化和調(diào)控政策的效果來決定。
企業(yè)：保守防御，獨立判斷
對于開發(fā)企業(yè)來說，2012年不應(yīng)該走擴張型、發(fā)展型的戰(zhàn)略，而是應(yīng)該保守型、防御型的戰(zhàn)略。也就是少拿地，慎重拿地，對已經(jīng)在建的項目延長開發(fā)周期，縮短開發(fā)戰(zhàn)線，要踏準(zhǔn)市場需求的節(jié)奏來相應(yīng)地做出自己的調(diào)整。至于更詳細的戰(zhàn)略，比如是否以及何時去抄底土地，要根據(jù)自身的情況，根據(jù)市場變化的判斷，獨立自主地做出自己的戰(zhàn)略選擇。
市場：“我看不到什么熱點”
對于明年的市場，我看不到熱點。在冷的局面，看不到太多的熱點，除非政策調(diào)整。還是回到此前說的問題，不是市場本身有什么變化，而是看政策會有什么變化，政策的變化將決定市場的變化。至于房價，從全國角度來看，還是一個全國平穩(wěn)的情況，維持現(xiàn)狀的水平，過快的上漲不存在，過快的下跌也不存在；部分城市下跌，部分城市依然在上漲，但不管是下跌還是上漲，幅度都不不會太大。

我相信中國的房地產(chǎn)業(yè)會陽光明媚，雖然會有一段時間處在冬天，但從中長期來說，我們依然處在春天和夏天的過程中，希望大家加油，共同努力。