[克而瑞]疫中探市｜疫情特別周報（5.23-5.29）

??本周觀點

??政策：上海、西安、濟南等23城政策松綁，涉及放松限購、限貸、限售、優(yōu)化土拍等 

??樓市成交：一線企穩(wěn)二三線回升，平均開盤去化率42%環(huán)比持平 

??新增供應(yīng)：總量回落，供應(yīng)面積TOP10中三四線入圍項目增多

??疫情動態(tài)

??截止至2022年5月29日，全國報告累計新型冠狀病毒肺炎確診病例2372052例，其中，上海本周新增確診274例，北京本周新增確診184例。 

??近期，全國26個城市發(fā)布“靜態(tài)管理”疫情防控通告。其中廣安、許昌等已解除區(qū)域靜態(tài)管理，上海、北京、達州等仍處在局部或全域靜態(tài)管控中。本周，達州大竹縣、天津主城等開始實行區(qū)域靜態(tài)管控。

??政策動態(tài)

??上海、西安、濟南等23城政策松綁

??涉及放松限購、限貸、限售、優(yōu)化土拍等

??第22周，中央及地方出臺一系列穩(wěn)增長、調(diào)控松綁、支持復(fù)工復(fù)產(chǎn)政策。

??中央層面，5月23日，國常會再提因城施策支持剛性和改善型住房需求。25日，國務(wù)院召開全國穩(wěn)住經(jīng)濟大盤電視電話會議，會議強調(diào)盡快矯正對民營房企信貸收縮的行為；因城施策支持合理住房需求，維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行；適當提高宏觀杠桿率，加強逆周期調(diào)節(jié)，支持財務(wù)可持續(xù)的企業(yè)適當加杠桿，居民家庭部門穩(wěn)杠桿。

??23個城市房地產(chǎn)政策分類放松，需求端主要涉及松綁限購、松綁限貸、放寬公積金貸款、降低住房交易成本、出臺購房補貼。第一，西安、廈門、濟南、唐山等5城松綁限購，其中，西安放寬限購落戶或社保要求，濟南放寬養(yǎng)老、多孩、非戶籍限購，大連通過全面放開落戶變相放松限購，唐山更是取消限購；第二，濟南、太原、唐山等10城松綁限貸，濟南、鎮(zhèn)江、唐山等8市下調(diào)商貸首付比例，比如濟南二套房首付比例由60%下調(diào)至40%，太原、駐馬店等4市對貸款已結(jié)清并購買二套房的，執(zhí)行首套房貸款政策；第三，青島、廈門、安陽等16城放松公積金貸款，西安、宣城等上調(diào)公積金最高可貸額度，貴港、安陽等降低公積金貸款首付比例，青島放寬申貸的繳存標準、二手房公積金貸款房齡限制；第四，西安、哈爾濱、唐山等3城松綁限售，哈爾濱、唐山正式取消限售，西安新房、二手房限售年限均縮短；第五，太原、義烏、鎮(zhèn)江、淄博等9城發(fā)布購房補貼，比如唐山對于“鳳凰英才”的人員實行購房補貼政策，全職引進的全日制博士在唐山落戶的，享受一次性購房補貼30萬元；全職引進的全日制碩士研究生，在唐山落戶的，享受一次性購房補貼10萬元。

??供給端助企紓困，主要涉及放松土拍、適度松綁預(yù)售資金監(jiān)管。第一，上海、駐馬店優(yōu)化土拍規(guī)則，比如上海允許受讓人申請延期繳付或分期繳付土地出讓價款。優(yōu)化土地出讓條件，合理確定住宅用地起始價，降低商業(yè)辦公用房自持比例；第二，廈門、安陽、肇慶等3城適度松綁預(yù)售資金監(jiān)管，比如廈門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用商業(yè)銀行保函替代一半的應(yīng)留存預(yù)售監(jiān)管資金，肇慶對信譽度高的房地產(chǎn)企業(yè)，適當降低預(yù)售資金留存比例。

