??臨近年底,在房企回款的沖刺階段,規(guī)范操作預(yù)售資金更顯重要。
??11月28日,武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于部分房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)行為典型案例的通報》,內(nèi)容涉及多家房企存在故意采取通過企業(yè)一般賬戶直接收取房價款方式逃避預(yù)售資金監(jiān)管等問題。
??此次通報涉及的房企共計(jì)16家,包括全國性房企弘陽地產(chǎn)、新城控股、禹洲地產(chǎn)、碧桂園、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、世茂集團(tuán)、上坤集團(tuán)、德信地產(chǎn)、藍(lán)光控股,及武漢本地房企的奧山控股、匯璟房地產(chǎn)等。
??武漢市住房保障和房屋管理局對相關(guān)人士媒體表示,這次通報是讓相關(guān)企業(yè)吸取教訓(xùn),后續(xù)預(yù)售資金監(jiān)管方面再違規(guī)將會進(jìn)行處罰。11月30日,記者數(shù)次撥打武漢市住房保障和房屋管理局開發(fā)處電話一直無人接聽。
??上述中一家房企項(xiàng)目公司表示,所涉問題已經(jīng)在合作方的幫助下解決了。另有房企表示,暫不清楚此事。
??某機(jī)構(gòu)市場研究中心主任李國政在受訪時稱,武漢本次公布的案例,涉及的企業(yè)和項(xiàng)目,都是今年前存在的違規(guī)操作。2023年以來,武漢沒有出現(xiàn)預(yù)售資金監(jiān)管方面的違規(guī)案例。
??“現(xiàn)在市場總體上還是不容易,主要臨近年底了,企業(yè)到了沖業(yè)績、付款壓力最大的時候,警示強(qiáng)調(diào)一下很有必要,以免有企業(yè)鋌而走險、以身試法,現(xiàn)在的市場也折騰不起了?!崩顕治?。
??今年以來,武漢已經(jīng)加強(qiáng)了對房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金的監(jiān)管。武漢市今年7月20日起施行的《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》,要求新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管,應(yīng)當(dāng)遵循政府監(jiān)管、多方參與、專戶專存、??顚S玫脑瓌t。
??涉及多家出險房企
??根據(jù)通報,武漢德潤嘉臵業(yè)有限公司(開發(fā)項(xiàng)目時光之宸)、武漢冠信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(開發(fā)項(xiàng)目新城桃李郡)等三家開發(fā)企業(yè),在進(jìn)行購房資格代理申請和商品房預(yù)簽約時,未如實(shí)填寫購房人相關(guān)信息,故意采取錄入企業(yè)銷售人員的手機(jī)號碼截留發(fā)給購房人的購房提示短信,導(dǎo)致購房人無法獲知購房手續(xù)辦理進(jìn)度和預(yù)售資金進(jìn)賬有關(guān)提示信息。
??武漢禹博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(開發(fā)項(xiàng)目禹洲新希望·雍禧蘭臺)、武漢藍(lán)空房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(開發(fā)項(xiàng)目禹洲·朗庭元著)等八家開發(fā)企業(yè),未協(xié)助購房人將房價款全部直接交存至預(yù)售資金監(jiān)管賬戶,故意采取通過企業(yè)一般賬戶直接收取房價款方式逃避預(yù)售資金監(jiān)管。
??此外,武漢瑞兆臵業(yè)有限公司(開發(fā)項(xiàng)目奧山·首府)、武漢世茂嘉年華臵業(yè)有限公司(開發(fā)項(xiàng)目世茂龍灣國風(fēng))等六家開發(fā)企業(yè)未及時為購房人申辦商品房網(wǎng)簽備案手續(xù)。
??通報要求各房地產(chǎn)企業(yè)要以典型案例引以為戒,嚴(yán)格執(zhí)行武漢市關(guān)于商品房全過程監(jiān)管、購房資格、網(wǎng)簽備案及預(yù)售資金監(jiān)管等相關(guān)工作要求。
??值得注意的是,此次通報涉及的企業(yè)中,包括藍(lán)光、禹洲、世茂等多家此前已出現(xiàn)流動性問題的知名房企。
??北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師稱,“房企逃避資金監(jiān)管有可能是想把購房人的錢據(jù)為己有,當(dāng)然,也有可能是為了能讓企業(yè)有更多的資金用于流轉(zhuǎn)。所謂拆東墻補(bǔ)西墻,暫時將錢轉(zhuǎn)走,用于盤活其他爛尾的項(xiàng)目或者堵住其他的資金缺口等,這顯然帶來了很大的危害?!?/p>
??“企業(yè)自身嚴(yán)重缺錢,還對預(yù)售資金動了歪主意,不就把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給購房者與政府了嗎?”一位熟悉武漢房地產(chǎn)市場的人士表示,為了防范更大風(fēng)險,加大監(jiān)管力度是有必要的。
??“敲山震虎”警示房企
??今年以來,在武漢“金秋房交會”以及政策促進(jìn)下,武漢樓市10月份迎來反彈。
