2022-05-05 17:27:22
??4月下旬以來,從中央到地方,房地產(chǎn)利好政策密集發(fā)布,意在穩(wěn)定市場預(yù)期,扭轉(zhuǎn)行業(yè)頹勢。4 月18 日,央行、外匯局提出要求要因城施策實施好差別化住房信貸政策,合理確定個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求;4月24日,住建部黨組召開理論學(xué)習(xí)中心組學(xué)習(xí)(擴大)會議,提出要高度重視房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險,防范化解城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域風(fēng)險,堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線;4月25日,央行決定自2022年5月15日起,下調(diào)金融機構(gòu)外匯存款準備金率1個百分點;同日,網(wǎng)傳央行召集商業(yè)銀行及世茂、中梁、綠地、奧園、恒大等12家房地產(chǎn)公司開會,內(nèi)容涉及房地產(chǎn)并購、不良資產(chǎn)處置、支持房企合理融資、保證按揭款發(fā)放等問題;4月29日,中共中央政治局召開會議,強調(diào)要有效管控重點風(fēng)險,守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策,支持剛性和改善性住房需求,優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
??中央層面持續(xù)釋放穩(wěn)地產(chǎn)的信號,各地也紛紛因城施策,響應(yīng)中央號召。據(jù)不完全統(tǒng)計,僅4月以來,就有50余個城市及地區(qū)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場管控措施。從政策內(nèi)容看,政策調(diào)整主要圍繞放開“四限”、發(fā)放購房補貼、提高公積金貸款額度以及下調(diào)房貸利率等方面進行,此外,針對二孩、三孩家庭的購房寬松政策亦是重點方向之一。
??從具體城市來看,鄭州、大連、南京、寧波、蘇州、沈陽、佛山等城市從放開限購、限貸、限售條件、放寬戶籍要求等方面發(fā)布政策;天津、南京、無錫、蘭州、淮安、宜昌等20余個城市則從提高公積金貸款額度、降低首付比例、下調(diào)房貸利率等方面促進居民合理住房需求釋放;綿陽、無錫等地區(qū)給予二孩、三孩家庭購房支持;上海臨港區(qū)、淮安、常熟、南通通州區(qū)提出,支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展和吸引人才,降低人才置業(yè)門檻,或在購買新房時給予相應(yīng)的人才補貼或購房補貼。
??熱點評析
??從中央到地方,利好政策頻現(xiàn),穩(wěn)樓市導(dǎo)向明確
??4月以來中央各部門陸續(xù)發(fā)聲維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定,直至月末最后一個工作日,中共中央政治局會議召開,會議中對房地產(chǎn)市場提出的要求,是本輪政策的最高指示,是行業(yè)基本面改善和投資者信心提振的催化劑。會議上強調(diào)的“要有效管控重點風(fēng)險,守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線”,說明穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期仍是政策面的基本導(dǎo)向;在堅持“房住不炒”定位的基礎(chǔ)上,支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策,意味著中央將堅持調(diào)控底線不動搖,各地可以在此基礎(chǔ)上,基于樓市實際情況來制定政策、平衡供求關(guān)系,在當前樓市遇冷的背景下,為各地政策松綁提供了更大的空間;支持剛性和改善性住房的需求,有利于促進合理需求的釋放,也有利于打通二手房、新房和土地市場的循環(huán),后續(xù)有望對剛需和改善型購房提出更具體的信貸、稅收等支持措施;優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管,有利于提高房企對商品房預(yù)售資金使用的靈活性,對此前部分地區(qū)過于嚴格的預(yù)售資金管理辦法,亦有一定的糾偏作用。與去年12月政治局會議對房地產(chǎn)的表述相比,此次會議更加注重房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,而對“推進保障性住房建設(shè)”相關(guān)內(nèi)容未作提及。
