??以“朋友”為主題的媒體交流會(huì)，萬(wàn)科已堅(jiān)持做了多年。10月20日，萬(wàn)科年度媒體交流會(huì)如期舉行。

??交流會(huì)延續(xù)了以往的風(fēng)格，萬(wàn)科集團(tuán)聯(lián)席總裁、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人、首席執(zhí)行官?gòu)埡４蝾^陣，率先分享了萬(wàn)科基于地產(chǎn)業(yè)務(wù)觀察出的行業(yè)新趨勢(shì)、新變化，隨后萬(wàn)物云、萬(wàn)緯物流、泊寓等相關(guān)負(fù)責(zé)人悉數(shù)上臺(tái)，各自分享了所在業(yè)務(wù)的發(fā)展情況。

??就在大家的焦急等待中，一身黑色西裝的郁亮壓軸登場(chǎng)?；蛟S深知大家的迫切，交流會(huì)直接進(jìn)入提問(wèn)環(huán)節(jié)。

??行業(yè)的發(fā)展是業(yè)界最關(guān)心的。

??“短期有壓力，長(zhǎng)期有信心?！边@是郁亮給出的觀點(diǎn)。雖然萬(wàn)科是最早提出“活下去”的企業(yè)，但郁亮對(duì)于行業(yè)的未來(lái)算是堅(jiān)定的樂(lè)觀派。

??他說(shuō)自己在各種場(chǎng)合都在說(shuō)服大家有信心。

??郁亮認(rèn)為，目前市場(chǎng)情緒比較悲觀，而這種悲觀情緒可能受了一些意見(jiàn)的引導(dǎo)。

??他表示，目前市場(chǎng)上有兩種聲音：一種是“過(guò)剩論”，即房子太多了，不需要再蓋房子了；另一種則是“政策沒(méi)用了”。這兩個(gè)方面影響了市場(chǎng)情緒。

??對(duì)于“過(guò)剩論”，郁亮著墨頗多。

??首先，導(dǎo)致“過(guò)剩論”有兩個(gè)原因，第一個(gè)就是“我們都被平均了”。

??什么是“被平均”？郁亮以今天會(huì)議舉例，如果馬斯克來(lái)到今天的會(huì)場(chǎng)，那么今天會(huì)場(chǎng)里的人均財(cái)富是多少？可能個(gè)個(gè)都是大富翁，但實(shí)際情況不是。

??所以說(shuō)，大家都被平均了。

??根據(jù)第七次人口普查調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積為38.6平方米，這個(gè)數(shù)字也被平均了。因?yàn)槌擎?zhèn)居民人均居住面積約在36.5平方米，鎮(zhèn)上居民為42.3平方米，也就是說(shuō)城市居民的居住面積被鎮(zhèn)上居民平均了。從城市角度來(lái)看，一二線城市人均居住面積為34.3平方米，大城市也被小城市平均了。

??第二個(gè)方面是，數(shù)字不能靜止來(lái)看。人居居住面積38.6平方米是建筑面積，如果折算成使用面積，僅僅相當(dāng)于40年前日本的居住水平。

??郁亮認(rèn)為，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展，隨著中國(guó)老百姓生活水平提高，我們的居住水平不可能停留在40年前日本的水平上。比如以前糧食不夠要定量供應(yīng)，后來(lái)糧食多了，就從“有沒(méi)有”過(guò)渡到“好不好”階段，之后又從粗糧到細(xì)糧，現(xiàn)在又回歸到自然生態(tài)有機(jī)糧食，等糧食更多之后，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，糧食可以做飼料、釀酒、做酒精、做工業(yè)用品。

??“住”跟“吃”是一個(gè)道理。過(guò)去，行業(yè)都聚焦在長(zhǎng)期居住的解決，但其實(shí)還存在短期居住需求。比如，西雙版納、西昌、海邊一些項(xiàng)目，大量旅居人口，這些項(xiàng)目百分之七八十客戶(hù)都來(lái)自外地。

