[中房研協(xié)]全國(guó)房地產(chǎn)政策變動(dòng)監(jiān)測(cè)報(bào)告（4月）

??點(diǎn)擊查看完整版報(bào)告：[中房研協(xié)]全國(guó)房地產(chǎn)政策變動(dòng)監(jiān)測(cè)報(bào)告（4月）

       一、本月樓市政策聚焦：中央定調(diào)支持地方完善房地產(chǎn)政策，地方調(diào)控松綁呈井噴態(tài)勢(shì)

??4月，房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。中央層面，中央政治局會(huì)議提出，要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。人民銀行、外匯局等部門也發(fā)文提出，要圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付比例、最低貸款利率要求，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求。

??地方層面，本月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策數(shù)量較上月大幅增加62%。其中，寬松性政策67條，占比調(diào)控政策總數(shù)超九成，地方調(diào)控松綁呈現(xiàn)井噴態(tài)勢(shì)，“四限”政策松動(dòng)城市持續(xù)擴(kuò)容，多個(gè)重點(diǎn)一二線城市相繼加入。從調(diào)控內(nèi)容來看，松綁政策主要集中在放寬行政限制、加大住房公積金貸款支持和人口人才引進(jìn)政策支持等方面。本期報(bào)告主要對(duì)4月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??二、中央政策：堅(jiān)持“房住不炒”定位，支持剛性和改善性住房需求

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??本月貨幣政策維持穩(wěn)健偏松取向。一方面，4月15日，人民銀行等額續(xù)作MLF 1500億元，同時(shí)宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)），對(duì)沒有跨省經(jīng)營(yíng)的城商行和存款準(zhǔn)備金率高于5%的農(nóng)商行，在0.25個(gè)百分點(diǎn)的基礎(chǔ)上額外多降0.25個(gè)百分點(diǎn)。加上人民銀行上繳6000億元結(jié)存利潤(rùn)、疫情導(dǎo)致多地將納稅申報(bào)期延遲等因素影響，4月資金面維持寬松。另一方面，MLF中標(biāo)利率和LPR均與上期保持一致。

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面，證監(jiān)會(huì)、國(guó)資委、國(guó)家網(wǎng)信辦、人民銀行、外匯局等部門在相關(guān)政策文件中均明確提出，要堅(jiān)持“房住不炒”定位，中央層面調(diào)控立場(chǎng)維持不變。4月29日，中央政治局會(huì)議提出，要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這進(jìn)一步體現(xiàn)了中央層面對(duì)當(dāng)前地方因城施策出臺(tái)穩(wěn)樓市政策的肯定和支持態(tài)度。此外，共青團(tuán)、網(wǎng)信辦等部門聯(lián)合發(fā)布開展青年發(fā)展型城市建設(shè)試點(diǎn)有關(guān)意見，要求加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)為主體的住房保障體系；中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布加快建設(shè)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)的意見提出，健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地和勞動(dòng)力市場(chǎng)，完善城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤結(jié)余機(jī)制，完善全國(guó)統(tǒng)一的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)；國(guó)稅局、市場(chǎng)監(jiān)管管理總局發(fā)文規(guī)范涉稅中介服務(wù)，對(duì)涉嫌從事虛假宣傳、發(fā)布虛假違法廣告等違法違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。

??三、地方政策：寬松調(diào)控呈井噴態(tài)勢(shì)，一二線城市加入“四限”松綁行列

??1.寬松性政策

??（1）行政限制政策

（2）公積金政策

（3）人口人才政策

（4）市場(chǎng)監(jiān)管政策

（5）其他政策

??2.中性政策

??（1）住房保障政策

（2）其他政策

3.緊縮性政策

??（1）公積金政策

（2）市場(chǎng)監(jiān)管政策

??4.政策小結(jié)

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2022年4月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策73條，較上月增加62%。其中，寬松性政策67條，中性政策3條，緊縮性政策3條。地方寬松性調(diào)控呈現(xiàn)井噴態(tài)勢(shì)。其中，“四限”政策松動(dòng)城市持續(xù)擴(kuò)容，部分重點(diǎn)一二線城市也加入其中，地方寬松性調(diào)控力度進(jìn)一步加大。

