[克而瑞]鄭州率先力撐樓市，“救市”之外還有哪些意義？

??3月1日，鄭州出臺(tái)“救市”新政。作為新年以來(lái)首個(gè)下場(chǎng)“救市”的二線城市，鄭州的19條新政可謂條條重磅，尤其是需求端，一舉松綁了限購(gòu)、限貸，還重啟貨幣化安置，對(duì)提振購(gòu)房需求大有裨益。

??不難發(fā)現(xiàn)，供需兩端新政都以去庫(kù)存為主要導(dǎo)向，對(duì)應(yīng)的正是鄭州庫(kù)存高企、去化乏力、爛尾成風(fēng)的市場(chǎng)現(xiàn)狀。另外，鄭州目前新房市場(chǎng)仍以剛需為主導(dǎo)，未來(lái)改善需求釋放空間較為可觀，因此新政對(duì)于提振改善性需求也著墨頗多。

??我們認(rèn)為，鄭州新政出臺(tái)并未遭遇太大阻力，起到了投石問(wèn)路的作用，預(yù)示著未來(lái)會(huì)有許多弱二線城市跟進(jìn)，諸如昆明、南寧等，同時(shí)也意味著當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，高層對(duì)地方樓市松綁政策的容忍度有所提高，政策放松的空間正在打開(kāi)，壓力二線、三四線城市可以適度加大政策松綁幅度，核心一二線城市政策也有糾偏空間，以期緩解房企資金壓力、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

??鄭州19條重磅新政出臺(tái)

??大幅松綁限購(gòu)、限貸，鼓勵(lì)棚改貨幣化安置

??3月1日，鄭州出臺(tái)19條房地產(chǎn)新政，主要內(nèi)容涉及供需兩端共計(jì)五大方面：

??需求端，一，擴(kuò)大需求，放寬限購(gòu)，大力支持大學(xué)生、外來(lái)務(wù)工人員、隨遷老人、改善等四類(lèi)購(gòu)房需求；二，鼓勵(lì)棚改貨幣化安置，通過(guò)政府回購(gòu)等方式轉(zhuǎn)化安置房；三，強(qiáng)化信貸支持，放寬二套房限貸、引導(dǎo)下調(diào)房貸利率。

??供應(yīng)端，一是助企紓困，準(zhǔn)許緩繳土地出讓金、加強(qiáng)并購(gòu)貸開(kāi)發(fā)貸等信貸支持、允許保函抵頂預(yù)售資金、縮短行政審批時(shí)限，二是合理控制新房供應(yīng)規(guī)模，依據(jù)片區(qū)去化周期動(dòng)態(tài)調(diào)整宅地供應(yīng)量。

??作為新年以來(lái)首個(gè)下場(chǎng)“救市”的二線城市，鄭州的19條新政可謂條條重磅，尤其是需求端，一舉松綁了限購(gòu)、限貸，還重啟貨幣化安置，預(yù)計(jì)將對(duì)購(gòu)房需求釋放有顯著促進(jìn)作用，而供給端新政也將有效緩解房企資金壓力，降低部分片區(qū)庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。

??引人、棚改、降首付多措并舉

??全面激發(fā)剛需、改善購(gòu)房需求

??我們來(lái)一一解析需求端的三大政策：

??① 激發(fā)四類(lèi)購(gòu)房需求

??一是大學(xué)生。鄭州每年高校畢業(yè)生人數(shù)超過(guò)30萬(wàn)，河南省高校畢業(yè)生人數(shù)多達(dá)65萬(wàn)人，發(fā)布人才購(gòu)租房補(bǔ)貼、提供保障性住房等舉措，有助于增強(qiáng)鄭州的人才吸附力，據(jù)官方估算，每年20萬(wàn)的留鄭大學(xué)生3年內(nèi)就可以形成1000萬(wàn)方的購(gòu)房需求。

??二是外來(lái)務(wù)工人員。“六普”到“七普”10年間，鄭州常住人口累計(jì)增長(zhǎng)約400萬(wàn)，鄭州市2019年凈流入人口46萬(wàn)，此前每年凈流入規(guī)模也在30萬(wàn)人左右，官方預(yù)計(jì)2年內(nèi)外來(lái)務(wù)工人員將為鄭州帶來(lái)2000萬(wàn)方的增量購(gòu)房需求。

