??今年5月，64歲的金地集團(tuán)董事長凌克因身體原因提出了離職退休的想法。經(jīng)董事會(huì)商定，近日，金地謀劃了小半年的接班計(jì)劃，終于落地。

??10月16日，金地集團(tuán)發(fā)布《關(guān)于董事長辭職暨第九屆董事會(huì)第四十八次會(huì)議決議的公告》：董事長凌克因身體原因申請(qǐng)辭去公司董事、董事長和董事會(huì)戰(zhàn)略委員會(huì)委員職務(wù)。凌克的辭職報(bào)告自送達(dá)董事會(huì)之日起生效。在凌克辭任董事長后，由公司董事、總裁黃俊燦代為行使公司董事長職務(wù)。

??為什么是這個(gè)時(shí)候？金地以后會(huì)如何？

??這兩個(gè)問題，在消息公布的第一時(shí)間成為了市場最為關(guān)心的話題。

??據(jù)了解，早在今年5月份的時(shí)候，64歲的金地集團(tuán)董事長凌克因身體原因提出了離職退休的想法，董事會(huì)開始商定，可以讓總裁黃俊燦接班。

??黃俊燦，對(duì)業(yè)內(nèi)人士來說并不陌生，2010年至今，黃俊燦一直擔(dān)任總裁職務(wù)，是金地集團(tuán)經(jīng)營管理的核心決策者和推動(dòng)者。可以說黃俊燦是凌克一手培養(yǎng)提拔的職業(yè)經(jīng)理人。自2015年起金地集團(tuán)就已經(jīng)形成了以凌克和黃俊燦為核心的穩(wěn)定管理層。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2016年金地集團(tuán)全年銷售金額達(dá)到1006.3億元，步入千億房企行列，2019年金地集團(tuán)采取“精益管理、協(xié)同共進(jìn)”的經(jīng)營策略，銷售金額步入2000億。此后在2021年行業(yè)整體銷售承壓的情況下，公司銷售規(guī)模保持了較高的增長，操盤金額進(jìn)入《2021年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》排行榜前十，一直到現(xiàn)在金地持續(xù)穩(wěn)定在銷售榜前列。

??這些年來黃俊燦一直深度參與金地集團(tuán)的發(fā)展，也有著不俗的表現(xiàn)，此次選他當(dāng)接班人，也在意料之中。

??從5月份起，至今已有小半年的時(shí)間，金地為何一直到10月16日方才公布這一消息？預(yù)計(jì)有以下兩大原因。

??第一，平穩(wěn)度過今年償債高峰

??9月13日，金地集團(tuán)召開2023年上半年業(yè)績說明會(huì)，數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入368.6億元，同比增加31.1%，截至2023年6月，金地結(jié)算收入311.4億元，同比上升33.9%。

??從現(xiàn)金及借債能力指標(biāo)來看，金地集團(tuán)短期流動(dòng)性充足，“三道紅線”均維持綠檔。

??數(shù)據(jù)顯示，截至報(bào)告期末，金地集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率為72.1%，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為62.9%，凈負(fù)債率為53.5%維持低位，持有貨幣資金達(dá)460.8億元。短期債務(wù)412.6億元，較去年年底下降2.7%，現(xiàn)金短債比由去年年底的1.29下降至1.12。剔除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為1.10，與去年年底持平，短期流動(dòng)性充裕。同時(shí)，長期債務(wù)為688.8億元，較去年年底下降6.7%，長短期債務(wù)比1.67，較期初小幅下降0.07。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年全年，金地累計(jì)兌付境內(nèi)外債券本息超149億元。2023年上半年，金地兌付到期債券本息超122億元，至今未出現(xiàn)債務(wù)逾期。

??2023年8月11日，金地在兌付1190萬美元的美元債票息后，金地集團(tuán)表示公司已度過了今年的償債高峰期。年內(nèi)公開市場到期債務(wù)僅剩11月到期的20億人民幣中票。

