前5月新增貨值近千億元,隱形“地主”中建系擴儲,回應稱“根據(jù)市場形勢拿地”

公司許倩 2022-06-10 12:11:38 來源:中房報

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??中國最大的央企建筑商正在土地市場上四處出擊。

??5月30日,中國建筑發(fā)布公告,同意子公司中國建筑第八工程局(以下簡稱“中建八局”)投資濟南市歷下區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目。該項目由7宗地塊組成,總投資82.16億元,其中地價款38億元,開發(fā)周期預計4年。

??6月1日晚,中國建筑再發(fā)公告稱,同意子公司中國建筑第二工程局(以下簡稱“中建二局”)投資北京朝陽區(qū)太陽宮地塊房地產(chǎn)開發(fā)項目。該項目總投資約81.57億元,其中地價款約66.82億元,開發(fā)周期預計3年。

??就在6月1日北京第二輪集中供地中,中國建筑第一工程局(以下簡稱“中建一局”)旗下企業(yè)中建智地,還以29.8億元拿下了朝陽區(qū)崔各莊一宗地塊。

??隨后,在6月2日、6月6日上海首輪集中供地中,中建八局又先后以23.886億元、8.64億元成功競得兩宗地塊。

??一周內(nèi),中建系房企(除中海地產(chǎn))在土地拍賣市場上已拿地約226億元。

??“應是根據(jù)市場形勢變化制定的拿地策略?,F(xiàn)在國家對房地產(chǎn)政策逐步優(yōu)化,金融系統(tǒng)也在加大對地產(chǎn)扶持力度,以保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,這是根據(jù)國家政策而進行的同步的策略調(diào)整。”對于頻繁拿地舉動,相關知情人士對中國房地產(chǎn)報記者表示。

??迅猛拿地下,中建系地產(chǎn)版圖越鋪越大。

??隱形“地主”中建系再擴儲

??中國建筑集團有限公司(以下簡稱“中國建筑”)是中國最大的建筑房地產(chǎn)綜合企業(yè)和中國最大國際承包商。鮮為人知的是,它還是中國最大的地產(chǎn)隱形“航母”。

??中國建筑旗下?lián)碛兄泻5禺a(chǎn)和中建地產(chǎn)兩大房地產(chǎn)品牌,其中,中建地產(chǎn)是中國建筑各局院地產(chǎn)業(yè)務所使用的品牌。中國建筑旗下有8個基建工程局(即“中建一局至八局”)和7個設計研究院,8個基建局各自都有相應地產(chǎn)業(yè)務,就連設計研究院也有地產(chǎn)業(yè)務。

??在這些地產(chǎn)平臺中,規(guī)模最大的是中海地產(chǎn),其次是中建八局旗下的中建東孚、中建三局地產(chǎn),以及中建五局旗下的中建信和地產(chǎn)。

??數(shù)據(jù)顯示,中建東孚2021年房地產(chǎn)銷售額達446億元,在百強房企排名中位列75名;中建三局地產(chǎn)2021年銷售額為326億元,排在102名;中建信和地產(chǎn)2021年銷售額為213.7億元,排在127名;中建一局旗下中建智地,2021年銷售額為181億元;中建七局地產(chǎn)2021年銷售額為91.6億元。

??“開枝散葉”下,整個中建系地產(chǎn)業(yè)務范圍幾乎遍及全國各省市。進入2022年,在國企、央企房企成為拿地“主角”環(huán)境下,中建系房企拿地速度更為迅猛。

??6月1日,北京第二輪集中供地中,中建二局旗下中建玖合以上限價格66.815億元競得北京朝陽區(qū)太陽宮新區(qū)一宗居住用地,溢價率為15%,折合成交樓面價約8.8萬元/平方米。該地塊周邊個別項目二手房價格已達16萬元/平方米。

??當日,中建一局旗下中建智地還以29.8億元拿下朝陽區(qū)崔各莊一宗地塊,溢價率達13.31%,成交樓面價約5.25萬元/平方米;該地塊周邊在售新房價格約9萬元~11萬元/平方米。

??5月26日,中建三局旗下中建壹品聯(lián)合聯(lián)投置業(yè)成功收購北京大興黃村項目公司79.25%股權,總投資額逾70億元。該宗地于今年2月曾被北京興創(chuàng)置地房地產(chǎn)以底價48.2億元摘得。

??在今年北京首輪集中供地中,中建系(除中海地產(chǎn))獲得2宗地塊,拿地主體同樣是以建筑為主業(yè)的中建各局。它們是中建三局旗下中建壹品和北京興創(chuàng)房地產(chǎn)聯(lián)合體,以35.7億元底價拿下大興西紅門地塊;中建一局旗下中建智地,以8.1億元底價拿下房山地塊。

??經(jīng)記者統(tǒng)計,截至2022年6月初,中建系(除中海地產(chǎn))在北京拿地投資額超過300億元。中建系房企在其他熱點城市也展開了大規(guī)模布局。

??幾日前,中建八局出資82.16億元,拿下濟南歷下區(qū)7宗地塊的房地產(chǎn)開發(fā)項目。6月2日,中建八局又在上海拿下寶山區(qū)顧村大型居住社區(qū)地塊,土地款23.89億元;6月6日,又競得奉賢區(qū)一宗地塊,地價為8.64億元。由此可見,中建八局深耕上海的意圖非常明顯。

