[克而瑞]保交樓與穩(wěn)信心，重點(diǎn)城市預(yù)售資金監(jiān)管及變化研判

??2021年，房企面臨巨大危機(jī)，多家品牌房企相繼出現(xiàn)債務(wù)違約，問題項(xiàng)目陸續(xù)出現(xiàn)停工，交付風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇。受此影響，政策底線轉(zhuǎn)向保交樓，36省市加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管?，F(xiàn)階段重點(diǎn)城市預(yù)售資金監(jiān)管細(xì)則如何規(guī)范？實(shí)際執(zhí)行層面有什么差別？未來不同類型城市預(yù)售資金監(jiān)管究竟是收還是放？

??房企償債、項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)發(fā)酵

??多項(xiàng)政策落地保交付

??……略……

??一、預(yù)售制度客觀起到融資功能，變相鼓勵(lì)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營、高周轉(zhuǎn)開發(fā)

??商品房預(yù)售制度起源于香港，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。早在1983年，深圳率先試點(diǎn)商品房預(yù)售。1995年1月1日，《城市商品房預(yù)售管理辦法》正式落地執(zhí)行，標(biāo)志著商品房預(yù)售制度在全國全面鋪開。

??而在執(zhí)行層面，商品房預(yù)售需要滿足以下幾項(xiàng)條件：其一，取得四證，即土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。其二，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上。其三，施工進(jìn)度基本完成主體結(jié)構(gòu)的1/4以上，部分城市相較寬松，正負(fù)零即可申請(qǐng)商品房預(yù)售。

??由于商品房預(yù)售到最終交付存在一定期限的時(shí)間差，通常情況下預(yù)售資金需存入政府監(jiān)管賬戶，并按照重點(diǎn)監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金的框架進(jìn)行監(jiān)管。其中，重點(diǎn)監(jiān)管資金主要用于工程建設(shè)，一般監(jiān)管資金優(yōu)先用于工程建設(shè)和償還開發(fā)貸，以期保證開發(fā)項(xiàng)目都能順利交付，不產(chǎn)生爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

??對(duì)于房企而言，商品房預(yù)售意味著企業(yè)不需要提前墊付過多的投資資金，銷售回款周期大幅縮短，客觀上起到了融資的功能。理想情況下，在項(xiàng)目銷售的過程中，企業(yè)現(xiàn)金流便能回正，在項(xiàng)目正式交付前，企業(yè)便能鎖定開發(fā)利潤，變相鼓勵(lì)房企高負(fù)債經(jīng)營、高周轉(zhuǎn)開發(fā)。

??2005-2021年，全國商品房期房銷售面積比重由56.6%穩(wěn)步提升至87%，凈增長30.4個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)房銷售面積比重則由43.4%持續(xù)下滑至13%，期房銷售已然成為房企開發(fā)銷售的主流形式。

??二、2021年去杠桿執(zhí)行層層加碼，房企面臨巨大危機(jī)債務(wù)違約頻繁發(fā)生

??……略……

??三、項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)加劇，鄭州、長沙、重慶和武漢問題項(xiàng)目均超2萬套

??隨著問題房企接連暴雷，問題項(xiàng)目陸續(xù)出現(xiàn)停工，項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇。據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，24個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市尚未交付的問題項(xiàng)目總建面約2468萬平方米，占2021年商品住宅成交總面積比重達(dá)到10%。

??其中，鄭州、長沙、重慶和武漢等項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)較大，尚未交付的問題項(xiàng)目總建面皆超200萬平方米、總套數(shù)皆超2萬套。例如鄭州，截至2021年末，尚未交付的問題項(xiàng)目總建面約271萬平方米，占成交面積比重高達(dá)29%。又如長沙，尚未交付的問題項(xiàng)目總建面高達(dá)446萬平方米，占比同樣達(dá)到25%。

??四、政策底線保交樓，36省市加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管、支持優(yōu)質(zhì)房企收并購

