[中房研協(xié)]4季報：地方政策環(huán)境逐漸改善，核心指標(biāo)增速下行

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??總報告

??一、政策環(huán)境總體平穩(wěn) 預(yù)期邊際寬松

??1. 中央層面：加強預(yù)期引導(dǎo)，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展

??四季度，在堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位下，中央政治局會議和中央經(jīng)濟工作會議均對房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài)，提出“加強預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式”“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”“促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”等。中央層面及地方政府多次召開房企座談會，摸底房企面臨困境，釋放穩(wěn)企穩(wěn)市的信號。

??貨幣政策保持穩(wěn)健。一方面，央行連續(xù)開展逆回購操作并逐漸放量，全面下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點釋放長期資金約1.2萬億元等，以維持資金面平穩(wěn)，保障市場流動性合理充裕。另一方面，MLF中標(biāo)利率和5年期以上LPR保持不變，1年期LPR于12月20日小幅下調(diào)5個基點，利率水平基本穩(wěn)定。央行貨幣政策委員會2021年第四季度例會指出，要保持流動性合理充裕，增強信貸總量增長的穩(wěn)定性，增強政策的前瞻性、精準(zhǔn)性、自主性，發(fā)揮好貨幣政策工具的總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，更加主動有為，加大對實體經(jīng)濟的支持力度。

??房地產(chǎn)金融政策邊際微調(diào)。央行、銀保監(jiān)會等監(jiān)管部門多次強調(diào)，金融機構(gòu)要準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益。12月20日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》，并且會同國資委召集部分民營、國有房地產(chǎn)企業(yè)和主要商業(yè)銀行召開座談會，鼓勵優(yōu)質(zhì)企業(yè)按照市場化原則加大房地產(chǎn)項目兼并收購，鼓勵金融機構(gòu)提供兼并收購的金融服務(wù)。

??強化房地產(chǎn)市場管理。住建部、應(yīng)急管理部聯(lián)合發(fā)文，要求從嚴(yán)控制建筑高度，城區(qū)常住人口300萬人口以下城市嚴(yán)格限制新建150米以上超高層建筑，城區(qū)常住人口300萬以上城市嚴(yán)格限制新建250米以上超高層建筑。最高人民法院將房屋繼承、轉(zhuǎn)讓、買賣糾紛及涉限購等宏觀調(diào)控政策類糾紛列為重點整治領(lǐng)域，對法拍房限購相關(guān)事項作出明確規(guī)定等。

??持續(xù)推進城市更新和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。中共中央、國務(wù)院聯(lián)合發(fā)文提出，推進新型城鎮(zhèn)化標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，研究制定公共資源配置標(biāo)準(zhǔn)，建立縣城建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、小城鎮(zhèn)公共設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。住建部印發(fā)《關(guān)于開展第一批城市更新試點工作的通知》，明確在北京等21個城市或市轄區(qū)開展第一批城市更新試點工作，為期2年，將重點探索城市更新統(tǒng)籌謀劃機制，探索城市更新可持續(xù)模式。

??繼續(xù)加快發(fā)展保障性租賃住房。住建部在發(fā)展保障性租賃住房工作現(xiàn)場會指出，要注重把握好保障性租賃住房工作的政策導(dǎo)向，堅持小戶型、低租金、面向新市民和青年人。要求城市應(yīng)盡快確定“十四五”保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)，制定年度建設(shè)計劃，并向社會公布；壓力較大的大城市在“十四五”期間應(yīng)大力增加保障性租賃住房供給，力爭新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量比例達到30%及以上。

??推進房地產(chǎn)稅改革試點工作。10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。12月27日，全國財政工作會議提出，要做好房地產(chǎn)稅試點準(zhǔn)備工作。

??2.地方層面：購房補貼政策頻出，地方政策環(huán)境逐漸改善

??人才新政和購房補貼政策密集發(fā)布。四季度，哈爾濱、東莞、岳陽、長沙、晉江、桂林、衡陽、蕪湖、荊門、玉林、昆明、海南、吉林、黑龍江、海南等多地出臺了人才新政、購房補貼、稅費減免等政策，成為地方樓市發(fā)展的重要動能。

??土地競拍規(guī)則放寬。在第三輪集中供地中，南京、杭州、蘇州、重慶、廣州等多地對土地競拍規(guī)則進行了寬松性調(diào)整，主要包括下調(diào)土地起始價、下調(diào)溢價率上限、放寬房企資質(zhì)要求、降低保證金比例和首付款比例、減少或取消競自持等。

??加強房企資金監(jiān)管。成都、漳州、天津、湖州等地進一步明確商品房預(yù)售款監(jiān)管有關(guān)事項，確保預(yù)收款資金合理合規(guī)使用；綿陽、鎮(zhèn)江等地出臺存量房交易資金監(jiān)管辦法，強化二手房交易資金監(jiān)管；大連、上海等地出臺住房租賃交易資金監(jiān)管辦法，將房企資金監(jiān)管擴展至租賃領(lǐng)域等。

??開展房地產(chǎn)市場秩序整治工作。合肥、贛州、天津、廈門、嘉興、濟南、山西、遼寧等多地陸續(xù)開展了房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪涡袆樱晃靼?、武漢、大連、廈門、杭州等地陸續(xù)發(fā)布住房租賃行業(yè)規(guī)范，加強住房租賃領(lǐng)域管理。

??保障性租賃住房加速推進。武漢、上海、杭州、江西、甘肅、廣西、廣東、山東等十余省市出臺了加快發(fā)展保障性租賃住房類政策，保障性租賃住房成為各地“十四五”住房建設(shè)重點。