??具體來看，寬松性調(diào)控主要表現(xiàn)在放寬行政限制、加強(qiáng)住房公積金政策和人口人才政策支持等方面。其中：

??在放寬行政限制方面，典型代表有：衢州市提出非本市戶籍家庭、個(gè)體工商戶及由自然人投資或控股的企業(yè)與本市戶籍家庭執(zhí)行相同購(gòu)房政策，同時(shí)明確新出讓地塊144平方米及以上新建商品住房不限售；秦皇島取消海港區(qū)城市建成區(qū)、北戴河區(qū)、秦皇島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)等區(qū)域限購(gòu)政策；蘭州允許將異地居住父母等近親屬接來蘭州居住的家庭在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)新購(gòu)一套住房，對(duì)生有兩孩或三孩的家庭，允許在限購(gòu)區(qū)新購(gòu)一套住房；蘇州將非蘇州戶口購(gòu)房需提供前三年內(nèi)連續(xù)繳納24個(gè)月社保或個(gè)稅調(diào)整為3年內(nèi)累計(jì)繳納24個(gè)月社?；騻€(gè)稅，外地人出售在蘇州的房子2年內(nèi)再買1套房無需社?；蚨悊?，并將二手房由限售5年縮短至限售3年；沈陽對(duì)非沈陽戶籍居民家庭在限購(gòu)區(qū)購(gòu)買新建商品住房的，執(zhí)行沈陽戶籍居民家庭購(gòu)房政策；東莞取消新入戶購(gòu)房“雙半年”限制，落戶即可購(gòu)房；惠州明確惠陽區(qū)和大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)不再納入限購(gòu)重點(diǎn)片區(qū)；南京六合區(qū)規(guī)定外地戶籍購(gòu)房者可在六合區(qū)限制購(gòu)買一套住房等。此外，蘭州、淮北、宜昌、昆明、常德、株洲、南平等多地提出下調(diào)住房貸款最低首付比例或發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等舉措。

??在住房公積金貸款政策支持方面，主要表現(xiàn)為上調(diào)公積金最高可貸額度、降低首付比例等，典型代表有：株洲將單繳存職工最高可貸款額度上調(diào)至60萬元，高層次人才最高可貸款額度上調(diào)至80萬元，同時(shí)降低貸款首付比例，二套房最低首付比例下調(diào)至30%；宜春將單繳存職工最高可貸款額度上調(diào)至60萬元，將夫妻雙繳存職工家庭最高可貸款額度上調(diào)至80萬元；資陽將單繳存職工最高可貸款額度上調(diào)至40萬元，夫妻雙繳存職工家庭最高可貸款額度上調(diào)至60萬元，同時(shí)將首套普通住房最低首付比例下調(diào)為20%，二套房最低首付比例下調(diào)為30%；蘭州將單身繳存職工最高可貸款額度上調(diào)至60萬元，將已婚繳存職工最高可貸款額度上調(diào)至70萬元；南寧將首套房最高可貸款額度調(diào)整為80萬元，二套房最高可貸款額度調(diào)整為70萬元等。

??在加大人口人才引入方面，典型代表有：南寧實(shí)施“強(qiáng)師惠師”住房保障活動(dòng)，對(duì)符合認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的教職工、留邕人才和廣大市民發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼；鄭州發(fā)布10條“青年人才新政”，為畢業(yè)3年內(nèi)的全日制博士、碩士、本科畢業(yè)生和技師發(fā)放生活補(bǔ)貼或安家補(bǔ)助；長(zhǎng)沙進(jìn)一步放寬落戶限制，具有大專及以上學(xué)歷在長(zhǎng)沙就業(yè)人員可隨時(shí)申報(bào)落戶并享受在長(zhǎng)沙購(gòu)房資格，同時(shí)對(duì)符合條件的博士、碩士、全日制本科畢業(yè)生發(fā)放租房和生活補(bǔ)貼、購(gòu)房補(bǔ)貼；中山提出凡持有大專以上（含大專）學(xué)歷證書、專業(yè)技術(shù)資格、職業(yè)資格或職業(yè)技能等級(jí)證書的非戶籍人才，允許購(gòu)買1套新建商品住房；常熟對(duì)符合條件的人才以定率標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)貼；上海臨港新區(qū)將原來的購(gòu)房資格有效期由6個(gè)月延長(zhǎng)至12個(gè)月，并放寬人才工作時(shí)間限制等。

