??今年上海首批集中供地6月8日落下帷幕，從成交來看，上海土地市場格局再次被重塑。

??此次上海集中供地共推出涉宅用地36宗，最終全部成交，共獲土地出讓金834.7億元。

??自2020年以來，上海的土地格局就在不斷發(fā)生變化。隨著近幾年地價攀升，拿地風(fēng)格較為穩(wěn)健的上海本土房企在土地市場上聲音減少，外埠企業(yè)則積極進軍上海，加上去年開始推行的集中供地政策，上海土地市場也逐漸成為國企、央企的天下。

??今年受制于疫情影響，上海首批集中供地相比其他城市啟動更晚，但在規(guī)則上做出調(diào)整，適當(dāng)降低了參拍門檻，給一些外來房企和小房企留下了機會。

??從出讓結(jié)果看，央企、國企、混合所有制企業(yè)、民企以及地方國企均參與熱情較高并且有所斬獲，但拿地主力依舊為國企、央企和混合所有制企業(yè)。

??招商蛇口領(lǐng)銜國企、央企成為此次上海集中供地的最大贏家，共斬獲4塊土地，成交總金額約169.4億元；建發(fā)房產(chǎn)和中國鐵建此次分別斬獲3塊土地，成交總金額分別為78.4億元和69.3億元；中鐵諾德、中建八局、上海海港新城等房企均斬獲2幅地塊。

??浙江錢江房產(chǎn)和大家房產(chǎn)組成聯(lián)合體拿下浦東新區(qū)惠南地塊成為此次上海拍地中的外來“新面孔”。小房企大名城亦如愿獲得一宗地塊。

??相關(guān)研究機構(gòu)人士認(rèn)為，上海今年首批集中供地整體結(jié)果符合預(yù)期，在當(dāng)前大環(huán)境下，熱門地塊所釋放出的“誠意”均得到了應(yīng)有的回應(yīng)。

??招商蛇口獨占鰲頭

??6月8日上午，招商蛇口再下一城，拿下青浦區(qū)西虹橋會卓路南側(cè)52-04地塊。這已經(jīng)是招商蛇口此輪上海土地出讓中所拿的第4宗地塊。

??“招商天天見，案名都要不夠用了。”一位長期關(guān)注上海市場的業(yè)內(nèi)人士表示。

??此次上海集中供地分為5個工作日進行，根據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，在地塊正式出讓前，招商蛇口就對多個地塊顯示出興趣，并報名了位于徐匯區(qū)、普陀區(qū)、閔行區(qū)、青浦區(qū)、松江區(qū)多個熱門地塊，幾乎每個土地出讓日都能看到招商蛇口的參拍身影。

??粗略估計，招商蛇口拿下這4幅地塊需要支付的土地價款約為117億元。在感嘆招商蛇口強大的資金實力的同時，也有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為招商蛇口能夠在上海頻頻拿地“需要一些運氣”。

??實際上，從2020年開始，招商蛇口就成為上海土地市場上的?？汀?/p>

??此前，中海、萬科、華潤和融創(chuàng)是昔日上海土地市場的四大巨頭。但2020年中海、華潤、萬科三家房企被曝出“圍標(biāo)”事件之后，雖然三家企業(yè)并未公開受到懲罰，但業(yè)內(nèi)傳言三家企業(yè)被禁止在上海公開土地市場拿地，從上述事件之后，這三家房企也確實再未出現(xiàn)在上海公開土地出讓中。而融創(chuàng)則受制于自身的資金壓力，最近兩年也鮮少出現(xiàn)在上海的土地出讓中。

??從2017年，招商蛇口就制定了“重返上?！睉?zhàn)略，但直到2020年，招商蛇口迎來發(fā)展契機。根據(jù)公開資料顯示，2020年招商蛇口斥資約百億元在上海拿地，拿地金額占到上海前三；當(dāng)年，招商蛇口上海公司全年全口徑簽約額達(dá)到277億元，操盤面積達(dá)到29.86萬平方米，躋身城市排名前五。

??此后，招商蛇口便開始縱橫上海灘，領(lǐng)先優(yōu)勢也不斷擴大。

??據(jù)當(dāng)時招商蛇口華東區(qū)域總經(jīng)理透露，到2021年第一季度，招商蛇口的銷售額已經(jīng)位列上海首位，未來，招商蛇口也將在土地儲備、產(chǎn)品打造、綜合服務(wù)等方面，持續(xù)保持領(lǐng)先地位。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年，布局上海的房地產(chǎn)企業(yè)中，招商蛇口憑借約240億元的銷售額位居TOP4，銷售面積為68.31萬平方米，位居TOP2。

??一位行業(yè)資深分析人士曾表示，招商蛇口重返上海不僅是要在銷售額上做到領(lǐng)先，更重要的是要贏得應(yīng)有的龍頭地位與產(chǎn)品力量。

??去年4月，招商蛇口上海公司發(fā)布了其在上海的高端產(chǎn)品系列——璽系，而在今年上海首批集中供地首日，招商蛇口拿下的徐匯區(qū)和普陀區(qū)兩個項目根據(jù)其海報宣傳顯示，大概率也會被打造成璽系作品。

??此外，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，首輪出讓的地塊，開工速度快的房企在年底左右就可以入市。而據(jù)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口今年前5月權(quán)益銷售金額僅為32.73億元，在上海房企銷售排行榜上暫列第15位，招商蛇口在上海首批集中供地中大展拳腳很可能是希望地塊盡快入市為公司貢獻銷售流量，鞏固上海的市場地位。

??國企、央企占主導(dǎo)

