[克而瑞]七點解讀《政府工作報告》房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)內(nèi)容

??今日，第十三屆全國人民代表大會開幕，國務(wù)院總理李克強作政府工作報告。報告提出，今年發(fā)展主要預(yù)期目標(biāo)是：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長5.5%左右；城鎮(zhèn)新增就業(yè)1100萬人以上，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率全年控制在5.5%以內(nèi)。聚焦房地產(chǎn)行業(yè)，政策層面如何定調(diào)？還有哪些政策紅利值得期許？

??01

??堅持房住不炒基調(diào)不變

??保障剛需滿足改善及新市民購房消費

??繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??點評：房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，主要體現(xiàn)在以下兩個方面：

??其一，保障剛需、滿足改善，因城施策落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。近期，鄭州、昆明、唐山等多城相繼放松房地產(chǎn)調(diào)控，預(yù)計弱二線以及三四線城市或?qū)⒏M放松調(diào)控，涉及放松公積金貸款，變相放松限購及限貸，調(diào)降房地產(chǎn)交易稅費，購房補貼等，以期穩(wěn)定市場預(yù)期，逐步恢復(fù)市場信心，引導(dǎo)房地產(chǎn)交易逐漸恢復(fù)正?；?。反觀核心一、二線城市仍需堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不松勁，并嚴(yán)堵政策監(jiān)管漏洞，短期內(nèi)“四限”調(diào)控仍將從緊執(zhí)行。

??其二，滿足新市民合理購房消費，因城施策執(zhí)行好差別化住房信貸政策，并給予新市民一定力度的信貸政策支持。譬如新市民在非限購城市購買首套房，首付比例可以按照最低20%執(zhí)行，并下調(diào)房貸利率。又如新市民在限購城市購買首套房，只要符合限購政策要求且具備購房及還貸能力，同樣要應(yīng)保盡保，涉及適當(dāng)降低新市民首套房按揭貸款的標(biāo)準(zhǔn)，縮短放貸周期，并下調(diào)房貸利率等。

??02

??探索行業(yè)新發(fā)展模式實現(xiàn)良性循環(huán)

??報告未提及房地產(chǎn)稅

??探索新的發(fā)展模式，完善住房市場和保障體系，加快構(gòu)建高端有市場、低端有保障的住房制度。具體而言，加快構(gòu)建以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，“十四五”期間將著力提升保障房覆蓋率，重點解決新市民、困難群體住房難題。

??值得一提的是，兩會政府工作報告并未提及房地產(chǎn)稅。聯(lián)系到2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，商品房銷售增速滑向負(fù)增長，房價同樣整體下行，此時決非是落地房地產(chǎn)稅較好的時間窗口期。我們認(rèn)為房地產(chǎn)稅或?qū)簳r擱淺，部分城市試點工作或?qū)⑾蚝笱悠?。?dāng)然，房地產(chǎn)稅乃是房地產(chǎn)長效機制的重要組成部分，隨著房地產(chǎn)市場逐漸恢復(fù)穩(wěn)定，房地產(chǎn)稅相關(guān)試點工作也將進入實操階段。

??03

??貨幣政策堅持房地產(chǎn)去金融化

??執(zhí)行好差別化住房信貸保障合理需求

??提升積極的財政政策效能。今年赤字率擬按2.8%左右安排、比去年有所下調(diào)，有利于增強財政可持續(xù)性。新增財力要下沉基層，主要用于落實助企紓困、穩(wěn)就業(yè)保民生政策，促進消費、擴大需求。今年安排中央本級支出增長3.9%，其中中央部門支出繼續(xù)負(fù)增長。中央對地方轉(zhuǎn)移支付增加約1.5萬億元、規(guī)模近9.8萬億元，增長18%、為多年來最大增幅。中央財政將更多資金納入直達范圍，省級財政也要加大對市縣的支持，務(wù)必使基層落實惠企利民政策更有能力、更有動力。

??加大穩(wěn)健的貨幣政策實施力度。發(fā)揮貨幣政策工具的總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，為實體經(jīng)濟提供更有力支持。擴大新增貸款規(guī)模，保持貨幣供應(yīng)量和社會融資規(guī)模增速與名義經(jīng)濟增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定。保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。進一步疏通貨幣政策傳導(dǎo)機制，引導(dǎo)資金更多流向重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)，擴大普惠金融覆蓋面。推動金融機構(gòu)降低實際貸款利率、減少收費，讓廣大市場主體切身感受到融資便利度提升、綜合融資成本實實在在下降。

??點評：財政政策將提質(zhì)增效，新增財力要下沉到基層，務(wù)必使基層落實惠企利民政策更有能力、更有動力。一方面，保市場主體穩(wěn)定城市經(jīng)濟基本盤，地方政府可以給予困難企業(yè)一系列的紓困政策措施。另一方面，通過降低居民稅費負(fù)擔(dān)等政策手段，變相提升居民收入預(yù)期及消費能力。聚焦房地產(chǎn)行業(yè)，對于那些市場需求羸弱、庫存高企的弱三四線城市，地方政府仍可以通過購房補貼、稅費減免等財稅刺激措施托底樓市。

