[易居研究院]2022年城市軌道交通TOD監(jiān)測月報（1月）

??本月報是由易居研究院原創(chuàng)出品。旨在以動態(tài)的眼光、全面的視角跟蹤全國及各城市TOD政策及行業(yè)動向，地鐵公司和典型房企的TOD土地成交和項(xiàng)目動態(tài)，進(jìn)而了解并研判行業(yè)發(fā)展的新政策、新動態(tài)和新方向。

??摘     要

??1月無新增軌道交通批復(fù)，全國新一輪軌道交通獲批里程累計達(dá)2663.46公里。政策動態(tài)方面，重慶市發(fā)布城市軌道交通建設(shè)“十四五”規(guī)劃，河南省印發(fā)“十四五”現(xiàn)代綜合交通運(yùn)輸體系和樞紐經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，均明確要求推動軌道交通TOD綜合開發(fā)。行業(yè)動態(tài)方面，截至2021年底全國51個城市開通城市軌道交通，運(yùn)營里程8708公里，當(dāng)年新增里程1168公里；GDI智庫聯(lián)合廣州地鐵設(shè)計研究院發(fā)布《廣州城市軌道交通及區(qū)域協(xié)同發(fā)展報告》，首次量化TOD發(fā)展模式優(yōu)勢。企業(yè)動態(tài)方面，廣州地鐵2021年度重點(diǎn)項(xiàng)目投資319億元，TOD建筑面積超700萬平方米；青鐵置業(yè)同31家企業(yè)簽訂合作框架協(xié)議，助力青島TOD戰(zhàn)略落地實(shí)施。項(xiàng)目動態(tài)方面，成都白佛橋TOD一期、武漢新榮TOD天街綜合體開工建設(shè)；成都龍?zhí)毒耪挛髟吩佾@預(yù)售許可證。

??軌交批復(fù)

??自2017年8月包頭地鐵事件叫停后的一年時間，國家發(fā)改委對地鐵審批門檻嚴(yán)格把關(guān)。直至2018年7月13日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市軌道交通規(guī)劃建設(shè)管理的意見》，調(diào)整了城市軌道交通建設(shè)申報條件。自此，發(fā)改委自審批叫停以來，于2018年8月首次批復(fù)了蘇州軌道交通建設(shè)，隨后密集批復(fù)了重慶、沈陽、杭州、濟(jì)南、長春、上海、武漢等多個城市的軌道交通建設(shè)規(guī)劃。自2018年8月以來全國新獲批城市軌道交通建設(shè)規(guī)劃累計里程達(dá)到2663.46公里，2022年1月無新增軌道交通批復(fù)。

??政策動態(tài)

??▍重慶發(fā)布城市軌道交通建設(shè)“十四五”規(guī)劃，明確推動軌交TOD綜合開發(fā)

??1月20日，重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布《重慶市城市軌道交通建設(shè)“十四五”規(guī)劃（2021-2025年）》（以下簡稱《規(guī)劃》）?！兑?guī)劃》是指導(dǎo)重慶“十四五”期間城市軌道交通建設(shè)的指導(dǎo)性文件，結(jié)合發(fā)展現(xiàn)狀，提出了指導(dǎo)思想、基本原則、發(fā)展目標(biāo)、重點(diǎn)任務(wù)和保障措施。根據(jù)《規(guī)劃》：“十三五”期間，重慶市軌道交通總里程達(dá)370公里，位居中西部前列、全國第七，在建里程達(dá)186公里，軌道交通網(wǎng)絡(luò)骨架基本形成?！笆奈濉睂⒊醪浇ǔ伞?時通勤圈”，形成約600公里的軌道交通運(yùn)營網(wǎng)絡(luò)，力爭實(shí)現(xiàn)運(yùn)營及在建里程1000+，中心城區(qū)軌道交通線網(wǎng)密度達(dá)到0.63公里/平方公里?！兑?guī)劃》旨在加快主城都市區(qū)軌道交通網(wǎng)絡(luò)化，完善多層次軌道交通體系，提升軌道交通支撐引領(lǐng)能力與服務(wù)品質(zhì)，打造“軌道上的都市區(qū)”。

