2021
中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500
測(cè)評(píng)研究報(bào)告
2021.03.16
發(fā)布機(jī)構(gòu)
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)
上海易居房地產(chǎn)研究院
測(cè)評(píng)背景
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主持的“中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500”測(cè)評(píng)工作已連續(xù)開展十三年，測(cè)評(píng)成果和研究報(bào)告在業(yè)內(nèi)得到認(rèn)可，已成為全面評(píng)判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。本次測(cè)評(píng)采用了《中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》中科學(xué)、公正、客觀、權(quán)威的測(cè)評(píng)體系，從企業(yè)規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)管理、盈利能力、成長(zhǎng)潛力、運(yùn)營(yíng)績(jī)效、創(chuàng)新能力、產(chǎn)品品質(zhì)、社會(huì)責(zé)任八大方面，采用了收入規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、利潤(rùn)規(guī)模、融資能力、短期償債能力、長(zhǎng)期償債能力、相對(duì)盈利能力、絕對(duì)盈利能力、銷售增長(zhǎng)能力、利潤(rùn)增長(zhǎng)能力、資本增長(zhǎng)能力、資源儲(chǔ)備、生產(chǎn)資料、運(yùn)營(yíng)能力、人力資源運(yùn)營(yíng)能力、管理創(chuàng)新、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新、綠色環(huán)保、產(chǎn)品技術(shù)創(chuàng)新、建筑質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)責(zé)任、公益活動(dòng)、榮譽(yù)與信用狀況、負(fù)面事件等25個(gè)二級(jí)指標(biāo)，包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、持有性物業(yè)租賃收入、房地產(chǎn)銷售面積、資產(chǎn)總額、利潤(rùn)總額、現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比等73個(gè)三級(jí)指標(biāo)全面衡量企業(yè)的綜合實(shí)力。
本次測(cè)評(píng)報(bào)告同時(shí)發(fā)布2021中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500，以及中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)綜合實(shí)力TOP50、經(jīng)營(yíng)績(jī)效TOP十、綜合發(fā)展TOP十、運(yùn)營(yíng)效率TOP十、區(qū)域運(yùn)營(yíng)TOP十、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)TOP十、發(fā)展?jié)摿OP十、成長(zhǎng)速度TOP十、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)TOP十、責(zé)任地產(chǎn)TOP十、創(chuàng)新能力TOP十、外資企業(yè)TOP十、文旅地產(chǎn)TOP十、城市更新TOP十、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)TOP十、新社區(qū)文化運(yùn)營(yíng)TOP5、典型項(xiàng)目、優(yōu)秀產(chǎn)品系等相關(guān)測(cè)評(píng)成果。
通過開展中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500測(cè)評(píng)，全面客觀地評(píng)估房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)和健康發(fā)展有著重要的意義：（1）通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的測(cè)評(píng)研究，將企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行行業(yè)內(nèi)縱向?qū)Ρ龋梢宰屍髽I(yè)經(jīng)營(yíng)者更清晰地了解自身在本行業(yè)所處的地位，加深對(duì)企業(yè)決策執(zhí)行效果及行業(yè)內(nèi)其它企業(yè)經(jīng)營(yíng)動(dòng)向的了解，有利于企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)定位并促進(jìn)企業(yè)全面創(chuàng)新；（2）通過公開發(fā)布測(cè)評(píng)結(jié)果，可以客觀反映開發(fā)企業(yè)的有效發(fā)展程度，強(qiáng)化對(duì)企業(yè)的外部監(jiān)督，提高市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的認(rèn)可度，有利于增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力并提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌意識(shí)；（3）通過樹立履行社會(huì)責(zé)任的典型，提高企業(yè)參與社會(huì)公益活動(dòng)、保障性住房投資建設(shè)的積極性，有利于提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)社會(huì)責(zé)任的認(rèn)識(shí)營(yíng)造，推動(dòng)重視企業(yè)社會(huì)責(zé)任的良好氛圍；（4）通過多維度全面展示骨干房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、管理、運(yùn)營(yíng)等方面的整體狀況，幫助各種機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者能夠有效地判斷相關(guān)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效情況及在行業(yè)中的地位，有利于機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者進(jìn)行理性投資和消費(fèi)，也有利于政府相關(guān)部門進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控和制定經(jīng)濟(jì)政策。
測(cè)評(píng)榜單
2021中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500
2021中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專項(xiàng)測(cè)評(píng)成果
榜單解讀
綜合實(shí)力萬(wàn)科居首
行業(yè)整體相對(duì)穩(wěn)定
