[克而瑞]行業(yè)透視 | “春運(yùn)”遷徙規(guī)?；净謴?fù)

??2022年春節(jié)人口遷徙規(guī)模與疫情之前已經(jīng)沒(méi)有十分大的差距，個(gè)別城市局部疫情的出現(xiàn)對(duì)于樓市需求側(cè)的影響已降至低位。

??2022年春節(jié)是疫情影響下的第三個(gè)春節(jié)，在國(guó)家精準(zhǔn)防疫策略下，2022年春節(jié)流動(dòng)人口規(guī)模較2021年大幅增加，全國(guó)總?cè)丝谶w徙規(guī)模已經(jīng)恢復(fù)至疫情前（2019年春節(jié)）的九成。但由于各地政策、流動(dòng)人口數(shù)量本身存在較大差異，各地人口遷徙規(guī)模恢復(fù)水平各不相同?？紤]到人口遷徙恢復(fù)情況一定程度上代表著該地的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇水平，與其潛在的購(gòu)房需求與能力呈現(xiàn)正相關(guān)，因此研究各城市春節(jié)人口遷徙尤為必要。

??2022年春節(jié)人口遷徙總量恢復(fù)至疫情前九成

??三四線略高于一二線

??隨著疫情防控政策趨于常態(tài)化、精細(xì)化，2022年春節(jié)前后全國(guó)總體遷徙量已經(jīng)恢復(fù)至2019年同期①的89%，較2021年同期有53%的巨大增幅。分能級(jí)來(lái)看，與2019年相比，三四線城市人口遷徙規(guī)?；謴?fù)情況（91%）好于一二線城市（86%）。

??究其原因，主要是受春節(jié)期間北京、上海、杭州、鄭州等人口規(guī)模較大的一二線城市存在中高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域，春節(jié)期間人口遷徙規(guī)?？s量明顯。尤其是正在舉辦冬奧會(huì)的北京，春節(jié)人口遷徙總量較2019年下降了58%，“就地過(guò)年”比重在一二線城市中居于首位。

??成都躍居春節(jié)遷徙規(guī)模榜首

??深受疫情影響的京、杭排名明顯下滑

??分城市來(lái)看，成都替代北京（2019、2020年榜首）和廣州（2021年榜首），成為2022年春節(jié)期間人口遷徙總量榜首城市。原因當(dāng)然是多方面的，一是由于成都人口規(guī)模巨大，并且近些年人口增量也十分突出，加之西南地區(qū)疫情相對(duì)比較穩(wěn)定，返鄉(xiāng)人口規(guī)模巨大也在意料之中，另一方面成都擁有豐富的自然、人文景觀，出游人群規(guī)模也十分巨大，因此2022年春節(jié)成都人口遷徙規(guī)模躍居全國(guó)（更多政策，請(qǐng)查閱中房網(wǎng) www.corporatebenefitsplanning.com）第一。長(zhǎng)沙、南昌也與成都類似，遷徙規(guī)模排序較疫情前均明顯提升，分別提升至了7和9個(gè)位次。

??而被成都取代的北京，春節(jié)期間人口遷徙規(guī)模較2019年下降了10個(gè)位次，降至11位；杭州也下降了3個(gè)位次，居于第13位。值得注意的是，兩城在春節(jié)期間均處于疫情影響期，“就地過(guò)年”人群比重明顯高于其他城市，因而2022年總?cè)丝谶w徙規(guī)模明顯下滑。值得注意的是，距離北京較近的天津、石家莊春節(jié)期間人口遷徙規(guī)模較疫情前也大幅收窄，排序分別下降了10和7個(gè)位次。

??中西部省會(huì)城市人口流動(dòng)增幅顯著

??長(zhǎng)沙、成都人口增幅最為突出

??如果我們把2019年春節(jié)人口遷徙當(dāng)作基年，將2022年春節(jié)期間各城市人口遷徙量與2019年農(nóng)歷同期相比，就可以粗略的估計(jì)出各城市人口遷徙恢復(fù)情況。通過(guò)測(cè)算，37個(gè)一二線城市2022年人口流動(dòng)恢復(fù)率約為86%。細(xì)分來(lái)看，可以把這些城市分為三類：

??第一類，人口遷徙規(guī)模恢復(fù)水平較佳、同比2019年上升的城市。這類城市包含銀川、西寧、長(zhǎng)沙、南昌、蘭州、成都、呼和浩特、合肥、濟(jì)南、貴陽(yáng)、南寧、拉薩等，其2022年春節(jié)人口遷徙規(guī)模均超過(guò)2019年，就區(qū)域來(lái)看，這些城市多位于中西部區(qū)域，并且多為“后疫情時(shí)代”的熱點(diǎn)旅游城市，受益于旅游產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展，人口遷徙規(guī)模大幅增加，2021年大部分城市GDP均保持較高的增速。值得注意的是，就人口遷徙規(guī)模增量來(lái)看，人口規(guī)模均超千萬(wàn)的長(zhǎng)沙和成都增幅最為突出，增量在37個(gè)一二線城市中穩(wěn)居前兩位。