??點(diǎn)評   

??關(guān)于TOD綜合開發(fā)，《規(guī)劃》提及以下內(nèi)容：

??1、推動軌道交通TOD綜合開發(fā)。一是采用市場化機(jī)制推動軌道交通 TOD 綜合開發(fā)。充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，全面深化改革，大力推廣軌道交通場站“TOD+PPP”建設(shè)模式，激發(fā)市場活力，提高資源配置效率，提升城市價值。二是有序推動軌道交通 TOD 綜合開發(fā)。圍繞軌道交通TOD綜合開發(fā)效益最大化目標(biāo)，結(jié)合軌道交通建設(shè)時序及沿線城市發(fā)展進(jìn)程，按照“先試點(diǎn)后推廣、先中心后外圍、先培育后開發(fā)”的原則，分批次組織實(shí)施主城都市區(qū)軌道交通TOD 綜合開發(fā)。

??2、提升軌道交通車站剩余空間商業(yè)利用價值。完善軌道交通車站剩余空間利用鼓勵支持政策；充分利用剩余空間因地制宜開展商業(yè)布局，打造軌道商業(yè)品牌；探索軌道交通車站剩余空間經(jīng)營模式，積極探索車站剩余空間商業(yè)開發(fā)利用。

??3、充分運(yùn)用市場化機(jī)制發(fā)展軌道交通。探索通過資產(chǎn)證券化、政府與社會資本合作等方式，盤活存量軌道交通資產(chǎn)，將盤活回收資金用于軌道交通建設(shè)運(yùn)營；緊密跟蹤銜接國家層面關(guān)于推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs，Real Estate Investment Trusts）試點(diǎn)政策、工作推進(jìn)情況，以及資產(chǎn)證券化等相關(guān)政策變化，選擇軌道交通線路開展軌道交通REITs可行性論證及方案研究，探索既有軌道交通REITs。

??▍河南省印發(fā)“十四五”現(xiàn)代綜合交通運(yùn)輸體系和樞紐經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，推廣“站城一體”開發(fā)

??1月26日，河南省人民政府印發(fā)《河南省“十四五”現(xiàn)代綜合交通運(yùn)輸體系和樞紐經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》）?！兑?guī)劃》系統(tǒng)總結(jié)了河南省綜合交通運(yùn)輸發(fā)展現(xiàn)狀，并明確未來五年的發(fā)展目標(biāo)及重要任務(wù)，是“十四五”時期河南綜合交通運(yùn)輸發(fā)展的綱領(lǐng)性文件，為建設(shè)現(xiàn)代化河南奠定堅實(shí)基礎(chǔ)。

??點(diǎn)評   

??《規(guī)劃》明確推廣“站城一體”開發(fā)，主要體現(xiàn)在以下兩個方面：

??1、創(chuàng)新開發(fā)建設(shè)管理模式。按照“城市綜合體”“產(chǎn)業(yè)綜合體”開發(fā)理念，創(chuàng)新開發(fā)模式，以鄭州南站、鄭州小李莊站、商丘東站等樞紐為重點(diǎn)，試點(diǎn)實(shí)施“站城一體”開發(fā)，強(qiáng)化交通、地產(chǎn)、商業(yè)等深度融合，提升樞紐區(qū)域發(fā)展活力和持續(xù)發(fā)展能力。結(jié)合鄭州火車站、商丘火車站等既有車站改造和城市更新行動，推動城市中心再造，建設(shè)綜合交通樞紐與城市生產(chǎn)生活設(shè)施于一體的城市交通商業(yè)綜合體，增強(qiáng)城市區(qū)域發(fā)展活力。

??2、制定完善長效開發(fā)政策。堅持以公共交通為導(dǎo)向進(jìn)行城市開發(fā)，統(tǒng)籌編制綜合交通樞紐及周邊土地綜合開發(fā)規(guī)劃，打造特色鮮明、職住平衡、規(guī)模適度、支撐聯(lián)動發(fā)展的交通樞紐型“微中心”，推動以公共交通樞紐引領(lǐng)城市空間合理有序開發(fā)與更新。鼓勵在新改建高鐵樞紐、城際鐵路樞紐、軌道交通樞紐、公路客貨運(yùn)站、公交綜合車場和口岸樞紐中采用分層確權(quán)模式，拓寬投融資渠道，建立健全土地增值反哺制度，在保障交通功能前提下，鼓勵采用市場化手段進(jìn)行綜合開發(fā)。

