[克而瑞]6月云端分享月｜行業(yè)新階段下集中供地的特征變化

??克而瑞研究中心，6月云端分享月今日開啟。

??云端交流，知識共享，線上研討，自6月7日到29日，克而瑞研究中心開啟八場線上直播分享。

??作為克而瑞的專業(yè)研究平臺，研究中心通過地產金融峰會、產品力發(fā)布會等線上線下活動，致力于構建覆蓋房企、基金券商、機構、媒體以及行業(yè)專家的生態(tài)交流平臺。

??“6月云端分享”的第二場，聚焦土地市場，由克而瑞研究中心資深研究員吳嘉茗帶來《行業(yè)新階段下集中供地的特征變化》主題分享。

??以下為精彩發(fā)言：

??2021年集中供地：上半年房企蜂擁而入 下半年“國家隊”無奈托底

??供應方面，第一輪、第二輪供應量持平，第三輪供應相較前兩輪下降三成，減少了2000萬平方米；

??成交方面，第二輪比第一輪成交大幅度下降，降幅達36%，第三輪相較前兩輪繼續(xù)下探；

??流拍率方面，第一輪流拍率6%，第二輪流拍率飆升至31%；第三輪因為供應量調低原因，流拍率有一定好轉，但還是在20%左右；

而溢價率方面也是下降更為明顯，總體來看三輪集中供地呈現(xiàn)土地市場供應、成交逐輪走低，溢價率大幅下降的情況。

??

??實際上，土地市場走勢的變化，與政策息息相關。

??2021年至今，集中供地政策呈現(xiàn) “松緊松”走勢，首輪土拍最為寬松，以原本既定城市規(guī)則為主，由此也出現(xiàn)了部分城市土拍的過熱現(xiàn)象。

為了抑制地市過熱的情況，第二輪土拍，很多城市收緊土拍規(guī)則，也把部分中小房企攔在門外，效果很顯著。

??第三輪土拍，原因是為保證土地市場平穩(wěn)運行，恢復企業(yè)拿地的信心，不少城市進行土拍規(guī)則的微調。

??除了政策的調整出現(xiàn)了分化，城市土拍表現(xiàn)方面，也呈現(xiàn)土拍熱度分化，特別是第二輪和第三輪過程中，廈門、福州、長春、天津出現(xiàn)轉冷的現(xiàn)象，杭州、寧波、成都在第三輪土拍中呈現(xiàn)明顯回暖。 

??從企業(yè)表現(xiàn)來看，百強房企拿地呈現(xiàn)三大特征：

??1、每輪百強房企拿地數(shù)量都在減少，并且百強房企參與拍地的數(shù)量在不斷的減少。

??2、每輪拿地金額在驟降，首輪百強房企投資拿地在9000多億，第二輪則在3400多億，到了第三輪下降到了2000多億。

??3、在整體市場都受到影響的情況下，民企受到沖擊更大。第一輪國企民企拿地旗鼓相當，第二輪、第三輪民企拿地相較國企下降更為顯著。

??2022年集中供地：首五個月地市政策利好出臺較多，效果非常有限，民企投資幾乎停滯

??前5月土拍成交面積同比降幅超五成，僅四成百強房企拿地，300城經營性用地成交總建面同比下降57%，成交金額同比下降61%，整體土地市場大環(huán)境不及往年。百強房企表現(xiàn)“冷靜”，截止到5月末，以往拿地銷售比在0.3-0.4狀態(tài)比較理想，今年前五月百強整體拿地銷售比0.15，很多房企銷售比不到0.1。

??1-5月城市表現(xiàn)延續(xù)了分化趨勢，天津等地市場熱度下探，深圳、杭州逆勢翻盤，樓市的表現(xiàn)也一定程度上影響到企業(yè)拿地。如天津開拍前三日，29宗涉宅地中有15宗停牌，土拍當日僅成交5宗地，流拍率高達83%。

??總體而言，今年前5個月集中供地和去年相比有五大變化：

??第一，“三變四”從三批次增加為四批次。目前，七城(廈門、濟南、青島、重慶、武漢、成都、蘇州)已明確今年分四批次供地，供地批次多，可以分散拿地的資金壓力，增加了房企拿地的靈活性。

??第二，今年大多數(shù)城市土拍門檻仍在下調。配建/自持比例、保證金比例、付款期限等要求大多有所放松，出讓門檻明顯降低，以減輕房企拿地壓力，刺激房企拿地信心。

??第三、地價回調，讓利開發(fā)商。今年很多城市下調溢價，控制拿地成本，商品房銷售指導價沒有大的變化，基本保持之前水準，給房企盈利空間就比較大。如北京今年首輪土拍不少地塊是去年流拍或延期出讓的，再次掛牌都下調了出讓底價，也下降了土地限價。

??第四，城市分化進一步加劇。這個趨勢從去年第三輪到今年首輪表現(xiàn)明顯。從流拍率看，天津、濟南、福州流拍率仍沒得到明顯改善。

??第五，企業(yè)拿地方面，依舊老面孔比較多。國企央企“全年無休”，民企持續(xù)隱身，地方平臺托底意愿減弱。

??針對2022年下半年的土拍市場，我們有以下三點判斷：

??第一，集中供地超八成項目2022年可上市，供應高峰或將在三季度顯現(xiàn)。

??據統(tǒng)計，去年首輪地塊開工比例已接近四成，而去年第三輪集中供地成交項目目前僅有3%的項目開工。按中位數(shù)水平計算，約僅5%的項目不能夠在2022年上市，按75分位值水平計算則約22%的項目在2022年無法上市。

??第二，2022年三季度土地成交量周期性回升，疫情陰霾下各地冷熱分化加劇，整體土拍熱度延續(xù)低位運行。

??隨著各城市供地計劃逐漸提上日程，我們預判三季度成交規(guī)模將迎來周期性回升。但受疫情散發(fā)反復等因素影響，銷售端恢復不及預期，下半年企業(yè)拿地仍將保持謹慎。

??同時，結合近期地市表現(xiàn)來看，回暖預期僅限于樓市韌性較強的一二線及強三線城市。購房需求萎縮、樓市成交疲軟的城市土地市場熱度仍將維持在低位。

??第三，核心城市是房企補倉的主戰(zhàn)場。

??在業(yè)績發(fā)布會上，很多房企明確表態(tài)今后將繼續(xù)聚焦一二線城市。例如萬科表示，未來投資聚焦市場更為穩(wěn)定、發(fā)展?jié)摿Ω蟆F隊操盤能力更強的區(qū)域；綠城的區(qū)域布局仍以長三角、環(huán)渤海、大灣區(qū)為主，80%資源集中一二線。此外，像碧桂園也表示會向確定性更強、相對高能級的市場去調節(jié)。