[中房研協(xié)]官方認為房地產(chǎn)泡沫化發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)，金融政策大力度糾偏

??【熱點聚焦】

??3月2日，國新辦就促進經(jīng)濟金融良性循環(huán)和高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況舉行發(fā)布會，銀保監(jiān)會主席郭樹清與五家大型金融機構(gòu)董事長一同出席，主要介紹促進經(jīng)濟金融良性循環(huán)和高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況，并回應(yīng)市場關(guān)心的房地產(chǎn)、影子銀行、銀行股價、農(nóng)信社改革等熱點問題。

??談及房地產(chǎn)行業(yè)時，郭樹清表示，房地產(chǎn)泡沫化、貨幣化、金融化勢頭得到根本性扭轉(zhuǎn)。郭樹清稱，“現(xiàn)在房地產(chǎn)價格有一些調(diào)整，需求方面結(jié)構(gòu)也有所變化，對金融業(yè)來說是一個好事，但是我們不希望調(diào)整得太劇烈，對經(jīng)濟影響得太大，還是要平穩(wěn)地轉(zhuǎn)換”。

??【熱點評析】

??高壓政策下，房地產(chǎn)金融降杠桿成果顯著

??相較于去年同期國新辦新聞發(fā)布會上郭樹清的說法：“房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強，是金融體系最大灰犀?！?，相關(guān)問題的表述今年已變?yōu)椤胺康禺a(chǎn)泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉(zhuǎn)”，這是對房地產(chǎn)金融降杠桿成果的肯定。

??自明確房住不炒定位以來，涉房金融政策一直在進行階段性調(diào)整。2020年8月，控制房企有息債務(wù)增長的涉房融資“三道紅線”推出，要求房企主動降杠桿，糾正一些房企盲目擴張的經(jīng)營行為，限制行業(yè)有息負債增速；各大商業(yè)銀行也陸續(xù)分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比上限、個人住房貸款余額占比上限，收緊涉房貸款的資金供給，從資金端、消費端進一步控制資金的使用。2021年7月，住建部等八部門聯(lián)合發(fā)布通知，重點整治房地產(chǎn)領(lǐng)域突出問題。隨后信貸政策不斷收緊，熱點城市房貸利率接連上調(diào)，監(jiān)管部門嚴查違規(guī)流入樓市的消費貸、經(jīng)營貸。2021年下半年起，房地產(chǎn)市場降溫明顯，去杠桿政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。

??政策疊加加速風(fēng)險暴露，適度糾偏防范化解重大風(fēng)險

??但對房地產(chǎn)行業(yè)而言，2021年下半年以來，調(diào)控政策在具體執(zhí)行的過程中存在尺度過嚴等問題，引發(fā)了一系列疊加效應(yīng)，誤傷了房企及消費端的合理需求，阻礙了行業(yè)的正常循環(huán)，銷售、投資等數(shù)據(jù)明顯下滑，第二輪集中供地遇冷，流拍率明顯上升。對房企而言，受制于融資端收緊、銷售端遇冷、信貸環(huán)境趨嚴及償債壓力陡增等因素，過去盲目擴張的房企開始陷入流動性危機，恒大等知名頭部房企出現(xiàn)債務(wù)違約，引發(fā)了市場對行業(yè)信用基本面的擔(dān)憂。對此，自2021年9月以來，監(jiān)管部門對政策的執(zhí)行進行了一系列糾偏，管理層多次表態(tài)，要“維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權(quán)益”。

??在積極的引導(dǎo)下，從信貸端來看，降息降準、個人住房貸款發(fā)放增加、房貸利率微調(diào)、房企開發(fā)貸投放加速，行業(yè)投融資環(huán)境持續(xù)改善，房企合理融資需求正在得到滿足；從監(jiān)管端來看，并購貸明確“暫不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理”，且不計入“三道紅線”融資限制，同時，商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)出臺，緩解了房企的流動性壓力。

??多渠道助力房企紓難解困，市場有望逐步回歸穩(wěn)健

??針對現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整的問題，郭樹清還表示，“不希望調(diào)整得太劇烈，還是要平穩(wěn)的轉(zhuǎn)換”，這強調(diào)了房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的重要性。當(dāng)前房地產(chǎn)政策的主旋律，仍是穩(wěn)字當(dāng)頭，更多的是要保持調(diào)控政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，增強調(diào)控政策的精準性和協(xié)調(diào)性。近期，各地方及行業(yè)主管部門也不斷發(fā)聲，多舉措助力穩(wěn)增長。

??從行業(yè)層面來看，3月2日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會向部分房企發(fā)出書面調(diào)研函，摸底房企債務(wù)情況、償債情況、資產(chǎn)處置進展、化解風(fēng)險進展情況及在建住宅項目停工等情況，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)組織高度關(guān)注房地產(chǎn)市場和企業(yè)風(fēng)險。

??從地方政策來看，近期已有河南鄭州、廣東中山、山西晉中、河南新鄉(xiāng)、廣西南寧等近50個地區(qū)出臺政策，對市場進行松綁，具體措施包括下調(diào)住房貸款利率、降低首付比例、提高公積金貸款額度等，預(yù)計會有更多的城市可能出臺穩(wěn)定樓市的精細化政策。

??從企業(yè)表現(xiàn)來看，近期房企融資積極信號不斷，3月3日，招商銀行分別與碧桂園、美的置業(yè)簽署并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，業(yè)務(wù)品種包括但不限于并購貸款、并購基金、資產(chǎn)證券化以及基于并購相關(guān)業(yè)務(wù)需求創(chuàng)新的各類融資產(chǎn)品。此外，美的置業(yè)近期已經(jīng)向包括正榮、花樣年、雅居樂和金科等多個合作對象伸出援手，收購合作項目的權(quán)益，紓困同行，從而推動行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，對于后續(xù)活躍房企經(jīng)營活動、改善市場預(yù)期也有積極的作用。