[克而瑞]市場(chǎng)規(guī)?！鞍袷住背鞘邢盗小錆h何時(shí)迎來困境逆轉(zhuǎn)

??導(dǎo)讀

??武漢要擺脫現(xiàn)階段的市場(chǎng)困境，仍需政策組合拳助力，尤其要在需求端予以刺激。

??◎  研究員 / 楊科偉 柏品慧 李詩昀

??2022年以來，武漢市場(chǎng)下行壓力不斷加劇，房企供貨信心不足，開盤去化率低至兩成，廣義庫存現(xiàn)已接近1億平方米。5月，武漢跟進(jìn)放松房地產(chǎn)政策，房企端優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，客戶端對(duì)三類人群放開限購。而在政策暖風(fēng)下，武漢市場(chǎng)能否迎來困境逆轉(zhuǎn)？

??01 2022年武漢樓市加速趕底
側(cè)面映證中西部集體褪色

??……略……

??一、武漢既是樓市成交“糧倉”，又是中西部乃至全國市場(chǎng)的“體溫計(jì)”

??武漢是全國樓市成交“糧倉”，成交面積常年排名全國前三。2019年，武漢和重慶是全國唯二商品住宅成交規(guī)模突破2000萬平方米的城市。2020年，受疫情影響，武漢全年新房成交面積縮量至1757萬平方米，但排名仍高居全國第3位。2021年上半年，受疫情抑制的購房需求集中釋放，帶動(dòng)全年成交規(guī)模重回1978萬平方米高位，排名重回全國第2位。

??成交金額方面，武漢長期領(lǐng)跑中西部城市，常年排名全國前十。2019年，武漢新房成交金額2743億元，排名全國第4，僅次于上海、杭州、北京。2020年、2021，武漢新房成交金額分別排名全國第8和第7，依然領(lǐng)跑所有中西部城市。

??在16個(gè)主要中西部城市中，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)份額一直保持在15%左右。個(gè)別年份份額略有下滑，比如2017-2018年，主要是受制于供應(yīng)不濟(jì)，2020年則是受限于疫情導(dǎo)致的前4月樓市停擺，拖累全年成交份額下滑至12%。

??不僅如此，武漢還是中西部市場(chǎng)的“體溫計(jì)”。武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)走強(qiáng)，往往也意味著中西部整體市場(chǎng)熱度抬升，比如2016年武漢樓市異常火爆，全年成交規(guī)模接近3千萬平方米，中西部16城成交同步攀升至1.76億平方米高位，又比如2022年，包括武漢在內(nèi)的中西部城市市場(chǎng)都非常低迷。

??二、2022年武漢供需低迷庫存高企，去化率低至兩成遠(yuǎn)城區(qū)銷售慘淡

??……略……

??02依庫存、去化率劃分兩段長周期
從賣方到買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化

……略……一、網(wǎng)簽延遲致數(shù)據(jù)失真，傳統(tǒng)成交濾波模型難以真實(shí)反映市場(chǎng)周期

??……略……

??二、以庫存、開盤去化模擬真實(shí)市場(chǎng)，劃分由升轉(zhuǎn)降兩段長周期……略……

??1、2014年H2至2019年H1進(jìn)入上升周期，庫存出清近乎無房可售

??2014年下半年-2019年上半年，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)處在持續(xù)上升周期，新房整體供不應(yīng)求，庫存接近出清，消化周期由9個(gè)月逐漸降至4個(gè)月以下，開盤平均去化率由不足5成上升至9成左右。

??2014下半年-2015年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速上行周期。項(xiàng)目銷售情況明顯改善，從少人問津到熱點(diǎn)項(xiàng)目捂盤惜售，開盤平均去化率由不足5成上升至60%。成交規(guī)模連續(xù)2年創(chuàng)下歷史新高，并領(lǐng)跑全國其他城市。供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)初顯，新房庫存快速出清，消化周期縮短至6個(gè)月。房價(jià)止跌并進(jìn)入快速上漲通道，2015年武漢新房成交均價(jià)達(dá)到8811元/平方米，較2013年上漲25%。

??2016年，武漢樓市、地市異?；鸨?，新房市場(chǎng)一房難求，全年成交再創(chuàng)新高，土拍白熱化，接連誕生13宗全市、區(qū)域單價(jià)地王。3月開始，武漢便爆發(fā)了一輪小陽春行情，新房市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求，開盤即罄成為常態(tài)，光谷等熱門片區(qū)更是出現(xiàn)開發(fā)商收繳高額認(rèn)籌金、深夜悄悄開盤、購房者徹夜排隊(duì)買房等奇觀，9月調(diào)控政策密集出臺(tái)，3個(gè)月內(nèi)1次升級(jí)限貸、3次加碼限購，也難以澆滅搶房熱情，全年成交規(guī)模2862萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。土地市場(chǎng)火熱非常，全市單價(jià)地王2次被刷新，還誕生13塊區(qū)域地王，正榮、華夏幸福、龍湖等十余家品牌房企首次落子武漢。

??2017年，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)維持高溫運(yùn)行，樓市供不應(yīng)求矛盾依然突出，全年平均去化率超過9成，成交均價(jià)首次“破萬”。年內(nèi)商品住宅庫存消化周期維持在2個(gè)月左右，庫存幾乎出清，核心區(qū)域近乎“無房可賣”導(dǎo)致成交主力外移，二環(huán)內(nèi)成交比重由上一年的9%降至4%，而三環(huán)外成交占比達(dá)到6成以上，由此也帶動(dòng)非限購區(qū)域房價(jià)大幅上漲，全市成交均在2017年首次突破10000元/平方米大關(guān)。

??2018年，在全國樓市大降溫的背景下，武漢樓市卻走出了獨(dú)立行情。全年共計(jì)開盤加推平均去化率87%，基本與2016、2017年高熱期相持平，市場(chǎng)熱度并未明顯消退。供不應(yīng)求問題略有緩解但仍然存在，年末商品住宅庫存消化周期也只有3.5個(gè)月。

??2019年上半年，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，樓市表現(xiàn)雖不及2016、2017年鼎盛期搶眼，但仍好于2014、2015年。上半年開盤平均去化率維持在74%相對(duì)高位，截至6月底，庫存面積較2018年沒有明顯擴(kuò)張，但由于成交略有放緩，消化周期小幅拉長至4.2個(gè)月。 

??2、2019年H2至今步入下降周期，庫存高企買方市場(chǎng)格局強(qiáng)化

??2019年下半年至今，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)處在下行周期，新房供求形勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，開盤去化率由60%逐年下降至21%，庫存消化周期則由6個(gè)月持續(xù)攀升至35個(gè)月。

??2019年下半年開始，由于前期供地集中形成新房供應(yīng)，導(dǎo)致市場(chǎng)供求關(guān)系惡化，樓市開始降溫。下半年，武漢商品住宅供應(yīng)面積高達(dá)1569萬平方米，環(huán)比增長74%，但成交明顯不濟(jì)，開盤平均去化率只有60%，較上半年下降14個(gè)百分點(diǎn)，46%的項(xiàng)目啟動(dòng)分銷，包括盤龍城、陽邏等熱門剛需板塊，以及中心城區(qū)豪宅樓盤均有上馬分銷渠道動(dòng)作。年末，武漢商品住宅庫存規(guī)模攀升至1247萬平方米，創(chuàng)2016年3月以來新高，消化周期拉長至6個(gè)月。

??2020年，受到疫情沖擊，一季度武漢樓市供求皆降至歷史低位，但隨著紓困政策落地見效，二季度開始市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)。但這也只是低位企穩(wěn)，武漢樓市并未走出2019下半年以來的調(diào)整期，全年開盤去化率跌至40%，同比下降25個(gè)百分點(diǎn)。由于疫情導(dǎo)致部分外來務(wù)工群體流失，遠(yuǎn)郊剛需置業(yè)需求收縮，市場(chǎng)面臨比主城更大的下行壓力，去化率低至35%。

