[中房研協(xié)]開發(fā)投資兩年后再次進入負增長區(qū)間，市場底部未現(xiàn)——2022年1-4月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)點評

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??商品房銷售面積和金額跌幅擴大

??市場繼續(xù)下行

??1—4月，全國商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%；其中，住宅銷售額下降32.2%。

??1-4月，商品房銷售市場繼續(xù)下行，銷售面積及金額跌幅較上期分別擴大7.1個和6.8個百分點。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者信心不足，疊加疫情反復(fù)對經(jīng)濟復(fù)蘇帶來的不確定性，市場預(yù)期持續(xù)轉(zhuǎn)弱，上下游產(chǎn)業(yè)資金鏈尚未暢通，行業(yè)良性循環(huán)面臨較多阻礙。

??4月底，中央政治局會議提出“支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。央行、銀保監(jiān)會及證監(jiān)會也表態(tài)提出“及時優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策”“積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資”。預(yù)計各地在守好風險底線的基礎(chǔ)上，將更加有針對性地、靈活地因城施策，部分一、二線城市也將加入松綁調(diào)控政策的行列。

??單月數(shù)據(jù)來看，商品房銷售面積和金額加速下滑。4月銷售面積8722萬平方米，較上月減少43.2%，同比減少39.0%，同比跌幅較上月擴大21.3個百分點；銷售金額8134億元，較上月減少42.7%，同比減少46.6%，同比跌幅較上月擴大20.4個百分點。無論是前四月累計還是4月單月，商品房銷售金額同比降幅都明顯大于銷售面積，這意味著全國平均房價持續(xù)同比回落。

??分類物業(yè)銷售看，住宅市場跌幅最為明顯，銷售面積和金額同比跌幅持續(xù)擴大；辦公樓銷售面積漲幅收窄，銷售金額下滑；商業(yè)營業(yè)用房兩項指標同比漲幅收窄。從各地區(qū)銷售情況看，商品房銷售面積和金額同比均處于負增長區(qū)域，東北地區(qū)跌幅最大；其次東部地區(qū)銷售面積及金額跌幅在三成上下，兩項指標占全國比重分別為39.0%、55.3%。各區(qū)域兩項指標跌幅均較上月進一步擴大，東北地區(qū)調(diào)整幅度最大。

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??房地產(chǎn)開發(fā)投資進入負增長區(qū)間

??1—4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%；其中，住宅投資29527億元，下降2.1%。 

??1-4月全國房地產(chǎn)投資增速繼2020年初新冠疫情爆發(fā)期間投資負增長后再次進入負增長區(qū)間，再上一次開發(fā)投資大幅回落的節(jié)點是13年前的國際金融危機時期。可見當前開發(fā)企業(yè)處于“資金緊張，信心缺失”的深水區(qū)。

??房地產(chǎn)下行周期調(diào)整時間較長，當前政策調(diào)整主要集中在弱二線和三、四線城市，對整體市場的提振作用有限，投資低迷的局面短期難以扭轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資下行，將對固定資產(chǎn)投資增長帶來一定沖擊，不利于經(jīng)濟穩(wěn)定，政策調(diào)整力度和節(jié)奏需要進一步加大、加快。

??月度數(shù)據(jù)方面，4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資11389億元，較上月減少14.1%，同比減少12.3%，單月投資增速再次回到負增長區(qū)間。當期計入的土地購置費對房地產(chǎn)開發(fā)總投資增長的拉動作用逐步減弱。

??從物業(yè)類別投資上看，住宅投資增速由正轉(zhuǎn)負，；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資跌幅進一步擴大。住宅投資占總投資比重為75.4%，較上月提高0.6個百分點。從地區(qū)來看，僅中部地區(qū)保持上漲，漲幅持續(xù)收窄；東部地區(qū)投資首次進入負增長區(qū)間；西部和東北地區(qū)繼續(xù)下滑，跌幅靠前且擴大。投資規(guī)模上，東部地區(qū)高于其他三區(qū)域的總和，占總投資比重為55.5%，較上月降低1.2個百分點。

