[克而瑞]庫存月報(bào) | 百城去化周期超2年

??預(yù)判2022年5月，我們認(rèn)為，庫存壓力能否緩解與各地政策寬松程度和疫情控制情況密切相關(guān)。

??指標(biāo)說明

??自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”以來，2018-2019年全國商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫存規(guī)模也由降跳增，迎來新一輪周期變換，為市場各方所關(guān)注。

??為此，我們梳理了全國百城數(shù)據(jù)，通過商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫存量（中口徑）、商品住宅廣義庫存量（大口徑）三個(gè)維度，每月20日定期發(fā)布《全國商品住房百城庫存月報(bào)》，以期將庫存總量變化趨勢和各城市市場的差異分化能及時(shí)傳達(dá)給市場。

??1、商品房待售面積：指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫存量：指報(bào)告期末已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫存量：指報(bào)告期末商品住宅市場的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動(dòng)工總建面積加上已動(dòng)工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測算，統(tǒng)計(jì)城市地域范圍除市本級(jí)之外還包含下轄縣市。

??2022年4月，市場下行趨勢依舊，供應(yīng)環(huán)比放量，但成交有增轉(zhuǎn)降，尚未完全恢復(fù)，因疫情多地散發(fā)使得長、珠三角部分城市復(fù)蘇進(jìn)程被打斷，樓市全面熄火，總體延續(xù)供過于求，因而狹義庫存小幅微增至6.08億平，成交不濟(jì)帶動(dòng)去化周期2022年3月末的22.58個(gè)月跳增至24.78個(gè)月，顯著高于2021年同期水平。廣義庫存高位持穩(wěn)，微降至38.4億平，潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??目前來看，庫存壓力主要集中在北部和內(nèi)陸因歷史原因庫存基數(shù)較大的弱二線和東南沿海前期需求透支嚴(yán)重的三四線城市。

??待售面積

??待售面積延續(xù)微降至5.57億平方米

??住宅環(huán)比回落但同比增15%

??國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，4月末，商品房待售面積55735萬平方米，與上月基本持平，同比增長8.4%，整體商品房待售面積延續(xù)小幅回落態(tài)勢，但總體仍算是2019年以來階段性高位。

??具體來看，住宅待售面積較上月減少339萬平方米，環(huán)比回落1.23%，同比上漲14.82%，商品住宅成交仍處底部徘徊，尚未恢復(fù)到預(yù)期水平。辦公如是，環(huán)比回落，同比持增，但增幅僅為3.47%。商業(yè)待售面積呈現(xiàn)環(huán)比微增0.35%，同比持降，不及去年同期，不過考量其基數(shù)原因，未來去化壓力依舊較大，疊加疫情不確定性影響，使得市場銷售呈疲軟態(tài)勢。

??狹義庫存

??百城狹義庫存增至6.08億平

??去化周期超2年，三四線去化承壓

??2022年4月，狹義庫存延續(xù)高位波動(dòng)態(tài)勢。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年4月百城商品住宅庫存量達(dá)到了60805萬平方米，環(huán)比微增1%，同比增長5%。4月各地樓市利好政策頻頻，房企推盤積極性上升，供應(yīng)環(huán)比持增，但購房者信心不足，疊加疫情不確定影響，成交由增轉(zhuǎn)降，下行趨勢依舊，整體呈現(xiàn)“供過于求”，因而狹義庫存小幅微增,去化周期則延續(xù)穩(wěn)步上行趨勢，由2022年3月末的22.58個(gè)月跳增至24.78個(gè)月，較2021年同期近乎翻番。

??不同能級(jí)城市庫存量較上月均保持上揚(yáng)態(tài)勢，二三線漲幅在2%以內(nèi)，一線城市因供應(yīng)集中放量，狹義庫存環(huán)比上漲3%。同比來看，僅二線小幅回落2%，一線、三四線同比持增，漲幅分別為8%和13%。其中三四線庫存壓力穩(wěn)步增長，同比漲幅在不同能級(jí)城市中居首。