??三是隨遷老人，允許投靠家庭新購(gòu)一套房，相當(dāng)于放寬了限購(gòu)套數(shù)限制。據(jù)了解，鄭州目前的限購(gòu)政策是戶(hù)籍家庭最多購(gòu)買(mǎi)2套，符合一定條件的外地戶(hù)籍限購(gòu)1套。新政策實(shí)行后，有老人投靠的戶(hù)籍和非戶(hù)籍家庭限購(gòu)套數(shù)分別增加到了3套、2套。值得一提的是，老人不限于父母，還可以是旁系近親屬，政策執(zhí)行彈性比較大。

??四是改善性購(gòu)房需求。置換客戶(hù)可以享受按揭貸款、網(wǎng)簽備案等方面便利。

??② 鼓勵(lì)棚改貨幣化安置

??在全國(guó)棚改已經(jīng)漸入尾聲、貨幣化安置偃旗息鼓的當(dāng)下，鄭州是首個(gè)明文支持棚改貨幣化安置的城市。2015-2017年間，鄭州棚改計(jì)劃開(kāi)工量都在10萬(wàn)套以上，并多次發(fā)文倡導(dǎo)貨幣化安置，力爭(zhēng)貨幣安置比例達(dá)到50%。

??近幾年，鄭州棚改規(guī)模明顯趨于收縮，2018年計(jì)劃開(kāi)工量驟降至2.1萬(wàn)套，同比下降78%，2021年更是降至近8年最低位1.5萬(wàn)套。不過(guò)橫向?qū)Ρ葋?lái)看，鄭州的棚改規(guī)模仍居于二線城市前列，以2020年為例，在數(shù)據(jù)可得的11個(gè)二線城市中，鄭州棚改規(guī)模排名第一。

??③ 強(qiáng)化居民信貸支持

??最為重磅的政策當(dāng)屬松綁二套房限貸，對(duì)已擁有一套房且貸款已結(jié)清的，執(zhí)行首套房貸款政策，即首付比例由6成降為3成，大大降低置換性客戶(hù)的首付資金壓力。目前，在鄭州限購(gòu)區(qū)購(gòu)買(mǎi)二套房，無(wú)論貸款是否還清，都執(zhí)行60%的首付比例，新政后將下調(diào)為30%，而在非限購(gòu)區(qū)，貸款已清的二套房一直執(zhí)行的是30%首付比例，不受新政影響。

??此外，鄭州還將引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房貸款投放、下調(diào)房貸利率。事實(shí)上，相較去年，鄭州目前的房貸已經(jīng)有明顯松動(dòng)跡象，房貸利率隨LPR下行，多數(shù)銀行執(zhí)行首套5.88%、二套房6.125%的利率，放款周期縮短至半個(gè)月以?xún)?nèi)，比此前新房放款1個(gè)月以上、二手房部分停貸明顯改善。

??土拍、信貸、預(yù)售、審批四方面助企紓困

??緩解房企資金壓力

??新政從幾方面助企紓困，緩解房企流動(dòng)性壓力：

??第一，降低土拍保證金比例、允許1年內(nèi)分期繳納土地出讓金。土拍保證金比例降至20%，而據(jù)統(tǒng)計(jì)2021年鄭州第三輪土拍保證比例大多在50%左右。

??第二，給予企業(yè)項(xiàng)目貸款支持。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)受困企業(yè)貸款展期、續(xù)貸；加大房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)貸款支持；對(duì)支持開(kāi)發(fā)貸的金融機(jī)構(gòu),在政府新增財(cái)政存款、基金賬戶(hù)等存放方面予以?xún)?yōu)先支持。

??第三，允許保函抵頂預(yù)售監(jiān)管資金，提升資金使用效率，節(jié)約財(cái)務(wù)成本。憑銀行保函、第三方保函擔(dān)保等額替換預(yù)售資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)內(nèi)的資金。

??第四，提高行政效率，縮短審批時(shí)間，助力加快項(xiàng)目開(kāi)工、銷(xiāo)售節(jié)奏。建設(shè)項(xiàng)目審批程序，工程建設(shè)項(xiàng)目全流程審批時(shí)間控制在54天以?xún)?nèi)等。