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??房屋新開工面積加速下跌

??1—4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積39739萬平方米，下降26.3%，跌幅較上月擴大8.8個百分點。其中，住宅新開工面積28877萬平方米，下降28.4%；辦公樓新開工面積1023萬平方米，下降19.5%；商業(yè)營業(yè)用房新開工2751萬平方米，下降27.3%。

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??4月全國商品房新開工面積不足1億平方米，為近年來最低單月，同比跌幅達到44.2%。房地產(chǎn)企業(yè)資金面承壓、銷售不暢，部分城市受困于疫情面臨停工緩建，企業(yè)新開工意愿低迷；同時企業(yè)拿地縮量，進一步拖累新開工規(guī)模。新開工是房地產(chǎn)銷售的先行指標，目前新開工跌幅大于銷售跌幅6個百分點，不排除未來繼續(xù)擴大，這也意味著未來的半年到一年市場新增供應(yīng)量趨于地量，也就是說目前市場銷售面積雖然同比跌了兩成，但依然沒有到達市場的底部。

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??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金跌幅逐月擴大

??1—4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6%。其中，國內(nèi)貸款6837億元，下降24.4%；利用外資38億元，增長129.4%；自籌資金16271億元，下降5.2%；定金及預(yù)收款15357億元，下降37.0%；個人按揭貸款8037億元，下降25.1%。

??1—4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速跌幅擴大4個百分點。各項資金來源中，企業(yè)受商品房銷售低迷影響明顯，定金及預(yù)售款、個人按揭貸款跌幅較上月擴大超過6個百分點；國內(nèi)貸款和自籌資金跌幅較上月分別擴大0.9個和0.4個百分點。從資金來源占比看，定金及預(yù)收款和個人按揭貸款占全部資金的48.2%，較上月下降0.6個百分點，自籌資金占比提升1.1個百分點。

??4月金融政策利好仍在持續(xù)，監(jiān)管層面持續(xù)發(fā)聲支持房地產(chǎn)企業(yè)合理并購重組相關(guān)的融資政策落地；提出完善民營企業(yè)債券融資支持機制。地方從提高商品房預(yù)售資金的支取和使用的靈活性方面，緩解房企流動性壓力。受房企信用危機影響，投資機構(gòu)風險偏好仍然大于政策影響，融資端仍處于緩慢修復(fù)過程中。

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??土地市場成交量持續(xù)下探

??1—4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1766萬平方米，比上年下降46.5%；土地成交價款955億元，下降20.6%；土地成交均價5408元/平方米，上漲48.4%。

??1-4月土地購置面積增速繼續(xù)下探，同比跌幅較上月擴大4.7個百分點，土地成交價款跌幅再次擴大。4月多城市土地集中上市，整體表現(xiàn)為供應(yīng)總量減少、優(yōu)質(zhì)地塊增多、土拍規(guī)則寬松。目前中央及地方層面穩(wěn)樓市政策逐仍未傳導(dǎo)至土地市場，房企在土拓投資端仍相對保守。資金面較為穩(wěn)健的企業(yè)可把握市場修復(fù)過程中的機會，以較低成本獲取更多優(yōu)質(zhì)土地儲備。

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??商品房待售面積較上月末有所減少

??4月末，商品房待售面積55735萬平方米，比上月末減少378萬平方米。其中，住宅減少339萬平方米，辦公樓減少31萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房增加43萬平方米。

??4月末商品房庫存較上月有所減少，與去年同期相比仍保持增長，同比漲幅為8.4%。各物業(yè)類型庫存較去年同期表現(xiàn)各異，住宅待售面積增長明顯，同比上漲14.8%；辦公樓上漲3.5%；商業(yè)營業(yè)用房持續(xù)下跌，同比減少2.5%。