[克而瑞]疫中探市｜疫情特別周報（5.16-5.22）

??39城密集新政刺激力度加大，但新開平均去化率再降至42%。

??本周觀點

??政策：房貸基準(zhǔn)利率近年最大幅下降，杭州、武漢、成都等39城密集刺激購房

??樓市成交：一線回落二三線持穩(wěn)，杭漢蓉等刺激效果不顯而長春濟(jì)南回暖

??新增供應(yīng)：總量重回地量，杭州迎合新政4盤集中上市入圍供應(yīng)面積TOP10

??疫情動態(tài)

??截止至2022年5月22日，全國報告累計新型冠狀病毒肺炎確診病例1796074例，其中，上海本周新增確診540例，北京本周新增確診389例，廣安本周新增確診174例。

??近期，全國29個城市發(fā)布“靜態(tài)管理”疫情防控通告。其中許昌、鄭州等已解除區(qū)域靜態(tài)管理，上海、廣安、遼源等仍處在局部或全域靜態(tài)管控中。本周，樂山夾江、西安藍(lán)田等2城開始實行區(qū)域靜態(tài)管控。

??政策動態(tài)

??房貸基準(zhǔn)利率近年最大幅下降

??杭州、武漢、成都等39城密集刺激購房

??第21周，中央及地方出臺一系列穩(wěn)增長、調(diào)控松綁、支持復(fù)工復(fù)產(chǎn)政策。

??中央層面，5月20日，貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%，較4月下行15個基點。這是LPR新機(jī)制建立以來，5年期以上LPR下調(diào)幅度最大的一次，也是改制以來首次5年期以上LPR單邊下調(diào)。

??39個城市房地產(chǎn)政策分類放松，需求端主要涉及松綁限購、松綁限貸、放寬公積金貸款、降低住房交易成本、出臺購房補貼。第一，杭州、武漢、大連、濟(jì)南等7城松綁限購，其中，濟(jì)南、武漢定向松綁郊區(qū)限購，銀川、湖州放開放寬非戶籍限購，杭州、武漢多孩家庭等限購套數(shù)增加，大連、杭州松綁二手房限購；第二，南通、阜陽、大冶等3城下調(diào)商貸首付比例，南通、阜陽首套房首付比例降至20%，大冶二套房最低首付比例降至30%；第三，湘潭取消認(rèn)房又認(rèn)貸，對貸款已結(jié)清并購買二套房的，執(zhí)行首套房貸款政策；第四，天津、南京、煙臺、惠州等30城放松公積金貸款，天津、常州、滄州等上調(diào)公積金最高可貸額度，漳州、常州、包頭等降低公積金貸款首付比例；池州、煙臺等放寬公積金異地貸款，惠州、六安等允許提取公積金用于支付首付款；第五，杭州降低住房交易成本，個人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房增值稅免征年限由5年降至2年；第六，瀘州、連云港、湘潭等5城發(fā)布購房補貼，比如連云港在6月30日前對購買首套、二套住房的按面積段給予總房款1%-2%的補貼，湘潭擴(kuò)大人才購房補貼范圍。

??供給端助企紓困，主要涉及放松土拍、放寬預(yù)售取證條件、適度松綁預(yù)售資金監(jiān)管。第一，中山、銀川、宿遷等5城優(yōu)化土拍規(guī)則，下調(diào)土地競拍保證金最低比例，部分允許分期繳納土地出讓金；第二，湖州、南通、六安放寬預(yù)售取證條件，湖州、南通下調(diào)單次申領(lǐng)預(yù)售證最低面積限制，六安放寬商品房預(yù)售建筑形象進(jìn)度要求；第三，成都、瀘州、銀川等3城適度松綁預(yù)售資金監(jiān)管，成都明確重點監(jiān)管資金額度可根據(jù)根據(jù)實際情況合理確定，瀘州、銀川下調(diào)。

??復(fù)工復(fù)產(chǎn)方面，阜陽允許受疫情影響項目適當(dāng)順延工期和房屋交付時間。上海將從5月22日正式進(jìn)入擴(kuò)大復(fù)工復(fù)產(chǎn)階段，上海有關(guān)部門將簡化企業(yè)復(fù)工申請報備程序，加快復(fù)工證申請和發(fā)放，4條軌道交通線路與273條公交線路恢復(fù)運行。