??同時(shí)，據(jù)了解，截至2023年6月30日，金地集團(tuán)獲得中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、招商銀行、民生銀行、光大銀行等多家金融機(jī)構(gòu)授信總額人民幣2532億元，已使用銀行授信總額為人民幣930億元，尚剩余授信額度1602億。

??第二，政策面整體向好，成交規(guī)模有望企穩(wěn)

??業(yè)績說明會(huì)上，談及近期的房地產(chǎn)優(yōu)化政策影響及公司的應(yīng)對(duì)措施，凌克曾表示，隨著核心一二線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”相繼落地，相信對(duì)改善型需求有積極影響，整體新房成交規(guī)模有望企穩(wěn)。

??“預(yù)計(jì)在行業(yè)實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)修復(fù)前仍將持續(xù)出臺(tái)刺激政策，短期內(nèi)系統(tǒng)性、全面重回上行通道是小概率事件，但政策釋放將帶來一系列銷售窗口期。自2023年初起，金地集團(tuán)已建立機(jī)制、持續(xù)緊密跟蹤市場、政策，主動(dòng)把握各類窗口期，提前部署，實(shí)現(xiàn)突圍。”凌克說。

??據(jù)了解，金地集團(tuán)有7個(gè)項(xiàng)目在“金九銀十”集中首開，包括上海金地嘉峯匯、金地嘉境兩個(gè)項(xiàng)目；深圳環(huán)灣城項(xiàng)目；杭州湖頌丹青、江映云邸兩個(gè)項(xiàng)目；西安清峯上項(xiàng)目等，這些城市的市場需求基礎(chǔ)相對(duì)較好，近期也陸續(xù)有調(diào)控放松政策出臺(tái)，目前認(rèn)購及去化情況相對(duì)較好。

??據(jù)金地集團(tuán)披露，2023年三季度，金地月度銷售金額以及連續(xù)三個(gè)月環(huán)比回升，銷售排名保持在行業(yè)前列。

??從以上兩點(diǎn)可以看到，一方面是已平穩(wěn)度過今年償債高峰，另外一方面是在政策利好下，市場各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)底部企穩(wěn)修復(fù)的跡象，接下來金地只需合理安排推盤節(jié)奏，并確?？⒐ず徒桓度缙谶_(dá)成就能保持長期穩(wěn)定發(fā)展，此刻公布接班計(jì)劃確實(shí)對(duì)公司經(jīng)營造成的影響相對(duì)較小。

??不得不承認(rèn)，對(duì)于金地來講，凌克確實(shí)是金地集團(tuán)的鍛造者，有著舉足輕重的地位。但對(duì)于一個(gè)企業(yè)來講，能否有長足的發(fā)展，需要的是一整個(gè)核心管理班底。

??金地的高管團(tuán)隊(duì)平均供職時(shí)間已超過二十年，黃俊燦更是從一線成長起來的杰出管理人才，黃俊燦與凌克搭檔多年，近些年公司的運(yùn)營管理都是黃俊燦在負(fù)責(zé)，他接任董事長對(duì)于公司整體穩(wěn)定、價(jià)值文化傳承幾無懸念。

??從金地目前的基本盤可以看到，整體經(jīng)營方向和發(fā)展都相對(duì)健康穩(wěn)定。

??1、73%土儲(chǔ)位于核心一二線

??據(jù)2023年上半年金地集團(tuán)中報(bào)公布項(xiàng)目明細(xì)顯示，期內(nèi)金地集團(tuán)共新增地塊10幅，除東莞一副地塊外，其余新增土儲(chǔ)均位于一二線城市，主要包括上海、深圳、南京、杭州等熱點(diǎn)城市。

??目前金地集團(tuán)的總土儲(chǔ)約4878萬方，73%位于一二線城市，土儲(chǔ)質(zhì)量較高。同時(shí)根據(jù)企業(yè)近3年的合約銷售速度估算，這些土儲(chǔ)足以支撐企業(yè)未來四年左右發(fā)展需要，整體儲(chǔ)備充足。