??……略……

??各城施行重點(diǎn)監(jiān)管為主

??一般監(jiān)管為輔的三種模式

??……略……

??一、預(yù)售資金監(jiān)管暫無全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，各城市主要有三種監(jiān)管模式

??預(yù)售資金監(jiān)管的法律依據(jù)是《城市商品房預(yù)售管理辦法》，該《辦法》最早頒布于1994年?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》是一份綱領(lǐng)性、原則性文件，并沒有實(shí)操層面的安排，而將細(xì)則制定權(quán)和執(zhí)行權(quán)下放到了市、縣一級(jí)政府，《辦法》中明確規(guī)定，市、縣級(jí)政府房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)行政區(qū)域內(nèi)的商品房預(yù)售管理、制定對(duì)商品房預(yù)售款監(jiān)管的有關(guān)制度。換言之，從施行之初到現(xiàn)在，預(yù)售資金監(jiān)管制度都還沒有全國統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而是“一城一策”，細(xì)則由地方政府自行擬定，執(zhí)行情況也不盡相同。

??因此，我們可以看到各種版本的預(yù)售管理辦法，譬如北京市2021年11月新修訂的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》，又比如《鎮(zhèn)江市市區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》、《廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定》等。當(dāng)然，也有不少省市預(yù)售資金監(jiān)管長期缺位，導(dǎo)致住房項(xiàng)目爛尾問題突出。例如焦作市，2016年7月方才出臺(tái)了《焦作市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，正式啟動(dòng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。又如山東省，直至2017年1月，山東省住建廳才印發(fā)《山東省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》。更有甚者如新鄉(xiāng)市，遲至2021年3月1日，《新鄉(xiāng)市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》才正式落地。

??預(yù)售資金監(jiān)管政策因城而異，本章的主要內(nèi)容就是對(duì)典型城市預(yù)售資金監(jiān)管制度的整理歸納、對(duì)比分析。為了便于理解，我們先簡單梳理一下本章的邏輯架構(gòu)，如下圖所示，所有預(yù)售價(jià)款都是被監(jiān)管對(duì)象，都要存入專用賬戶，而后，賬戶內(nèi)的預(yù)售監(jiān)管資金被分為兩大部分——重點(diǎn)監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金。前者用于保障工程建設(shè)，額度一般相當(dāng)于完工所需的全部建設(shè)費(fèi)用，重點(diǎn)資金受到嚴(yán)格監(jiān)管，達(dá)到相應(yīng)工程進(jìn)度才可以申請(qǐng)?zhí)崛∈褂?。而一般監(jiān)管資金是指超出重點(diǎn)監(jiān)管資金以外的部分，用途更加廣泛，支取也相對(duì)容易。第2-5節(jié)詳細(xì)介紹了重點(diǎn)監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金的額度計(jì)量方法、用途、提取規(guī)則。 

??目前，主流的預(yù)售重點(diǎn)資金監(jiān)管模式有3種：（1）預(yù)售資金比重模式，重點(diǎn)監(jiān)管資金額度=預(yù)售總價(jià)款*一定比例，比例一般在10%-40%區(qū)間內(nèi)，部分城市較嚴(yán)，如張家口達(dá)到70%；（2）固定工程造價(jià)模式，重點(diǎn)監(jiān)管資金=預(yù)售面積*全市統(tǒng)一的單方造價(jià)成本，后者一般在1.5-5千元/平方米；（3）計(jì)劃工程造價(jià)模式，重點(diǎn)監(jiān)管資金=單項(xiàng)目計(jì)劃工程總造價(jià)*倍數(shù)，前者由住建部門根據(jù)具體項(xiàng)目評(píng)估確定，后者全市統(tǒng)一，一般是1-1.3倍。

