[克而瑞]2022年后“兩會(huì)”時(shí)期房地產(chǎn)政策研判及行業(yè)新發(fā)展模式解析

??導(dǎo)讀

??行業(yè)新發(fā)展模式，從增量開發(fā)到存量運(yùn)營，住房市場和保障體系雙循環(huán)。

??◎  研究員 / 楊科偉、柏品慧

??2022年，兩會(huì)政府報(bào)告提出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。隨后多部委定調(diào)穩(wěn)地產(chǎn)。金融委強(qiáng)調(diào)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案。銀保監(jiān)會(huì)、央行、證監(jiān)會(huì)和外匯局紛紛部署落實(shí)工作，財(cái)政部也表示，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。后“兩會(huì)”時(shí)期房地產(chǎn)政策將如何演變？行業(yè)新發(fā)展模式又該如何解讀？

??01

??經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長
房地產(chǎn)業(yè)仍是達(dá)成GDP增速5.5%的支柱

??（本節(jié)有刪減）

??2022年，在疫情陰霾下，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、需求轉(zhuǎn)弱三重壓力，短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，消費(fèi)、投資增長動(dòng)力較弱，出口難以延續(xù)亮麗表現(xiàn)。我國主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)整體是穩(wěn)中求進(jìn)，并把經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長放在更加突出的位置。

??其一，全年GDP增長5.5%的目標(biāo)并不低，體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的決心。2021年，我國經(jīng)濟(jì)增長8.1%，兩年平均增長5.2%，且GDP增速呈逐季回落態(tài)勢，并在四季度跌至4%低位。2022年GDP目標(biāo)增速設(shè)在5.5%左右，意味著單季度GDP增速要達(dá)到6%甚至7%以上，在短期經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景下，實(shí)現(xiàn)難度著實(shí)不小。

??其二，繼續(xù)做好“六穩(wěn)”、“六?！惫ぷ?，保居民就業(yè)、保基本民生。在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的同時(shí)，要將經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果最終體現(xiàn)在改善人民生活上，全面提升居民收入。其中，就業(yè)是民生之基。李克強(qiáng)總理在出席記者會(huì)著重強(qiáng)調(diào)就業(yè)優(yōu)先也是宏觀政策，其他政策要配套，為實(shí)現(xiàn)就業(yè)目標(biāo)努力。

??其三，積極出臺(tái)有利政策，慎重出臺(tái)收縮性政策。宏觀政策要強(qiáng)化跨周期和逆周期調(diào)節(jié)，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供更有力支撐，更好地穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本盤，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。各地各部門同樣要負(fù)起責(zé)任擔(dān)當(dāng)，要服務(wù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的大局，調(diào)動(dòng)一切積極因素，減少一些非必要的限制性措施。

??房地產(chǎn)行業(yè)仍是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的重要抓手。房地產(chǎn)行業(yè)所牽扯的上下游關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多，產(chǎn)業(yè)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)體量巨大，短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)所扮演的角色，難以找到其他行業(yè)有效替代。

??在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的政策大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)亟需化解行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)，去杠桿政策有望適度糾偏，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)。至少房地產(chǎn)行業(yè)不能拖經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的后腿，必要情況下甚至可以通過刺激房地產(chǎn)行業(yè)托底中國經(jīng)濟(jì)。

??02

??貨幣政策
降準(zhǔn)、降息穩(wěn)增長
短期實(shí)質(zhì)穩(wěn)地產(chǎn)

??……略……

??一、貨幣政策要主動(dòng)作為加大實(shí)施力度，繼續(xù)降準(zhǔn)、降息紓困實(shí)際經(jīng)濟(jì)

??……略……

??二、穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)，市場信心及交易恢復(fù)正?；馄髽I(yè)償債危機(jī)

