[克而瑞]行業(yè)透視 |? 拿地謹(jǐn)慎下城市選擇“回高退低”

??大部分上市房企對(duì)于2022年的投資預(yù)判也主要以“謹(jǐn)慎”為核心，銷售、回款的情況將決定房企的投資力度。

??自從一季度末以來，上市房企陸續(xù)發(fā)布2021年年報(bào)，并有部分房企在業(yè)績(jī)會(huì)中透露了2022年的市場(chǎng)預(yù)期、投資策略等。整體而言，2022年企業(yè)仍將延續(xù)自2021年以來投資收緊的態(tài)勢(shì)，策略上聚焦核心城市的同時(shí)逐步退出低能級(jí)城市。關(guān)于并購貸，多家企業(yè)表示會(huì)謹(jǐn)慎選擇，不盲目“接盤”。

??六成百強(qiáng)房企投資幾乎停滯

??半數(shù)房企投資金額同比跌幅超50%

??從多家上市房企披露的2021年投資情況來看，謹(jǐn)慎拿地已成為共識(shí)。僅有16%的房企投資金額同比有所上漲，且漲幅普遍較低，華潤(rùn)、中海作為去年拿地相對(duì)積極的典型代表，拿地金額同比漲幅也分別僅有8%和2%。另，84%的上市房企投資金額較2020年出現(xiàn)下降，且降幅遠(yuǎn)高于投資力度上漲房企的漲幅。其中有22%的房企投資力度跌幅超過50%，例如金科、中南、陽光城、綠地等。

??進(jìn)入2022年，盡管政策面暖風(fēng)不斷，但房企投資信心依舊不足。

??首先，從拿地銷售比來看，百強(qiáng)房企1-4月整體拿地銷售比達(dá)到0.14，創(chuàng)下近五年新低。前四月僅有銷售TOP20強(qiáng)房企的拿地銷售比高于平均值，由此可見，目前土地市場(chǎng)主要是頭部房企拿地的戰(zhàn)場(chǎng)，尤其是集中供地城市，中小房企投資空間極小。

       其次，從銷售TOP50拿地金額來看，1-4月不足2500億元，較去年同期下降75%，若于2021年四季度相比，下降幅度也超過20%。其中，超過半數(shù)企業(yè)投資金額同比降幅超過50%，僅有建發(fā)、中海、中交房地產(chǎn)等少數(shù)規(guī)模化的國(guó)企央企投資金額較同期上漲。

       整體來看，前四月，有超過六成百強(qiáng)房企未拿地，市場(chǎng)下行、資金緊張帶來的投資壓力并沒有隨著部分城市土拍火熱而幅好轉(zhuǎn)。

??2022年投資謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)不改

??民企融資有望得以恢復(fù)

??在新冠疫情影響持續(xù)下，整體經(jīng)濟(jì)預(yù)期在短期內(nèi)下行，樓市的購買力也受到一定影響，因此對(duì)2022年的投資預(yù)判，大部分房企表達(dá)了相當(dāng)謹(jǐn)慎的預(yù)期：“以銷定投”、“量入為出”的策略被多家房企提及，說明當(dāng)前房企銷售、回款依然是房企投資考量的前提。

??房企投資的收緊，一方面源于對(duì)市場(chǎng)前景的不確定預(yù)期，另一方面更重要的是2020年末三道紅線以來，房企的融資性現(xiàn)金流大幅收緊，限制了房企的投資能力。民企的融資難度一直較高，值得一提的是，5月中旬碧桂園、美的和龍湖三家典型民企監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，將在本周陸續(xù)發(fā)行人民幣債券，該舉措標(biāo)志著監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)于恢復(fù)民企的融資決心。

??投資偏好更聚焦高能級(jí)城市

??“回高退低”成主旋律

??投資力度收緊，意味著曾經(jīng)大面積鋪開的投資策略不再適用，有限的資金必須用在更加安全、更加核心的土地資源上。過去兩年中，許多房企已經(jīng)執(zhí)行了回歸一二線城市的布局戰(zhàn)略，從2021年百強(qiáng)房企投資分布來看，有七成位于一二線城市，比2020年提升了10個(gè)百分點(diǎn)。

??聚焦高能級(jí)、聚焦核心城市的投資趨勢(shì)在2022年還將延續(xù)，在投資城市的選擇上將會(huì)更加謹(jǐn)慎，從房企表態(tài)來看可以分為兩類：

??第一類是萬科、越秀、綠城等本來就相對(duì)聚焦高能級(jí)城市的房企，還將繼續(xù)堅(jiān)持聚焦核心城市、核心土地資源，萬科提出對(duì)于非核心城市、非核心區(qū)域的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)獲取將持續(xù)嚴(yán)控，越秀則提出投資優(yōu)先已經(jīng)進(jìn)入且經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口等方面有優(yōu)勢(shì)的城市。房企對(duì)于城市的選擇更加謹(jǐn)慎，布局?jǐn)U張的需求降低，投資以穩(wěn)、以精為主。