??二、全部購房款直接存入專用監(jiān)管賬戶，并實(shí)行全程、全額監(jiān)管

??（本節(jié)有刪減）

??預(yù)售資金監(jiān)管流程一般是從開設(shè)監(jiān)管賬戶、簽訂監(jiān)管協(xié)議開始。開發(fā)企業(yè)、銀行、預(yù)售主管部門三方共同簽訂《預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》，并設(shè)立監(jiān)管專用賬戶。一般一個(gè)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)一個(gè)監(jiān)管賬戶，賬內(nèi)資金嚴(yán)格實(shí)行專款專存、?？顚Ｓ?，嚴(yán)禁與其他企業(yè)賬戶混用。

??預(yù)售資金監(jiān)管的監(jiān)管對(duì)象，是指購房者支付的全部購房款。既包含定金、首付款，也包含后續(xù)的按揭貸款，即便購房者一次性付清所有款項(xiàng)，也需要轉(zhuǎn)入專用賬戶接受監(jiān)管，不能由房企擅自留存。

??預(yù)售資金的入賬流程日趨規(guī)范、嚴(yán)格，譬如北京就在去年11月將流程中的“先網(wǎng)簽后入賬”調(diào)整為“先監(jiān)管保護(hù)后網(wǎng)簽”，只有將定金、首付款足額存入專用賬戶后，才可開通網(wǎng)簽，以防止房企私自收取和挪用部分款項(xiàng)，確保預(yù)售資金及時(shí)、全額入賬。

??三、重點(diǎn)監(jiān)管資金僅限于工程建設(shè)，石家莊監(jiān)管最嚴(yán)全力保交樓

??……略……

??1、重點(diǎn)監(jiān)管資金采取三種計(jì)量方法，張家口高達(dá)70%預(yù)售款

??（本節(jié)有刪減）

??①預(yù)售資金比重法：10%-40%預(yù)售款，張家口最高70%、珠三角普遍10%

??預(yù)售資金比重法，即重點(diǎn)監(jiān)管資金額度由預(yù)售總價(jià)款乘以固定比重來確定，比重一般在10%-40%之間，譬如成都比重為15%-25%，石家莊、太原比重都為40%。

??壓力三四線城市重點(diǎn)監(jiān)管資金比例相對(duì)更高，常德為50%，張家口更是高達(dá)70%，一方面是因?yàn)槭袌鱿滦袎毫Υ蟮某鞘?，?xiàng)目停工、爛尾風(fēng)險(xiǎn)相較更高，另一方面，三四線城市房價(jià)的主要構(gòu)成項(xiàng)是建安成本，因此用于保證項(xiàng)目建設(shè)的重點(diǎn)資金監(jiān)管比例也理應(yīng)更高，核心一二線城市房價(jià)的主要分項(xiàng)是土地出讓金而非建安成本，重點(diǎn)監(jiān)管比例自然更低。珠三角地區(qū)重點(diǎn)監(jiān)管資金比重普遍較低，佛山、惠州、珠海等僅為預(yù)售總額的10%。

??②固定工程造價(jià)法：預(yù)售面積*固定建安成本（1.5-5千元/平）

??固定工程造價(jià)是指全市劃定統(tǒng)一的建安成本標(biāo)準(zhǔn)，一般在1500-5000元/平方米的區(qū)間內(nèi)，重點(diǎn)監(jiān)管資金額度=預(yù)售面積*固定建安成本。譬如濟(jì)南統(tǒng)一為3300元/平方米，西安小高層、高層標(biāo)準(zhǔn)各有不同，分別為2540元/平方米和2751元/平方米，北京相對(duì)嚴(yán)苛，最低額度是5000元/平方米。

??③計(jì)劃工程造價(jià)法：單項(xiàng)目工程總費(fèi)用的1-1.3倍

??計(jì)劃工程造價(jià)模式，即重點(diǎn)資金監(jiān)管額度“一盤一價(jià)”，具體額度由監(jiān)管部門根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)費(fèi)用加上一定比例的不可預(yù)見費(fèi)用綜合測算得出，一般是計(jì)劃工程建設(shè)費(fèi)用總額的1.2倍。18個(gè)典型城市中，衡陽作為庫存壓力較大、爛尾風(fēng)險(xiǎn)較高的城市，費(fèi)用倍數(shù)最高，重點(diǎn)監(jiān)管額度是項(xiàng)目工程預(yù)算清冊總額的1.3倍。