??對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，貨幣政策短期重在穩(wěn)地產(chǎn)。

??一方面，逐漸恢復(fù)市場信心，有序引導(dǎo)房地產(chǎn)交易恢復(fù)正?；?。2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，百城成交同比跌幅擴(kuò)大，房價(jià)整體下行。核心動(dòng)因在于市場信心嚴(yán)重缺失，基于“買漲不買跌”的心理作祟，剛需客群全城比價(jià)格，改善性客群越跌越不買，致使市場觀望情緒愈加濃重。而在劃定政策底線之后，很大程度上將恢復(fù)市場信心，居民自住以及改善性購房需求或?qū)⒂行蜥尫?，房地產(chǎn)交易也將逐漸恢復(fù)正常化。

??另一方面，支持房企合理融資，支持優(yōu)質(zhì)房企收并購，最大程度化解企業(yè)償債危機(jī)。2021年下半年以來，企業(yè)面臨巨大危機(jī)，房企銷售、融資全面下滑。2022年2月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4016億元，同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)至47.2%；百強(qiáng)房企融資總量降至398億元，同比跌幅擴(kuò)至59%。隨著償債潮到來，華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、中國恒大、佳兆業(yè)等品牌房企相繼出現(xiàn)債務(wù)違約。為了更好地化解企業(yè)償債危機(jī)，下一階段仍需支持房企合理的融資需求，支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)收并購。受此影響，國企、央企及優(yōu)質(zhì)民企或?qū)⒏鼮槭芤?，有望收獲業(yè)績集中度提升的機(jī)會(huì)，問題房企則將有序出清，將對(duì)市場負(fù)面影響降到最低。

??03

??房地產(chǎn)金融政策
控制去杠桿節(jié)奏
支持居民按揭、改善企業(yè)融資

??……略……

??一、房企整體融資環(huán)境明顯改善，國企、央企及優(yōu)質(zhì)民企更為受益

??行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尚未完全出清，房企融資量持續(xù)保持低位。2021年下半年以來，融資“三道紅線”持續(xù)發(fā)力，疊加國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)頻頻下調(diào)房企信用評(píng)級(jí)，不少金融機(jī)構(gòu)近乎全面暫停涉房融資，不僅新增融資有難度，而且到期債務(wù)也難以續(xù)作展期。受此影響，房企融資規(guī)模持續(xù)下行，同比跌幅不斷擴(kuò)大。2022年2月，100家典型房企融資量跌至398億元，創(chuàng)近年來單月新低，同比跌幅擴(kuò)至59%。

??基于防范化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)涉房融資或?qū)⒔鈨觯科笳w融資環(huán)境有望明顯改善。具體而言，支持房企合理的融資需求，支持優(yōu)質(zhì)房企開展并購貸款融資，有序引導(dǎo)企業(yè)銷售、購地、融資等經(jīng)營行為逐步回歸常態(tài)。當(dāng)然，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)基于放貸的風(fēng)險(xiǎn)偏好考量，信貸政策松綁更利好國企、央企及優(yōu)質(zhì)民企。那些問題房企仍需去杠桿，并將有序出清，融資環(huán)境較難實(shí)質(zhì)性改善。

??二、居民按揭貸款繼續(xù)松綁，保障剛需滿足改善及新市民購房消費(fèi)

??（本節(jié)有刪減）

??2022年以來，居民按揭貸款政策邊際改善，主要涉及以下五個(gè)方面：

??其一，放松公積金貸款。例如南寧提升公積金貸款額度，首套從60萬元提升至70萬元，二套從50萬元提升至60萬元，并將二套房公積金貸款首付比例降至30%。

??其二，下調(diào)商貸首付比例。例如贛州國有大行、中信銀行、廣發(fā)銀行、招商銀行均執(zhí)行首套房貸首付20%，二套房在非限購區(qū)首付30%、在限購區(qū)首付50%。

??其三，調(diào)降房貸利率。例如杭州首套房貸利率從5.9%下調(diào)至5.6%-5.65%，二套房貸利率從6%下調(diào)至5.8%-5.9%。

