2024
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500
測評研究報(bào)告
2024.03.20
發(fā)布機(jī)構(gòu)
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)
上海易居房地產(chǎn)研究院
測評背景
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主持的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500”測評工作已連續(xù)開展十六年，測評成果和研究報(bào)告在業(yè)內(nèi)得到認(rèn)可，已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。本次測評采用了《中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力測評標(biāo)準(zhǔn)》中科學(xué)、公正、客觀、權(quán)威的測評體系，從企業(yè)規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)管理、盈利能力、成長潛力、運(yùn)營績效、創(chuàng)新能力、產(chǎn)品品質(zhì)、社會(huì)責(zé)任八大方面，采用了收入規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、利潤規(guī)模、融資能力、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲(chǔ)備、生產(chǎn)資料、運(yùn)營能力、人力資源運(yùn)營能力、管理創(chuàng)新、經(jīng)營創(chuàng)新、綠色環(huán)保、產(chǎn)品技術(shù)創(chuàng)新、建筑質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)責(zé)任、公益活動(dòng)、榮譽(yù)與信用狀況、負(fù)面事件等25個(gè)二級指標(biāo)，包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、持有性物業(yè)租賃收入、房地產(chǎn)銷售面積、資產(chǎn)總額、利潤總額、現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比等73個(gè)三級指標(biāo)全面衡量企業(yè)的綜合實(shí)力。
本次測評報(bào)告同時(shí)發(fā)布2024房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國企綜合實(shí)力TOP50、商業(yè)地產(chǎn)綜合實(shí)力TOP10、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營TOP10、經(jīng)營績效TOP10、穩(wěn)健經(jīng)營TOP10、責(zé)任地產(chǎn)TOP10、創(chuàng)新能力TOP10、外資企業(yè)TOP10、交付力TOP20、產(chǎn)品力TOP20、典型項(xiàng)目、優(yōu)秀產(chǎn)品系、城市更新最佳實(shí)踐項(xiàng)目等相關(guān)測評成果。
通過開展中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500測評，全面客觀地評估房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)的良性競爭和健康發(fā)展有著重要的意義：（1）通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的測評研究，將企業(yè)經(jīng)營成果進(jìn)行行業(yè)內(nèi)縱向?qū)Ρ?，可以讓企業(yè)經(jīng)營者更清晰地了解自身在本行業(yè)所處的地位，加深對企業(yè)決策執(zhí)行效果及行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)經(jīng)營動(dòng)向的了解，有利于企業(yè)進(jìn)行市場定位并促進(jìn)企業(yè)全面創(chuàng)新；（2）通過公開發(fā)布測評結(jié)果，可以客觀反映開發(fā)企業(yè)的有效發(fā)展程度，強(qiáng)化對企業(yè)的外部監(jiān)督，提高市場對企業(yè)的認(rèn)可度，有利于增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力并提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌意識；（3）通過樹立履行社會(huì)責(zé)任的典型，提高企業(yè)參與社會(huì)公益活動(dòng)、保障性住房投資建設(shè)的積極性，有利于提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對社會(huì)責(zé)任的認(rèn)識，營造重視企業(yè)社會(huì)責(zé)任的良好氛圍；（4）通過多維度全面展示骨干房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營、管理、運(yùn)營等方面的整體狀況，幫助各種機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者能夠有效地判斷相關(guān)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營績效情況及在行業(yè)中的地位，有利于機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者進(jìn)行理性投資和消費(fèi)，也有利于政府相關(guān)部門進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控和制定經(jīng)濟(jì)政策。
測評榜單
2024房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500
2024房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專項(xiàng)測評成果
榜單解讀
綜合實(shí)力保利第一
排名變動(dòng)率有縮小
