[克而瑞]保交樓與穩(wěn)信心，重點城市預售資金監(jiān)管及變化研判

??2021年，房企面臨巨大危機，多家品牌房企相繼出現(xiàn)債務違約，問題項目陸續(xù)出現(xiàn)停工，交付風險不斷加劇。受此影響，政策底線轉向保交樓，36省市加強預售資金監(jiān)管?，F(xiàn)階段重點城市預售資金監(jiān)管細則如何規(guī)范？實際執(zhí)行層面有什么差別？未來不同類型城市預售資金監(jiān)管究竟是收還是放？

??房企償債、項目交付風險發(fā)酵

??多項政策落地保交付

??……略……

??一、預售制度客觀起到融資功能，變相鼓勵企業(yè)高負債經營、高周轉開發(fā)

??商品房預售制度起源于香港，即房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。早在1983年，深圳率先試點商品房預售。1995年1月1日，《城市商品房預售管理辦法》正式落地執(zhí)行，標志著商品房預售制度在全國全面鋪開。

??而在執(zhí)行層面，商品房預售需要滿足以下幾項條件：其一，取得四證，即土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。其二，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上。其三，施工進度基本完成主體結構的1/4以上，部分城市相較寬松，正負零即可申請商品房預售。

??由于商品房預售到最終交付存在一定期限的時間差，通常情況下預售資金需存入政府監(jiān)管賬戶，并按照重點監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金的框架進行監(jiān)管。其中，重點監(jiān)管資金主要用于工程建設，一般監(jiān)管資金優(yōu)先用于工程建設和償還開發(fā)貸，以期保證開發(fā)項目都能順利交付，不產生爛尾風險。

??對于房企而言，商品房預售意味著企業(yè)不需要提前墊付過多的投資資金，銷售回款周期大幅縮短，客觀上起到了融資的功能。理想情況下，在項目銷售的過程中，企業(yè)現(xiàn)金流便能回正，在項目正式交付前，企業(yè)便能鎖定開發(fā)利潤，變相鼓勵房企高負債經營、高周轉開發(fā)。

??2005-2021年，全國商品房期房銷售面積比重由56.6%穩(wěn)步提升至87%，凈增長30.4個百分點，現(xiàn)房銷售面積比重則由43.4%持續(xù)下滑至13%，期房銷售已然成為房企開發(fā)銷售的主流形式。

??二、2021年去杠桿執(zhí)行層層加碼，房企面臨巨大危機債務違約頻繁發(fā)生

??……略……

??三、項目交付風險加劇，鄭州、長沙、重慶和武漢問題項目均超2萬套

??隨著問題房企接連暴雷，問題項目陸續(xù)出現(xiàn)停工，項目交付風險不斷加劇。據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，24個重點監(jiān)測城市尚未交付的問題項目總建面約2468萬平方米，占2021年商品住宅成交總面積比重達到10%。

??其中，鄭州、長沙、重慶和武漢等項目交付風險較大，尚未交付的問題項目總建面皆超200萬平方米、總套數(shù)皆超2萬套。例如鄭州，截至2021年末，尚未交付的問題項目總建面約271萬平方米，占成交面積比重高達29%。又如長沙，尚未交付的問題項目總建面高達446萬平方米，占比同樣達到25%。

??四、政策底線保交樓，36省市加強預售資金監(jiān)管、支持優(yōu)質房企收并購

??……略……

??各城施行重點監(jiān)管為主

??一般監(jiān)管為輔的三種模式

??……略……

??一、預售資金監(jiān)管暫無全國統(tǒng)一標準，各城市主要有三種監(jiān)管模式

??預售資金監(jiān)管的法律依據(jù)是《城市商品房預售管理辦法》，該《辦法》最早頒布于1994年?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》是一份綱領性、原則性文件，并沒有實操層面的安排，而將細則制定權和執(zhí)行權下放到了市、縣一級政府，《辦法》中明確規(guī)定，市、縣級政府房地產管理部門負責行政區(qū)域內的商品房預售管理、制定對商品房預售款監(jiān)管的有關制度。換言之，從施行之初到現(xiàn)在，預售資金監(jiān)管制度都還沒有全國統(tǒng)一的標準，而是“一城一策”，細則由地方政府自行擬定，執(zhí)行情況也不盡相同。