??從銷售情況來看，金地集團(tuán)在上海、北京、南京、天津、廣州5座城市銷售表現(xiàn)耀眼。尤其是上海，近幾年，金地在上海的單城合約銷售金額在全國范圍內(nèi)領(lǐng)先。這不僅僅是因?yàn)閾碛凶銐虻耐羶?chǔ)，還與其推盤節(jié)奏、整體項(xiàng)目運(yùn)營及產(chǎn)品定位有關(guān)。

??在我們與金地華東公司的接觸和交流中，我們就發(fā)現(xiàn)他們的“投運(yùn)一體化”并非只是紙上的概念。他們拿地現(xiàn)場就有20個(gè)人，整個(gè)區(qū)域和城市的主要專業(yè)條線的高管全部都在場，在現(xiàn)場，他們就已經(jīng)把整個(gè)地塊的主要價(jià)值點(diǎn)、主要打法、主要施工組織等金地華東組織能力最強(qiáng)的部分全部準(zhǔn)備好了。

??在前期地塊考察的過程中，他們也提前把設(shè)計(jì)、景觀、建筑、精裝、工程等單位全部都聚集起來，探討整個(gè)地塊的價(jià)值及開發(fā)效率，其中所形成的組織能力已經(jīng)完成了從內(nèi)部體系打通到外部體系的過程。

??從金地華東區(qū)域的組織效率可見一斑，金地集團(tuán)正是由這樣歷經(jīng)市場考驗(yàn)，職業(yè)化程度高，精于戰(zhàn)略和管理的一個(gè)個(gè)團(tuán)隊(duì)組成。

??在其較為前瞻性的投資布局策略下，一直以來都保持著穩(wěn)健有序地?cái)U(kuò)張節(jié)奏。

??2、代建、物管業(yè)務(wù)穩(wěn)定抗周期

??不僅如此，金地集團(tuán)在多元化業(yè)務(wù)發(fā)展方面也位于行業(yè)前列，截至2023年6月底，多元業(yè)務(wù)營收達(dá)55.7億元，同比增長18.2%，多元營收占比達(dá)15.2%。

??其中，代建、物管業(yè)務(wù)的優(yōu)勢明顯，金地代建業(yè)務(wù)主要有金地管理運(yùn)營，深耕賽道17年，目前已實(shí)現(xiàn)了未來社區(qū)項(xiàng)目、頭部互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)綜合體、國家級(jí)重大科研實(shí)驗(yàn)室及資方紓困項(xiàng)目等業(yè)務(wù)類型的突破，在《中國房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力TOP30》中排名第三。物業(yè)管理服務(wù)、資產(chǎn)和客戶資源運(yùn)營主要由金地智慧服務(wù)負(fù)責(zé)，市場拓展能力在行業(yè)中保持領(lǐng)先水平。

??此外金地的商辦、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長租公寓等業(yè)務(wù)也都做的不錯(cuò)，即使明年市場進(jìn)一步惡化，金地手里能動(dòng)用的資產(chǎn)和底牌也非常多。更何況，金地十年如一日嚴(yán)守財(cái)務(wù)紀(jì)律，還是在當(dāng)前市場下行依舊階段保持持續(xù)增長的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

??近年來，第一代房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)業(yè)者、掌門人都逐步到了退休的年紀(jì)，保利發(fā)展、龍湖、招商蛇口等頭部房企，都曾發(fā)生董事長變更，這些新一代掌舵人接班后，局面很快被穩(wěn)住，進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。

??從黃俊燦的履歷來看，1971年出生的黃俊燦擁有清華大學(xué)金融EMBA學(xué)位、英國威爾士大學(xué)MBA學(xué)位及同濟(jì)大學(xué)工學(xué)學(xué)士學(xué)位。我認(rèn)為，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，選擇作為財(cái)務(wù)出身的CEO，能讓企業(yè)在當(dāng)下走的更穩(wěn)，更健康。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，選擇有財(cái)務(wù)背景的帥才來領(lǐng)軍是最為合適的。我們相信金地管理團(tuán)隊(duì)能夠平穩(wěn)過渡，并在這之后持續(xù)推動(dòng)金地集團(tuán)長期穩(wěn)定發(fā)展。