??各能級(jí)城市去化周期均有穩(wěn)步拉長趨勢：一線增至19.56個(gè)月，二線增至23.07個(gè)月，同比漲幅均在80%以上，目前庫存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控，而三四線去化周期已達(dá)到28.15個(gè)月，顯著高于百城平均，庫存風(fēng)險(xiǎn)直線上升，同比增幅達(dá)123%，居不同能級(jí)之首。

??庫存消化周期

??鄭漢等二線庫存增長快

??華南多個(gè)城市去化周期超30個(gè)月

??聚焦到短期庫存壓力較大的單個(gè)城市，從狹義庫存總量TOP20來看，主要積壓在北部和內(nèi)陸二線城市，青島、武漢、沈陽4月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP3。而從同比漲幅TOP20來看，東南沿海弱三線城市庫存壓力開始顯現(xiàn)，雖然庫存基數(shù)不大，單城基本都在500萬平方米以下，但因成交短期回調(diào)加劇，庫存同比漲幅均在20%以上， 鹽城、三明、泰州等都市圈邊緣城市漲幅顯著，同比翻番。

??值得關(guān)注的是，惠州和鄭州不僅庫存基數(shù)較大且漲幅顯著。鄭州雖然4月政策利好頻頻，放寬限購、限售、人才新政、契稅補(bǔ)貼等相繼落地，但對(duì)樓市提振效果不及預(yù)期，項(xiàng)目平均去化率僅18%，為近五年單月次低，來訪量受疫情影響較3月不升反降，4月狹義庫存同環(huán)比增幅分別達(dá)到36%和14%?；葜萑缡牵瑢?duì)于全日制碩士、副高職稱以上人才，商轉(zhuǎn)公不受“首房首貸”的限制，并且降首付、房貸利率下調(diào)、公積金貸款優(yōu)惠變相提升居民購買力，但因核心城市廣深市場仍處低位，客戶觀望情緒加劇，供需低迷，市場現(xiàn)房越發(fā)增多。

??而從去化周期來看，我們篩選了4月庫存去化周期超30個(gè)月且同比漲幅翻番的26個(gè)城市，華南城市占據(jù)了半壁江山，以三四線城市為主，除了廣西防城港、北海、欽州、柳州等因歷史原因庫存積壓較多的城市之外，還有惠州、珠海、東莞、中山等因前期需求透支，短期成交低迷造成去化周期攀升的城市。還有部分東北和內(nèi)陸二線城市去化周期也呈現(xiàn)同環(huán)比齊增態(tài)勢，以哈爾濱、長春、呼和浩特、南寧、鄭州、武漢、昆明為典型代表，長春、哈爾濱因疫情原因，樓市供求一度停擺，鄭州、南寧、武漢、昆明等樓市成交處階段性底部，尚無復(fù)蘇跡象，短期去化承壓。

??附表2：百城2022年4月末商品住宅庫存量去化周期和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：月）（略）??

??廣義庫存

??廣義庫存38.4億平方米高位持穩(wěn)

??僅一線同環(huán)比齊跌且降幅居首

??廣義庫存延續(xù)上月微降態(tài)勢，2022年4月末達(dá)383526萬平方米，較上月回落0.14%，同比上漲2%。主要源于全國疫情多地散發(fā)，部分城市土拍延遲，4月份全國土地市場成交規(guī)模仍舊處于歷史低位，同比去年同期有明顯的差距，加之各地區(qū)堅(jiān)持“保交付、保民生、保穩(wěn)定”，積極推動(dòng)前期停建緩建的房地產(chǎn)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，推進(jìn)在建項(xiàng)目的建設(shè)，使得未開工地塊量維持穩(wěn)中有降。

??不同能級(jí)城市表現(xiàn)不一：一線城市同環(huán)比齊跌，跌幅分別6%和2%，在不同能級(jí)中居首，基本不存在庫存積壓情況；二線與上月基本持平，同比上漲4%，庫存風(fēng)險(xiǎn)基本可控；三四線最為平穩(wěn)，無論是同環(huán)比漲跌幅均在2%以內(nèi)。具體來看，