??2021年上半年受土地市場(chǎng)熱度傳導(dǎo)，武漢樓市階段性小幅轉(zhuǎn)暖，下半年受到行業(yè)大環(huán)境影響，樓市復(fù)又急轉(zhuǎn)直下，開盤去化率降至24%，較上半年再下跌15個(gè)百分點(diǎn)。受近些年市場(chǎng)低溫運(yùn)行的影響，武漢開盤頻次呈逐年下滑走勢(shì)，2021年全年僅開盤648次，較2020、2019年下降10%以上，半數(shù)以上項(xiàng)目選擇平推入市。

??2022年前4月，武漢樓市繼續(xù)筑底盤整。1月、2月開盤去化率結(jié)構(gòu)性上行至30%左右，3月、4月再度回落至20%以下，且由于新一輪疫情導(dǎo)致部分售樓處關(guān)閉，項(xiàng)目來訪量、認(rèn)購量都出現(xiàn)下滑，全市范圍大量項(xiàng)目以特價(jià)、工抵等名義推貨，遠(yuǎn)郊區(qū)為加速去化更是翻倍式上調(diào)分銷點(diǎn)位，比如長江中心點(diǎn)位由每套5萬元上漲至10萬元。

??03 西安:市場(chǎng)集中與分化顯著
土拍熱度有望提升

??……略……

??一、14年H2至15年：舊改換房需求疊加政策催化，成交量價(jià)齊漲

??……略……

??1、市場(chǎng)：成交轉(zhuǎn)暖房價(jià)由跌轉(zhuǎn)升，去化率升至6成部分項(xiàng)目“日光”

??……略……

??2、內(nèi)因：持續(xù)5年的城中村改造收尾，催生大量改善換房需求

??2010-2014年間，武漢主城區(qū)迎來大規(guī)模的城中村改造，例如2010年主城成交的2983萬平方米土地中，52%是城中村改造土地，2012年這一比重更是高達(dá)59%。2010-2014五年間累計(jì)成交城中村改造土地建面超過6000萬平方米。

??而進(jìn)入2015年，城中村改造基本結(jié)束，城中村土地成交的絕對(duì)量和占比都明顯下降，成交建面降至274萬平方米，同比下降60%，占全年土地降至19%，較2014年下降11個(gè)百分點(diǎn)。隨之而來的，是大量拆遷戶基于改善居住環(huán)境的需要而產(chǎn)生的增量購房需求，并一齊涌入新房市場(chǎng)。

??3、外因：政策放松是助推劑，全面取消限購、央行認(rèn)貸不認(rèn)房

??……略……

??二、16-19年H1：引才成效卓越，樓地市火爆地價(jià)與房價(jià)輪動(dòng)上漲

??……略……

??1、市場(chǎng)：政策“免疫”庫存加快出清，房企惜售一房難求

??……略……

??2、內(nèi)因：百萬大學(xué)生留漢3年達(dá)成，增量購房需求踴躍入市

??武漢擁有89所高校和130余萬高校在讀生，但一直以來畢業(yè)生留漢積極性不高，2016年，武漢人才凈流入率為－0.4%。2017年，武漢啟動(dòng)“百萬大學(xué)生留漢計(jì)劃”，力爭5年留下100萬大學(xué)生，由此也引爆了二線城市“搶人大戰(zhàn)”。武漢先發(fā)制人且政策力度空前，比如落戶門檻逼近于零，發(fā)布人才租房、購房等安居補(bǔ)貼。

??到2020年1月初，3年時(shí)間新增留漢大學(xué)生109.5萬人，提前兩年完成計(jì)劃目標(biāo)，海歸回流、一線城市回流、博士等具有較高支付能力的人群落戶數(shù)量明顯增加。百萬人才來漢留漢帶來了規(guī)模非?？捎^的安家置業(yè)需求，為武漢樓市注入了新的活力。

