2022-05-17 16:11:13
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??商品房銷售面積和金額跌幅擴(kuò)大
??市場(chǎng)繼續(xù)下行
??1—4月,全國商品房銷售面積39768萬平方米,同比下降20.9%;其中,住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元,下降29.5%;其中,住宅銷售額下降32.2%。
??1-4月,商品房銷售市場(chǎng)繼續(xù)下行,銷售面積及金額跌幅較上期分別擴(kuò)大7.1個(gè)和6.8個(gè)百分點(diǎn)。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者信心不足,疊加疫情反復(fù)對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來的不確定性,市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)轉(zhuǎn)弱,上下游產(chǎn)業(yè)資金鏈尚未暢通,行業(yè)良性循環(huán)面臨較多阻礙。
??4月底,中央政治局會(huì)議提出“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策,支持剛性和改善性住房需求,優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。央行、銀保監(jiān)會(huì)及證監(jiān)會(huì)也表態(tài)提出“及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策”“積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資”。預(yù)計(jì)各地在守好風(fēng)險(xiǎn)底線的基礎(chǔ)上,將更加有針對(duì)性地、靈活地因城施策,部分一、二線城市也將加入松綁調(diào)控政策的行列。
??單月數(shù)據(jù)來看,商品房銷售面積和金額加速下滑。4月銷售面積8722萬平方米,較上月減少43.2%,同比減少39.0%,同比跌幅較上月擴(kuò)大21.3個(gè)百分點(diǎn);銷售金額8134億元,較上月減少42.7%,同比減少46.6%,同比跌幅較上月擴(kuò)大20.4個(gè)百分點(diǎn)。無論是前四月累計(jì)還是4月單月,商品房銷售金額同比降幅都明顯大于銷售面積,這意味著全國平均房?jī)r(jià)持續(xù)同比回落。
??分類物業(yè)銷售看,住宅市場(chǎng)跌幅最為明顯,銷售面積和金額同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大;辦公樓銷售面積漲幅收窄,銷售金額下滑;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)身?xiàng)指標(biāo)同比漲幅收窄。從各地區(qū)銷售情況看,商品房銷售面積和金額同比均處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)域,東北地區(qū)跌幅最大;其次東部地區(qū)銷售面積及金額跌幅在三成上下,兩項(xiàng)指標(biāo)占全國比重分別為39.0%、55.3%。各區(qū)域兩項(xiàng)指標(biāo)跌幅均較上月進(jìn)一步擴(kuò)大,東北地區(qū)調(diào)整幅度最大。
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??房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間
??1—4月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元,同比下降2.7%;其中,住宅投資29527億元,下降2.1%。
??1-4月全國房地產(chǎn)投資增速繼2020年初新冠疫情爆發(fā)期間投資負(fù)增長(zhǎng)后再次進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間,再上一次開發(fā)投資大幅回落的節(jié)點(diǎn)是13年前的國際金融危機(jī)時(shí)期。可見當(dāng)前開發(fā)企業(yè)處于“資金緊張,信心缺失”的深水區(qū)。
??房地產(chǎn)下行周期調(diào)整時(shí)間較長(zhǎng),當(dāng)前政策調(diào)整主要集中在弱二線和三、四線城市,對(duì)整體市場(chǎng)的提振作用有限,投資低迷的局面短期難以扭轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資下行,將對(duì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)帶來一定沖擊,不利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定,政策調(diào)整力度和節(jié)奏需要進(jìn)一步加大、加快。
??月度數(shù)據(jù)方面,4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資11389億元,較上月減少14.1%,同比減少12.3%,單月投資增速再次回到負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。當(dāng)期計(jì)入的土地購置費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)總投資增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用逐步減弱。