??財政部：將進(jìn)一步落實落細(xì)各項稅費支持政策，盡早釋放政策紅利；

??李克強(qiáng)：穩(wěn)地價穩(wěn)房價，支持居民合理住房需求；

??盛松成：房地產(chǎn)調(diào)控可適度繼續(xù)放松，但熱點城市仍需謹(jǐn)慎；

??成都：近郊區(qū)縣住房不計入中心城區(qū)購房時家庭名下總套數(shù)；

??常州：降低第二次住房公積金貸款首付比例，最低降至30%；

??安陽：提高公積金個人住房貸款額度，夫妻最高可貸60萬元；

??衡陽：三孩家庭住房公積金最高貸款額度上浮到80萬元；

??海南省：購買二手房，公積金貸款最低首付比例降至30%；

??長春：首次申請住房公積金個人貸款，最低首付款比例20%；

??綿陽：新購住房公積金可提可貸,未納入貸款額度計算的可用于首付；

??惠州：支持職工提取住房公積金支付首付款，減輕資金壓力；

??杭州：二手房限購放寬，首套房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限降至2年，多孩家庭優(yōu)先搖號多限購1套；

??信陽：提高公積金貸款額度，單人最高65萬元，夫妻最高85萬元；

??宿州：二次申請住房公積金貸款首付款下調(diào)至30%；

??高安（縣級市）：首次使用公積金購買首套住房 首付比例調(diào)整為20%；

??煙臺：已結(jié)清的商業(yè)房貸記錄不納入家庭住房套數(shù)認(rèn)定；

??中山：下調(diào)土地競買保證金比例至20%，可分期繳納地價款；

??連云港：購買首套或二套新房給予補貼，最高為購房款的2%；

??滁州：開發(fā)商至少委托兩家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售房源，傭金不超過5%；

??中山：確保商品房預(yù)售金用于項目建設(shè)；

??天津：保障性租賃住房承租人申領(lǐng)居住證后，享受積分落戶政策；

??阜陽：首套首付降至20%、降房貸利率，鼓勵房企為買新房的購房者減免總房款3%-5%；

??瀘州：符合條件人群購買新建商品住房按購房款2%補助；

??滄州：獅城人才可享公積金優(yōu)惠政策，最高可貸100萬元；

??泰安：下調(diào)公積金貸款首付比例，首套20%，二套房30%；

??漳州：購買新建商品住房可提取公積金支付首付款；

??宿遷：申請住房公積金貸款首付款比例均執(zhí)行20%；

??云南文山州：擬提高公積金提取額度，每年最高提取1.8萬元；

??湖州：非戶籍居民在中心城市購房不再有連繳社保時限要求；

??銀川：購房數(shù)量和主體不受戶籍限制，首付比例最低20%；

??楚雄彝族自治州：住房公積金貸款額最高調(diào)至60萬元，首付比例降為20%；

??大冶（縣級市）：降低首套房首付比例至20%，購新房100%契稅補貼；

??赤峰：首套房公積金貸款調(diào)整最高80萬元，二套最高70萬元；

??南京：首次使用公積金購入第二套房最高可貸款100萬元；

??沈陽：住房公積金新政，優(yōu)化公積金樓盤簽約流程 樓盤簽約即受理；

??南通：購買首套房首付20%，商業(yè)貸款利率最低4.25%；

??六安：可提取住房公積金支付首付款，取消新建商品房限售；

??天津：首套房房貸利率再次下調(diào)，調(diào)整為4.25%；

??棗莊：家庭首次使用公積金貸款購房最高額度可達(dá)55萬元；

??池州：公積金貸款最高貸50萬元，恢復(fù)省內(nèi)異地貸款業(yè)務(wù)；

??大連：二手房不限購，非戶籍居民無需12個月社?？少彿?；

??武漢：經(jīng)開區(qū)全面取消住房限購政策；

??濟(jì)南：長清、章丘不再列入限購范圍，家庭公積金最高可貸款70萬；

??天津：公積金首套貸款最高限額上調(diào)至80萬元；

??安徽：加大房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務(wù)；

??包頭：購首套自住房，公積金貸款首付最低20%；

??湘潭：擁有1套住房結(jié)清貸款，再購房按首套房貸款政策；

??武漢：投靠家庭可新購1套住房，非戶籍居民社保一年即可購房；

??貴港：第二套住房可申請公積金貸款 首付比例最低30%；

??北京、上海：下調(diào)房貸利率，首套房貸利率降至5%、4.8%。

??售樓處開放情況

??上海等6城線下售樓處關(guān)閉，許昌等恢復(fù)開放

??CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，靜態(tài)封控城市中，僅有6個城市線下售樓處處在關(guān)閉狀態(tài)。尚未解除靜態(tài)管控的城市中，上海、遼源、無錫等多數(shù)城市營銷中心都暫未對外開放，而西安僅在藍(lán)田縣實行靜態(tài)管控，其他區(qū)域售樓處仍然開放。