??一線城市中北京、上海、廣州均保持同環(huán)比齊跌，上海首輪集中土拍因疫情延期，北京、廣州4月也僅分別成交了1幅和4幅商辦用地，整體土地成交規(guī)模受限下，未開工地塊量整體穩(wěn)中有降；深圳則因集中土拍和成交低迷綜合影響致廣義庫存大增，同比漲幅達(dá)到了115%。

??二三線城市中，貴陽、大連、唐山、沈陽、株洲、石家莊、煙臺(tái)4月末廣義庫存量大幅領(lǐng)先，高位持穩(wěn)，突破1億平方米，南昌、長沙、蘭州、滄州、岳陽、太原、淄博、哈爾濱、寶雞、蚌埠次之，廣義庫存量也達(dá)到了8000萬平方米以上。

??變化情況來看，環(huán)比波動(dòng)不大，多數(shù)城市漲跌幅不超過5%。杭州因集中土拍致未開工地塊量攀升，廣義庫存環(huán)比上漲18%，不過相較于2021年同期，漲多跌少：以西安、長沙為代表的中部二線城市和以鎮(zhèn)江、保定、云浮等為代表的基本面較差的三四線城市，同比漲幅均超30%，主要是歷史遺留的高庫存問題影響，加之行情轉(zhuǎn)淡，潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。而部分城市諸如石獅、汕頭、江陰等廣義庫存顯著回落，同比降幅均在25%以上。

??附表3：百城2022年4月末商品住宅廣義庫存量和變動(dòng)情況（單位：萬平方米）（略）

??總結(jié)

??綜上，4月供應(yīng)略有放量，但但成交尚屬低迷，狹義庫存小幅微增至6.08億平，去化周期穩(wěn)中有增至24.78個(gè)月，廣義庫存延續(xù)38.4億平高位波動(dòng)。

??分能級(jí)來看，分化趨勢依舊：一線因疫情不確定影響，狹義庫存穩(wěn)中有增，去化周期拉長至19.56個(gè)月，不過仍顯著低于百城平均，廣義庫存同環(huán)比齊降，庫存風(fēng)險(xiǎn)基本可控；二線“中規(guī)中矩”，廣、狹義庫存基本與上月持平，去化周期增至23.07個(gè)月，短期去化承壓。三四線庫存高企，狹義庫存、去化周期同比漲幅屬不同能級(jí)之首，顯著超百城平均，此外百城廣義庫存一半以上積壓在三四線城市，基數(shù)較大，短期內(nèi)潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??預(yù)判2022年5月，我們認(rèn)為，庫存壓力能否緩解與各地政策寬松程度和疫情控制情況密切相關(guān)，樂觀預(yù)期，若核心城市疫情得以階段性控制，同時(shí)有更大更大力度的刺激性政策落地，狹義庫存或?qū)⒎€(wěn)中有降，去化周期也會(huì)隨之高位回落，一線城市大概率率先復(fù)蘇，而后市場熱度將逐步由東南沿海向內(nèi)陸城市傳導(dǎo)，預(yù)計(jì)核心城市市場有望在三季度觸底回穩(wěn)，三四線城市調(diào)整周期更長，唯有等待一二線城市市場回穩(wěn)，三四線城市才有輪動(dòng)回穩(wěn)的可能性。不過對(duì)于基本面缺乏支撐且購買力嚴(yán)重不足的廣大三四線城市，諸如防城港、連江、煙臺(tái)、北海、寶雞等，這些基本都是人口凈流出城市，目前商品住宅消化周期均在45個(gè)月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。而就廣義庫存而言，預(yù)期仍將高位持穩(wěn)，因疫情延期土拍的城市有望在后期持續(xù)放量，整體未開工地塊量預(yù)期還將延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢。