[中房研協(xié)]全國(guó)房地產(chǎn)政策變動(dòng)監(jiān)測(cè)報(bào)告（2022年1月）

??點(diǎn)擊查看完整版報(bào)告：全國(guó)房地產(chǎn)政策變動(dòng)監(jiān)測(cè)報(bào)告（2022年1月）

??一、本月樓市政策聚焦：中央重申“房住不炒”調(diào)控基調(diào)，地方因城施策引導(dǎo)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展

??1月，房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。中央層面，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在重申“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)下，要求保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性。2022年銀保監(jiān)會(huì)工作會(huì)議和央行貨幣信貸工作會(huì)議明確提出，要持續(xù)完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，更好地滿足購(gòu)房者合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。1月20日，與房貸利率緊密相關(guān)的5年期以上LPR時(shí)隔21個(gè)月再次迎來(lái)下調(diào)。此外，國(guó)家發(fā)改委等部門多次發(fā)文提出，要加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)，推動(dòng)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”等。

??地方層面，本月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策條數(shù)較上月小幅減少，但寬松性政策數(shù)量連續(xù)第二個(gè)月超過(guò)緊縮性政策，地方房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。從地區(qū)來(lái)看，出臺(tái)調(diào)控新政的多為二三線城市，重點(diǎn)一二線城市政策環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定。從調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，寬松性政策主要聚焦在強(qiáng)化住房公積金貸款支持、放寬城市落戶限制、實(shí)施人才安居工程等方面，緊縮性政策則主要聚焦在房企資金監(jiān)管和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治等方面。本期報(bào)告主要對(duì)1月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??二、中央政策：堅(jiān)持“房住不炒”定位，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??本月貨幣政策呈現(xiàn)穩(wěn)中趨松。一方面，為保障節(jié)日資金需求和資金面平穩(wěn)，央行加大資金投放力度。自1月17日起，央行開(kāi)展7000億元1年期MLF操作，并開(kāi)啟連續(xù)千億規(guī)模逆回購(gòu)操作，春節(jié)前一周逆回購(gòu)操作規(guī)模超萬(wàn)億，實(shí)現(xiàn)凈投放6000億元。另一方面，1月17日，央行同步調(diào)降MLF和公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)操作兩大政策利率各10個(gè)bp。1月20日，LPR報(bào)價(jià)非對(duì)稱下調(diào)，1年期LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)至3.7%，5年期以上LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)至4.6%。

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確提出，要毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持“房住不炒”定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。2022年銀保監(jiān)會(huì)工作會(huì)議提出，堅(jiān)持“房住不炒”定位，持續(xù)完善“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。人民銀行北京地區(qū)和上海地區(qū)2022年貨幣信貸工作會(huì)議均表示，將繼續(xù)實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。總體而言，2022年“房住不炒”調(diào)控基調(diào)不變，房地產(chǎn)金融政策或?qū)@“滿足合理住房需求”邊際寬松，但整體仍將偏向嚴(yán)格。此外，本月中央層面就加快發(fā)展保障性租賃住房出臺(tái)多項(xiàng)政策文件。發(fā)改委等21部門在《“十四五”公共服務(wù)規(guī)劃》中提出，要積極推動(dòng)改善住房條件，人口凈流入的大城市要大力發(fā)展保障性租賃住房，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。發(fā)改委在《關(guān)于做好近期促進(jìn)消費(fèi)工作的通知》中指出，要堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推動(dòng)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，推進(jìn)保障性住房建設(shè)等。黨中央、國(guó)務(wù)院在《關(guān)于深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入若干特別措施的意見(jiàn)》中也明確提出，試點(diǎn)在城市更新項(xiàng)目中引入“商業(yè)和辦公用房改建保障性租賃住房”等機(jī)制，支持利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)保障性租賃住房。