??2、按施工進(jìn)度分節(jié)點(diǎn)提取重點(diǎn)監(jiān)管資金，石稿泉最嚴(yán)結(jié)構(gòu)封頂僅支取50%

??重點(diǎn)監(jiān)管資金按照工程建設(shè)進(jìn)度設(shè)置提取節(jié)點(diǎn)，常見的控制節(jié)點(diǎn)有建成層數(shù)達(dá)到1/2、主體結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、不動(dòng)產(chǎn)首次登記等。針對(duì)小高層、高層或大體量建筑，一般會(huì)增設(shè)1-2個(gè)提取節(jié)點(diǎn)，如建成層數(shù)達(dá)到1/3、2/3。

??工程進(jìn)度達(dá)到相應(yīng)控制節(jié)點(diǎn)后，房企可以提取一定比例的重點(diǎn)監(jiān)管資金，但具體提取比例各地不盡相同。橫向?qū)Ρ葋砜?，石家莊重點(diǎn)監(jiān)管資金提取規(guī)則最為嚴(yán)苛，建成層數(shù)過半也僅能支取25%的資金，即便主體結(jié)構(gòu)封頂，累計(jì)提取比例也僅為50%，而其他城市普遍在60%-70%。青島也較為嚴(yán)格，多數(shù)城市重點(diǎn)監(jiān)管資金在竣工驗(yàn)收備案或不動(dòng)產(chǎn)首次登記后基本就可以全額提取，但青島需要取得現(xiàn)售備案證明才可以。

??反觀天津、許昌重點(diǎn)資金提取相對(duì)寬松，體現(xiàn)在各節(jié)點(diǎn)撥付比例較高，天津取得商品房銷售許可，即可申請(qǐng)使用40%的監(jiān)管資金，小高層、高層建成層數(shù)達(dá)到1/3可提取一半的監(jiān)管資金，許昌建設(shè)層數(shù)過半、主體結(jié)構(gòu)封頂分別可提取60%、80%的重點(diǎn)監(jiān)管資金。

??3、鄭州等實(shí)行差別化信用管理，高信用房企資金額度降低、提取比例提升

??……略……

??四、一般監(jiān)管資金用途更廣取用較易，濟(jì)南、鎮(zhèn)江等允許房企自行提取

??預(yù)售總價(jià)款中超出重點(diǎn)監(jiān)管額度的部分稱為一般監(jiān)管資金，相比于重點(diǎn)監(jiān)管資金，一般監(jiān)管資金用途更加廣泛，支取也相對(duì)容易。用途上，除了投入項(xiàng)目建設(shè)外，一般監(jiān)管資金還可以用于償還開發(fā)貸款等其他方面。支取上，有別于重點(diǎn)監(jiān)管資金提取比例與項(xiàng)目工程進(jìn)度嚴(yán)格掛鉤，一般監(jiān)管資金取用手續(xù)相對(duì)簡易。

??各城市一般監(jiān)管資金的取用規(guī)則差異較大，僅就提取難易程度區(qū)分，濟(jì)南、天津、鎮(zhèn)江等城市監(jiān)管最為寬松，房企可以自行提取使用一般監(jiān)管資金，但應(yīng)優(yōu)先用于項(xiàng)目工程有關(guān)建設(shè)，而鄭州、無錫、蘭州等城市實(shí)行申請(qǐng)審批制，一般監(jiān)管資金需經(jīng)過監(jiān)管部門批準(zhǔn)、監(jiān)管銀行審核后方能支取使用。