??其四，局部放松限貸。例如鄭州認(rèn)貸不認(rèn)房，已有一套房且貸款結(jié)清的，再次申請(qǐng)按揭貸款執(zhí)行首套房貸款政策。

??其五，縮短按揭放款周期。例如廣州主流銀行信貸額度充裕，按揭放款周期普遍縮短至1個(gè)月，部分銀行低至1周。

??不過，居民實(shí)際按揭貸款顯著不及市場預(yù)期。2021年10月，住戶部門中長期貸款占比一度升至53.1%的高位，但隨后歷月占比持續(xù)走低。2022年2月，住戶部門短期貸款減少2911億元，中長期貸款減少459億元，住戶中長期貸款歷史首次出現(xiàn)負(fù)增長。

??我們認(rèn)為居民按揭貸款有望繼續(xù)松綁，因城施策執(zhí)行好差別化住房信貸政策，保障剛需滿足改善及新市民購房消費(fèi)，并給予新市民一定力度的信貸政策支持，保證正常房地產(chǎn)交易平穩(wěn)運(yùn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。

??具體而言，新市民是指農(nóng)村人口通過就業(yè)、就學(xué)等方式轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)，目前新市民規(guī)模約3億人。針對(duì)新市民仍需給予信貸政策支持，例如新市民在非限購城市購買首套房，首付比例可以按照最低20%執(zhí)行。又如新市民在限購城市購買首套房，只要符合限購政策要求且具備購房及還貸能力，同樣要應(yīng)保盡保，涉及適當(dāng)降低新市民首套房按揭貸款的標(biāo)準(zhǔn)，縮短放貸周期，并下調(diào)房貸利率等。

??04

??調(diào)控政策
房住不炒基調(diào)不變
因城施策促進(jìn)良性循環(huán)

??……略……

??一、核心一、二線調(diào)控繼續(xù)從緊執(zhí)行，但政策加碼頻率將顯著下降

??2021年，地方調(diào)控高頻化、精準(zhǔn)化，73省市、249次政策加碼，這在歷史上實(shí)屬罕見。其中，深圳、廣州政策加碼多達(dá)20次，深圳重點(diǎn)強(qiáng)化信貸資金管控，并以“深房理”被查處作為政策加碼的最高峰；廣州分區(qū)域精準(zhǔn)化調(diào)控，天河、黃埔、南沙等熱點(diǎn)區(qū)域依據(jù)市場實(shí)際情況，針對(duì)性地調(diào)整政策措施；上海多管齊下嚴(yán)堵政策監(jiān)管漏洞，政策加碼同樣達(dá)到13次。

??聯(lián)系到核心一、二線城市房地產(chǎn)市場長期供不應(yīng)求，房價(jià)始終面臨一定的上漲壓力。我們認(rèn)為核心一、二線城市仍需堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不松勁，“四限”調(diào)控仍將從緊執(zhí)行，并嚴(yán)堵政策監(jiān)管漏洞，但政策加碼頻率將顯著下降。

??二、弱二線及三四線跟進(jìn)放松調(diào)控甚至刺激，聚焦市場維穩(wěn)、企業(yè)紓困

??2022年以來，隨著市場下行壓力加劇，部分城市開始放松調(diào)控乃至刺激居民購房消費(fèi)。其一，變相放松限購。典型如鄭州，子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。其二，財(cái)稅刺激托市。例如玉林購買90平方米以下首套新房，每套補(bǔ)貼6000元；購買90平方米以上首套新房，每套補(bǔ)貼1萬元；并給予50%的契稅補(bǔ)貼。其三，推進(jìn)棚改貨幣化安置。例如鄭州實(shí)施安置房建設(shè)工作三年行動(dòng)，堅(jiān)持以貨幣化安置為主；對(duì)已建安置房中群眾自住以外房屋，采取政府回購、回租等方式，盤活轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。

??我們認(rèn)為弱二線及三四線城市或?qū)⒏M(jìn)放松調(diào)控，甚至刺激居民購房消費(fèi)。聚焦救市政策組合拳，主要通過以下兩方面展開：

??其一，市場維穩(wěn)層面：第一，調(diào)降落戶門檻，加快人才落戶，局部放松限購。第二，放松公積金貸款，商貸首付比例按央行規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，降低房貸利率，縮短房貸周期。第三，棚改、舊改加快推進(jìn)，提高貨幣化安置比例。第四，財(cái)稅刺激托市，購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等均是政策選項(xiàng)。