??因此，我們可以看到各種版本的預售管理辦法，譬如北京市2021年11月新修訂的《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》，又比如《鎮(zhèn)江市市區(qū)商品房預售款監(jiān)管辦法》、《廈門市商品房預售管理規(guī)定》等。當然，也有不少省市預售資金監(jiān)管長期缺位，導致住房項目爛尾問題突出。例如焦作市，2016年7月方才出臺了《焦作市商品房預售資金監(jiān)管辦法》，正式啟動商品房預售資金監(jiān)管工作。又如山東省，直至2017年1月，山東省住建廳才印發(fā)《山東省商品房預售資金監(jiān)管辦法》。更有甚者如新鄉(xiāng)市，遲至2021年3月1日，《新鄉(xiāng)市新建商品房預售資金監(jiān)管辦法》才正式落地。

??預售資金監(jiān)管政策因城而異，本章的主要內容就是對典型城市預售資金監(jiān)管制度的整理歸納、對比分析。為了便于理解，我們先簡單梳理一下本章的邏輯架構，如下圖所示，所有預售價款都是被監(jiān)管對象，都要存入專用賬戶，而后，賬戶內的預售監(jiān)管資金被分為兩大部分——重點監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金。前者用于保障工程建設，額度一般相當于完工所需的全部建設費用，重點資金受到嚴格監(jiān)管，達到相應工程進度才可以申請?zhí)崛∈褂?。而一般監(jiān)管資金是指超出重點監(jiān)管資金以外的部分，用途更加廣泛，支取也相對容易。第2-5節(jié)詳細介紹了重點監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金的額度計量方法、用途、提取規(guī)則。 

??目前，主流的預售重點資金監(jiān)管模式有3種：（1）預售資金比重模式，重點監(jiān)管資金額度=預售總價款*一定比例，比例一般在10%-40%區(qū)間內，部分城市較嚴，如張家口達到70%；（2）固定工程造價模式，重點監(jiān)管資金=預售面積*全市統(tǒng)一的單方造價成本，后者一般在1.5-5千元/平方米；（3）計劃工程造價模式，重點監(jiān)管資金=單項目計劃工程總造價*倍數(shù)，前者由住建部門根據(jù)具體項目評估確定，后者全市統(tǒng)一，一般是1-1.3倍。

??二、全部購房款直接存入專用監(jiān)管賬戶，并實行全程、全額監(jiān)管

??（本節(jié)有刪減）

??預售資金監(jiān)管流程一般是從開設監(jiān)管賬戶、簽訂監(jiān)管協(xié)議開始。開發(fā)企業(yè)、銀行、預售主管部門三方共同簽訂《預售資金監(jiān)管協(xié)議》，并設立監(jiān)管專用賬戶。一般一個項目對應一個監(jiān)管賬戶，賬內資金嚴格實行專款專存、?？顚Ｓ?，嚴禁與其他企業(yè)賬戶混用。

??預售資金監(jiān)管的監(jiān)管對象，是指購房者支付的全部購房款。既包含定金、首付款，也包含后續(xù)的按揭貸款，即便購房者一次性付清所有款項，也需要轉入專用賬戶接受監(jiān)管，不能由房企擅自留存。

??預售資金的入賬流程日趨規(guī)范、嚴格，譬如北京就在去年11月將流程中的“先網簽后入賬”調整為“先監(jiān)管保護后網簽”，只有將定金、首付款足額存入專用賬戶后，才可開通網簽，以防止房企私自收取和挪用部分款項，確保預售資金及時、全額入賬。

??三、重點監(jiān)管資金僅限于工程建設，石家莊監(jiān)管最嚴全力保交樓

??……略……

??1、重點監(jiān)管資金采取三種計量方法，張家口高達70%預售款

??（本節(jié)有刪減）

??①預售資金比重法：10%-40%預售款，張家口最高70%、珠三角普遍10%

??預售資金比重法，即重點監(jiān)管資金額度由預售總價款乘以固定比重來確定，比重一般在10%-40%之間，譬如成都比重為15%-25%，石家莊、太原比重都為40%。

??壓力三四線城市重點監(jiān)管資金比例相對更高，常德為50%，張家口更是高達70%，一方面是因為市場下行壓力大的城市，項目停工、爛尾風險相較更高，另一方面，三四線城市房價的主要構成項是建安成本，因此用于保證項目建設的重點資金監(jiān)管比例也理應更高，核心一二線城市房價的主要分項是土地出讓金而非建安成本，重點監(jiān)管比例自然更低。珠三角地區(qū)重點監(jiān)管資金比重普遍較低，佛山、惠州、珠海等僅為預售總額的10%。

??②固定工程造價法：預售面積*固定建安成本（1.5-5千元/平）

??固定工程造價是指全市劃定統(tǒng)一的建安成本標準，一般在1500-5000元/平方米的區(qū)間內，重點監(jiān)管資金額度=預售面積*固定建安成本。譬如濟南統(tǒng)一為3300元/平方米，西安小高層、高層標準各有不同，分別為2540元/平方米和2751元/平方米，北京相對嚴苛，最低額度是5000元/平方米。

??③計劃工程造價法：單項目工程總費用的1-1.3倍

??計劃工程造價模式，即重點資金監(jiān)管額度“一盤一價”，具體額度由監(jiān)管部門根據(jù)項目計劃建設費用加上一定比例的不可預見費用綜合測算得出，一般是計劃工程建設費用總額的1.2倍。18個典型城市中，衡陽作為庫存壓力較大、爛尾風險較高的城市，費用倍數(shù)最高，重點監(jiān)管額度是項目工程預算清冊總額的1.3倍。

??2、按施工進度分節(jié)點提取重點監(jiān)管資金，石稿泉最嚴結構封頂僅支取50%

??重點監(jiān)管資金按照工程建設進度設置提取節(jié)點，常見的控制節(jié)點有建成層數(shù)達到1/2、主體結構封頂、竣工驗收、不動產首次登記等。針對小高層、高層或大體量建筑，一般會增設1-2個提取節(jié)點，如建成層數(shù)達到1/3、2/3。

??工程進度達到相應控制節(jié)點后，房企可以提取一定比例的重點監(jiān)管資金，但具體提取比例各地不盡相同。橫向對比來看，石家莊重點監(jiān)管資金提取規(guī)則最為嚴苛，建成層數(shù)過半也僅能支取25%的資金，即便主體結構封頂，累計提取比例也僅為50%，而其他城市普遍在60%-70%。青島也較為嚴格，多數(shù)城市重點監(jiān)管資金在竣工驗收備案或不動產首次登記后基本就可以全額提取，但青島需要取得現(xiàn)售備案證明才可以。

??反觀天津、許昌重點資金提取相對寬松，體現(xiàn)在各節(jié)點撥付比例較高，天津取得商品房銷售許可，即可申請使用40%的監(jiān)管資金，小高層、高層建成層數(shù)達到1/3可提取一半的監(jiān)管資金，許昌建設層數(shù)過半、主體結構封頂分別可提取60%、80%的重點監(jiān)管資金。

??3、鄭州等實行差別化信用管理，高信用房企資金額度降低、提取比例提升

??……略……

??四、一般監(jiān)管資金用途更廣取用較易，濟南、鎮(zhèn)江等允許房企自行提取

??預售總價款中超出重點監(jiān)管額度的部分稱為一般監(jiān)管資金，相比于重點監(jiān)管資金，一般監(jiān)管資金用途更加廣泛，支取也相對容易。用途上，除了投入項目建設外，一般監(jiān)管資金還可以用于償還開發(fā)貸款等其他方面。支取上，有別于重點監(jiān)管資金提取比例與項目工程進度嚴格掛鉤，一般監(jiān)管資金取用手續(xù)相對簡易。

??各城市一般監(jiān)管資金的取用規(guī)則差異較大，僅就提取難易程度區(qū)分，濟南、天津、鎮(zhèn)江等城市監(jiān)管最為寬松，房企可以自行提取使用一般監(jiān)管資金，但應優(yōu)先用于項目工程有關建設，而鄭州、無錫、蘭州等城市實行申請審批制，一般監(jiān)管資金需經過監(jiān)管部門批準、監(jiān)管銀行審核后方能支取使用。

??五、銀行保函可部分抵頂監(jiān)管資金，無錫等替換比例取決于房企信用

??濟南、鄭州、成都、北京等城市允許房企憑銀行出具的保函等額抵頂監(jiān)管賬戶內的預售資金。保函一般指見索即付性保函，如果房企挪用工程款導致項目停工延期，或出現(xiàn)工程款、材料款、勞工工資糾紛等索賠情形時，銀行會無條件支付相應擔?？铐?，以此保障項目建設進度和質量，對于房企而言，通過現(xiàn)金保函“贖回”留存的監(jiān)管資金，可以提升資金使用效率，節(jié)約財務成本。