??貨幣政策總量整體穩(wěn)健，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，短期內(nèi)再次降準(zhǔn)的可能性不大，堅決不搞大水漫灌式強刺激。但要結(jié)構(gòu)性紓困實體經(jīng)濟，引導(dǎo)信貸資金更多流向重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)，著力緩解中小微企業(yè)融資難、融資貴的現(xiàn)實困境，尤其要降低企業(yè)實際貸款利率，預(yù)計年內(nèi)LPR仍有一定的下降空間。

??未來房地產(chǎn)金融政策將精準(zhǔn)收放，既要支持居民自住以及改善性購房消費，支持房企合理的融資需求，更要堅決遏制房地產(chǎn)泡沫化金融化問題死灰復(fù)燃，嚴(yán)防信貸資金通過各種渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。具體而言：房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)去杠桿，房企融資的“三道紅線”、房貸管理的“兩道紅線”也將持續(xù)發(fā)力，真正將房企負(fù)債率、居民杠桿率逐步調(diào)降至相對合理的水平。

??貨幣政策將會加大對住房租賃市場健康發(fā)展的支持力度。銀保監(jiān)會明確支持商業(yè)銀行依法合規(guī)為專業(yè)化、規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè)提供信貸支持，降低住房租賃企業(yè)資金成本，助力緩解新市民住房壓力。鼓勵保險機構(gòu)開展出租人責(zé)任險、承租人責(zé)任險等保險業(yè)務(wù)，支持長租市場發(fā)展。

??04

??GDP5.5%就業(yè)1100萬收入增長同步

??提升居民購房消費能力

??今年發(fā)展主要預(yù)期目標(biāo)是：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長5.5%左右；城鎮(zhèn)新增就業(yè)1100萬人以上，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率全年控制在5.5%以內(nèi)；居民消費價格漲幅3%左右；居民收入增長與經(jīng)濟增長基本同步。經(jīng)濟增速預(yù)期目標(biāo)的設(shè)定，主要考慮穩(wěn)就業(yè)保民生防風(fēng)險的需要，并同近兩年平均經(jīng)濟增速以及“十四五”規(guī)劃目標(biāo)要求相銜接。這是高基數(shù)上的中高速增長，體現(xiàn)了主動作為，需要付出艱苦努力才能實現(xiàn)。

??點評：首先需要肯定的是，2021年我國主要經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)超預(yù)期完成。2021年，國內(nèi)生產(chǎn)總值達到114萬億元，同比增長8.1%，出色完成了6%以上的經(jīng)濟增長目標(biāo)。城鎮(zhèn)新增就業(yè)1269萬人，比上年增加83萬人，完成全年目標(biāo)任務(wù)的115%。城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率平均為5.1%，比上年平均值下降0.5個百分點。

??2022年，我國主要經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)整體是穩(wěn)中求進，并把穩(wěn)增長放在更加突出的位置?？紤]到2021年GDP高達114萬億元，GDP增速則呈逐季回落態(tài)勢，四季度GDP同比僅增長4%。短期內(nèi)，經(jīng)濟依舊面臨較大的下行壓力，表現(xiàn)于消費、投資增長動力較弱，出口難以延續(xù)亮麗表現(xiàn)。因此，2022年GDP目標(biāo)增速設(shè)定至5.5%左右，這既是高基數(shù)上的中高速增長，又是需要付出艱苦努力才能實現(xiàn)的高質(zhì)量增長。

??繼續(xù)做好“六穩(wěn)”、“六?！惫ぷ?，保居民就業(yè)、?；久裆Ｔ诮?jīng)濟穩(wěn)增長的同時，要將經(jīng)濟發(fā)展成果在居民就業(yè)、居民收入增長等環(huán)節(jié)予以體現(xiàn)。2022年，城鎮(zhèn)新增就業(yè)目標(biāo)仍保持在1100萬人以上，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率全年控制在5.5%以內(nèi)，居民收入增長與經(jīng)濟增長基本同步?？梢云谠S的是，隨著居民收入穩(wěn)步增長，有助于提升居民消費預(yù)期，推動居民消費持續(xù)復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場也將有所受益。

??05

??增收降負(fù)既提高生育水平又強化收入增長預(yù)期，改善購房需求堅挺

??多渠道促進居民增收,完善收入分配制度,提升消費能力。

??加大社區(qū)養(yǎng)老、托幼等配套設(shè)施建設(shè)力度,在規(guī)劃、用地、用房等方面給予更多支持。

??善落實防止返貧監(jiān)測幫扶機制，確保不發(fā)生規(guī)模性返貧。支持脫貧地區(qū)發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，加強勞務(wù)協(xié)作、職業(yè)技能培訓(xùn)，促進脫貧人口持續(xù)增收。

??促進教育公平與質(zhì)量提升。推動義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化，繼續(xù)做好義務(wù)教育階段減負(fù)工作。

