頭部物企加大布局“城市服務(wù)”賽道,但市場(chǎng)毛利率水平較低

公司 2022-02-24 09:01:06 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市

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??2021年,是物業(yè)行業(yè)跌宕起伏的一年,也是資本市場(chǎng)回歸理性的一年。但提升規(guī)模保證絕對(duì)實(shí)力仍是企業(yè)共識(shí),在拓展傳統(tǒng)住宅、商寫(xiě)、園區(qū)等業(yè)態(tài)之外,城市服務(wù)成為物企爭(zhēng)相布局的賽道。

??一直以來(lái),城市治理一直由各地政府主導(dǎo),存在著諸多弊端。在組織結(jié)構(gòu)方面,城市治理具有多個(gè)條線,涉及環(huán)衛(wèi)局、城管局多個(gè)部門(mén),存在著條塊分割問(wèn)題,不能明確劃分治理責(zé)任,帶來(lái)?xiàng)l塊分散、專業(yè)不足、效率缺失等問(wèn)題,成本也難以管控。城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)凸顯了城市發(fā)展和治理水平的嚴(yán)重不平衡,政府亟需引入專業(yè)的、一體化的城市服務(wù)破除弊端,提升城市治理能力。

??在當(dāng)前“放管服”改革持續(xù)推進(jìn)背景下,城市治理公共服務(wù)市場(chǎng)不斷開(kāi)放,這為城市引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與城市治理創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。而物企在現(xiàn)有業(yè)務(wù)基礎(chǔ)進(jìn)行延伸,提供一體化的城市服務(wù)解決方案,具有天然的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)。

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??政策引導(dǎo),加速城市服務(wù)落地

??從政策方面來(lái)看,早在2017年,中央就做出指示:要像繡花一樣精細(xì)治理;2018年政府工作報(bào)告首次提出“精細(xì)化服務(wù)”;2020年政府工作報(bào)告提出“大力提升縣城公共設(shè)施和服務(wù)能力”。2020年4月,發(fā)改委發(fā)布了《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》,提出“實(shí)施新型智慧城市行動(dòng);完善城市數(shù)字化管理平臺(tái)和感知系統(tǒng);加快推進(jìn)城市更新;改造一批老舊小區(qū),完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套,引導(dǎo)發(fā)展社區(qū)便民服務(wù)。”

??2021年3月,“十四五”規(guī)劃綱要提出“完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略,提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量;推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè),加快縣城補(bǔ)短板強(qiáng)弱項(xiàng);不斷提升城市治理科學(xué)化、精細(xì)化和智能化水平,推進(jìn)市域社會(huì)治理現(xiàn)代化。”新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程對(duì)城市的治理水平要求越來(lái)越高,物企想要拓展城市服務(wù)必須要提升服務(wù)能力才能滿足政府對(duì)城市治理的高要求。

??在服務(wù)內(nèi)容方面,物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與城市治理需求有多方面重合,在社區(qū)內(nèi),大多數(shù)物企已經(jīng)承擔(dān)了一部分的社區(qū)治理工作;而物企通過(guò)在公建、學(xué)校、醫(yī)院等領(lǐng)域方面的探索積累了一定的多場(chǎng)景服務(wù)經(jīng)驗(yàn),為進(jìn)一步拓展城市服務(wù)打下基礎(chǔ)。其次,許多大型物企積極開(kāi)發(fā)智慧物業(yè),將新的智慧科技引入物管服務(wù)場(chǎng)景,積累了一定的科技研發(fā)和應(yīng)用能力,可以將這種能力進(jìn)一步移植到智慧城市領(lǐng)域。

??從目前來(lái)看,多數(shù)政府已采用公共服務(wù)外包的方式提升服務(wù)效率,部分政府針對(duì)特定事件采用網(wǎng)格化管理,讓管理權(quán)責(zé)明晰。作為市場(chǎng)化的運(yùn)作主體,萬(wàn)科云、龍湖智創(chuàng)生活、碧桂園服務(wù)等物業(yè)企業(yè)也紛紛加入城市服務(wù)行業(yè),并創(chuàng)新性提供一體化的城市服務(wù)解決方案。

