??作為深圳一家老牌物管企業(yè),深業(yè)物業(yè)赴港IPO迎來(lái)新動(dòng)靜。
??2月5日,證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)披露一則關(guān)于深業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“深業(yè)物業(yè)”)境外發(fā)行上市備案通知書,該公司擬在港股上市并發(fā)行不超過(guò)5198萬(wàn)股股份獲證監(jiān)會(huì)“放行”。
??備案通知書的有效期限為12個(gè)月,意味著在接下來(lái)的甲辰龍年中,深業(yè)物業(yè)需緊鑼密鼓推進(jìn)赴港上市事宜。否則一旦逾期,便要重新提交上市備案材料予證監(jiān)會(huì)確認(rèn)。
??近年來(lái),深業(yè)物業(yè)的大股東深圳控股頻繁進(jìn)行股權(quán)騰挪與資產(chǎn)整合,深業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)主體類型也發(fā)生變更。一系列操作背后,旨在推進(jìn)深業(yè)物業(yè)成功赴港IPO,打造一家新的獨(dú)立融資平臺(tái)。
??作為新年物管行業(yè)首批獲得“放行”的港股“種子選手”,深業(yè)物業(yè)究竟成色幾何?
??分拆與重組
??深業(yè)物業(yè)成立于1992年7月,是深圳老牌物管企業(yè),成立之初名為深業(yè)集團(tuán)(深圳)物業(yè)管理公司。深業(yè)物業(yè)背靠深業(yè)集團(tuán),后者是深圳市國(guó)資委直管的大型綜合性企業(yè)集團(tuán),前身深業(yè)(集團(tuán))有限公司于1983年在香港注冊(cè)成立。
??深業(yè)集團(tuán)業(yè)務(wù)范圍廣泛,不僅涵蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng),物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)以及農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老托育、醫(yī)療健康等民生產(chǎn)業(yè),在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與運(yùn)營(yíng),新興產(chǎn)業(yè)投資,高科技股權(quán)投資及制造等領(lǐng)域也有布局。
??截至2022年末,深業(yè)集團(tuán)資產(chǎn)總額為1753億元,凈資產(chǎn)總額為497億元,運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目面積8257萬(wàn)平方米,土地儲(chǔ)備超1000萬(wàn)平方米。旗下還坐擁深圳控股(HK.00604)和沙河股份(SZ.000014)兩家上市公司。
??在沖刺IPO前夕,深業(yè)物業(yè)起先由深圳控股通過(guò)全資子公司深業(yè)南方地產(chǎn)100%持股。2021年9月,為了重整物管業(yè)務(wù),深圳控股下屬的深業(yè)南方地產(chǎn)、深業(yè)泰然集團(tuán)、泰富物流、深業(yè)置地、農(nóng)科集團(tuán)等5家公司與深業(yè)物業(yè)簽訂協(xié)議,將持有的多家物管子公司以出售股權(quán)并增資的方式整合到深業(yè)物業(yè)。
??經(jīng)過(guò)一系列分拆與重組,深業(yè)物業(yè)的股東數(shù)擴(kuò)容為5家,其中深業(yè)南方地產(chǎn)持股49.47%、深業(yè)泰然集團(tuán)持股29.55%、深業(yè)置地持股13.6%、泰富物流持股4.19%、農(nóng)科集團(tuán)持股3.19%。股權(quán)層層穿透,深圳控股依然是深業(yè)物業(yè)大多數(shù)股權(quán)的實(shí)益擁有人。
??同時(shí),分拆重組后,對(duì)深業(yè)物業(yè)業(yè)績(jī)有重大影響的主要營(yíng)運(yùn)子公司增加至11家。從招股書得知,這11家子公司分別是萬(wàn)廈居業(yè)、鵬基物管服務(wù)、鵬基物管、深業(yè)智慧園區(qū)、農(nóng)科物管、置地物管、深業(yè)城市運(yùn)營(yíng)、泰富商管、南京鵬基、湖南深業(yè)物業(yè)以及深業(yè)商管。
??前10家主要從事物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù),最后一家則主要從事商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)業(yè)務(wù)。
??融資及現(xiàn)金流下滑
??對(duì)于分拆重組一事,大股東深圳控股給出了10大理由,其中在第三、第四條理由中,融資需求則被重點(diǎn)提及。
??深業(yè)物業(yè)的招股書顯示,深圳控股的董事認(rèn)為,分拆后深圳控股和深業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)不同的業(yè)務(wù)分部,會(huì)有不同的增長(zhǎng)路徑和業(yè)務(wù)策略。分拆能讓業(yè)務(wù)有更明確的重點(diǎn)和有效的資源分配。將為兩個(gè)集團(tuán)的業(yè)務(wù)提供獨(dú)立的融資平臺(tái),為業(yè)務(wù)增長(zhǎng)和擴(kuò)張?zhí)峁┵Y金;同時(shí),通過(guò)分拆操作,也能讓金融機(jī)構(gòu)對(duì)兩集團(tuán)的信貸情況更加清楚,以便提供更強(qiáng)的融資能力。
??從深圳控股2023年半年報(bào)中披露的融資情況來(lái)看,截至2023年6月末,其來(lái)自銀行及其他借款總額為373.5億港元,較上年末的402.2億港元下降7.14%。
??其中,長(zhǎng)期借款285.8億港元,較上年末小幅增長(zhǎng);短期借款為87.7億港元,較上年末的120.8億港元大幅下降27.4%。
??再看分拆后的深業(yè)物業(yè),招股書顯示,其在報(bào)告期內(nèi)并無(wú)任何銀行借款。不過(guò),截至2023年6月末,深業(yè)物業(yè)來(lái)自關(guān)聯(lián)方的貸款余額為1960萬(wàn)元。2021年末時(shí),這一數(shù)據(jù)為4220萬(wàn)元。