??其二，企業(yè)紓困層面：第一，調(diào)降商品房預(yù)售門檻，加快預(yù)售證審批進(jìn)度。第二，在嚴(yán)格落實(shí)“保交樓”的同時(shí)，適度放松預(yù)售資金監(jiān)管，提高各施工節(jié)點(diǎn)提取比例。第三，降低土拍門檻，增加低價(jià)地、平價(jià)地供應(yīng)，降低競買保證金，延期繳納土地款。

??05

??房地產(chǎn)稅
暫時(shí)擱淺穩(wěn)預(yù)期
長期仍落地破土地財(cái)政依賴

??……略……

??一、短期暫緩房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，便于穩(wěn)地產(chǎn)助力經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長

??金融委專題會(huì)議強(qiáng)調(diào)：有關(guān)部門要切實(shí)承擔(dān)起自身責(zé)任，積極出臺(tái)對(duì)市場有利的政策，慎重出臺(tái)收縮性政策。財(cái)政部率先表態(tài)暫緩房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作，正是落實(shí)金融委定調(diào)的重要舉措，短期以房地產(chǎn)稅為代表的收縮性政策都將暫緩執(zhí)行。

??聯(lián)系到2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，百城成交跌幅擴(kuò)大，房價(jià)整體下行。企業(yè)更是面臨巨大危機(jī)，銷售、融資急劇下滑，品牌房企頻頻“暴雷”。此時(shí)落地房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，勢必將加劇市場下行壓力，企業(yè)償債危機(jī)或?qū)⑷姹l(fā)，極端情況下甚至將引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

??而在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的政策大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)仍將扮演中國經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定劑的重要角色。短期暫緩房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作，有便于穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)，助力經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長。一方面，減緩市場下行壓力，逐步恢復(fù)市場信心，引導(dǎo)房地產(chǎn)交易逐步恢復(fù)正常化。另一方面，保市場主體，讓企業(yè)銷售回款能夠快速流轉(zhuǎn)，一定程度上緩解企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力及償債危機(jī)。

??二、房地產(chǎn)稅終將落地，扭轉(zhuǎn)炒地炒房觀念并降低土地財(cái)政依賴

??房地產(chǎn)稅試點(diǎn)短期暫緩執(zhí)行，但不代表無限延期，核心動(dòng)因不乏以下三方面因素：

??其一，房地產(chǎn)稅是稅制改革重要一環(huán)，有利于破解土地財(cái)政機(jī)制依賴路徑。房地產(chǎn)稅屬于直接稅和財(cái)產(chǎn)稅，又屬于地方稅種。推進(jìn)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作，有助于提高直接稅比重，并健全地方稅體系。隨著稅制改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)稅有望成為地方主體稅種，更好發(fā)揮地方公共財(cái)政的支撐作用，助力土地財(cái)政機(jī)制轉(zhuǎn)型。

??其二，房地產(chǎn)稅有助于調(diào)節(jié)居民收入分配格局，是實(shí)現(xiàn)共同富裕的重要抓手。房產(chǎn)是居民財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，所持房產(chǎn)價(jià)值也是衡量居民家庭財(cái)富的重要標(biāo)尺。而在長期持有過程中，房價(jià)持續(xù)上漲所帶來的的巨大增值收益，無形中加劇了居民貧富差距。推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，尤其是補(bǔ)齊房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的征管缺位，是填補(bǔ)貧富鴻溝、實(shí)現(xiàn)共同富裕的有力制度抓手。

??其三，房地產(chǎn)稅是長效機(jī)制的重要部分，更好落實(shí)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期。房地產(chǎn)長效機(jī)制是土地、住房、金融、財(cái)稅等多位一體協(xié)同發(fā)力的調(diào)控體系。房地產(chǎn)稅作為重要的財(cái)稅工具，本就是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要部分，有助于落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