??一般而言，為了防止商業(yè)銀行既當“運動員”又當“裁判員”，會規(guī)定開具保函的銀行不得為監(jiān)管賬戶開戶行。

??由于保函有著無條件兌付等剛性約束，因此出具保函本身就代表著銀行對房企信用的認可和背書，但武漢、無錫、珠海等城市仍對申請辦理保函替代業(yè)務的房企另有信用資質方面要求。譬如無錫就規(guī)定被當?shù)刈〗ň衷u定為A級誠信企業(yè)或其他同等情形的，才可以辦理保函替代業(yè)務。武漢則明確只有近2年內在預售資金方面有良好信用記錄的房企才可以申辦，還需經過監(jiān)管部門審批。

??房企信用等級也會影響保函的替代效力，譬如珠海A級誠信企業(yè)保函可以替代95%的預售款，而B級企業(yè)替代比例相應減少5個百分點，C、D企業(yè)則不能使用保函。宿州也明確規(guī)定保函替代額度與房企誠信等級掛鉤。

??2021年預售資金監(jiān)管整體趨嚴

??四季度穗蓉等適度糾偏

??……略……

??一、2021年西安等36省市加強預售資金監(jiān)管，成都、廣州等5城適度放松

??……略……

??1、張家口重點監(jiān)管資金比重升至70%，石家莊黑名單房企額度上浮至120%

??9月14日，張家口收緊預售資金監(jiān)管，提高重點監(jiān)管資金比重，由預售總價款的40%升至70%，相應的，一般監(jiān)管資金比例下降至30%。正如上文所介紹的，重點監(jiān)管資金比一般監(jiān)管資金用途更加局限、取用更為嚴格，因此調升重點監(jiān)管資金比重等同于降低房企資金支取自由度，為的是防止房企自行提取大量一般監(jiān)管資金后不用于工程建設，而優(yōu)先用于企業(yè)經營，最終導致工程不能順利完工或出現(xiàn)延期交房、拖欠工人工資等負面事件。

??11月，石家莊兩度強化預售管理，先是調高了預售取證形象條件，后又提高了預售資金入賬和監(jiān)管比例要求。7日，將預售取證工程形象要求由建成總層數(shù)1/3，調高至主體結構封頂。30日，一方面強化預售資金入賬管理，未按規(guī)定入賬的項目將被暫停網簽，另一方面，建立差異化信用監(jiān)管機制，誠信企業(yè)重點資金監(jiān)管比例下浮至80%，而有不良記錄的和被列入黑名單的企業(yè)，監(jiān)管比例預防性上浮至110%、120%。

??2、成都、廣州適度糾偏預售資金監(jiān)管，提高各施工節(jié)點資金支取比例

??2021年四季度以來，房地產政策糾偏、紓困導向逐漸明確，11月，成都、廣州相繼放松預售資金監(jiān)管，以緩解房企資金壓力、提振市場信心。

??11月23日，成都從三方面放寬預售資金監(jiān)管：第一，適度下調高信用評級企業(yè)監(jiān)管額度，但需要提供銀行保函，第二，提高支取比例，主體結構完成3/4和封頂兩個節(jié)點，資金提取比例都上調5個百分點，第三，加快預售資金支取審核，壓縮審核辦理時限至5個工作日。三大舉措都旨在提高預售資金使用效率，減少房企資金沉淀成本。

??11月28日，廣州發(fā)布新版《房屋交易監(jiān)督管理辦法》，調降了各個施工節(jié)點的監(jiān)管資金留存比例，主體結構施工、主體結構封頂、拆除排柵三個節(jié)點的預售款留存比例由原來的10%、10%、5%降為8%、6%、3%，調降留存比例和提高支取比例作用相同，都意味著房企各時點可提取使用的流動資金變多了。

??二、武漢晉中執(zhí)行較嚴主抓重點監(jiān)管資金，嘉興較松總包方可提預售資金

??從我們實際調研情況來看，晉中著重強化重點監(jiān)管資金的監(jiān)管力度，重點監(jiān)管資金由政府約定的項目總預售款的40%提升至100%，而在施工進度達到主體結構封頂后，可以提取的重點監(jiān)管資金比例則由政府約定的90%調降至80%，保證在建項目都能順利交付。