??在現(xiàn)金流方面,業(yè)務(wù)分拆之后,深圳控股與深業(yè)物業(yè)的現(xiàn)金流均出現(xiàn)下降。
??數(shù)據(jù)顯示,截至2023年6月末,深圳控股現(xiàn)金余額為114.4億港元(不包括受限制現(xiàn)金),較上年同期大幅減少近40%;同期,深業(yè)物業(yè)現(xiàn)金余額為6.26億元,較上年末亦減少1.42%。
??子公司被強(qiáng)制執(zhí)行
??登陸資本市場(chǎng),是拓寬融資渠道的重要手段之一。追溯深業(yè)物業(yè)的IPO歷程,其于2023年2月24日向港交所披露首份招股資料。然而,彼時(shí)并未一舉成功,時(shí)隔6個(gè)月,深業(yè)物業(yè)又于2023年8月25日再度更新招股書。
??從招股書披露的情況看,經(jīng)過(guò)多年擴(kuò)張及分拆整合,深業(yè)物業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)已涵蓋三大板塊,包括城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)以及商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)。
??截至2023年6月末,深業(yè)物業(yè)的總簽約建筑面積約為7560萬(wàn)平方米,在管項(xiàng)目總數(shù)為480個(gè),總在管建筑面積約為7180萬(wàn)平方米。其中,城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)在管建筑面積4199萬(wàn)平方米,占比58.5%,呈逐年攀升之勢(shì);住宅物業(yè)管理服務(wù)在管建筑面積為2644萬(wàn)平方米,占比36.8%,呈現(xiàn)逐年下降之勢(shì);商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)在管建筑面積僅為340萬(wàn)平方米,占比為4.7%,亦呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)。
??業(yè)績(jī)方面,2020年至2022年,深業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入分別為18.38億元、21.52億元、23.48億元,凈利潤(rùn)分別為1.05億元、0.75億元、1.21億元。2023年上半年,深業(yè)物業(yè)的營(yíng)收和凈利潤(rùn)分別為12.83億元和0.83億元。
??不難發(fā)現(xiàn),深業(yè)物業(yè)的盈利增長(zhǎng)有所波動(dòng),其中2021年業(yè)績(jī)?cè)鍪詹辉隼?,凈利?rùn)同比下滑29%。
??另外值得一提的是,在母公司深業(yè)物業(yè)沖刺IPO之際,旗下子公司萬(wàn)廈居業(yè)于近期不合時(shí)宜地出現(xiàn)“幺蛾子”。
??企查查顯示,萬(wàn)廈居業(yè)被江西省南昌市青云譜區(qū)人民法院列為“被執(zhí)行人”,執(zhí)行標(biāo)的約3.93萬(wàn)元,立案時(shí)間是2024年1月。
??萬(wàn)廈居業(yè)是深業(yè)物業(yè)對(duì)業(yè)績(jī)影響較大的11家主要子公司之一,也是首批被住建部授予“一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)”的企業(yè)。1987年6月,萬(wàn)廈居業(yè)成立,2020年被深業(yè)物業(yè)全資持有,是深業(yè)物業(yè)旗下從事物管業(yè)務(wù)的“老牌”子公司。
??目前,深業(yè)物業(yè)的第二份招股書即將在2024年2月25日“失效”,時(shí)間窗口已然近在咫尺。如果過(guò)了這一期限,意味著深業(yè)物業(yè)IPO將開(kāi)啟“三戰(zhàn)”之旅。
??如今,龍年伊始,資本市場(chǎng)日趨回暖,房地產(chǎn)類企業(yè)的融資也一再被政策強(qiáng)調(diào)與支持,身處下游的深業(yè)物業(yè)能否成為龍年率先登陸港股的物管企業(yè),尚待時(shí)間驗(yàn)證。
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91440300618845777J 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:170250(萬(wàn)元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 63 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 7
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91441300799398231D 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:5000(萬(wàn)元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 18 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 0
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91440101MA9UUX0P99 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:5000(萬(wàn)元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 7 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 0
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91440300MA5DRX064P 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:500(萬(wàn)元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 29 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 0
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