??完善三孩生育政策配套措施,將３歲以下嬰幼兒照護費用納入個人所得稅專項附加扣除,發(fā)展普惠托育服務(wù),減輕家庭養(yǎng)育負(fù)擔(dān)。

??點評：居民增收降負(fù)既提高生育水平又強化收入增長預(yù)期。增收環(huán)節(jié)在于完善收入分配制度，多渠道增加居民收入；通過職業(yè)技能培訓(xùn)等必要手段促進脫貧人口持續(xù)增收。降負(fù)環(huán)節(jié)則在于做好義務(wù)教育階段減負(fù)；加大社區(qū)養(yǎng)老、托幼等配套設(shè)施建設(shè)力度。

??2021年，我國人口出生率持續(xù)下行至7.52‰，人口自然增長率低至0.34‰，人口增速已經(jīng)滑向負(fù)增長的邊緣?，F(xiàn)階段完善三孩生育政策配套措施，將3歲以下嬰幼兒照護費用納入個人所得稅專項附加扣除，可以提振適婚適育家庭生育意愿，減輕家庭養(yǎng)育負(fù)擔(dān)，在一定程度上減緩出生人口持續(xù)下行的趨勢。而在生育政策紅利的加持下，二孩、三孩家庭或?qū)⒚黠@增多，改善性需求或?qū)⒂訄酝?，三房、四房及以上大中戶型成交占比也將穩(wěn)步提升。

??06

??就近城鎮(zhèn)化、全面放開落戶

??城市更新將合力穩(wěn)定樓市發(fā)展預(yù)期

??提升新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量。有序推進城市更新，加強市政設(shè)施和防災(zāi)減災(zāi)能力建設(shè)，開展老舊建筑和設(shè)施安全隱患排查整治，再開工改造一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，推進無障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造。健全常住地提供基本公共服務(wù)制度。加強縣城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。穩(wěn)步推進城市群、都市圈建設(shè)，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。嚴(yán)控撤縣建市設(shè)區(qū)。在城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中做好歷史文化保護傳承。要深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，不斷提高人民生活質(zhì)量。

??點評：穩(wěn)步推進城市群、都市圈建設(shè)，未來城市群、都市圈將成房地產(chǎn)市場的核心載體，長三角、京津冀、粵港澳、長江中游和成渝這5大城市群有望占據(jù)更高的市場份額。但需要提醒的是，新型城鎮(zhèn)化并非“攤大餅”式發(fā)展，而是引導(dǎo)資本、產(chǎn)業(yè)、人口等各項資源要素在不同能級城市之間雙向流動。

??深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，集中體現(xiàn)在以下兩個方面：其一，推進農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口就近城鎮(zhèn)化，并將縣城作為承接人口轉(zhuǎn)移的核心載體。其二，大中城市將進一步放開落戶限制，核心一、二線城市仍將調(diào)降人才落戶門檻，弱二線及三四線城市或?qū)嵭小傲汩T檻”落戶。

??理想預(yù)期下，三四線城市城鎮(zhèn)化率將穩(wěn)步提升，期間有望帶動一定數(shù)量的增量購房需求，核心一、二線城市更將吸引高素質(zhì)人才不斷聚集，房地產(chǎn)市場前景將更為可期。

??值得一提的是，城市更新將成房地產(chǎn)市場穩(wěn)定劑，隨著棚改、舊改持續(xù)推進，有望帶動一定數(shù)量的增量購房需求。以鄭州為例，實施安置房建設(shè)工作三年行動，結(jié)合房地產(chǎn)市場形勢，堅持以貨幣化安置為主。并對未開工建設(shè)的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。預(yù)計部分壓力城市或?qū)⑿Х锣嵵荩斜匾皠恿ν七M棚改、舊改建設(shè)力度，以便刺激居民購房消費，減緩市場下行壓力。

??07

??長三角、粵港澳為代表的區(qū)域重大戰(zhàn)略，引領(lǐng)行業(yè)新一輪城市走勢格局

??深入實施區(qū)域重大戰(zhàn)略和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略。推進京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長三角一體化發(fā)展、黃河流域生態(tài)保護和高質(zhì)量發(fā)展，高標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量建設(shè)雄安新區(qū)，支持北京城市副中心建設(shè)。

??經(jīng)濟大省要充分發(fā)揮優(yōu)勢，增強對全國發(fā)展的帶動作用。

??點評：長三角、粵港澳將先行先試區(qū)域重大戰(zhàn)略發(fā)展，進一步發(fā)揮對全國經(jīng)濟社會發(fā)展的重要支撐和引領(lǐng)作用。例如長三角城市群將對標(biāo)打造世界類級城市群，浙江省也將高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)。又如粵港澳大灣區(qū)將對標(biāo)打造世界類級經(jīng)濟灣區(qū)，深圳也將建設(shè)中國特色社會主義示范區(qū)。

??可以期許的是，長三角、粵港澳將繼續(xù)引領(lǐng)中國經(jīng)濟新一輪高質(zhì)量發(fā)展，并在科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等方面形成區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新格局。受此影響，長三角、粵港澳也將引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)新一輪格局發(fā)展，城市市場紅利更為可期。