[中房研協(xié)]官方認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫化發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)，金融政策大力度糾偏

??【熱點(diǎn)聚焦】

??3月2日，國(guó)新辦就促進(jìn)經(jīng)濟(jì)金融良性循環(huán)和高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況舉行發(fā)布會(huì)，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清與五家大型金融機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)一同出席，主要介紹促進(jìn)經(jīng)濟(jì)金融良性循環(huán)和高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況，并回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)心的房地產(chǎn)、影子銀行、銀行股價(jià)、農(nóng)信社改革等熱點(diǎn)問(wèn)題。

??談及房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，郭樹(shù)清表示，房地產(chǎn)泡沫化、貨幣化、金融化勢(shì)頭得到根本性扭轉(zhuǎn)。郭樹(shù)清稱，“現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格有一些調(diào)整，需求方面結(jié)構(gòu)也有所變化，對(duì)金融業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)好事，但是我們不希望調(diào)整得太劇烈，對(duì)經(jīng)濟(jì)影響得太大，還是要平穩(wěn)地轉(zhuǎn)換”。

??【熱點(diǎn)評(píng)析】

??高壓政策下，房地產(chǎn)金融降杠桿成果顯著

??相較于去年同期國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上郭樹(shù)清的說(shuō)法：“房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問(wèn)題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強(qiáng)，是金融體系最大灰犀牛”，相關(guān)問(wèn)題的表述今年已變?yōu)椤胺康禺a(chǎn)泡沫化金融化勢(shì)頭得到根本扭轉(zhuǎn)”，這是對(duì)房地產(chǎn)金融降杠桿成果的肯定。

??自明確房住不炒定位以來(lái)，涉房金融政策一直在進(jìn)行階段性調(diào)整。2020年8月，控制房企有息債務(wù)增長(zhǎng)的涉房融資“三道紅線”推出，要求房企主動(dòng)降杠桿，糾正一些房企盲目擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)行為，限制行業(yè)有息負(fù)債增速；各大商業(yè)銀行也陸續(xù)分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比上限、個(gè)人住房貸款余額占比上限，收緊涉房貸款的資金供給，從資金端、消費(fèi)端進(jìn)一步控制資金的使用。2021年7月，住建部等八部門(mén)聯(lián)合發(fā)布通知，重點(diǎn)整治房地產(chǎn)領(lǐng)域突出問(wèn)題。隨后信貸政策不斷收緊，熱點(diǎn)城市房貸利率接連上調(diào)，監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)查違規(guī)流入樓市的消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸。2021年下半年起，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫明顯，去杠桿政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。

??政策疊加加速風(fēng)險(xiǎn)暴露，適度糾偏防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)

??但對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，2021年下半年以來(lái)，調(diào)控政策在具體執(zhí)行的過(guò)程中存在尺度過(guò)嚴(yán)等問(wèn)題，引發(fā)了一系列疊加效應(yīng)，誤傷了房企及消費(fèi)端的合理需求，阻礙了行業(yè)的正常循環(huán)，銷售、投資等數(shù)據(jù)明顯下滑，第二輪集中供地遇冷，流拍率明顯上升。對(duì)房企而言，受制于融資端收緊、銷售端遇冷、信貸環(huán)境趨嚴(yán)及償債壓力陡增等因素，過(guò)去盲目擴(kuò)張的房企開(kāi)始陷入流動(dòng)性危機(jī)，恒大等知名頭部房企出現(xiàn)債務(wù)違約，引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)行業(yè)信用基本面的擔(dān)憂。對(duì)此，自2021年9月以來(lái)，監(jiān)管部門(mén)對(duì)政策的執(zhí)行進(jìn)行了一系列糾偏，管理層多次表態(tài)，要“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”。

??在積極的引導(dǎo)下，從信貸端來(lái)看，降息降準(zhǔn)、個(gè)人住房貸款發(fā)放增加、房貸利率微調(diào)、房企開(kāi)發(fā)貸投放加速，行業(yè)投融資環(huán)境持續(xù)改善，房企合理融資需求正在得到滿足；從監(jiān)管端來(lái)看，并購(gòu)貸明確“暫不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理”，且不計(jì)入“三道紅線”融資限制，同時(shí)，商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)出臺(tái)，緩解了房企的流動(dòng)性壓力。

??多渠道助力房企紓難解困，市場(chǎng)有望逐步回歸穩(wěn)健

??針對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整的問(wèn)題，郭樹(shù)清還表示，“不希望調(diào)整得太劇烈，還是要平穩(wěn)的轉(zhuǎn)換”，這強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的重要性。當(dāng)前房地產(chǎn)政策的主旋律，仍是穩(wěn)字當(dāng)頭，更多的是要保持調(diào)控政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，增強(qiáng)調(diào)控政策的精準(zhǔn)性和協(xié)調(diào)性。近期，各地方及行業(yè)主管部門(mén)也不斷發(fā)聲，多舉措助力穩(wěn)增長(zhǎng)。

??從行業(yè)層面來(lái)看，3月2日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)向部分房企發(fā)出書(shū)面調(diào)研函，摸底房企債務(wù)情況、償債情況、資產(chǎn)處置進(jìn)展、化解風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展情況及在建住宅項(xiàng)目停工等情況，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)組織高度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

??從地方政策來(lái)看，近期已有河南鄭州、廣東中山、山西晉中、河南新鄉(xiāng)、廣西南寧等近50個(gè)地區(qū)出臺(tái)政策，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行松綁，具體措施包括下調(diào)住房貸款利率、降低首付比例、提高公積金貸款額度等，預(yù)計(jì)會(huì)有更多的城市可能出臺(tái)穩(wěn)定樓市的精細(xì)化政策。

??從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，近期房企融資積極信號(hào)不斷，3月3日，招商銀行分別與碧桂園、美的置業(yè)簽署并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，業(yè)務(wù)品種包括但不限于并購(gòu)貸款、并購(gòu)基金、資產(chǎn)證券化以及基于并購(gòu)相關(guān)業(yè)務(wù)需求創(chuàng)新的各類融資產(chǎn)品。此外，美的置業(yè)近期已經(jīng)向包括正榮、花樣年、雅居樂(lè)和金科等多個(gè)合作對(duì)象伸出援手，收購(gòu)合作項(xiàng)目的權(quán)益，紓困同行，從而推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，對(duì)于后續(xù)活躍房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、改善市場(chǎng)預(yù)期也有積極的作用。