??3、外因：地價(jià)上漲倒逼房價(jià)看漲預(yù)期，區(qū)域乃至全市地王頻出

??2016年，武漢土地市場(chǎng)空前火爆，外來房企加速布局武漢，包括龍湖、富力、陽光城、雅居樂在內(nèi)的十余家品牌房企首入武漢，上演搶地大戰(zhàn)，全市宅地平均溢價(jià)率達(dá)到58%。全年誕生2宗全市單價(jià)地王、13宗區(qū)域單價(jià)地王，最高成交樓板價(jià)記錄被刷新至20021元/平方米，這一紀(jì)錄直到2020年才被再度打破。平安以110.65億元總價(jià)力壓金茂、華潤等一眾房企，摘得漢陽新港長江城地塊，接棒武漢總價(jià)地王，除此以外，東西湖、洪山、黃陂、江夏、青山等5區(qū)區(qū)域總價(jià)地王記錄也被刷新。地價(jià)上漲倒逼房價(jià)看漲預(yù)期，基于買漲心理，潛在置業(yè)群體踴躍入市，加劇樓市供不應(yīng)求，開發(fā)商爭相競(jìng)地、購房者蜂擁搶房是2016年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)寫照。

??2017年，金科、泰禾、金融街、中糧等外來房企強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐武漢，土拍延續(xù)高熱，全年宅地成交金額創(chuàng)歷史新高，達(dá)到1454億元，高基數(shù)基礎(chǔ)上同比增長67%。2017-2019年，武昌、新洲、青山等9區(qū)誕生了新的區(qū)域單價(jià)地王。

??04 19年下半年至今土地超賣
供應(yīng)過剩主導(dǎo)下降周期

??……略……

??一、19年H2至20年：供應(yīng)放量需求兩級(jí)分化，市場(chǎng)拐點(diǎn)下行但仍具韌性

??……略……

??1、市場(chǎng)：去化率跌至4成，分銷、折扣加碼，但成交仍具韌性

??……略……

??2、內(nèi)因：供地過量遠(yuǎn)城區(qū)顯著超標(biāo)，買方市場(chǎng)形成在售項(xiàng)目凈增8成

??2017-2019年，武漢供地顯著過量，涉宅用地成交總建面多達(dá)8125萬平方米，相當(dāng)于同期商品住宅成交面積的1.5倍。尤其是遠(yuǎn)城區(qū)供地顯著超標(biāo)，例如東湖高新、東西湖區(qū)涉宅用地成交總建面都在1000萬平方米附近，相當(dāng)于同期商品住宅成交面積的2.1倍。

??受此影響，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化，表現(xiàn)于在售項(xiàng)目大幅躍升。2018-2020年，武漢重點(diǎn)監(jiān)測(cè)活躍項(xiàng)目數(shù)量由239個(gè)持續(xù)提升至431個(gè)，凈增長80%。其中，強(qiáng)銷在售項(xiàng)目由141個(gè)大幅提升至353個(gè)，凈增長1.5倍，市場(chǎng)競(jìng)爭激烈程度可見一斑。

??3、內(nèi)因：疫情倒逼改善需求加速釋放，但務(wù)工人員外流剛需收縮

??……略……

??4、外因：從政策底到市場(chǎng)底，紓困政策連番刺激下市場(chǎng)恢復(fù)正常化

??……略……

??二、21年H1：人口回流需求延期釋放，市場(chǎng)短暫回暖區(qū)域加劇分化

??……略……

??1、市場(chǎng)：供求創(chuàng)17年以來同期新高，去化率持穩(wěn)4成但區(qū)域分化加劇

??……略……

??2、內(nèi)因：經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇常住人口大增百萬，需求延期14個(gè)月集中釋放

??2020-2021年，武漢常住人口連續(xù)兩年增長120萬人以上，主要原因有以下兩方面因素：

??其一，疫情后經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇，大量外來人口返漢留漢。2021年，武漢GDP同比增長12.2%，固定資產(chǎn)投資同比增長12.9%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長10.5%，均實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長。隨著武漢經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇，大量外來人口返漢留漢，此前外流的務(wù)工人員逐漸回流。

??其二，眾多頭部企業(yè)落地武漢，產(chǎn)業(yè)人口指數(shù)級(jí)增長。近年來，武漢大力發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)和總部經(jīng)濟(jì)，集結(jié)了多個(gè)科技公司的“第二總部”，包括小米武漢總部、TCL華中區(qū)域總部、騰訊（武漢）數(shù)字產(chǎn)業(yè)總部等，既推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)升級(jí)與科技創(chuàng)新，又提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，產(chǎn)業(yè)人口指數(shù)級(jí)增長。