??“無論是中海地產(chǎn)還是中建地產(chǎn),拿地總體策略都是向一線城市和核心二線城市傾斜?!鄙鲜鱿嚓P知情人士稱。

??在克而瑞發(fā)布的前5月房企新增土地貨值百強榜中,中海地產(chǎn)排名第3,中建東孚排名第11,中建三局排名第45,中建國際排名第79;4家中建系房企共新增土地貨值959.6億元,超過第一名萬科地產(chǎn)(865.4億元)。

??IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜對中國房地產(chǎn)報記者表示,當前正值房地產(chǎn)行業(yè)下行期,樓市和土地市場都相對清淡,正是遵循“順周期出貨,逆周期拿地”的房企有效控制拿地成本以保證未來盈利空間的好時機,這也是中國建筑這一類具有較好現(xiàn)金流的企業(yè)此時加倉優(yōu)質(zhì)土地儲備、加大拿地力度的主因。

??“在當前土地市場清淡而致各地政府土地財政收入承壓,以及民營房企普遍存在流動性緊張的情況下,‘受邀’為地方政府‘站臺’并便宜拿地,也是中國建筑等央企維護地方政府關系一舉兩得的事情;且中建系所拿地塊多布局一二線核心城市,去化風險小,未來盈利空間可期?!卑匚南舱f。

??中國建筑的“兩難”

??雖然建筑板塊是中國建筑主要營業(yè)收入來源,但房地產(chǎn)開發(fā)投資業(yè)務卻為其貢獻了近半利潤。

??中國建筑2021年財報顯示,“房屋建筑工程”營業(yè)收入為11470.9億元,占比為59.5%,毛利率為7.8%;“房地產(chǎn)開發(fā)與投資”營業(yè)收入為3309億元,占比僅17.18%,毛利率達21%。

??在各板塊利潤占比中,“房屋建筑工程”利潤為897億元,在中國建筑總利潤中占比為41.87%;“房地產(chǎn)開發(fā)與投資”利潤為697億元,在總利潤中占比為32.55%。

??中國建筑是中海地產(chǎn)第一大股東,持有56%股份。2021年財報中,中海地產(chǎn)營業(yè)收入在中國建筑總營業(yè)收入中占比13%,但中海地產(chǎn)卻貢獻了402億元歸屬母公司凈利潤,毛利率達23.5%。中國建筑當年凈利潤也不過514億元。

??高利潤回報,促使中國建筑將更多投資放在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務上。2021年,中國建筑完成投資額4436億元,其中,“房地產(chǎn)開發(fā)”項目投資占比為74.5%,同比增長6.3%,是各板塊中唯一投資正增長的業(yè)務。

??據(jù)一位業(yè)內(nèi)知情人士介紹,因建筑業(yè)毛利率很低,且央企管理成本很高,中建各局需要以地產(chǎn)業(yè)務相對較高的利潤平衡業(yè)績與報表,同時自身項目也能給施工主業(yè)帶來“一魚兩吃”的局面。如果剝離掉地產(chǎn)業(yè)務,各局業(yè)績報表看起來就會很難看。

??正如電視劇《理想之城》中所言,工程的毛利率最高不過20%;地產(chǎn)毛利率,高峰期能達50%,下行時期也能到20%。

??雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)利潤率在下降,但對于央企而言,融資成本低、拿地門檻也低,反而是逆周期布局一二線城市的機會。

??上述相關知情人士表示,從長期來看,未來房地產(chǎn)行業(yè)仍有廣闊發(fā)展空間,“房住不炒”是調(diào)控主基調(diào),短期內(nèi)市場不會出現(xiàn)抄底反彈趨勢,但市場并不會一直下行,總體會以穩(wěn)健為主。作為國家支柱性產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)行業(yè)會保持平穩(wěn)發(fā)展的。

??但是,一個集團擁有多家上市地產(chǎn)公司,母公司資源如何投放、子公司之間能否差異化發(fā)展,都是中建系不得不面對的難題。原因是依照資本市場原則,同一個實際控制人旗下的上市公司間不能存在同業(yè)競爭問題。

??2013年8月5日,中海地產(chǎn)發(fā)布公告稱,母公司中國建筑擬將房地產(chǎn)事業(yè)部、中建地產(chǎn)及運營的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務注入中海地產(chǎn),原則上,中建地產(chǎn)未來將不再新增從事純粹房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務。

??整合,意味著利益格局的重新劃分和人事調(diào)整,對于中國建筑而言,復雜性和難度都很大。幾年過去,顯然中海地產(chǎn)對中建地產(chǎn)的整合過程并不順暢,中建各局依然在“各自為營”擴張自己的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。

??“消除中海地產(chǎn)與其母公司中國建筑之間在地產(chǎn)業(yè)務方面的同業(yè)競爭是必須的,這個大方向沒有改變。只不過,中國建筑旗下的地產(chǎn)業(yè)務分布于各局和地產(chǎn)業(yè)務事業(yè)部,規(guī)模較大且相對龐雜,整合起來并完全注入中海地產(chǎn)存在較大難度,也需要較長時間,期間注重一些機會性投資項目也在情理之中。”柏文喜認為。

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中國城市住房價格288指數(shù)

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