2024年中國房地產(chǎn)上市公司測評的研究對象共120家上市房企，相比上年凈減少10家。剔除原因主要為企業(yè)出現(xiàn)實質(zhì)性債務(wù)違約、經(jīng)營風(fēng)險較大、逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)、退市等。

榜單顯示，10強上市房企排名出現(xiàn)變化，榜單變動率為20%。其中，華潤置地排名升至榜首，保利發(fā)展保持第二名，中國海外發(fā)展第三名，較上年提升了1個位次；萬科A、招商蛇口、龍湖集團、綠城中國、建發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、新城控股分列第四至第十名，建發(fā)股份和越秀地產(chǎn)為2024年新晉10強。

以2023年12月29日收盤價計算，滬深300指數(shù)全年累計下跌11.38%，申萬房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)全年累計下跌26.39%，跑輸滬深300指數(shù)15.01個百分點，在申萬31個一級行業(yè)內(nèi)排名靠后。恒生中國（香港上市）100指數(shù)全年累計下跌14.61%，恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)全年累計下跌39.63%，跑輸大盤25.02個百分點，內(nèi)地房地產(chǎn)板塊與港股房地產(chǎn)板塊整體走勢均大幅度弱于大盤。2023年A股市場進入調(diào)整的深水期，資金承壓下房地產(chǎn)行業(yè)出清持續(xù)，行業(yè)信心處于低位。

2024年一季度，房地產(chǎn)市場整體保持低位運行，企業(yè)銷售持續(xù)承壓。盡管政策面持續(xù)優(yōu)化、釋放利好，一線及部分強二線核心城市調(diào)控政策松綁，但購房者信心處于低位，行業(yè)預(yù)期尚未得到明顯修復(fù)，申萬房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)震蕩運行。

2023年，上市房企總資產(chǎn)均值為1429.20億元，同比下降2.2%；凈資產(chǎn)均值為412.84億元，同比上漲7.61%；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值為257.94億元，同比下降5.73%；營業(yè)利潤均值為21.95億元，同比下降17.86%。

從銷售規(guī)模來看，權(quán)益銷售金額方面，2023年，10強上市房企均值約為1784.88億元，同比下降1.71%；11-30強上市房企均值約335.10億元，同比下降17.63%；31-50強上市房企均值約167.73億元，同比下降12.46%。上市房企50強的銷售規(guī)模均值整體持續(xù)下滑，其中，10強上市房企的權(quán)益銷售金額均值降幅最小，31-50強上市房企的降幅最大。

2023年30強上市房企融資總額為3856.84億元，同比下降34.17%。從融資結(jié)構(gòu)來看，2023年30強上市房企境內(nèi)債權(quán)融資2876.16億元，同比下降37.26%，融資量占比為74.57%，較上年下降了3.67個百分點。境外債權(quán)融資總量為162.80億元，同比下降23.21%，境外債權(quán)融資占比為4.22%，較上年上升了0.06個百分點。

2023年房地產(chǎn)行業(yè)面臨新舊模式的轉(zhuǎn)換，政策端支持力度加大，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險，債券違約規(guī)模有所收縮。2024年以來，出險房企積極自救，多家房企境內(nèi)債務(wù)展期得到有效推進，境外債務(wù)重組也取得重要進展。但房企債券展期、違約風(fēng)險依然存在。對于房企而言，“活下去”的關(guān)鍵在于銷售端的回暖和自身造血能力的恢復(fù)。

2023年，房企利潤空間持續(xù)收窄。一方面在市場下行壓力下，營銷端多采用打折促銷等方式加速去化，壓縮項目的利潤空間。另一方面，前期高地價項目結(jié)轉(zhuǎn)影響仍在傳導(dǎo)，低利潤項目集中結(jié)算。另外，房地產(chǎn)市場整體下行，上市房企結(jié)合市場變化對存貨計提資產(chǎn)減值，也在沖擊房企的盈利能力。