??而在外來人口大量涌入的情況下，2021年3-6月武漢樓市成交持續(xù)放量，歷月成交面積皆超200萬平方米，因疫情暫時(shí)擱淺的購房需求終在延期約14個(gè)月之后集中釋放。

??3、外因：地王是“催化劑”，全市地王突破3萬/平助推房價(jià)看漲預(yù)期

??地王是房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖的“催化劑”，2020年至2021年上半年，武漢多區(qū)域頻出地王，全市單價(jià)地王歷史性突破3萬元/平方米。地價(jià)上漲既助推房價(jià)上漲預(yù)期，又刺激居民購房消費(fèi)。

??2020年，基于地方財(cái)政收支考量，武漢優(yōu)化供地質(zhì)量，主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)持續(xù)增多。起拍價(jià)普遍上調(diào)，部分地塊起拍價(jià)甚至創(chuàng)所在區(qū)域地價(jià)新高，意味著即便底價(jià)出讓，也刷新區(qū)域地王紀(jì)錄。例如11月26日，中建三局底價(jià)18.5億元摘得洪山區(qū)魯磨路和華科大西路交叉口地塊，樓板價(jià)14729元/平方米，創(chuàng)洪山區(qū)新的單價(jià)地王。全市地王突破3萬元/平方米，11月13日，華潤置地總價(jià)65.7億元競(jìng)得江岸區(qū)解放大道與頭道街交匯處地塊，樓板價(jià)30558元/平方米，創(chuàng)全市新的單價(jià)地王。

??2021年上半年，武漢首輪集中土拍熱度不減，東湖高新、硚口、東西湖等區(qū)域相繼誕生新地王。例如6月29日，南山控股及武漢城投聯(lián)合體總價(jià)72億元競(jìng)得東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)高新二路以南、光谷三路以西地塊，樓板價(jià)20799元/平方米，刷新東湖高新區(qū)單價(jià)地王紀(jì)錄。

??三、21年H2至今：土地超賣、需求趨飽和，市場(chǎng)主基調(diào)轉(zhuǎn)向去庫存

??……略……

??1、市場(chǎng)：成交加速下行到訪、去化率全面轉(zhuǎn)弱，區(qū)域及項(xiàng)目分化加劇

??2021年下半年以來，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)加速下行，集中體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：

??其一，房企供貨信心不足，成交加速下行。2021年下半年，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)冷，累計(jì)成交806萬平方米，同比下降37%。2022年，市場(chǎng)形勢(shì)愈加嚴(yán)峻，前4月累計(jì)成交285萬平方米，同比跌幅擴(kuò)至61%。房企供貨信心不足，前4月累計(jì)供應(yīng)297萬平方米，同比下降58%。據(jù)武漢房管局公布數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)二季度可達(dá)預(yù)售條件共計(jì)142個(gè)項(xiàng)目、481萬平方米，4月僅供應(yīng)37個(gè)項(xiàng)目、107萬平方米，占比低至22%。其中，主城區(qū)供應(yīng)相對(duì)充足，遠(yuǎn)城區(qū)僅少量項(xiàng)目補(bǔ)貨供應(yīng)。

??其二，去化率不足兩成。2021年下半年，武漢開盤去化率趨勢(shì)性下行，去化率由上半年的39%跌至下半年的24%，凈減少15個(gè)百分點(diǎn)。2022年，開盤去化持續(xù)低迷，尤其是3月，去化率低至14%，創(chuàng)歷史新低。4月，去化率小幅回升至19%，環(huán)比提升5個(gè)百分點(diǎn)。

??其三，到訪量及轉(zhuǎn)化率持續(xù)下滑。2021年下半年，武漢單盤平均周度客戶來訪降至78組，單盤平均周度持銷跌至7套。2022年1-4月，單盤平均周度客戶來訪進(jìn)一步回落至62組，單盤平均周度持銷低至4套。