2024房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500前三位由保利、中海、萬科占據(jù)。其中，保利超越中海、萬科，升至第一，華潤保持第四，招商蛇口、龍湖、綠城、建發(fā)、越秀、新城分列第五至第十位。
2024年，榜單變動(dòng)率有所縮小，頭部房企排名相對穩(wěn)定。相對2023年，TOP10變動(dòng)率為20%，TOP50變動(dòng)率為18%，TOP100變動(dòng)率為15%，TOP500變動(dòng)率為19%。排名提升的房企普遍經(jīng)營穩(wěn)健、資金面廣、產(chǎn)品力扎實(shí)，其中部分國資背景的房企排名提升顯著。
資產(chǎn)規(guī)模降幅收窄
優(yōu)質(zhì)房企逆市擴(kuò)張
2023年，TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為847.85億元，同比下降1.50%；凈資產(chǎn)均值為188.16億元，同比下降0.56%。2023年TOP500房企總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)規(guī)模繼續(xù)下降，但降幅較上年有明顯收縮。
杠桿規(guī)模有所回升
房企償債壓力加大
TOP500房企2023年資產(chǎn)負(fù)債率均值為63.84%，較上年下降3.34個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率均值為96.92%，較上年上升7.94個(gè)百分點(diǎn)，負(fù)債維持在高位。在總有息負(fù)債規(guī)模變動(dòng)相對較小的情況下，凈負(fù)債率持續(xù)上漲的主要原因在于現(xiàn)金總額的下滑。
2023年TOP500房企流動(dòng)比率均值為1.74，較上年下降0.03；速動(dòng)比率均值為0.76，較上年下降0.06，二者較上年均有小幅下滑。有超過七成的房企速動(dòng)比率小于1，可變現(xiàn)的流動(dòng)資產(chǎn)無法覆蓋流動(dòng)債務(wù)，短期償債壓力加大。
能力
行業(yè)利潤空間收窄
房企盈利持續(xù)承壓
2023年，TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)收益率均值為0.56%，較上年下降了0.20個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)收益率均值為2.49%，較上年下降了1.25個(gè)百分點(diǎn)；成本費(fèi)用利潤率均值為4.06%，較上年下降了1.68個(gè)百分點(diǎn)。2023年房地產(chǎn)市場信心不足，企業(yè)利潤空間收窄，總資產(chǎn)規(guī)模也持續(xù)負(fù)增長，TOP500房企總資產(chǎn)收益率繼續(xù)下降。
銷售同比降幅趨緩
企業(yè)延續(xù)分化格局
2023年TOP500房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積同比下降19.01%，降幅較上年大幅收窄；銷售金額同比下降10.45%，連續(xù)三年增長率為負(fù)。2023年行業(yè)銷售持續(xù)回落，雖然政策面持續(xù)釋放利好，但購房者的信心修復(fù)不及預(yù)期，房企銷售去化和回款持續(xù)承壓。2024年經(jīng)營環(huán)境仍充滿不確定性，房企需積極采取策略適應(yīng)變化，促進(jìn)銷售保證流動(dòng)性安全。
運(yùn)營效率有所提高
央企國企加速結(jié)算
2023年TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.13，較上年提升0.01；流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.15，較上年提升0.01；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.09，較上年下降0.01。
在保交付的壓力及降杠桿的迫切需求下，房企加快了周轉(zhuǎn)速度，同時(shí)投資態(tài)度謹(jǐn)慎，存貨總量下降，TOP500房企存貨周轉(zhuǎn)率和流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值實(shí)現(xiàn)了同比小幅上升。受銷售金額下降影響，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值繼續(xù)下滑。
政企合力保證交付
提升品質(zhì)服務(wù)客戶
2023年，“保交樓”工作推進(jìn)一年多以來，政府、金融機(jī)構(gòu)、房企三方協(xié)同發(fā)力，已取得豐碩成果。2023年，多家房企交付量超過2022年，其中增幅較大的有中海、融創(chuàng)、佳兆業(yè)等房企。碧桂園2023年累計(jì)完成交付房屋60萬套，交付量居行業(yè)榜首；融創(chuàng)交付量為31萬套；保利、綠地、中海作為經(jīng)營穩(wěn)健的國央企代表，交付量均超20萬套。
在保交付工作持續(xù)推進(jìn)中，房企把交付作為重要目標(biāo)在貫徹，如期甚至提前交付是開發(fā)商回饋業(yè)主信任最重要的一環(huán)，品質(zhì)交付則是房企追求的更高目標(biāo)。當(dāng)下“長期主義”成為房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值的底盤，越來越多的房企自發(fā)進(jìn)入品質(zhì)交付階段。各家房企的交付流程逐漸體系化和完善化，為品質(zhì)交付提供有力保障。
稅收貢獻(xiàn)有所下降
全面履行社會(huì)責(zé)任
近年來，房地產(chǎn)市場整體低迷導(dǎo)致房企營業(yè)收入持續(xù)下滑，經(jīng)營層面的壓力直接傳導(dǎo)到了納稅表現(xiàn)，典型房企中有超過六成出現(xiàn)所得稅負(fù)增長情況。2023年，TOP500房企所得稅均值為2.75億元，同比下降5.20%；稅金及附加均值為4.03億元，同比下降7.73%。
社會(huì)發(fā)展需要多元力量支持，企業(yè)成長也需要兼顧社會(huì)效益，社會(huì)責(zé)任作為一根紐帶將企業(yè)與社會(huì)發(fā)展緊密聯(lián)系在一起，積極履行社會(huì)責(zé)任是房企實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展的必由之路。
測評結(jié)論
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