??中性政策及緊縮性政策本月數(shù)量占比相對(duì)較小。其中，中性政策主要包括北京發(fā)布保障性租賃住房建設(shè)導(dǎo)則，對(duì)保障性租賃住房建設(shè)及管理具體規(guī)定，重慶發(fā)布“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃，就加快建設(shè)以公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系予以明確等；緊縮性政策主要包括武漢嚴(yán)格住房公積金個(gè)人住房貸款信用審核標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)頻繁逾期或逾期時(shí)間較長(zhǎng)客戶貸款申請(qǐng)不予受理，廣州從從業(yè)主體、房源信息、租賃資金等多方面進(jìn)一步強(qiáng)化住房租賃市場(chǎng)管理，珠海提出房地產(chǎn)廣告合規(guī)指引，明確要求房地產(chǎn)廣告不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者，不得宣傳“學(xué)區(qū)房”“學(xué)位房”等。

??四、4月重要事項(xiàng)復(fù)盤

??五、房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??4月29日，中央政治局會(huì)議指出，當(dāng)前新冠肺炎疫情和烏克蘭危機(jī)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)增多，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性、不確定性上升，穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價(jià)面臨新的挑戰(zhàn)。要加大宏觀政策調(diào)節(jié)力度，用好各類貨幣政策工具，要抓緊謀劃增量政策工具，加大相機(jī)調(diào)控力度。同日，人民銀行召開專題會(huì)議提出，要加快推動(dòng)已經(jīng)確定的各項(xiàng)政策措施精準(zhǔn)落地，保持流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)更好滿足實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求。從市場(chǎng)流動(dòng)性來看，根據(jù)中信證券測(cè)算數(shù)據(jù)，在不考慮MLF和逆回購(gòu)到期的前提下，5月流動(dòng)性缺口約在2000億元。在疫情與經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇等因素仍存在較大不確定性的背景下，預(yù)計(jì)貨幣政策仍然傾向穩(wěn)健偏松。但考慮到截至5月1日，3.65萬億元新增專項(xiàng)債額度仍有2.3萬億元左右尚未完成發(fā)行，這也就意味著5月專項(xiàng)債發(fā)行或?qū)⑷嫣崴?，從而?duì)流動(dòng)性造成一定擾動(dòng)，資金面寬松程度或?qū)⒂兴諗俊?/p>

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面，中央政治局會(huì)議明確提出，堅(jiān)持“房住不炒”定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這也就意味著，中央層面對(duì)當(dāng)前地方在堅(jiān)持“房住不炒”定位的前提下、因城施策出臺(tái)穩(wěn)樓市政策給予了充分的肯定和支持，樓市寬松調(diào)控預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)。

??2.地方層面

??4月地方房地產(chǎn)調(diào)控松綁迎來集中爆發(fā)，一方面是出臺(tái)松綁政策的城市大幅增加，另一方面是“四限”政策松動(dòng)城市持續(xù)擴(kuò)容，且部分一二線城市相繼加入。結(jié)合4月底中央政治局會(huì)議的積極表態(tài)來看，房地產(chǎn)政策面處于改善向好趨勢(shì)。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨不確定性增強(qiáng)、穩(wěn)增長(zhǎng)挑戰(zhàn)增多和房地產(chǎn)市場(chǎng)下行背景下，房地產(chǎn)政策環(huán)境改善向好趨勢(shì)短期內(nèi)不會(huì)改變，后續(xù)或?qū)⒂懈喑鞘屑涌斐雠_(tái)落實(shí)相關(guān)穩(wěn)定樓市類利好政策，加大信貸支持力度和適度調(diào)整“四限”政策將成為政策調(diào)整重點(diǎn)。與此同時(shí)，也需關(guān)注到部分房企及關(guān)聯(lián)上下游企業(yè)仍面臨困難，在需求端政策持續(xù)改善的同時(shí)，供給端的政策支持同樣不容忽視，應(yīng)盡量避免房企被迫“躺平”和房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)。