??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）5月份，房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)，疊加部分城市疫情反復(fù)，市場信心不足、整體表現(xiàn)仍相對低迷。

??克而瑞研究中心此前發(fā)布的報告顯示，其重點監(jiān)測的30個城市5月份商品住宅成交面積環(huán)比增長4%，同比仍下降59%，與上月基本持平。土地市場方面，5月份全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積僅為6606萬平方米，環(huán)比下降15.6%，同比降幅再度擴(kuò)大至六成以上。

??百強房企單月業(yè)績環(huán)比微升，市場整體表現(xiàn)仍相對低迷

??具體來看，商品住宅成交方面，一線城市供應(yīng)縮量，成交環(huán)比下降22%，同比跌幅擴(kuò)至50%；26個二、三線城市成交低位企穩(wěn)，環(huán)比增長9%，同比跌幅收窄至60%。

??從區(qū)域來看，長三角地區(qū)市場整體低迷。受疫情影響，上海樓市繼續(xù)停擺。杭州、寧波、常州等市場繼續(xù)下行，成交同比跌幅皆超過六成。蘇州、合肥、徐州等城市在政策放松刺激下有所復(fù)蘇；京津冀地區(qū)再現(xiàn)沉寂。北京受疫情影響,房企普遍放緩供貨節(jié)奏，市場復(fù)蘇進(jìn)程被打斷，天津、河北市場下行壓力加劇；大灣區(qū)市場緩慢復(fù)蘇。深圳供需依舊低迷，新盤平均去化率33%，外圍區(qū)域仍面臨較大去化壓力。政策放松下，廣州、佛山、東莞等成交低位回升。增城、花都等外圍區(qū)域打折降價常態(tài)化，去化率仍處低位；中西部地區(qū)市場仍未擺脫頹勢。武漢、重慶、鄭州等市場依舊羸弱，成交同比跌幅皆超60%，成都、西安等區(qū)域及項目分化加劇。

??市場繼續(xù)呈現(xiàn)筑底態(tài)勢之下，得益于各地樓市紓困政策，加之“五一”假期房企推盤及營銷積極性提升，在供應(yīng)放量下市場成交略有復(fù)蘇。

??根據(jù)克而瑞研究中心報告，TOP100房企5月份實現(xiàn)銷售操盤金額4546.7億元，環(huán)比增長5.6%，同比降低59.4%，降幅仍保持較高水平。累計業(yè)績方面，百強房企前5月整體操盤業(yè)績規(guī)模同比降低52.3%，降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大。

??土地市場量價齊跌，民企近乎“隱身”

??土地市場方面，5月份表現(xiàn)為量價齊跌。房企投資始終保持謹(jǐn)慎態(tài)度，百強房企拿地銷售比為0.15，仍有近六成企業(yè)投資處于停滯狀態(tài)。

??根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測，全國300城經(jīng)營性土地成交量持續(xù)低位，5月總成交建筑面積僅為6606萬平方米，環(huán)比下降15.6%，同比降幅再度擴(kuò)大至六成以上；價格方面，由于5月三四線成交占比上升，導(dǎo)致成交單價回落至3255元/平方米，同環(huán)比分別下降32%和19%。

??房企拿地金額方面，5月銷售TOP50房企單月拿地金額不足400億，同環(huán)比分別下降95%和70%，為2022年次低。整體來看，單月拿地仍是中海、建發(fā)、萬科、華潤等“老面孔”。值得注意的是，截止前五月，仍有近三成TOP50房企投資處于停滯狀態(tài)。

??從1-5月拿地金額TOP100房企來看，百強房企拿地數(shù)量僅占到34%，幾乎全部集中在銷售TOP50企業(yè)之中。建發(fā)、華潤、中海、萬科等房企，1-5月份拿地金額超過200億元。此外，項目開發(fā)商和地方平臺公司個占到36%和30%。

??從企業(yè)性質(zhì)來看，國企、央企是今年土地市場的頂梁柱。全口徑銷售TOP50拿地金額中，國、央企優(yōu)勢明顯，占比達(dá)74%。而民企則近乎“隱身”，僅有一些區(qū)域深耕的房企表現(xiàn)較為突出。

??貨值方面，根據(jù)報告，截止5月末新增貨值百強門檻達(dá)到31.5億元，環(huán)比上漲18%，同比大降60%；投資金額、建面百強門檻分別為10.6億和23.7萬平方米，同比降幅分別為53%和48%，雖然同比降幅較4月末有所收窄，但依然處于極低位水平。其中，萬科、華潤、中海、濱江、綠城和建發(fā)等新增貨值超過500億元。值得注意的是，建發(fā)在5月份廈門、福州土拍中拿地近60億元，成為1-5月新增拿地金額最高房企。

??市場成色有待驗證，核心城市是房企補倉主戰(zhàn)場

??隨著地方政策調(diào)整的不斷加碼，市場有望逐漸復(fù)蘇，但城市分化將有所加劇。

??克而瑞研究中心認(rèn)為，隨著國內(nèi)疫情得以有效控制，疊加房企沖刺半年度業(yè)績，勢必將加大供貨力度，6月將是驗證各城市市場成色的重要節(jié)點。預(yù)計兩類城市成交有望明顯改善：一是市場供求基本平衡。包括上海、北京、深圳、杭州、成都等，一旦供應(yīng)放量，成交必將明顯回升；二是放松政策力度較大。包括太原、無錫、南通等，短期或?qū)⒋碳ぞ用褓彿肯M，成交有望企穩(wěn)回升。

??此外，銷售和回款依然是當(dāng)前房企投資考量的前提。在城市選擇上，房企投資將持續(xù)聚焦于高能級的核心城市，并逐步退出部分弱三四線城市。截止5月末，百強房企投資金額超過八成集中于22城，在三四線市場下行、需求退潮之下，核心城市的拿地集中度將持續(xù)走高。