??為響應(yīng)中央號召,各地政府也隨之因城施策放松調(diào)控措施,且力度不斷加大。從出臺政策的城市能級來看,調(diào)控松綁的城市正在由三四線城市逐步向一二線城市擴圍,這是近期地方樓市新政呈現(xiàn)的最大特點,意味著熱門地區(qū)同樣存在穩(wěn)樓市的需求。
??從出發(fā)點來看,各地新政,不僅是為了落實中央支持合理住房需求的政策導(dǎo)向,也是根據(jù)自身房地產(chǎn)市場實際情況,針對性地優(yōu)化調(diào)整管控措施:部分城市放開“四限”,降低置業(yè)門檻和購房貸款利率,提高購房意愿,減輕置業(yè)壓力;部分城市提高各類購房群體的公積金貸款額度,充分體現(xiàn)了公積金貸款在落實“支持合理住房需求”中起到的作用;部分城市側(cè)重產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口結(jié)構(gòu)調(diào)整,結(jié)合人才引進政策,強化對二孩三孩家庭的住房支持,加大需求端扶持力度,有助于加快潛在的剛需及改善需求釋放。
??房地產(chǎn)市場能否回暖仍有待觀察
??綜合來看,雖然政策暖風(fēng)不斷,但具體政策落地仍需時間,當前樓市不確定性仍然較強,市場信心較弱,整體投資意愿下降,行業(yè)預(yù)期尚未出現(xiàn)明顯改善。一方面,從需求端來看,在多地樓市持續(xù)遇冷、疫情反復(fù)、防控舉措嚴格的影響下,購房需求釋放受阻,觀望情緒較重,市場恢復(fù)節(jié)奏存在較大不確定性;另一方面,從供給端來看,企業(yè)主體信用風(fēng)險仍在繼續(xù)發(fā)酵,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈投資依舊面臨下行壓力,房企銷售承壓,去化周期拉長,拿地及推盤意愿不足,部分熱點城市新增供應(yīng)不及預(yù)期,行業(yè)供給受限。
??因此,在當前的形勢下,市場的恢復(fù)節(jié)奏不會太快,二季度整體市場依然不容樂觀,政策的覆蓋范圍和力度都還有進一步提升的空間,預(yù)計二季度仍將是政策集中發(fā)力期,將有更多城市加快政策調(diào)整節(jié)奏,后續(xù)隨著宏觀政策、調(diào)控政策改善空間進一步打開,購房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐步企穩(wěn);而隨著多方助力拓寬融資渠道,房企流動性風(fēng)險也將逐步化解,房企拿地重新開始活躍,市場交易數(shù)據(jù)將隨之改善。
??分化將是未來的主旋律
??盡管樓市利好政策頻出,但分化將是未來房地產(chǎn)市場的主要特點之一。
??對城市和地區(qū)而言,部分城市和地區(qū)雖放松了限制性政策,但短期效果有限,市場仍存在較大的下行壓力;與此同時,個別熱點城市市場情緒有所修復(fù),新房、二手房成交規(guī)模整體呈回升態(tài)勢,房價穩(wěn)中有漲,以北京為例,3月以來,北京新建商品住宅周度成交面積、二手住宅周度成交套數(shù)整體均呈現(xiàn)上行態(tài)勢,環(huán)比增長近一倍,其中新房成交面積逐漸接近2021年同期水平;二手住宅3月成交超1.7萬套,為2021年下半年以來月度最高值。除此之外,廣州、杭州、合肥等城市新房、二手房市場均出現(xiàn)一定企穩(wěn)跡象。預(yù)計后續(xù),熱點一二線城市房地產(chǎn)市場有望率先恢復(fù),并帶動二線及三四線城市房地產(chǎn)市場回暖,而部分基本面較弱的城市或?qū)⒗^續(xù)調(diào)整。
??對房企而言,在行業(yè)規(guī)?;疽婍?、利潤空間持續(xù)受到壓縮的背景下,房企間分化加劇。那些信用狀況良好、長期保持財務(wù)自律、現(xiàn)金流充沛的優(yōu)質(zhì)房企,在穿越行業(yè)周期時有能力掌握主動權(quán),保持風(fēng)險可控。在高層密集提出為房企提供金融支持的背景下,資源調(diào)配也會向優(yōu)質(zhì)龍頭房企傾斜。預(yù)計后續(xù),更為精細化的利好政策也將不斷釋放,推動優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企,加速行業(yè)出清。