??五、銀行保函可部分抵頂監(jiān)管資金，無錫等替換比例取決于房企信用

??濟(jì)南、鄭州、成都、北京等城市允許房企憑銀行出具的保函等額抵頂監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售資金。保函一般指見索即付性保函，如果房企挪用工程款導(dǎo)致項(xiàng)目停工延期，或出現(xiàn)工程款、材料款、勞工工資糾紛等索賠情形時(shí)，銀行會(huì)無條件支付相應(yīng)擔(dān)?？铐?xiàng)，以此保障項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和質(zhì)量，對(duì)于房企而言，通過現(xiàn)金保函“贖回”留存的監(jiān)管資金，可以提升資金使用效率，節(jié)約財(cái)務(wù)成本。

??一般而言，為了防止商業(yè)銀行既當(dāng)“運(yùn)動(dòng)員”又當(dāng)“裁判員”，會(huì)規(guī)定開具保函的銀行不得為監(jiān)管賬戶開戶行。

??由于保函有著無條件兌付等剛性約束，因此出具保函本身就代表著銀行對(duì)房企信用的認(rèn)可和背書，但武漢、無錫、珠海等城市仍對(duì)申請(qǐng)辦理保函替代業(yè)務(wù)的房企另有信用資質(zhì)方面要求。譬如無錫就規(guī)定被當(dāng)?shù)刈〗ň衷u(píng)定為A級(jí)誠信企業(yè)或其他同等情形的，才可以辦理保函替代業(yè)務(wù)。武漢則明確只有近2年內(nèi)在預(yù)售資金方面有良好信用記錄的房企才可以申辦，還需經(jīng)過監(jiān)管部門審批。

??房企信用等級(jí)也會(huì)影響保函的替代效力，譬如珠海A級(jí)誠信企業(yè)保函可以替代95%的預(yù)售款，而B級(jí)企業(yè)替代比例相應(yīng)減少5個(gè)百分點(diǎn)，C、D企業(yè)則不能使用保函。宿州也明確規(guī)定保函替代額度與房企誠信等級(jí)掛鉤。

??2021年預(yù)售資金監(jiān)管整體趨嚴(yán)

??四季度穗蓉等適度糾偏

??……略……

??一、2021年西安等36省市加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，成都、廣州等5城適度放松

??……略……

??1、張家口重點(diǎn)監(jiān)管資金比重升至70%，石家莊黑名單房企額度上浮至120%

??9月14日，張家口收緊預(yù)售資金監(jiān)管，提高重點(diǎn)監(jiān)管資金比重，由預(yù)售總價(jià)款的40%升至70%，相應(yīng)的，一般監(jiān)管資金比例下降至30%。正如上文所介紹的，重點(diǎn)監(jiān)管資金比一般監(jiān)管資金用途更加局限、取用更為嚴(yán)格，因此調(diào)升重點(diǎn)監(jiān)管資金比重等同于降低房企資金支取自由度，為的是防止房企自行提取大量一般監(jiān)管資金后不用于工程建設(shè)，而優(yōu)先用于企業(yè)經(jīng)營，最終導(dǎo)致工程不能順利完工或出現(xiàn)延期交房、拖欠工人工資等負(fù)面事件。

??11月，石家莊兩度強(qiáng)化預(yù)售管理，先是調(diào)高了預(yù)售取證形象條件，后又提高了預(yù)售資金入賬和監(jiān)管比例要求。7日，將預(yù)售取證工程形象要求由建成總層數(shù)1/3，調(diào)高至主體結(jié)構(gòu)封頂。30日，一方面強(qiáng)化預(yù)售資金入賬管理，未按規(guī)定入賬的項(xiàng)目將被暫停網(wǎng)簽，另一方面，建立差異化信用監(jiān)管機(jī)制，誠信企業(yè)重點(diǎn)資金監(jiān)管比例下浮至80%，而有不良記錄的和被列入黑名單的企業(yè)，監(jiān)管比例預(yù)防性上浮至110%、120%。