??所以，隨著收入水平提高，人們對(duì)房子的需求會(huì)越來(lái)越多元化。

??對(duì)于住宅建設(shè)的需求，郁亮預(yù)計(jì)，中樞值在10億平方米到13億平方米。由此來(lái)看，現(xiàn)階段住房建設(shè)水平超跌了。今年預(yù)計(jì)新開(kāi)工不到7億平方米，回到了2006年的水平，中樞值有較大差距。

??他認(rèn)為，住房作為居民生活的剛需不會(huì)消失，壓制久了總要釋放出來(lái)。

??談到短期市場(chǎng)表現(xiàn)時(shí)，郁亮分享了一組行業(yè)數(shù)據(jù)——8月以來(lái)，政策的發(fā)力釋放了合理的住房需求，已顯現(xiàn)出一定效果。9月，一二線城市成交面積環(huán)比增加13.4%，10月上半月最新數(shù)據(jù)相較9月繼續(xù)好轉(zhuǎn)。

??他認(rèn)為， 政策不是萬(wàn)  能的，但絕不是沒(méi)用的。市場(chǎng)積累的反彈力量和政策支持為恢復(fù)提供了一定動(dòng)力，但不能指望政策一招解決所有問(wèn)題。

??在他看來(lái)，市場(chǎng)短期恢復(fù)的基礎(chǔ)還不牢固，建議各地因城施策，結(jié)合本地市場(chǎng)情況做出更及時(shí)的調(diào)整，加快政策落地速度。尤其是在供給端，可以有更積極的舉措，例如對(duì)于庫(kù)存過(guò)多的地區(qū)，暫時(shí)減少或放緩?fù)恋毓?yīng)節(jié)奏，而對(duì)于過(guò)去規(guī)劃用途存在錯(cuò)配的土地和房產(chǎn)，應(yīng)考慮轉(zhuǎn)變性質(zhì)去做市場(chǎng)更需要的產(chǎn)品。

??當(dāng)下，行業(yè)陣痛依舊，行業(yè)相關(guān)方，無(wú)論是民營(yíng)企業(yè)，還是國(guó)有企業(yè)，都感同身受。就像跑馬拉松，過(guò)程中需要新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，房地產(chǎn)行業(yè)也處在由簡(jiǎn)單的規(guī)模發(fā)展向更高質(zhì)量發(fā)展的過(guò)程中。

??進(jìn)入新的發(fā)展階段，萬(wàn)科也做了一些研究。

??郁亮說(shuō)：“沒(méi)有成功的企業(yè)，只有發(fā)展的企業(yè)?！?/p>

??企業(yè)要順應(yīng)時(shí)代變化，才能成功。落到發(fā)展策略上，萬(wàn)科要和客戶(hù)、城市同步發(fā)展。

??目前，客戶(hù)對(duì)于產(chǎn)品的要求越來(lái)越極致，導(dǎo)致行業(yè)越來(lái)越內(nèi)卷，向消費(fèi)行業(yè)看齊。雖然對(duì)行業(yè)和企業(yè)而言很卷，但這對(duì)客戶(hù)有好處。

??談到企業(yè)的長(zhǎng)期性，郁亮表示，企業(yè)現(xiàn)在應(yīng)該學(xué)習(xí)如何賺小錢(qián)、賺慢錢(qián)，因?yàn)楫?dāng)下的房?jī)r(jià)和地價(jià)與過(guò)去完全不同。以長(zhǎng)租公寓為例，經(jīng)過(guò)近8年的努力，萬(wàn)科終于盈利了。Reits讓萬(wàn)科有了長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)，長(zhǎng)租公寓和物流都在積極申請(qǐng)，有了Reits，萬(wàn)科將完成從開(kāi)發(fā)商向房地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營(yíng)商的轉(zhuǎn)變，并最終形成閉環(huán)。

??郁亮認(rèn)為，如果企業(yè)能夠跟著客戶(hù)同步發(fā)展，未來(lái)將大有可為。盡管賺錢(qián)很艱難，但我們不去算賬，而是以好產(chǎn)品和好服務(wù)回報(bào)客戶(hù)。