??從物業(yè)類別投資上看,住宅投資增速由正轉(zhuǎn)負(fù),;辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。住宅投資占總投資比重為75.4%,較上月提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。從地區(qū)來看,僅中部地區(qū)保持上漲,漲幅持續(xù)收窄;東部地區(qū)投資首次進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間;西部和東北地區(qū)繼續(xù)下滑,跌幅靠前且擴(kuò)大。投資規(guī)模上,東部地區(qū)高于其他三區(qū)域的總和,占總投資比重為55.5%,較上月降低1.2個(gè)百分點(diǎn)。
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??房屋新開工面積加速下跌
??1—4月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積39739萬平方米,下降26.3%,跌幅較上月擴(kuò)大8.8個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅新開工面積28877萬平方米,下降28.4%;辦公樓新開工面積1023萬平方米,下降19.5%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工2751萬平方米,下降27.3%。
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??4月全國商品房新開工面積不足1億平方米,為近年來最低單月,同比跌幅達(dá)到44.2%。房地產(chǎn)企業(yè)資金面承壓、銷售不暢,部分城市受困于疫情面臨停工緩建,企業(yè)新開工意愿低迷;同時(shí)企業(yè)拿地縮量,進(jìn)一步拖累新開工規(guī)模。新開工是房地產(chǎn)銷售的先行指標(biāo),目前新開工跌幅大于銷售跌幅6個(gè)百分點(diǎn),不排除未來繼續(xù)擴(kuò)大,這也意味著未來的半年到一年市場(chǎng)新增供應(yīng)量趨于地量,也就是說目前市場(chǎng)銷售面積雖然同比跌了兩成,但依然沒有到達(dá)市場(chǎng)的底部。
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??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金跌幅逐月擴(kuò)大
??1—4月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48522億元,同比下降23.6%。其中,國內(nèi)貸款6837億元,下降24.4%;利用外資38億元,增長(zhǎng)129.4%;自籌資金16271億元,下降5.2%;定金及預(yù)收款15357億元,下降37.0%;個(gè)人按揭貸款8037億元,下降25.1%。
??1—4月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速跌幅擴(kuò)大4個(gè)百分點(diǎn)。各項(xiàng)資金來源中,企業(yè)受商品房銷售低迷影響明顯,定金及預(yù)售款、個(gè)人按揭貸款跌幅較上月擴(kuò)大超過6個(gè)百分點(diǎn);國內(nèi)貸款和自籌資金跌幅較上月分別擴(kuò)大0.9個(gè)和0.4個(gè)百分點(diǎn)。從資金來源占比看,定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占全部資金的48.2%,較上月下降0.6個(gè)百分點(diǎn),自籌資金占比提升1.1個(gè)百分點(diǎn)。
??4月金融政策利好仍在持續(xù),監(jiān)管層面持續(xù)發(fā)聲支持房地產(chǎn)企業(yè)合理并購重組相關(guān)的融資政策落地;提出完善民營(yíng)企業(yè)債券融資支持機(jī)制。地方從提高商品房預(yù)售資金的支取和使用的靈活性方面,緩解房企流動(dòng)性壓力。受房企信用危機(jī)影響,投資機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)偏好仍然大于政策影響,融資端仍處于緩慢修復(fù)過程中。
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??土地市場(chǎng)成交量持續(xù)下探
??1—4月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1766萬平方米,比上年下降46.5%;土地成交價(jià)款955億元,下降20.6%;土地成交均價(jià)5408元/平方米,上漲48.4%。
??1-4月土地購置面積增速繼續(xù)下探,同比跌幅較上月擴(kuò)大4.7個(gè)百分點(diǎn),土地成交價(jià)款跌幅再次擴(kuò)大。4月多城市土地集中上市,整體表現(xiàn)為供應(yīng)總量減少、優(yōu)質(zhì)地塊增多、土拍規(guī)則寬松。目前中央及地方層面穩(wěn)樓市政策逐仍未傳導(dǎo)至土地市場(chǎng),房企在土拓投資端仍相對(duì)保守。資金面較為穩(wěn)健的企業(yè)可把握市場(chǎng)修復(fù)過程中的機(jī)會(huì),以較低成本獲取更多優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。
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??商品房待售面積較上月末有所減少
??4月末,商品房待售面積55735萬平方米,比上月末減少378萬平方米。其中,住宅減少339萬平方米,辦公樓減少31萬平方米,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增加43萬平方米。
??4月末商品房庫存較上月有所減少,與去年同期相比仍保持增長(zhǎng),同比漲幅為8.4%。各物業(yè)類型庫存較去年同期表現(xiàn)各異,住宅待售面積增長(zhǎng)明顯,同比上漲14.8%;辦公樓上漲3.5%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房持續(xù)下跌,同比減少2.5%。