??除了招商蛇口表現(xiàn)突出，在此輪上海集中供地中，其他國企、央企也依然是拿地主力。

??根據(jù)36宗土地出讓結(jié)果顯示，有28宗地塊被國企、央企背景的房企拿下，數(shù)量上占比超過七成。

??上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，雖然融資端口有所松動，但是民營房企似乎還是比較難獲得資金支持。就算有資金，企業(yè)可能會準(zhǔn)備“過冬“，不用來拿地。國企、央企在資金方面的受限制程度要好于民營企業(yè)，加上競爭不像以前那么激烈，價格相對可控，因此成為主力是自然而然的事情。

??此外，中國鐵建僅次于招商蛇口斬獲3塊土地，合計約69.25億元；建發(fā)房產(chǎn)也斬獲3塊土地，合計約78.443億元；中建八局和上海海港新城等企業(yè)也均斬獲2塊地塊。

??盧文曦認(rèn)為，國企、央企成為拿地的主導(dǎo)力量，從消費者角度出發(fā)，或許是好事，從眼下市場來看，民營房企抗風(fēng)險能力相對薄弱，容易出現(xiàn)暴雷現(xiàn)象，如果無法交房，對買家而言是很大的損失。另外，從質(zhì)量底線來看，國企、央企還是有保障的。

??“不過從市場成面來看，長期以往不見得是好事。都是國企央企拿地，民企生存空間越來越小，最后會被淘汰。市場需要多元化，一來防止壟斷，二來可以提供多樣的產(chǎn)品滿足不同需求。而且從企業(yè)角度來講，長期讓他們兜底，也有資金上的壓力?！北R文曦表示，這一點從此次國企、央企組成聯(lián)合體拿地也能看出。

??利潤空間充足 外來房企嶄露頭角

??在國企、央企之外，上海此次集中供地調(diào)整了競拍規(guī)則，讓競拍房企有充足的利潤，這也為部分外來房企和小房企留下了拿地空間。

??在土地出讓規(guī)則方面，首先是取消招掛復(fù)合打分入圍方式，全部采用掛牌方式出讓，有效申請人即為競買人，這意味著只要報名，所有交了保證金的開發(fā)商都有出價資格，在一定程度上降低了企業(yè)的參拍門檻。其次，此次土地出讓調(diào)整了競拍資金監(jiān)管額度，土地監(jiān)管資金由最高的130%下調(diào)至110%，減輕了參拍房企的資金壓力。在此基礎(chǔ)上，地塊溢價率仍然以10%為上限。

??在這些規(guī)則下，最終36宗地塊全部出讓，但地塊之間的分化也很明顯，19宗地塊底價成交，17宗地塊溢價成交，溢價成交地塊的平均溢價率約為7.33%。

??其中，青浦、松江以及閔行的部分地塊熱度較高，例如位于青浦趙巷鎮(zhèn)的地塊和松江中山街道地塊在正式開拍前均有9家房企顯示出報名意向，閔行古美地塊也有7家房企顯示報名意向；反之，16宗地塊僅有一名競買人參拍，尤其是位于臨港區(qū)的多塊地，最終都是由地方國資出面托底。

??此次成交的36宗土地中，成交價格最貴地塊為普陀長風(fēng)社區(qū)地塊，由奧林匹克花園和宸嘉發(fā)展聯(lián)合體以63.7億元底價斬獲。溢價率最高的地塊為徐匯區(qū)斜土街道地塊，溢價率約9.6%，由招商蛇口、香港置地及徐匯城投聯(lián)合體斬獲，成交價格為47.3億元。

??從利潤方面看，上海首批集中供地的地塊利潤差異比較明顯，但利潤空間整體優(yōu)于去年。

??宋紅衛(wèi)表示，市區(qū)地塊地價房價比整體偏高，基本在60%左右，外環(huán)區(qū)域五個新城的地價房價比基本在50%左右，外圍非核心區(qū)域基本在40%左右。房價地價差也從核心區(qū)域位置的4.5萬元逐漸下降至1.7萬元左右。

??“這批地的地價房價比平均在50%以下，而去年地價房價比平均值超過50%。從房價地價差的角度來看，因樓板價的差異，該值介于1.7萬元至4.5萬元，因此每一塊地都有一定的利潤空間，也說明上海土地市場和樓市都比較健康穩(wěn)定?！?/p>

??正是因為地塊利潤有保障，此次上海集中供地中還出現(xiàn)了一些新面孔，例如來自杭州的大家房產(chǎn)，還有宸嘉發(fā)展等，能為上海樓市注入新鮮血液。

??降低的門檻和一定的利潤空間也給了一些小房企機會。

??最后一宗地塊，即青浦區(qū)重固鎮(zhèn)地塊就被大名城拿下。據(jù)接近大名城的人士表示，此次上海拍地，大名城目的明確，就報名了重固鎮(zhèn)這塊地，因為其去年12月底在重固鎮(zhèn)也拍了一塊地，這次再下一城，也是出于深耕的考慮。據(jù)該人士表示，這塊地日后大概率為大名城單獨開發(fā)，不會再引入合作方。

??盧文曦表示，土地市場順利交易對樓市快速回歸是信心推動。今年以來樓市寬松政策不斷，但市場反應(yīng)似乎并不理想，一些關(guān)鍵指標(biāo)還在下行，說明信心不足。市場層面需要有一些先行表態(tài)的指標(biāo)，土地就是最好的一個細(xì)分市場。

??從樓市趨勢來看，宋紅衛(wèi)預(yù)計上海樓市會在8月份以后明顯反彈，預(yù)計全年商品住宅成交規(guī)模在790萬平方米至840萬平方米之間。下半年紅盤的概率不會降低，預(yù)計中心區(qū)域的紅盤分?jǐn)?shù)仍然比較高，下半年供給量的增加給低積分的人群增加了購房的機會，但是不是網(wǎng)紅盤中簽的機會，這些項目競爭仍然會比較激烈。