??已經(jīng)解除靜態(tài)管控的城市中，隨著進(jìn)入常態(tài)化疫情防控階段，許昌、西寧等城市線下售樓處已經(jīng)恢復(fù)開放。

??新房成交

??一線回落二三線持穩(wěn)

??杭漢蓉等刺激效果不顯而長春濟(jì)南回暖

??2022年第21周成交各能級表現(xiàn)不一。一線城市成交指數(shù)為57.67，環(huán)比下降13.67點；二線城市成交指數(shù)為59.13，環(huán)比增長2.22點；三四線城市成交指數(shù)為89.52，環(huán)比增長3.14點。

??一線城市：4城成交環(huán)比均有所回落，其中，北京、廣州成交高位回落，環(huán)比降幅分別為23%和14%，上海、深圳成交持續(xù)低位運行。

??二線城市：杭州、武漢成交明顯回落，環(huán)比跌幅都在三成左右，成都、青島成交小幅微增，南京、重慶、寧波等低基數(shù)下環(huán)比漲幅居前。

??三四線城市：重點監(jiān)測城市成交環(huán)比漲跌參半，鎮(zhèn)江、江門成交高位小幅回落，連云港、溫州、濰坊本周成交表現(xiàn)亮眼，環(huán)比增幅較高的同時，成交規(guī)模也明顯超過周平均值。

??第21周，杭州、合肥等12個重點監(jiān)測城市共計開盤/加推25次，平均開盤去化率42%。推盤項目數(shù)量方面，成都、杭州推盤次數(shù)最多，周內(nèi)都有4個項目推售，合肥也有3個紅盤推售，而南京、蘇州等僅1個項目面世。

??城市市場冷熱分化，杭州鳳起錢潮、月映星語園、合肥保利紫云等3個項目實現(xiàn)開盤即罄，合肥建發(fā)美的珺和府去化也超過9成。但反觀武漢、蘇州去化普遍慘淡，尤其是武漢，3個項目去化率都不足20%，越秀中交星匯園更是僅去化4%。

??聚焦受疫情影響城市樓市表現(xiàn)，本周5個重點監(jiān)測城市共開盤加推9個項目，平均開盤去化率約為41%，主要是受到杭州和徐州個別樓盤熱銷的帶動，蘇州、宿遷開盤去化率僅在10%左右。

??從續(xù)銷項目認(rèn)購表現(xiàn)來看，北京受到疫情影響，售樓處重新關(guān)閉，實行網(wǎng)上認(rèn)購，因此到訪量歸零，單認(rèn)購量也明顯下滑。宿遷、徐州、無錫轉(zhuǎn)化率、來訪量都保持低位運行，長春疫情防控形勢好轉(zhuǎn)后購房需求集中入市，客戶轉(zhuǎn)化率明顯較高。

??此外，我們還調(diào)研了近期政策松綁城市的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)，大致可以將城市分為3類：

??第一類，政策效果暫未顯現(xiàn)，如成都、武漢。成都516新政力度偏溫和，對市場影響比較有限，多個調(diào)研項目反映來訪、成交量并未明顯改善。武漢上周末項目來訪量也沒有明顯提升，但各案場擔(dān)心后續(xù)政策被撤回，都在加緊辦理符合現(xiàn)行落戶條件客戶的購房手續(xù)。

??第二類，新政后市場小幅或局部改善，如常州、杭州。常州改善盤來訪量有所提升，但整體市場變化不大，二手房也基本維持原狀。杭州新政重在提振二手房市場，從上周落地效果來看，二手房掛牌量明顯增加，但帶看、成交量只是略有提升，市場觀望情緒依舊明顯。

??第三類，樓市確有轉(zhuǎn)暖，但疫情好轉(zhuǎn)可能是主要原因，政策松動最多只是催化劑，如濟(jì)南、長春。長春3月、4月靜態(tài)管控所積壓的購房需求在近期集中釋放，可能是市場階段性回暖最主要的原因，政策效果以及轉(zhuǎn)暖的可持續(xù)性究竟如何還有待觀察。濟(jì)南4月末、5月初疫情防控形勢也比較嚴(yán)峻，5月中上旬實現(xiàn)社會面動態(tài)清零后，購房需求加速釋放，樓市熱度有所回升。

??新增供應(yīng)

??總量重回地量

??杭州迎合新政4盤集中上市入圍供應(yīng)面積TOP10

??2022年第21周，全國重點城市共取得預(yù)售證面積294萬平方米，環(huán)比下降21%。

       2022年第21周，重點城市供應(yīng)面積TOP10項目中，杭州入圍項目較多，且豪宅紅盤海潮望月城88套房源取證，總供應(yīng)面積6.7萬平方米，摘得面積榜冠軍。

      附表

??中央及地方政府第21周出臺相關(guān)政策匯總

??中央

      地方