[中房研協(xié)]多地積極執(zhí)行中央指示，紛紛出臺優(yōu)化預售資金監(jiān)管政策

??【熱點聚焦】

??5月9日，吉林市人民政府發(fā)布《關于印發(fā)疫情期間促進房地產(chǎn)業(yè)恢復發(fā)展若干政策措施的通知》，指出要降低項目資本金監(jiān)管比例、降低商品房預售資金監(jiān)管比例等多項措施。

??5月10日，山西省住房和城鄉(xiāng)建設廳、中國人民銀行太原中心支行、山西銀保監(jiān)局印發(fā)《山西省商品房預售資金監(jiān)管辦法》，提出非重點監(jiān)管資金（超出監(jiān)管賬戶內(nèi)重點監(jiān)管額度以外的資金）可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用，優(yōu)先用于預售項目工程建設和償還本項目貸款等；同時監(jiān)管部門可以根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動態(tài)考核、信用評價及資產(chǎn)負債情況，適當降低或提高其節(jié)點留存重點監(jiān)管資金額度，但每個節(jié)點降低或提高的比例不得超過5%。

??【熱點評析】

??地方政府積極執(zhí)行中央指示，陸續(xù)出臺“優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管”政策

??據(jù)統(tǒng)計，在中央政治局會議明確給出“優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管”的指示后，徐州、梅州、岳陽、長春、惠州、山西省、吉林等省市紛紛出臺預售資金監(jiān)管調(diào)整政策，以提高預售資金使用效率，保障預售資金用于工程建設，促進地方房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。從優(yōu)化資金監(jiān)管的具體措施來看，長春、連云港、徐州都提出采取擔保方式。其中，長春允許符合條件的商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具保函，以保函替代預售監(jiān)管資金；連云港提出探索采取擔保方式，釋放一定數(shù)額資金用于房地產(chǎn)項目的建設和運營。徐州、梅州、岳陽等地則提出優(yōu)化商品房預售監(jiān)管資金支取節(jié)點。其中，徐州提出由原來的按預售批次調(diào)整為按棟支取重點監(jiān)管資金；梅州提出增加預售款提取次數(shù)。另外，惠州提出確保監(jiān)管額度內(nèi)的資金專款專用；山西省、吉林市降低商品房預售資金監(jiān)管比例。

??樓市調(diào)控的關鍵在于各地政策的切實落地和執(zhí)行力度，當前緩解房企流動性壓力仍需可見預售資金的支取和使用

??盡管今年2月全國性商品房預售資金監(jiān)督管理辦法已經(jīng)出臺，意在糾偏部分預售資金監(jiān)管收緊過度的城市，為緩解房企因預售資金從嚴監(jiān)管而導致的流動性壓力。但從落地效果來看，預售資金的寬松力度與金融機構(gòu)的實際執(zhí)行力度較弱，部分房企仍然因其監(jiān)管賬戶資金流轉(zhuǎn)不暢而影響了開發(fā)項目的健康發(fā)展運營等方面。

??事實上，對于預售監(jiān)管資金占預收賬款或合同負債比重高、且還未出現(xiàn)信用違約的房企而言，在確保項目交付的前提下，提高商品房預售資金使用的靈活性確實會利好他們在局部城市獲得更多流動性，也可以刺激他們通過高效去化、銷售回款，獲得合規(guī)資金的使用權(quán)，為穩(wěn)定可持續(xù)經(jīng)營和恢復投資信心提供支撐。而至于如何優(yōu)化和完善預售資金監(jiān)管方面，后續(xù)地方還可以改進的方向還包括：合理允許部分高信用房企以銀行保函解凍部分監(jiān)管資金；不再“一刀切”，而是梯隊化預售監(jiān)管放松，針對信用等級較高的房企，預售資金留存比例適當降低；進一步放開預售資金的監(jiān)管時間點等等。