2023年，上市房企營業(yè)利潤均值21.95億元，同比下降17.85%；凈利潤均值9.57億元，同比下降10.98%；凈資產(chǎn)收益率均值1.42%，較上年下降1.09個百分點；總資產(chǎn)報酬率均值1.15%，較上年下降1.03個百分點?？傮w來看，各項盈利能力指標(biāo)均較上年有不同程度的下滑。

2023年，上市房企的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入、營業(yè)收入和凈利潤均值同比下降，僅凈資產(chǎn)均值有小幅上漲。具體來看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值同比下降5.73%，營業(yè)收入均值同比下降2.18%，凈利潤均值同比下降11.02%；凈資產(chǎn)均值同比增長6.85%，增速較上年下降2.56個百分點。

從拿地情況看，2023年在土地市場有意愿、有能力拿地的房企主要聚焦在頭部的央國企，10強上市房企全年新增土儲貨值為15334億元，同比上升12.29%，華潤、保利發(fā)展、中海全年新增貨值超2000億。拿地區(qū)域方面，上市房企愿意投資的城市范圍不斷收窄，多數(shù)房企拿地城市不超過20個，且拿地區(qū)域主要向一、二線城市聚集。

2023年，上市房企存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.39，較上年提升0.02；流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.27，較上年下降0.01；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.18，較上年下降0.02。在保交付的壓力下，房企加快了周轉(zhuǎn)速度，同時投資態(tài)度謹(jǐn)慎，存貨總量下降，上市房企存貨周轉(zhuǎn)率均值同比小幅提升。受銷售金額下降影響，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值繼續(xù)下滑。

從經(jīng)營效率類型看，2023年落后經(jīng)營型企業(yè)占比達到54%，較上年增加8個百分點。高速周轉(zhuǎn)型企業(yè)占比為17%，與上年持平。2023年房地產(chǎn)行業(yè)在銷售下滑和融資受阻雙重壓力之下，房企強化庫存管理加速去化，企業(yè)間競爭激烈，經(jīng)營效率分化態(tài)勢明顯。

近年來，房地產(chǎn)市場整體低迷導(dǎo)致房企營業(yè)收入持續(xù)下滑，經(jīng)營層面的壓力直接傳導(dǎo)到了納稅表現(xiàn)，上市房企中有超過六成出現(xiàn)所得稅負(fù)增長情況。2023年，上市房企納稅額均值為12.25億元，同比下降約8.62%。從各類型上市房企納稅額均值較上年均有所下降。相較上年，高貢獻度型企業(yè)、中貢獻度企業(yè)和低貢獻度型企業(yè)納稅額同比降幅較大，均超10%。

在國家“雙碳”目標(biāo)指引下，經(jīng)濟逐漸告別粗放型發(fā)展模式。房地產(chǎn)行業(yè)由高速發(fā)展階段轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展新周期，高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展成為房企關(guān)注重點，環(huán)境、社會和治理（ESG）概念也隨之越來越受市場關(guān)注。截至2024年5月10日，10強上市房企全部發(fā)布2023社會責(zé)任相關(guān)報告，50強上市房企中共有44家發(fā)布2023年社會責(zé)任相關(guān)報告。

2023年房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)進入新舊模式交替之年，住宅需求向“居者優(yōu)其屋”過渡，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展回歸本質(zhì)。上市房企積極調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，對產(chǎn)品、營銷、管控體系等方面進行了創(chuàng)新升級，以客戶為中心建造好的房子，打造完善的配套，提供好的服務(wù)，滿足多元化的住房需求。

在開發(fā)業(yè)務(wù)利潤水平持續(xù)下滑，同時新房開發(fā)規(guī)?；疽婍?shù)谋尘跋?，多元化?jīng)營是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的重要趨勢。房企需從市場需求、自身能力、政策環(huán)境等多方面因素出發(fā)，積極培育業(yè)績增長第二曲線，積極探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推動業(yè)績長期可持續(xù)增長。