??2、成都、廣州適度糾偏預(yù)售資金監(jiān)管，提高各施工節(jié)點(diǎn)資金支取比例

??2021年四季度以來，房地產(chǎn)政策糾偏、紓困導(dǎo)向逐漸明確，11月，成都、廣州相繼放松預(yù)售資金監(jiān)管，以緩解房企資金壓力、提振市場信心。

??11月23日，成都從三方面放寬預(yù)售資金監(jiān)管：第一，適度下調(diào)高信用評(píng)級(jí)企業(yè)監(jiān)管額度，但需要提供銀行保函，第二，提高支取比例，主體結(jié)構(gòu)完成3/4和封頂兩個(gè)節(jié)點(diǎn)，資金提取比例都上調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)，第三，加快預(yù)售資金支取審核，壓縮審核辦理時(shí)限至5個(gè)工作日。三大舉措都旨在提高預(yù)售資金使用效率，減少房企資金沉淀成本。

??11月28日，廣州發(fā)布新版《房屋交易監(jiān)督管理辦法》，調(diào)降了各個(gè)施工節(jié)點(diǎn)的監(jiān)管資金留存比例，主體結(jié)構(gòu)施工、主體結(jié)構(gòu)封頂、拆除排柵三個(gè)節(jié)點(diǎn)的預(yù)售款留存比例由原來的10%、10%、5%降為8%、6%、3%，調(diào)降留存比例和提高支取比例作用相同，都意味著房企各時(shí)點(diǎn)可提取使用的流動(dòng)資金變多了。

??二、武漢晉中執(zhí)行較嚴(yán)主抓重點(diǎn)監(jiān)管資金，嘉興較松總包方可提預(yù)售資金

??從我們實(shí)際調(diào)研情況來看，晉中著重強(qiáng)化重點(diǎn)監(jiān)管資金的監(jiān)管力度，重點(diǎn)監(jiān)管資金由政府約定的項(xiàng)目總預(yù)售款的40%提升至100%，而在施工進(jìn)度達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂后，可以提取的重點(diǎn)監(jiān)管資金比例則由政府約定的90%調(diào)降至80%，保證在建項(xiàng)目都能順利交付。

??至于預(yù)售資金提取，晉中則需通過盤活申請(qǐng)直接劃轉(zhuǎn)。具體而言，地方政府審核符合要求的預(yù)售監(jiān)管資金劃撥申請(qǐng)，并給房企出具《新建商品房預(yù)售監(jiān)管資金撥付通知書》，企業(yè)憑該通知書及劃款憑證，到監(jiān)管銀行辦理資金劃撥手續(xù)。另外，房企申請(qǐng)解除預(yù)售資金監(jiān)管，地方政府在受理申請(qǐng)審核通過后，向房企出具《新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶解除監(jiān)管通知書》，企業(yè)持此通知書到監(jiān)管銀行辦理解除資金監(jiān)管手續(xù)。

??武漢預(yù)售資金監(jiān)管同樣從緊執(zhí)行，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：其一，重點(diǎn)監(jiān)管資金比重在15%-25%之間，通常情況下重點(diǎn)監(jiān)管資金比重達(dá)到25%，但復(fù)核一些條件可以調(diào)降至15%或20%。其二，重點(diǎn)監(jiān)管資金提取嚴(yán)格按照現(xiàn)有監(jiān)管政策執(zhí)行，取得商品房預(yù)售許可證1個(gè)月后，且重點(diǎn)監(jiān)管資金已蓄滿，申請(qǐng)使用資金額不得超過重點(diǎn)監(jiān)管資金的35%；主體結(jié)構(gòu)封頂，累計(jì)申請(qǐng)使用資金額不得超過重點(diǎn)監(jiān)管資金的75%；竣工驗(yàn)收合格，累計(jì)申請(qǐng)使用資金額不得超過重點(diǎn)監(jiān)管資金的95%；完成房屋所有權(quán)初始登記，可申請(qǐng)使用資金監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金余額。其三，只要蓄滿重點(diǎn)監(jiān)管資金，就可以隨時(shí)提取一般監(jiān)管資金。但對(duì)于那些備案價(jià)格比較高，或者成交去化不暢的項(xiàng)目，可能需要較長時(shí)間才能蓄滿重點(diǎn)監(jiān)管資金。而在重點(diǎn)監(jiān)管資金沒有蓄滿的情況下，嚴(yán)令不能提取一般監(jiān)管資金。