??其四，區(qū)域及項(xiàng)目分化加劇。改善性需求相較堅(jiān)挺，武昌濱江、白沙洲、南湖個(gè)別性價(jià)比樓盤去化表現(xiàn)優(yōu)異，剛需客戶觀望情緒濃重，三環(huán)外剛需盤去化承壓，特價(jià)房、團(tuán)購折扣等營銷活動(dòng)持續(xù)加碼。遠(yuǎn)郊板塊部分項(xiàng)目分銷傭金持續(xù)上調(diào)，例如恒基旭輝鉑悅園著全民營銷提點(diǎn)上漲至7萬元/套，長江中心則由5萬元/套上漲至10萬元/套。

??2、內(nèi)因：土地超賣近5年宅地成交1.3億平，廣義庫存近1億平

??2017-2021年，武漢土地超賣，涉宅用地成交總建面13471萬平方米，相當(dāng)于同期商品住宅成交面積的1.4倍，直觀反映供需明顯錯(cuò)配。

??截至2022年4月末，武漢狹義庫存2123萬平方米，去化周期多達(dá)34.8個(gè)月。廣義庫存高達(dá)9736萬平方米，即便不再新增供地，仍需5年以上才能去化完畢。其中，大盤顯著偏多乃是廣義庫存高企的首要因素，單盤銷售周期大都超5年，部分項(xiàng)目更是超10年。例如黃陂區(qū)，便有綠地、武漢城建兩三個(gè)大盤，剩余待售面積接近420萬平方米。

??3、內(nèi)因：遠(yuǎn)城區(qū)擴(kuò)張過快，但市政配套及人口導(dǎo)入存時(shí)間差

??……略……

??4、內(nèi)因：需求趨飽和剛需持續(xù)減少，百戶購房比達(dá)51.3%

??2006-2021年，武漢百戶購房比達(dá)到51.3%，遠(yuǎn)高于其他一二線城市。一方面，武漢房價(jià)在過往15年平穩(wěn)上漲，大量中等收入群體成為購房主力。另一方面，武漢市場(chǎng)需求逐漸趨于飽和，尤其是剛需，成交占比持續(xù)走低?？梢灶A(yù)見的是，武漢市場(chǎng)需求將由有房住到住好房進(jìn)階，意味著未來剛需將持續(xù)減少，改善性需求則將穩(wěn)步釋放。

??5、外因：全國市場(chǎng)下行房價(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)跌，房企暴雷致市場(chǎng)信心動(dòng)搖

??……略……

??四、供需是周期升降的決定因素，政策、地王對(duì)市場(chǎng)約有半年刺激效應(yīng)

??……略……

??1、供需是周期升降的決定因素，需求引領(lǐng)上升周期、供應(yīng)主導(dǎo)下降周期

??供需乃是武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性變化的決定性因素，旺盛需求主導(dǎo)上升周期，過量供應(yīng)主導(dǎo)下降周期。具體而言，2017年武漢啟動(dòng)“百萬大學(xué)生留漢計(jì)劃”，力爭5年留下100萬大學(xué)生，并提前兩年完成。而在旺盛需求主導(dǎo)下，2017年至2019年上半年，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?，近乎無房可售。2017-2021年，受累于土地超賣，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化，且有不斷惡化的趨勢(shì)。而在過量供應(yīng)主導(dǎo)下，2019年下半年以來，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，成交加速下行，廣義庫存現(xiàn)已接近1億平方米。

??2、政策、地王僅是催化劑，刺激效應(yīng)約持續(xù)半年但難以扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)周期

??政策、地王僅是催化劑，對(duì)武漢市場(chǎng)大概有半年左右的刺激效應(yīng)，但難以根本性扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)周期。具體而言，受疫情影響，2020年上半年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)一度陷入停擺，上半年累計(jì)成交同比下降47%。但在紓困政策的輪番刺激下，極大程度上恢復(fù)市場(chǎng)信心，房地產(chǎn)交易快速回歸正?；?，下半年累計(jì)成交同比轉(zhuǎn)增5%，最終完成了從政策底到市場(chǎng)底的有效轉(zhuǎn)化。

??2019年下半年，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入下降周期，但2021年上半年市場(chǎng)曾短暫回暖，成交創(chuàng)2017年以來同期新高。核心因素在于地價(jià)上漲助推房價(jià)看漲預(yù)期，變相刺激居民購房消費(fèi)。2020年至2021年上半年，武漢土拍市場(chǎng)持續(xù)火熱，多區(qū)域頻出地王，全市單價(jià)地王歷史性突破3萬元/平方米。