??行業(yè)動態(tài)

??▍2021年全國城市軌道交通運(yùn)營里程8708公里，當(dāng)年新增里程1168公里

??1月15日，交通運(yùn)輸部發(fā)布2021年城市軌道交通運(yùn)營數(shù)據(jù)：截至2021年12月31日，31個?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)共有51個城市開通運(yùn)營城市軌道交通線路269條，運(yùn)營里程8708公里，車站5216座，實(shí)際開行列車3120萬列次，完成客運(yùn)量237.1億人次、進(jìn)站量144.8億人次，全年完成客運(yùn)周轉(zhuǎn)量1978億人次公里。

??2021年，新增城市軌道交通線路35條，新增運(yùn)營里程1168公里，較去年增長約15%；新增洛陽、紹興、嘉興、文山、蕪湖，以及嘉興（海寧）、鎮(zhèn)江（句容）7個城市首次開通運(yùn)營城市軌道交通。2021年，全年完成客運(yùn)量較2020年增加61.2億人次、增長約35%，達(dá)到2019年的99.2%；全年平均客運(yùn)強(qiáng)度約0.82萬人次每公里日，較2020年增長約14%，較2019年下降約28%。

??▍《廣州城市軌道交通及區(qū)域協(xié)同發(fā)展報告》首次量化TOD模式優(yōu)勢

??1月5日，廣州日報數(shù)據(jù)和數(shù)字化研究院（GDI智庫）與廣州地鐵設(shè)計研究院聯(lián)合發(fā)布《廣州城市軌道交通及區(qū)域協(xié)同發(fā)展報告》（以下簡稱《報告》）?！秷蟾妗芬詮V佛線為分析案例，運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)和空間網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，首次提出軌道交通帶動經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展能力分析評價指標(biāo)，聚焦軌道交通在促進(jìn)大灣區(qū)城市一體化、同城化的作用，助力廣州建設(shè)國際綜合交通樞紐，打造全球一流灣區(qū)軌道交通“廣州樣本”。

??《報告》結(jié)果表明以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)（TOD）模式，對促進(jìn)土地的混合利用、引導(dǎo)人口和就業(yè)崗位在軌道站點(diǎn)周邊集聚等具有重要的作用?！秷蟾妗愤x取千燈湖片區(qū)加以論證：千燈湖片區(qū)是廣佛線TOD模式開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，金融高新區(qū)站是千燈湖金融高新區(qū)內(nèi)重要的交通樞紐。從開通之初的施工工地遍布、人流稀少、出行不便，車站日均進(jìn)站量僅有600人次，到2019年日均客運(yùn)量突破3萬人次，10年間金融高新區(qū)站客流增幅達(dá)50倍。

??企業(yè)動態(tài)

??▍廣州地鐵2021年重點(diǎn)項(xiàng)目投資319億元，TOD建面超700萬平方米

??1月11日，微信公眾號“廣州TOD生活”發(fā)布廣州地鐵TOD“2021成績單”。2021年，廣州地鐵重點(diǎn)項(xiàng)目投資318.8億元，歸屬地鐵股東權(quán)益銷售額78億元，經(jīng)營收入25.6億元，自營利潤達(dá)8.6億元，位列2021年度廣州房企全口徑金額排名第4名。在建項(xiàng)目12個，其中：車輛段綜合開發(fā)項(xiàng)目7個，站點(diǎn)/樞紐綜合開發(fā)項(xiàng)目3個，站點(diǎn)周邊地塊綜合開發(fā)項(xiàng)目2個，總建筑面積702萬平方米。獲批“城際鐵路場站綜合體”10個，用地面積103公頃?！盾囕v基地TOD上蓋環(huán)境影響預(yù)測、控制及評價研究項(xiàng)目》正式獲批，是廣州地鐵集團(tuán)首個申請成功的省住建廳科技創(chuàng)新項(xiàng)目。