??據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,10月,武漢商品房銷售14533套,環(huán)比增長58.87%,同比增長55.5%,日均銷量470套。其中,新建住房銷售12099套,環(huán)比上漲73.44%,同比上漲59.96%,這也是武漢下半年新房月度成交首次破萬。
??由于10月成交熱度的提升,今年1~10月武漢新建住房的整體銷售面積達(dá)到1073.32萬平米,較去年同期增長2%。
??二手房方面,10月武漢二手房成交7687套,同比增長58.43%,環(huán)比增長1.13%。1~10月,武漢二手房共成交88765套,同比增長35.37%。
??為進(jìn)一步吸引購房者,11月28日,武漢8個在售樓盤自愿參加“30天無理由退房”活動,并承諾:在11月28日至12月31日期間,正常認(rèn)購并簽署《30天無理由退房協(xié)議》的購房人,自認(rèn)購之日起30日內(nèi)可享受無理由退房服務(wù)1次,且不收取任何違約金。
??李國政認(rèn)為,這一次選擇這個時點(diǎn)公布違規(guī)行為典型案例,主要起警示作用。馬上進(jìn)入2023年12月,武漢“房交會”即將收官,主管部門一方面公示違規(guī)名單,另一方面,倡導(dǎo)武漢市首批8個項(xiàng)目“30天無理由退房”,多策并舉,進(jìn)一步規(guī)范市場秩序,維護(hù)購房者權(quán)益,提升居民住房消費(fèi)的信心和安全感。
??“前幾年整個行業(yè)大環(huán)境影響,特別是房企資金鏈緊張,逃避資金監(jiān)管具有一定代表性,相對來說民企占比更大一些,特別是出險房企多半伴隨此類違規(guī)?!崩顕Q。
??他表示,這幾年,武漢市不斷優(yōu)化調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策,今年還發(fā)布了《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》,根據(jù)市場實(shí)際,對監(jiān)管的額度、標(biāo)準(zhǔn)、提取都做了精準(zhǔn)規(guī)定,實(shí)現(xiàn)了全程在線系統(tǒng)化監(jiān)管,并且在落實(shí)方面加大了力度,有效解決了這個問題。
??各地加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管
??2022年,住建部等部門聯(lián)合出臺了《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》。隨后,多地出臺細(xì)則加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管。
??例如,2023年5月,福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管的通知》。通知指出,要從四個方面加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管,即實(shí)行專戶管理、規(guī)范資金繳存、完善使用管理和強(qiáng)化風(fēng)險防控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得要求購房款存入非監(jiān)管賬戶,嚴(yán)禁預(yù)售資金“體外循環(huán)”。
??上述熟悉武漢房地產(chǎn)市場的人士稱,在過去許多年里,從實(shí)際情況出發(fā),對于監(jiān)管賬戶資金問題,在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不同階段,有松有緊。當(dāng)企業(yè)資金困難,本著扶持的態(tài)度,監(jiān)管部門適度降低管理標(biāo)準(zhǔn);當(dāng)市場有上揚(yáng)趨勢時,又得把企業(yè)盯緊了。
??“預(yù)售資金監(jiān)管不力的隱患突出。”王玉臣認(rèn)為,首先,樓房爛尾的風(fēng)險會大大提升。很多爛尾樓都是由于房企逃避預(yù)售監(jiān)管資金導(dǎo)致的,因此,國家在出臺相關(guān)政策拯救爛尾樓的同時也需要加強(qiáng)資金監(jiān)管,兩段同時發(fā)力,降低爛尾樓的風(fēng)險。
??其次,購房人的購房信心會大大降低。一直以來,很多爛尾樓業(yè)主是將矛頭指向開發(fā)商的,對于相關(guān)監(jiān)管部門處于敢怒不敢言的狀態(tài)。如果相關(guān)監(jiān)管部門不作為,可能會讓購房人認(rèn)為是對開發(fā)商的一種包庇,購房人可能會更加失望和心寒,進(jìn)而喪失購房信心。
??2023年6月,武漢市政府印發(fā)《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》,其中明確,開發(fā)企業(yè)不得以任何形式使用非監(jiān)管賬戶收取房價款,監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)專款專用,按照工程建設(shè)進(jìn)度予以撥付等。另外,辦法還重點(diǎn)針對監(jiān)管額度內(nèi)資金被開發(fā)企業(yè)的集團(tuán)公司抽調(diào)、被監(jiān)管銀行擅自扣劃等問題加大了懲處力度。
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