??因此，房地產(chǎn)稅并非無限延期，只是等待較好的時(shí)間窗口期，以便將負(fù)面影響盡可能降到最低。隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸恢復(fù)穩(wěn)定，一些城市相關(guān)試點(diǎn)工作或?qū)⒄教嵘献h程，有助于扭轉(zhuǎn)企業(yè)依賴于地價(jià)和房價(jià)上漲獲利的經(jīng)營模式，以及居民通過投資炒房獲利的住房消費(fèi)觀念，并將破解土地財(cái)政機(jī)制依賴路徑。

??06

??居民增收降負(fù)
強(qiáng)化收入增長預(yù)期
生育提振效能有限

??……略……

??一、完善收入分配制度，擴(kuò)大中等收入群體，實(shí)現(xiàn)全民共同富裕

??……略……

??二、減輕家庭生育養(yǎng)育教育負(fù)擔(dān)，生育率短期提升長期繼續(xù)下行

??……略……

??07

??城鎮(zhèn)化
仍是行業(yè)最大紅利
繼續(xù)向城市群及都市圈集中

??……略……

??一、五大城市群將成房地產(chǎn)市場核心載體，市場份額有望持續(xù)提升

??……略……

??二、城市群及都市圈一體化發(fā)展，土地、人口等要素市場化配置

??……略……

??三、城市更新將成樓市穩(wěn)定劑，壓力城市或?qū)⒓哟笈锔摹⑴f改力度

??……略……

??08

??區(qū)域戰(zhàn)略
長三角、粵港澳和京津冀
奠定城市新格局

??……略……

??一、長三角、粵港澳和京津冀是經(jīng)濟(jì)新引擎，引領(lǐng)行業(yè)新發(fā)展格局

??……略……

??二、做強(qiáng)廣東、江蘇和浙江經(jīng)濟(jì)大省，強(qiáng)化行業(yè)省域發(fā)展格局

??……略……

??09

??行業(yè)新發(fā)展模式
從增量開發(fā)到存量運(yùn)營
住房市場和保障體系雙循環(huán)

??……略……

??一、完善住房市場和保障體系，建立人房地錢聯(lián)動(dòng)機(jī)制

??完善住房市場體系和保障體系雙循環(huán)。商品住宅市場要穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保障剛需滿足改善及新市民購房消費(fèi)。加快構(gòu)建以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房為主體的保障體系，“十四五”期間將著力提升保障房覆蓋率，重點(diǎn)解決新市民、困難群體住房難題。

??建立人、房、地、錢四位一體的聯(lián)動(dòng)新機(jī)制。其一，居民環(huán)節(jié)，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的政策主基調(diào)，支持居民自住以及改善性住房消費(fèi)，打壓投資炒作需求。其二，住房環(huán)節(jié)，堅(jiān)持租購并舉，大力發(fā)展住房租賃市場，特別是保障性租賃住房，保障租賃群在享受共同服務(wù)上具有同等權(quán)利。其三，土地環(huán)節(jié)，根據(jù)各城市市場實(shí)際情況，動(dòng)態(tài)調(diào)整供地指標(biāo)，意即繼續(xù)增加大型及超大型城市建設(shè)用地指標(biāo)，適當(dāng)減少中小城市建設(shè)用地指標(biāo)。其四，資金環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)去杠桿，融資“三道紅線”、房貸“兩道紅線”持續(xù)發(fā)力，將企業(yè)負(fù)債率、居民杠桿率降到相對(duì)安全的水平，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)泡沫化金融化。

??二、開發(fā)新模式：杠桿合理化、可融透明化、全封閉化監(jiān)管和交付可風(fēng)控

??經(jīng)過20余年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)取得了有目共睹的成就，當(dāng)然也出現(xiàn)了方方面面的問題。近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向去杠桿，房企債務(wù)違約事件爆發(fā)更加頻繁，問題項(xiàng)目交付困難。因此，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)亟需探索建立新發(fā)展模式，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)：