??第二類則是原本三四線城市布局占比較高的企業(yè)，如碧桂園、美的等提出了換倉升級(jí)、調(diào)節(jié)方向的需求：美的表示將逐步退出低量級(jí)、低能級(jí)的城市，碧桂園也提出將退出非確定性的市場(chǎng)。對(duì)于企業(yè)來說，有選擇性地撤出不確定性較強(qiáng)的市場(chǎng)，既能夠提高資金聚焦、使用的效率，又能夠降低一部分的運(yùn)營(yíng)成本。

        實(shí)際上，“回高退低”的投資策略已經(jīng)在2022年得到顯現(xiàn)。截止4月末，百強(qiáng)房企投資金額由83%集中于22城，22城以外僅占17%。百強(qiáng)房企在22城以外的投資則主要集中于佛山、常州、東莞發(fā)達(dá)城市群中熱點(diǎn)的三四線城市。從重點(diǎn)企業(yè)來看，濱江、金地和金茂的投資全部集中于22城，其次建發(fā)、龍湖、綠城也有八成以上的投資集中核心城市。

??多元化拿地成破局之道

??并購貸非房企“良藥”普遍表示謹(jǐn)慎

??2021年土地招拍掛市場(chǎng)兩極分化加劇，核心城市（如集中供地的22城）存在競(jìng)爭(zhēng)激烈、拿地門檻高、限制參拍幅數(shù)等情況，一定程度上限制了房企招拍掛市場(chǎng)的投資，因此招拍掛市場(chǎng)以外的多元化納儲(chǔ)渠道，在房企投資中的重要性也持續(xù)增加。

??例如，金科2021年新增土儲(chǔ)建面中有66%是通過多元化方式獲取的；越秀一直以來多元化拿地比例也較高，2021年通過TOD、城市運(yùn)營(yíng)、國(guó)企合作等多元化的方式拿地占比達(dá)到56%；綠城也通過老舊小區(qū)更新、TOD項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)等各種形式增加了近千億貨值。

??其中，收并購作為企業(yè)多元化投資的重要渠道之一，且多家房企表示2022年將在審慎投資的基礎(chǔ)上，積極尋求優(yōu)質(zhì)的收并購項(xiàng)目。越秀預(yù)計(jì)將按照40%的投資強(qiáng)度進(jìn)行收并購的鋪排，旭輝則預(yù)計(jì)將有200-300億元的并購貸額度，可能增加企業(yè)收并購的拿地力度。

??2021年末，銀保監(jiān)會(huì)首次指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)合理發(fā)放房地產(chǎn)并購貸款，用于支持項(xiàng)目收并購及建設(shè)；2022年，為了調(diào)動(dòng)房企收并購的積極性，收并購貸款不計(jì)入“三道紅線”的考核指標(biāo)。收并購貸款的提出，明顯能夠看出在目前房企暴雷、項(xiàng)目爛尾的環(huán)境下，政府希望通過并購貸，刺激房企進(jìn)行收并購，進(jìn)行行業(yè)資源整合。

??但從房企表現(xiàn)來看，盡管政策暖風(fēng)頻吹，房企也并未盲目加強(qiáng)收并購力度。截止至今年5月上旬，百億以上規(guī)模的收并購案例依然罕見。對(duì)企業(yè)而言，項(xiàng)目是否優(yōu)質(zhì)、是否達(dá)到企業(yè)的拿地標(biāo)準(zhǔn)、是否最終能夠?qū)崿F(xiàn)盈利，才是決定是否進(jìn)行收并購的根本因素。以此來看，通過政策刺激房企拿地，效果不如前幾年顯著。

??總的來看，2021年上市房企的投資力度較往年有明顯的下降，且更加聚焦于一二線城市，和少量的核心三四線城市。大部分上市房企對(duì)于2022年的投資預(yù)判也主要以“謹(jǐn)慎”為核心，預(yù)計(jì)2022年房企投資仍然將會(huì)低位運(yùn)行，銷售、回款的情況將決定房企的投資力度。

??城市選擇上，房企投資將持續(xù)聚焦于高能級(jí)的核心城市，對(duì)于一些弱三四線城市可能有選擇性地退出，這一點(diǎn)從前5月集中供地城市的冷熱不均的表現(xiàn)來看也可見一斑，深圳、杭州熱度相對(duì)較高，而部分城市在政策放松、門檻下調(diào)的基礎(chǔ)上依然表現(xiàn)冷淡。

??進(jìn)入第二季度以來，不少城市在樓市、地市方面頻頻出臺(tái)利好政策，融資端也有所放寬，但對(duì)于房企投資的刺激性作用并不顯著，對(duì)于當(dāng)下的房企來說，理性、謹(jǐn)慎是投資最重要的關(guān)鍵詞。