??以萬(wàn)物云珠海橫琴“物業(yè)城市”模為例,這一模式是把整個(gè)城市公共空間與公共資源整體作為一個(gè)“大物業(yè)”,將物業(yè)小區(qū)的管理模式延伸到城市層面,推動(dòng)城市治理模式由“政府全包”向“市民治理”方向轉(zhuǎn)變的一種城市治理模式。城市精細(xì)化管理發(fā)展趨勢(shì)下城市服務(wù)業(yè)務(wù)成為必不可少的一環(huán)。

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??頭部企業(yè)加大布局,拓展城市服務(wù)版圖

??現(xiàn)階段,城市服務(wù)尚處于發(fā)展初期,市場(chǎng)集中度及競(jìng)爭(zhēng)程度較低,對(duì)于物企來(lái)說(shuō)尚有較大的市場(chǎng)空間,先進(jìn)入的物企正在逐步加大布局。

??在城市服務(wù)的布局上頭部企業(yè)也存在一定差異。萬(wàn)物云城市服務(wù)的主要對(duì)象為一二線城市新區(qū),其中一二線與母公司城市布局相符,新區(qū)則主要考慮歷史負(fù)擔(dān)輕、便于新模式開(kāi)展。碧桂園服務(wù)在歷經(jīng)十余個(gè)城市的初步探索后,最終決定以環(huán)衛(wèi)服務(wù)作為城市服務(wù)的突破口,區(qū)域布局方面以三四線城市為主,與母公司布局相仿;空間上較為分散,呈現(xiàn)機(jī)會(huì)型拓展特征。保利物業(yè)城市服務(wù)的主要對(duì)象為特色鄉(xiāng)鎮(zhèn),服務(wù)內(nèi)容和模式與碧桂園服務(wù)類似,主要包括市容市貌協(xié)管、環(huán)衛(wèi)保潔、垃圾清運(yùn)等,以招投標(biāo)形式獲取項(xiàng)目。區(qū)域布局方面,前期主要圍繞嘉善、上海的特色鄉(xiāng)鎮(zhèn),形成相對(duì)成熟的品牌和模式,目前已經(jīng)逐步走出長(zhǎng)三角,在東北、西南陸續(xù)拓展落子。

??盡管頭部企業(yè)在城市服務(wù)的具體布局上各有側(cè)重,但企業(yè)城市服務(wù)品牌的建立和標(biāo)桿項(xiàng)目示范作用打造,已形成一定的標(biāo)桿效應(yīng)。

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??過(guò)往,物業(yè)企業(yè)以服務(wù)住宅、商業(yè)、辦公等業(yè)態(tài)為主,住宅業(yè)態(tài)服務(wù)對(duì)象主要為C端客戶,商業(yè)、辦公等業(yè)態(tài)服務(wù)對(duì)象主要為B端客戶,隨著物企城市服務(wù)業(yè)務(wù)的推進(jìn),企業(yè)服務(wù)對(duì)象延伸至G端客戶。

??To-G客戶的服務(wù)與原有的C端、B端客戶存在較大差異。

??無(wú)論是通過(guò)招投標(biāo)獲取單個(gè)項(xiàng)目,還是承接項(xiàng)目總包,政企資源均發(fā)揮了重要作用,2021年以來(lái)物企通過(guò)與地方政府、城投公司或戰(zhàn)略合作,或成立合資公司等方式,共同推進(jìn)城市服務(wù)的落地。

??隨著企業(yè)與政府合作深度的增加,政府對(duì)企業(yè)信任度提升、服務(wù)內(nèi)容疊加,單個(gè)項(xiàng)目年化合同金額有望逐步擴(kuò)大,典型如萬(wàn)科物業(yè)珠海橫琴項(xiàng)目、保利物業(yè)西塘鎮(zhèn)和天凝鎮(zhèn)項(xiàng)目、招商積余三亞崖州灣項(xiàng)目等。

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??從近年來(lái)物企承接的城市服務(wù)項(xiàng)目來(lái)看,服務(wù)內(nèi)容包括市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)、公共設(shè)施維護(hù)、市容秩序管理、公共空間管理、智慧化服務(wù)等城市空間內(nèi)的方方面面。市政環(huán)衛(wèi)市場(chǎng)憑借規(guī)模大、模式輕、格局分散等特點(diǎn)吸引物業(yè)企業(yè)紛紛加碼布局。