??復(fù)工復(fù)產(chǎn)方面，上海將于6月1日起取消企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)審批制度，出臺《上海市加快經(jīng)濟恢復(fù)和重振行動方案》，包括八個方面、五十條政策措施，全力助企紓困、復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)市、穩(wěn)定三大需求(穩(wěn)外資、穩(wěn)外貿(mào)、促消費投資)、強化支撐保障。比如支持疫情防控期間的穩(wěn)崗就業(yè)，對不裁員、少裁員的困難行業(yè)企業(yè)，上海給予每人600元人民幣一次性穩(wěn)崗補貼；又比如完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求；及時啟動新一批次市場化新建商品住房項目上市供應(yīng)；允許受讓人申請延期繳付或分期繳付土地出讓價款等；全面落實各類人才計劃和政策，優(yōu)化人才直接落戶、居轉(zhuǎn)戶、購房等條件。

??國常會：因城施策支持剛性和改善性住房需求；

??住建部、財政部、央行：實施住房公積金階段性支持政策；

??住建部、財政部、央行：發(fā)布住房公積金階段性支持政策，可申請緩繳；

??央行：支持受疫情影響嚴重的個人住房貸款實施延期還本付息；

??國務(wù)院辦公廳：重點盤活保障性租賃住房等基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)；

??人行營業(yè)管理部等三部門：準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度；

??貴港：第二套住房可申請公積金貸款，首付比例最低30%；

??安徽：加大房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放 穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務(wù)；

??太原：出臺穩(wěn)樓市政策，首套購買90平米以下住房全額補貼契稅；

??北京、上海：下調(diào)房貸利率，首套房貸利率降至5%、4.8%；

??哈爾濱：宣布廢止樓市限售政策；

??駐馬店：已結(jié)清貸款、購買二套房為普通商品房的，按首套房算；

??淄博：二套住房公積金貸款首付30%，給二孩三孩家庭購房補貼；

??濟南：戶籍家庭二套房商業(yè)貸款首付比例下調(diào)至40%；

??宣城：統(tǒng)一公積金貸款額度上限至50萬元，人才引進增加10萬元；

??青島：調(diào)整公積金政策，連續(xù)繳存6個月可申請住房公積金貸款；

??湖南：落實房地產(chǎn)市場調(diào)控目標，優(yōu)化房地產(chǎn)用地審批；

??黃山：購買中心城區(qū)新建商品房按應(yīng)稅價1%給予購房補貼；

??鎮(zhèn)江：首次購買普通住宅商業(yè)貸款最低首付比例為20％；

??六盤水：鼓勵金融機構(gòu)下調(diào)利率降低首套房貸首付至20%；

??昆明：全市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)主播不得發(fā)布不實違規(guī)信息；

??湖北：出臺提振消費“18條”，進住房消費，更好滿足購房者合理住房需求；

??海南：建立“土地超市”，防止文旅康養(yǎng)項目變相開發(fā)房地產(chǎn)；

??大連：自6月1日起全面放開落戶條件；

??廈門：首套房商業(yè)貸款利率下降到4.55%，可提公積金作首付；

??安陽：首套房首付比例20%，最高公積金貸款額度70萬元；

??北京：不得以“養(yǎng)老”名義誘騙老年人購房；

??唐山：取消限購限售，公積金貸款額度提高至80萬元；

??柳州融安縣：買新建商品房可享購房補貼，每套最多1萬元；

??肇慶：提高首套房公積金貸款上限，保持住房去化周期合理；

??淮南：首套房貸款首付比例最低20%，購買新房公積金可作首付；

??義烏：9月30日前購買首套商品住房可獲100%契稅補貼；

???？冢嚎上硎苷咧С?，海口征集5類保障性租賃住房建設(shè)項目；

??遵義：雙繳存職工公積金個人住房貸款最高提至60萬元；

??韶關(guān)：調(diào)整住房公積金賬戶余額倍數(shù)，最高可貸50萬元；

??西安：公積金首套首付比例最低降至20%，最高貸款額度85萬元；

??上海：優(yōu)化人才直接落戶、居轉(zhuǎn)戶、購房等條件，加快實施人才安居工程；

??西安：28周歲及以上未婚人士買首套住房按照“剛需”對待；

??南京：加快推進基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)，加大資金土地等要素保障。

??售樓處開放情況

??上海等7城線下售樓處關(guān)閉

??其余多數(shù)城市恢復(fù)開放

??CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，靜態(tài)封控城市中，僅有7個城市線下售樓處處在關(guān)閉狀態(tài)。尚未解除靜態(tài)管控的城市中，上海、達州等多數(shù)城市營銷中心都暫未對外開放。