上海易居房地產(chǎn)研究院經(jīng)過客觀、公正、專業(yè)和科學(xué)的測(cè)評(píng)研究，形成了2021中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500測(cè)評(píng)成果。前三位由萬(wàn)科、恒大、碧桂園占據(jù)。其中，萬(wàn)科上升兩位，綜合實(shí)力排名第一，全年合同銷售額達(dá)7041.5億元；恒大、碧桂園分列二、三。恒大全年合同銷售額為7232.5億元，碧桂園全年權(quán)益銷售額為5706.6億元。中海、融創(chuàng)、保利、龍湖、華潤(rùn)、世茂、新城分列四至十位。
資產(chǎn)規(guī)模增速減緩
龍頭房企保持穩(wěn)定
2020年，TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為829.89億，同比增長(zhǎng)16.64%，增速較上年回落1.26個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)均值為178.81億元，同比增長(zhǎng)17.89%，增速較上年上升1.76個(gè)百分點(diǎn)。總體來(lái)看，TOP500房企資產(chǎn)規(guī)模保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，總資產(chǎn)增速略收窄。在企業(yè)層面，規(guī)模房企依舊占據(jù)優(yōu)勢(shì)位置，房企發(fā)展結(jié)構(gòu)分化明顯。碧桂園、恒大、萬(wàn)科等房企的資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)積累，行業(yè)地位穩(wěn)固。融創(chuàng)、華潤(rùn)等企業(yè)更注重利潤(rùn)和品質(zhì)。
三道紅線融資新規(guī)
降負(fù)債成重要任務(wù)
2020年伊始，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境因疫情影響相對(duì)寬松，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的推進(jìn)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)開始逐漸恢復(fù)正常軌道，房地產(chǎn)行業(yè)也較快復(fù)蘇，且出現(xiàn)過熱跡象，融資政策逐步收緊。8月份“三道紅線”的提出，房地產(chǎn)融資調(diào)控轉(zhuǎn)向需求端，三道紅線，四檔管理，“紅色檔”房企有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加，“橙黃綠”三檔房企，有息債務(wù)年增速不能超過5%，10%，15%，房企的融資監(jiān)管進(jìn)入了一個(gè)新的階段，“去杠桿、降負(fù)債”成為房企的重要任務(wù)之一。
能力
行業(yè)利潤(rùn)空間收窄
盈利能力有所下降
2020年，TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)收益率均值為1.32%，較上年下降了0.52個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)收益率均值為4.53%，較上年下降了4.16個(gè)百分點(diǎn)；成本費(fèi)用利潤(rùn)率均值為11.25%，較上年下降了6.75個(gè)百分點(diǎn)。利潤(rùn)空間收窄，房企總資產(chǎn)逐年上漲，尤其近兩年房企的凈利潤(rùn)增幅不及資產(chǎn)增幅，導(dǎo)致總資產(chǎn)收益率下滑。從凈資產(chǎn)收益率構(gòu)成來(lái)看，近年來(lái)，房企的銷售凈利率趨降。
銷售量?jī)r(jià)同步增長(zhǎng)
中小企業(yè)成長(zhǎng)受限
2020年TOP500房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積同比增長(zhǎng)10.5%，增速較2019年上升5.9個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額同比上升5.5%，增速較2019年下降1.67個(gè)百分點(diǎn)；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比下降5.1%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率多年來(lái)首次轉(zhuǎn)負(fù)。凈資產(chǎn)同比增長(zhǎng)17.89%，增速較2019年上升1.76個(gè)百分點(diǎn)。2020年行業(yè)銷售規(guī)模依然處于高位，銷售面積、銷售金額增速較去年有所上升，利潤(rùn)下滑，房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)阻力明顯。行業(yè)增速放緩、利潤(rùn)空間收窄，以及政策的持續(xù)調(diào)整，讓抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的中小房企未來(lái)成長(zhǎng)空間受到限制。
運(yùn)營(yíng)指標(biāo)小幅下降
管理紅利急待挖掘
2020年TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.11，較2019年降低0.02；整體流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.14，與2019年持平；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.10，較2019年降低0.01。從三大運(yùn)營(yíng)指標(biāo)看，總體數(shù)據(jù)依然處于低位。隨著融資環(huán)境持續(xù)趨緊，金融紅利逐漸消失，管理紅利時(shí)代來(lái)臨。房地產(chǎn)行業(yè)體量巨大，尤其存量資產(chǎn)中的管理紅利急待挖掘。
產(chǎn)品為基品質(zhì)提高
房企加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)管
近年來(lái)，居民收入水平提高，消費(fèi)理念、消費(fèi)需求升級(jí)導(dǎo)致消費(fèi)結(jié)構(gòu)改變，滿足支付能力下，消費(fèi)者對(duì)房屋的品質(zhì)要求愈來(lái)愈高，對(duì)功能性需求層次提高，基于對(duì)消費(fèi)者心理、行為、消費(fèi)偏好的分析，房企不斷研發(fā)適配、升級(jí)產(chǎn)品。
稅收保持穩(wěn)定增長(zhǎng)
企業(yè)踐行社會(huì)責(zé)任
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了多年的快速發(fā)展，帶動(dòng)了城市、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善了居民生活住房條件，在發(fā)展中不忘反哺社會(huì)，積極履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任。
2020年，在納稅方面，TOP500房企所得稅均值為4.68億元，同比增長(zhǎng)21.38%；營(yíng)業(yè)稅金及附加的均值約為6.42億元，同比增長(zhǎng)11.65%。公益方面，房企在履行社會(huì)責(zé)任方面投入連年持續(xù)提升。而從扶貧方向來(lái)看，以教育扶貧、產(chǎn)業(yè)扶貧、文化扶貧、健康扶貧、鄉(xiāng)村扶貧等等多元模式居多。
測(cè)評(píng)結(jié)論
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