??物企布局方式主要分為三類:第一類,憑借自身實(shí)力進(jìn)入環(huán)衛(wèi)招標(biāo)市場(chǎng),進(jìn)行市場(chǎng)化投標(biāo)獲取項(xiàng)目,典型如央企性質(zhì)的保利物業(yè),多數(shù)企業(yè)主要依靠自身屬地化資源優(yōu)勢(shì)獲取環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目。

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??第二類,與環(huán)衛(wèi)企業(yè)聯(lián)合獲取項(xiàng)目。這種聯(lián)合包括與環(huán)衛(wèi)公司成立合資公司或直接與環(huán)衛(wèi)公司聯(lián)合獲取某個(gè)環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目。

??第三類,通過(guò)收購(gòu)環(huán)衛(wèi)企業(yè)布局環(huán)衛(wèi)市場(chǎng)。據(jù)克而瑞物管不完全統(tǒng)計(jì),2021年物企收并購(gòu)共155起,其中11起以環(huán)衛(wèi)為標(biāo)的,占比約7.1%。

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??收入貢獻(xiàn)不及面積貢獻(xiàn),盈利能力承壓

??“城市服務(wù)”已然成為了物企業(yè)爭(zhēng)相布局的藍(lán)海賽道,但從企業(yè)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看,該業(yè)務(wù)仍處于起步階段。截至2021年6月30日,碧桂園服務(wù)的城市服務(wù)營(yíng)收最高,達(dá)到21.0億元,其余企業(yè)均不超過(guò)10億元。在城市服務(wù)收入占總收入的比例上,除了碧桂園服務(wù)和保利物業(yè)外,企業(yè)該業(yè)務(wù)的收入占比均不超過(guò)10%。

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       截至2021年6月30日,保利物業(yè)、雅生活集團(tuán)、世茂服務(wù)等企業(yè)城市服務(wù)在管面積占比均在40%以上,對(duì)比企業(yè)該業(yè)務(wù)的收入來(lái)看,城市服務(wù)業(yè)務(wù)對(duì)企業(yè)的面積貢獻(xiàn)遠(yuǎn)大于收入貢獻(xiàn),且短期內(nèi)該現(xiàn)狀仍無(wú)法改變。

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??值得注意的是,企業(yè)切入城市服務(wù)業(yè)務(wù)多從環(huán)衛(wèi)開(kāi)始,但環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)整體毛利率水平普遍低于傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)。2021年上半年上市物企平均毛利率水平高達(dá)30.57%,其中深度布局城市服務(wù)的碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、雅生活集團(tuán)、世茂服務(wù)4家平均毛利率也高達(dá)28.26%。而從頭部上市環(huán)衛(wèi)企業(yè)毛利率來(lái)看,玉禾田、僑銀股份、龍馬環(huán)衛(wèi)、啟迪環(huán)境4家的平均毛利率為22.37%,相比物企毛利率水平仍存在6個(gè)百分點(diǎn)的差距。隨著物企城市服務(wù)業(yè)務(wù)比重的進(jìn)一步加大,企業(yè)盈利能力恐承受一定壓力。

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??當(dāng)物企從社區(qū)走向城市,城市空間的運(yùn)營(yíng)需要物企擁有更強(qiáng)大的基礎(chǔ)服務(wù)能力、大型項(xiàng)目綜合管理能力以及社區(qū)資源協(xié)調(diào)能力。相比社區(qū)服務(wù),城市服務(wù)面向更龐大的管理面積,服務(wù)人員密度更低,提高服務(wù)效率的需求更加迫切。

       在城市精細(xì)化管理背景下,城市服務(wù)市場(chǎng)空間不斷釋放,物業(yè)企業(yè)迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇。整體來(lái)看,物企在城市服務(wù)領(lǐng)域的探索仍處于起步階段,具備國(guó)企、央企背景的企業(yè)資源優(yōu)勢(shì)突出,未來(lái)城市服務(wù)業(yè)務(wù)拓展將進(jìn)一步考驗(yàn)資源整合能力。另一方面,城市服務(wù)在多場(chǎng)景、復(fù)合業(yè)態(tài)等方面的綜合性管理將對(duì)企業(yè)提出更高的要求,物業(yè)企業(yè)在匹配業(yè)務(wù)需求、提升業(yè)務(wù)盈利能力等方面仍需打磨與沉淀,城市服務(wù)仍有很長(zhǎng)的一段路要走。

保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司寧波奉化分公司

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(2023-02)

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2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
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2022.081579.3-0.04%-0.62%
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