??三、地方政策：地方重回“因城施策、雙向調(diào)控”模式，政策環(huán)境持續(xù)改善

??1.政策跟蹤

??（1）行政限制政策

    （2）公積金政策

  （3）住房保障政策

  （4）人口人才政策

    （5）市場(chǎng)監(jiān)管政策

  （6）其他政策

??2.政策小結(jié)

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2022年1月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策45條，略低于上月。其中，寬松性政策22條，中性政策17條，緊縮性政策6條。寬松性政策數(shù)量連續(xù)第二個(gè)月超過(guò)緊縮性政策，且占調(diào)控政策總數(shù)比重由上月的44%上升至49%。地方房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。

??具體來(lái)看，寬松性調(diào)控主要表現(xiàn)在住房公積金政策和人口人才政策上。其中，在公積金政策方面，典型代表有：濟(jì)南取消住房公積金異地貸款戶籍限制；青島縮短膠東四市（煙臺(tái)、威海、濰坊、日照）存款人員到青島公積金轉(zhuǎn)續(xù)申請(qǐng)辦理時(shí)限，讓膠東五市繳納定金的員工享受同城待遇；北海將職工家庭購(gòu)買二套房或申請(qǐng)第二次住房公積金貸款最低首付比例由60%下調(diào)至40%；自貢實(shí)行只認(rèn)貸不認(rèn)房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)并取消兩次住房公積金貸款須間隔12月以上限制；福州將職工家庭第二次申請(qǐng)純住房公積金貸款首付比例下調(diào)至40%等。在人口人才政策方面，典型代表有：珠海市對(duì)符合條件的尖端人才免費(fèi)提供200㎡的人才住房，并推出最高600萬(wàn)元住房補(bǔ)貼、80萬(wàn)元生活補(bǔ)貼、3.8萬(wàn)元租房補(bǔ)貼等“住房獎(jiǎng)補(bǔ)”；贛州市贛縣通過(guò)“免租、減租、成本價(jià)購(gòu)買、購(gòu)房補(bǔ)貼”等形式保障人才住房，對(duì)自行解決住房的高層次人才給予20-50萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼等；保定對(duì)在中心城區(qū)購(gòu)買家庭首套住房的博士、碩士、本科畢業(yè)生，分別給予15萬(wàn)元、6萬(wàn)元和2萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼；亳州對(duì)符合規(guī)定的高層次人才給予5萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼，急需緊缺人才給予3萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼；玉林發(fā)放新市民購(gòu)房補(bǔ)貼，購(gòu)買90㎡以下首套新建商品住房每套補(bǔ)貼6000元，購(gòu)買90㎡以上首套新建商品住房每套補(bǔ)貼10000元，并按購(gòu)房所繳納的契稅為基數(shù)給予50%的補(bǔ)貼等。此外，中山、嘉興、淄博等地進(jìn)一步放寬城市落戶限制。

??緊縮性調(diào)控主要表現(xiàn)在市場(chǎng)監(jiān)管政策上。典型代表有：廈門發(fā)布商品房預(yù)售管理規(guī)定，要求商品房預(yù)售資金全部存入預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶；福州進(jìn)一步強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，明確新建商品房項(xiàng)目的監(jiān)管額度原則上不少于項(xiàng)目工程總造價(jià)的1.2倍；北京加強(qiáng)共有產(chǎn)權(quán)住房政府產(chǎn)權(quán)份額代持機(jī)構(gòu)的管理，要求該企業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)不得參與商業(yè)性質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)；大連發(fā)布持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)嵤┓桨?，并提?022-2024年階段性目標(biāo)；湖南省發(fā)布商品房交易風(fēng)險(xiǎn)提示，明確了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)銷售等多項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)；上海加強(qiáng)農(nóng)村宅基地房屋租賃管理，要求宅基地房屋出租應(yīng)取得相關(guān)憑證，并依據(jù)國(guó)家和本市有關(guān)管理規(guī)定出租。此外，福建南平發(fā)布了進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，從加強(qiáng)商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管、強(qiáng)化開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售監(jiān)管、規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)、加強(qiáng)房地產(chǎn)融資監(jiān)管等多方面進(jìn)一步強(qiáng)化了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。 