??至于預售資金提取，晉中則需通過盤活申請直接劃轉。具體而言，地方政府審核符合要求的預售監(jiān)管資金劃撥申請，并給房企出具《新建商品房預售監(jiān)管資金撥付通知書》，企業(yè)憑該通知書及劃款憑證，到監(jiān)管銀行辦理資金劃撥手續(xù)。另外，房企申請解除預售資金監(jiān)管，地方政府在受理申請審核通過后，向房企出具《新建商品房預售資金監(jiān)管賬戶解除監(jiān)管通知書》，企業(yè)持此通知書到監(jiān)管銀行辦理解除資金監(jiān)管手續(xù)。

??武漢預售資金監(jiān)管同樣從緊執(zhí)行，主要表現(xiàn)在以下三個方面：其一，重點監(jiān)管資金比重在15%-25%之間，通常情況下重點監(jiān)管資金比重達到25%，但復核一些條件可以調降至15%或20%。其二，重點監(jiān)管資金提取嚴格按照現(xiàn)有監(jiān)管政策執(zhí)行，取得商品房預售許可證1個月后，且重點監(jiān)管資金已蓄滿，申請使用資金額不得超過重點監(jiān)管資金的35%；主體結構封頂，累計申請使用資金額不得超過重點監(jiān)管資金的75%；竣工驗收合格，累計申請使用資金額不得超過重點監(jiān)管資金的95%；完成房屋所有權初始登記，可申請使用資金監(jiān)管賬戶內的資金余額。其三，只要蓄滿重點監(jiān)管資金，就可以隨時提取一般監(jiān)管資金。但對于那些備案價格比較高，或者成交去化不暢的項目，可能需要較長時間才能蓄滿重點監(jiān)管資金。而在重點監(jiān)管資金沒有蓄滿的情況下，嚴令不能提取一般監(jiān)管資金。

??嘉興實際執(zhí)行層面則相較寬松，預售監(jiān)管資金的提取可以通過總包方辦理，地方政府一般不設限制，只要項目施工進度達到一定的監(jiān)管標準，便可以通過總包方申請?zhí)崛☆A售監(jiān)管資金。

??結合交付庫存,武漢長春等需加強監(jiān)管

??廈門蘇州等有放松空間

??……略……

??一、規(guī)范監(jiān)管給地方政府、購房者定心丸，預售資金整體將保持收緊態(tài)勢

??……略……

??二、武漢等交付壓力大、長春等廣義庫存高，或將加碼預售資金監(jiān)管

??聚焦城市層面，我們認為以下兩類城市或將加碼預售資金監(jiān)管：

??其一，已售未交付項目體量顯著偏高，短期內猶存交付風險的城市，包括武漢、南寧、廣州、鄭州等。據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，武漢、南寧、廣州和鄭州已售未交付項目數(shù)量皆超200個、總建面皆超5000萬平方米。例如武漢，多達450個項目已售未交付，總建面高達15486萬平方米。又如鄭州，約215個項目已售未交付，總建面5636萬平方米。

      其二，廣義庫存面積日漸高企，去化周期達到2年以上的城市，包括肇慶、長春、韶關、佛山等。例如長春，截至2021年12月，廣義庫存面積約6316萬平方米，去化周期長達7.5年。又如佛山，截至2021年12月，廣義庫存面積高達8123萬平方米，去化周期6.6年。

??而在劃定保交樓政策底線后，市場信心或將逐漸恢復，居民自住以及改善性購房消費或將穩(wěn)步釋放，房地產交易有望恢復正?；ｎA計2022年下半年市場或將出現(xiàn)轉機，核心一、二線城市市場相對堅挺，成交有望率先企穩(wěn)回升，多數(shù)三、四線城市在下半年最遲年底，市場同樣能真正穩(wěn)住。

??三、廈門、蘇州等市場堅挺且交付風險可控，有望放松預售資金監(jiān)管

??在預售資金監(jiān)管整體保持收緊態(tài)勢的情況下，廈門、蘇州、無錫等或將適度放松預售資金監(jiān)管，究其原因主要有以下兩方面因素：

??其一，已售未交付項目較少，廣義庫存面積明顯偏低，項目交付風險整體可控。例如廈門，截至2021年12月，廣義庫存面積低至241萬平方米，去化周期不足1年。又如無錫，截至2021年末，約76個項目已售未交付，總建面129萬平方米。

??其二，市場需求及購買力皆有支撐，房地產市場相對堅挺，并有望率先轉暖。例如上海，2021年下半年以來，房地產市場明顯降溫，成交有所回落，但打新市場仍保持高熱度。而在人才落戶加速推進的情況下，2022年上海市場有望率先轉暖，成交或將企穩(wěn)回升。