??05 總結(jié):短期四季度走出調(diào)整
長期供需平衡無虞

??……略……

??一、武漢要擺脫市場(chǎng)困境，需放松限購、限貸等政策組合拳助力

??2022年以來，穩(wěn)地產(chǎn)政策持續(xù)發(fā)力，地方因城施策分類放松調(diào)控，且政策落地頻率顯著加快。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，截至5月17日，共計(jì)108省市出臺(tái)166次放松政策，杭州、蘇州、成都等強(qiáng)二線城市跟進(jìn)放松限購，南寧、鄭州、無錫等弱二線及三四線城市更在需求端予以刺激。

??我們認(rèn)為武漢要擺脫現(xiàn)階段的市場(chǎng)困境，仍需政策組合拳助力，尤其要在需求端予以刺激。其一，放松限購，例如遠(yuǎn)城區(qū)率先取消限購。其二，放松限貸，例如下調(diào)二套房首付比例至40%。其三，財(cái)稅刺激托市，例如對(duì)購買新建商品住房的家庭減免契稅，又如對(duì)購買首套房的各類人才發(fā)放購房補(bǔ)貼。

??二、短期市場(chǎng)拐點(diǎn)要到2022年底，中長期供求恢復(fù)平衡成交高位保持

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??1、短期：市場(chǎng)拐點(diǎn)要到2022年底，區(qū)域及項(xiàng)目加劇分化

??短期內(nèi)，武漢過量供應(yīng)的市場(chǎng)格局難以實(shí)質(zhì)性改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)較難擺脫下降周期。受累于廣義庫存現(xiàn)已接近1億平方米，即便不再新增供地，仍需5年以上才能去化完畢。因此，武漢市場(chǎng)主基調(diào)仍是去庫存，倘若需求端沒有強(qiáng)力刺激性政策落地，市場(chǎng)拐點(diǎn)可能要到2022年底乃至2023年上半年。

??區(qū)域及項(xiàng)目加劇分化，改善性需求相較堅(jiān)挺，市場(chǎng)熱度逐漸回歸主城區(qū)，高性價(jià)比樓盤成交去化依舊不成問題。剛需增長乏力，遠(yuǎn)城區(qū)去化壓力或?qū)⒉粩嗉觿?，打折降價(jià)、分銷提傭等常態(tài)化。

??2、長期：供應(yīng)改善需求充裕，年均成交1500-1800萬平

??中長期來看，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本平衡。2021-2035年，武漢潛在住房供應(yīng)約2.5億平方米，潛在購房需求同樣達(dá)到2.5億平方米，年均成交規(guī)模仍將維持在1500-1800萬平方米。

??其一，供應(yīng)改善。截至2035年，預(yù)計(jì)武漢潛在住房供應(yīng)約2.5億平方米，主要由兩部分構(gòu)成：第一類，廣義庫存約1億平方米，其中主城區(qū)0.32億平方米，副城區(qū)0.48億平方米，遠(yuǎn)城區(qū)0.2億平方米。第二類，新增供地約1.5億平方米，其中主城區(qū)舊改拆遷1億平方米，副城區(qū)0.4億平方米，遠(yuǎn)城區(qū)0.1億平方米。

??其二，需求充裕。一方面，隨著常住人口穩(wěn)步增長，武漢住宅保有量將持續(xù)上升，預(yù)計(jì)到2035年住宅保有量或?qū)⑦_(dá)到59760萬平方米。另一方面，隨著舊城改造持續(xù)推進(jìn)，武漢商品住宅所占比重將穩(wěn)步提升，預(yù)計(jì)到2035年商品住宅占比或?qū)⑦_(dá)到86%。

??2021年至2025年，預(yù)估武漢商品住宅需求量8600萬平方米，年均成交面積約1700萬平方米。2021年至2035年，預(yù)估武漢商品住宅需求量2.5億平方米，年均成交面積仍將維持在1500-1800萬平方米