??▍青鐵置業(yè)同31家企業(yè)簽訂合作框架協(xié)議，助力青島TOD戰(zhàn)略落地實(shí)施

??1月20日，青島市軌道交通產(chǎn)業(yè)招商合作推介會暨高峰論壇成功舉行。青島地鐵集團(tuán)董事長張建剛出席論壇，他表示地鐵集團(tuán)將在“十四五”期間推進(jìn)實(shí)施“三六五”發(fā)展戰(zhàn)略，聚焦“線路建設(shè)、TOD開發(fā)和軌交產(chǎn)業(yè)集群”三個千億投資目標(biāo)，落實(shí)“提高運(yùn)輸能力、打造地鐵新城、做強(qiáng)地鐵集團(tuán)、做大地鐵產(chǎn)業(yè)、實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗、匹配城市戰(zhàn)略”六大發(fā)展愿景。在推介會上，青島地鐵同31家企業(yè)簽訂了30份合作框架協(xié)議。其中，青島青鐵置業(yè)發(fā)展有限公司與德勤咨詢（成都）有限公司將充分發(fā)揮雙方專業(yè)優(yōu)勢，助推青島TOD戰(zhàn)略落地實(shí)施。

??“十四五”期間青島地鐵提出21個重點(diǎn)項(xiàng)目計劃三年內(nèi)全部啟動計劃，至2024年年底預(yù)計獲取土地6000畝，帶動投資1000億元，沿軌道交通建地鐵新城，多種全新的應(yīng)用場景也將面向市場開放，這將帶來足夠廣闊的市場空間，能夠?yàn)槠髽I(yè)提供充足的產(chǎn)業(yè)投資和市場參與機(jī)會，相關(guān)企業(yè)可以關(guān)注起來。

??項(xiàng)目動態(tài)

??▍成都白佛橋TOD一期正式開工建設(shè)

??近日，白佛橋TOD一期正式開工建設(shè)。白佛橋TOD是自雙鳳橋TOD之后，成都軌道集團(tuán)在武侯區(qū)的又一個TOD項(xiàng)目，也是TOD理論創(chuàng)始人彼得·卡爾索普在成都參與規(guī)劃設(shè)計并實(shí)施落地的首個TOD項(xiàng)目。

??白佛橋TOD位于武侯新城，緊鄰環(huán)城綠帶、江安河，為地鐵17號線（建設(shè)中）與33號線（規(guī)劃中）換乘站，站點(diǎn)等級為組團(tuán)級。根據(jù)《成都市軌道交通場站綜合開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃》和《成都市軌道交通場站一體化城市設(shè)計導(dǎo)則》的相關(guān)規(guī)定，組團(tuán)級站點(diǎn)定位于片區(qū)公共服務(wù)中心、特色鎮(zhèn)中心或者特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合服務(wù)中心。白佛橋TOD項(xiàng)目整體定位為“產(chǎn)業(yè)服務(wù)型國際社區(qū)”。

??▍武漢江岸區(qū)開建新榮TOD天街綜合體項(xiàng)目

??1月18日，武漢市江岸區(qū)舉行2022年第一季度重大項(xiàng)目集中開工儀式。新榮TOD天街綜合體項(xiàng)目是此次開工的重要項(xiàng)目之一，該項(xiàng)目緊鄰21號線新榮客運(yùn)站，占地面積約253畝，總建筑面積約78萬平方米，擬建設(shè)TOD商業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)、科技創(chuàng)新、教育中心、城市鄰里等五大產(chǎn)城中心，構(gòu)建“一帶一路三組團(tuán)”的共享空間，同時近萬平米的公園綠地全時段全天候開放。計劃竣工時間為2024年，總投資約160億元。本項(xiàng)目是由龍湖集團(tuán)武漢公司和湖北清能聯(lián)手打造，后者為湖北省屬大型國有企業(yè)。

??▍成都龍?zhí)毒耪挛髟吩佾@預(yù)售許可證

??1月29日，成都龍?zhí)端耇OD·龍?zhí)毒耪挛髟?-7號樓取證。此次共推出278套清水房源，共35268.38㎡，戶型區(qū)間118-134㎡，單價15559-17754元/㎡，預(yù)計2023年11月交付。龍?zhí)端耇OD·龍?zhí)毒耪挛挥诔扇A區(qū)桂林西路，8號線二期、17號線二期雙地鐵交匯處，綠化率41%，容積率2%，車位比1:1.5，物業(yè)公司為成都軌道萬科物業(yè)發(fā)展有限公司。