??庫(kù)存高企、去化乏力、停工爛尾風(fēng)險(xiǎn)突出

??新政將助力改善需求釋放

??不難發(fā)現(xiàn)，鄭州的19條新政，無(wú)論是供應(yīng)端還是需求側(cè)，都是以去庫(kù)存為主要導(dǎo)向的。與之相呼應(yīng)的，是鄭州住宅庫(kù)存高企、去化乏力的市場(chǎng)現(xiàn)狀。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，鄭州新房狹義庫(kù)存規(guī)模就已接近1500萬(wàn)平方米，消化周期超過(guò)20個(gè)月，2021年2月，由于成交持續(xù)低位徘徊，新房庫(kù)存消化周期更是躍升至31個(gè)月。

??另外，鄭州住宅項(xiàng)目爛尾問(wèn)題也比較嚴(yán)重。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，截至2021年末，鄭州涉及停工、延期等的待交付問(wèn)題項(xiàng)目有274個(gè)，涉及25249套住房，數(shù)量位居重點(diǎn)二線城市前列，綠地城、錦藝四季城、名門(mén)翠園等長(zhǎng)期爛尾項(xiàng)目多次引發(fā)維權(quán)事件。

??通讀新政全文還可以發(fā)現(xiàn)，支持改善性需求有效釋放貫穿文件始終，新政為何要重點(diǎn)著墨改善性需求？原因在于鄭州新房的成交結(jié)構(gòu)中，剛需占主導(dǎo)地位，這也意味著改善性購(gòu)房需求未來(lái)仍有較大釋放空間。2021年，鄭州100平方米以下新房成交套數(shù)占比接近50%，120平方米以下新房成交占比達(dá)到70%，而140-180平方米、180平方米以上改善、終改成交占比僅為11%和3%。

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??給其他弱二線跟進(jìn)“救市”投石問(wèn)路

??三四線城市松綁力度將更大

??事實(shí)上，在2月20日，履新不到2個(gè)月的代市長(zhǎng)何雄就對(duì)鄭州樓市下過(guò)判斷，“遇到一些小困難，將來(lái)不會(huì)有大問(wèn)題，市場(chǎng)需求平穩(wěn)可期，供給側(cè)也在優(yōu)化調(diào)整”，并透露“鄭州計(jì)劃降低二手房交易個(gè)人所得稅、大力推進(jìn)安置房貨幣化安置、出臺(tái)政策吸引大學(xué)生和外來(lái)務(wù)工人員購(gòu)房”。

??從2月20日“官方劇透”，到24日正式成文，再到28日全文印發(fā)，3月1日進(jìn)入大眾視野，目前鄭州的重磅新政發(fā)布還沒(méi)有遭遇太大的阻力。除了鄭州，2022年以來(lái)，還有菏澤、重慶、佛山等31個(gè)省市縣政策松綁，涉及降低首套房首付比例、放寬公積金貸款、下調(diào)房貸利率、放寬落戶(hù)等，目前幾乎所有政策都平穩(wěn)落地。

??反觀2020年-2021年間，不少城市的寬松性政策由于部分條款松綁力度過(guò)大，引發(fā)負(fù)面輿論或遭到上級(jí)部門(mén)約談后相繼撤回，最為典型的當(dāng)屬去年3月的南昌新政，發(fā)布當(dāng)日就被緊急收回，而后南昌也被省政府約談，并接受住建部現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)。

從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，鄭州新政除了“救市”意義之外，之于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，還有投石問(wèn)路的作用，如果此番新政能夠正常施行，（1）未來(lái)必然會(huì)有一些弱二線城市跟進(jìn)，諸如昆明、南寧等，市場(chǎng)下行壓力、項(xiàng)目交付壓力、庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)較鄭州有過(guò)之而無(wú)不及，出臺(tái)較大力度的寬松性政策也屬情理之中。（2）意味著在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，高層對(duì)地方樓市松綁政策的容忍度有所提高，政策放松的空間正在擴(kuò)大，三四線城市大可以放開(kāi)手腳，松綁限購(gòu)、限貸等四限政策，甚至重新拾起棚改貨幣化安置這一去庫(kù)存利器，壓力二線城市政策松綁幅度也可以適度加大，核心一二線城市政策也有適度糾偏空間，譬如保障合理信貸投放、壓縮各項(xiàng)審批流程時(shí)限、下調(diào)房貸利率等，以期緩解房企資金壓力、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。