??嘉興實(shí)際執(zhí)行層面則相較寬松，預(yù)售監(jiān)管資金的提取可以通過總包方辦理，地方政府一般不設(shè)限制，只要項(xiàng)目施工進(jìn)度達(dá)到一定的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，便可以通過總包方申請(qǐng)?zhí)崛☆A(yù)售監(jiān)管資金。

??結(jié)合交付庫存,武漢長春等需加強(qiáng)監(jiān)管

??廈門蘇州等有放松空間

??……略……

??一、規(guī)范監(jiān)管給地方政府、購房者定心丸，預(yù)售資金整體將保持收緊態(tài)勢

??……略……

??二、武漢等交付壓力大、長春等廣義庫存高，或?qū)⒓哟a預(yù)售資金監(jiān)管

??聚焦城市層面，我們認(rèn)為以下兩類城市或?qū)⒓哟a預(yù)售資金監(jiān)管：

??其一，已售未交付項(xiàng)目體量顯著偏高，短期內(nèi)猶存交付風(fēng)險(xiǎn)的城市，包括武漢、南寧、廣州、鄭州等。據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，武漢、南寧、廣州和鄭州已售未交付項(xiàng)目數(shù)量皆超200個(gè)、總建面皆超5000萬平方米。例如武漢，多達(dá)450個(gè)項(xiàng)目已售未交付，總建面高達(dá)15486萬平方米。又如鄭州，約215個(gè)項(xiàng)目已售未交付，總建面5636萬平方米。

      其二，廣義庫存面積日漸高企，去化周期達(dá)到2年以上的城市，包括肇慶、長春、韶關(guān)、佛山等。例如長春，截至2021年12月，廣義庫存面積約6316萬平方米，去化周期長達(dá)7.5年。又如佛山，截至2021年12月，廣義庫存面積高達(dá)8123萬平方米，去化周期6.6年。

??而在劃定保交樓政策底線后，市場信心或?qū)⒅饾u恢復(fù)，居民自住以及改善性購房消費(fèi)或?qū)⒎€(wěn)步釋放，房地產(chǎn)交易有望恢復(fù)正?；?。預(yù)計(jì)2022年下半年市場或?qū)⒊霈F(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，核心一、二線城市市場相對(duì)堅(jiān)挺，成交有望率先企穩(wěn)回升，多數(shù)三、四線城市在下半年最遲年底，市場同樣能真正穩(wěn)住。

??三、廈門、蘇州等市場堅(jiān)挺且交付風(fēng)險(xiǎn)可控，有望放松預(yù)售資金監(jiān)管

??在預(yù)售資金監(jiān)管整體保持收緊態(tài)勢的情況下，廈門、蘇州、無錫等或?qū)⑦m度放松預(yù)售資金監(jiān)管，究其原因主要有以下兩方面因素：

??其一，已售未交付項(xiàng)目較少，廣義庫存面積明顯偏低，項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)整體可控。例如廈門，截至2021年12月，廣義庫存面積低至241萬平方米，去化周期不足1年。又如無錫，截至2021年末，約76個(gè)項(xiàng)目已售未交付，總建面129萬平方米。

??其二，市場需求及購買力皆有支撐，房地產(chǎn)市場相對(duì)堅(jiān)挺，并有望率先轉(zhuǎn)暖。例如上海，2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場明顯降溫，成交有所回落，但打新市場仍保持高熱度。而在人才落戶加速推進(jìn)的情況下，2022年上海市場有望率先轉(zhuǎn)暖，成交或?qū)⑵蠓€(wěn)回升。