已經(jīng)解除靜態(tài)管控的城市中，隨著進入常態(tài)化疫情防控階段，多數(shù)城市線下售樓處已經(jīng)恢復(fù)開放。

??新房成交

??一線企穩(wěn)二三線回升

??平均開盤去化率42%環(huán)比持平

       2022年第22周成交整體回升。一線城市成交指數(shù)為57.07，環(huán)比微降0.62點；二線城市成交指數(shù)為68.83，環(huán)比增長9.70點；三四線城市成交指數(shù)為97.77，環(huán)比增長8.25點。一線城市：北京受疫情影響成交急劇下滑，環(huán)比腰斬，上海、深圳成交持續(xù)低位運行，而廣州成交表現(xiàn)亮眼，環(huán)比增長228%，拉動一線城市整體成交企穩(wěn)。二線城市：青島成交大幅放量，環(huán)比翻番，杭州、武漢、成都等成交有所改善，環(huán)比轉(zhuǎn)增的同時成交面積也超過了2022年周平均值，但南京、福州等成交仍然乏力。三四線城市：重點監(jiān)測城市成交環(huán)比漲多跌少，濰坊、連云港、舟山等成交發(fā)力，環(huán)比增幅居前，江門、汕頭、溫州等成交小幅微增，但莆田、鎮(zhèn)江、東營等成交有所回落。

        第22周，杭州、合肥等12個重點監(jiān)測城市共計開盤/加推41次，平均開盤去化率為42%，與上周相持平。推盤項目數(shù)量方面，杭州推盤次數(shù)最多，周內(nèi)有7個項目推售，長沙、成都分別有6個、5個項目推售，推盤套數(shù)都在1千套左右，而青島、天津等僅1個項目面世。

??城市市場冷熱分化，杭州、長沙、泉州項目去化率普遍在9成以上，綠城西溪雲(yún)廬、沁桂軒等5個項目實現(xiàn)開盤即罄。但反觀武漢、南京、青島去化普遍慘淡，平均去化率不足20%，尤其是武漢金地國際城去化率僅2%。

       聚焦受疫情影響城市樓市表現(xiàn)，本周5個重點監(jiān)測城市共開盤加推12個項目，平均開盤去化率約為41%，略低于無疫情城市平均去化率。從續(xù)銷項目認購表現(xiàn)來看，北京監(jiān)測項目受到疫情影響，到訪量依然為零，認購量也低位運行，無錫、鄭州轉(zhuǎn)化率低至10%以下。

??聚焦近期政策松綁城市的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)，10個重點監(jiān)測城市共計開盤加推26個項目，平均開盤去化率約為39%。其中，武漢去化率回升至18%，較上周提升11個百分點，但仍處在低位，南京受結(jié)構(gòu)性因素影響去化率大幅回落，杭州新政后房企推盤積極性提升，加推項目個數(shù)增加，且不乏優(yōu)質(zhì)項目入市，半數(shù)以上項目實現(xiàn)開盤即罄。

      新增供應(yīng)

??總量回落

       供應(yīng)面積TOP10中三四線入圍項目增多

??2022年第22周，全國重點城市共取得預(yù)售證面積263萬平方米，環(huán)比下降44%。

??2022年第22周，重點城市供應(yīng)面積TOP10項目中，三四線城市項目入圍數(shù)量增多，比如貴港、樂山、徐州等。沈陽保利大都會總供應(yīng)面積6.6萬平方米，摘得面積榜冠軍。

??附表

地方