??四、1月重要事項(xiàng)復(fù)盤

??五、房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??1月10日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)指出，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于爬坡過(guò)坎的關(guān)口，要把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加突出的位置，堅(jiān)定實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略，不搞“大水漫灌”，有針對(duì)性擴(kuò)大最終消費(fèi)和有效投資。國(guó)新辦在金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上表示，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，加大跨周期調(diào)節(jié)力度，更加主動(dòng)有為，更加積極進(jìn)取，注重靠前發(fā)力。從市場(chǎng)流動(dòng)性來(lái)看，2月貨幣政策工具到期共計(jì)約1.3萬(wàn)億元，包括1.1萬(wàn)億逆回購(gòu)和2000億元MLF。根據(jù)東北證券研究報(bào)告數(shù)據(jù)，2月財(cái)政存款、公開(kāi)市場(chǎng)操作、繳準(zhǔn)預(yù)計(jì)將分別回籠1336億元、13000億元、437億元流動(dòng)性，而M0、庫(kù)存現(xiàn)金及外匯占款預(yù)計(jì)將向銀行間市場(chǎng)釋放11000億元、150億元流動(dòng)性。除去公開(kāi)市場(chǎng)操作將要到期的1.3萬(wàn)億元，2月銀行間流動(dòng)性或?qū)⒃黾?377億元，市場(chǎng)流動(dòng)性壓力不大，貨幣政策仍處于寬松周期。但考慮到海外加息潮臨近、當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)訴求強(qiáng)烈等因素，不排除央行為支持中小企業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、降低社會(huì)融資成本而再次降準(zhǔn)降息的可能。

??在房地產(chǎn)調(diào)控上，一方面，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議重申，毫不動(dòng)搖堅(jiān)持“房住不炒”定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，要求保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。這也就意味著房地產(chǎn)政策環(huán)境整體嚴(yán)厲的情況短期內(nèi)不會(huì)改變。另一方面，央行、銀保監(jiān)會(huì)、發(fā)改委等部門繼續(xù)頻繁發(fā)聲，強(qiáng)調(diào)要支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，房地產(chǎn)政策適度糾偏、邊際寬松的趨勢(shì)有望延續(xù)。

??2.地方層面

??地方出臺(tái)寬松性調(diào)控政策數(shù)量連續(xù)兩個(gè)月超過(guò)緊縮性政策，地方政策環(huán)境明顯改善。根據(jù)近期中央層面表態(tài)情況，短期內(nèi)或仍將有更多城市跟進(jìn)出臺(tái)支持“剛需”“首改”購(gòu)房需求相關(guān)政策，改善行情有望延續(xù)。從近兩個(gè)月出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政主體來(lái)看，主要為房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力較大的二三線城市，熱點(diǎn)一二線城市房地產(chǎn)政策環(huán)境保持相對(duì)穩(wěn)定。這也將是后續(xù)地方房地產(chǎn)調(diào)控的特征之一，即在政策糾偏引導(dǎo)下，地方調(diào)控將重新回歸“因城施策、雙向調(diào)控”模式?！胺孔〔怀础笔钦{(diào)控基調(diào)，樓市過(guò)熱，房地產(chǎn)調(diào)控將保持高壓；樓市下行壓力較大，地方將適當(dāng)出臺(tái)紓困類政策。而根據(jù)此前住建部等8部委聯(lián)合發(fā)布的通知要求，持續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治、力爭(zhēng)用3年時(shí)間實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)，則是地方房地產(chǎn)調(diào)控的共同任務(wù)。此外，在中央層面密集發(fā)文要求推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)指導(dǎo)下，各地相繼把建設(shè)保障性租賃住房寫入2022年地方政府工作報(bào)告，地方保障性租賃住房建設(shè)有望駛?cè)搿翱燔嚨馈薄?/p>