??其一，房企杠桿合理化。必須要進(jìn)一步降低企業(yè)的負(fù)債率，做好杠桿合理化，改變過度追求銷售業(yè)績規(guī)模的觀念，轉(zhuǎn)向規(guī)模、利潤、產(chǎn)品、服務(wù)互相平衡的經(jīng)營模式。而在融資“三道紅線”落地后，優(yōu)質(zhì)房企主動(dòng)優(yōu)化調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，提升經(jīng)營質(zhì)量，但不少企業(yè)通過表內(nèi)負(fù)債表外化轉(zhuǎn)移等財(cái)技美化財(cái)務(wù)報(bào)表。因此，房企去杠桿必須是表內(nèi)、表外同步進(jìn)行，才能有效降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

??其二，可融規(guī)模透明化。從融資層面，要做到透明化。效仿海外發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)開發(fā)模式，房企從拿地階段可以貸款，但整個(gè)項(xiàng)目的可貸款總額設(shè)置一個(gè)上限，剩余投資資金只能是企業(yè)的自有資金。而在項(xiàng)目正式立項(xiàng)投資前，企業(yè)便可以根據(jù)自身財(cái)務(wù)情況穩(wěn)健投資，核心宗旨在于量入為出，做到融資透明化，根本杜絕表外融資的問題。

??其三，項(xiàng)目開發(fā)全封閉化監(jiān)管。項(xiàng)目資金要做到可監(jiān)管，可以考慮采取全封閉管理的方式。參考海外發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)開發(fā)模式，開發(fā)商的定位是項(xiàng)目操盤手、小股東，可以引入其他財(cái)務(wù)投資者參與，各項(xiàng)資金則由銀行、保險(xiǎn)等權(quán)威金融機(jī)構(gòu)全程監(jiān)管。項(xiàng)目資金必須?？顚Ｓ?，企業(yè)無轉(zhuǎn)出權(quán)限，只能結(jié)算完成之后再分配。如此便能解決項(xiàng)目資金挪用的問題，也能解決地方政府的監(jiān)管問題。

??其四，房屋交付可風(fēng)控。未來可以考慮準(zhǔn)現(xiàn)房銷售制度，做到可風(fēng)控。例如在房屋主體結(jié)構(gòu)封頂之后，企業(yè)才能申請(qǐng)預(yù)售證對(duì)外銷售?；蛘邔?duì)現(xiàn)行預(yù)售制度加以完善，延遲給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放按揭貸款，比如在項(xiàng)目基本竣工的情況下，銀行再將70%左右的按揭貸款劃轉(zhuǎn)至開發(fā)商賬戶。如此便能避免項(xiàng)目爛尾，規(guī)避一系列的社會(huì)問題。

??三、后開發(fā)時(shí)代：盤活存量推進(jìn)城市更新，企業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)經(jīng)營

??房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模現(xiàn)已基本見頂，全國商品房銷售面積連續(xù)5年保持在17億平方米高位。未來房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代，重點(diǎn)聚焦以下三個(gè)方面：

??其一，積極盤活存量。提升土地資源集約化利用，鼓勵(lì)建設(shè)用地多功能復(fù)合運(yùn)用，盤活存量土地資源和低效用地，例如將閑置的商辦、工業(yè)及倉儲(chǔ)用房改建為租賃住房或者職工宿舍等。

??其二，有序推進(jìn)城市更新。改變過往大拆大建粗放式開發(fā)模式，努力提升老舊小區(qū)功能化改造，例如加裝電梯、增加適老適幼化設(shè)施等。而在具體的改造環(huán)節(jié)，通過市場化融資，吸引社會(huì)資本參與，并給予一定的優(yōu)惠政策。更為重要的是，城市更新要轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，以產(chǎn)業(yè)升級(jí)驅(qū)動(dòng)城市更新，以產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新激活城市再生。

??其三，企業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)經(jīng)營。隨著房地產(chǎn)行業(yè)由增量開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪窟\(yùn)營，企業(yè)競爭力重點(diǎn)在于全產(chǎn)業(yè)鏈的運(yùn)營和資產(chǎn)管理，經(jīng)營模式勢必由重資產(chǎn)逐漸轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，積極尋找第二增長曲線，例如代建、物業(yè)、租賃等。