??第二類，春節(jié)未受疫情影響或較小、但人口流動(dòng)規(guī)模略低于疫情之前的城市。這類城市包含?？?、廣州、烏魯木齊、武漢、廈門(mén)、長(zhǎng)春、青島、沈陽(yáng)等城市，這類城市春節(jié)人口流動(dòng)規(guī)模較疫情之前略有下降。其中最值得一提的是廣州，作為2021年春節(jié)人口遷徙規(guī)模榜首城市，雖然今年春節(jié)受到疫情的侵?jǐn)_，暫居人口遷徙規(guī)模榜第二位，但其與成都的差距微乎其微，其春節(jié)期間人口遷徙總規(guī)模已經(jīng)恢復(fù)至2019年的95%，結(jié)合相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，廣州2021年GDP達(dá)到2.82萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.1%，排名全國(guó)第四，從GDP增量來(lái)看，廣州以0.32萬(wàn)億的增量位居全國(guó)第三（超過(guò)深圳），增速與上海持平，落后于北京（8.5%），也高于深圳，顯示出足夠的韌性和潛力。

??第三類，春節(jié)受疫情影響、人口遷徙規(guī)模遠(yuǎn)不及2019年的城市。這類城市大都集中在東部區(qū)域，譬如北京、天津、哈爾濱、杭州、大連、寧波、鄭州、上海等城市，人口遷徙規(guī)模不及2019年八成。主要原因在于春節(jié)期間這些城市或周邊鄰近城市疫情比較嚴(yán)重，存在中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)，許多人選擇就地過(guò)年，因此春節(jié)期間人口遷徙規(guī)模同比2019年大幅下降，典型如北京和哈爾濱，同比降幅均超50%。

??疫情對(duì)遷徙影響逐漸消弭

??人口集聚力突出的京、杭需求韌性更佳

??綜上，與2019年農(nóng)歷同期相比，2022年春節(jié)前后人口遷徙規(guī)模已經(jīng)恢復(fù)九成，當(dāng)然，由于部分一二線城市受到疫情的影響，一二線城市恢復(fù)率不及三四線城市。如果不考慮今年春節(jié)期突發(fā)疫情的特殊狀況，春節(jié)期間人口遷徙規(guī)模大概率能夠恢復(fù)疫情前的95%。

??除了那些因?yàn)槁糜我蛩厥沟眠w徙規(guī)模大幅增加的中西部城市外，其余那些人口遷徙情況恢復(fù)比較好的城市2021年樓市表現(xiàn)均比較亮眼，成都、濟(jì)南、廣州、武漢、廈門(mén)、蘇州和福州等城市的商品住宅成交規(guī)模同比2020年均明顯上漲。典型如今年春節(jié)人口遷徙規(guī)模榜首城市成都，2021年其商品住宅成交規(guī)模高達(dá)1653萬(wàn)平方米，同比2020年漲幅高達(dá)21%。由此可見(jiàn)，這些流動(dòng)人口逐漸常態(tài)化的城市經(jīng)濟(jì)韌性也相對(duì)較好，房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐性也比較強(qiáng)，因而成交規(guī)模能夠延續(xù)較高位。

??再來(lái)看那些春節(jié)期間受疫情影響較大的城市，典型如北京、上海、杭州、西安等城市，盡管春節(jié)人口遷徙規(guī)模明顯縮量，但其2021年商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)依然較為突出，典型如杭州，2021年商品住宅成交面積高達(dá)2192萬(wàn)平方米，同比2020年漲幅高達(dá)45%。這也與杭州常住人口的大量增加有關(guān)，七普數(shù)據(jù)顯示，2020年杭州常州人口規(guī)模高達(dá)1194萬(wàn)人，較六普人口規(guī)模增加了324萬(wàn)人，并且勞動(dòng)力比重高達(dá)70.12%，在長(zhǎng)三角41城中居于首位，即使放眼全國(guó)，也只低于廣東省下轄的深圳、廣州、珠海、佛山、東莞和中山等少數(shù)城市，杭州的人口紅利依然較為明顯。不僅如此，考慮到杭州的勞動(dòng)力教育水平相對(duì)較高，其人口紅利的溢出效益會(huì)更強(qiáng)，購(gòu)房需求轉(zhuǎn)化率也會(huì)大大提升，總的來(lái)看樓市長(zhǎng)期發(fā)展無(wú)虞。

??總體來(lái)看，隨著疫情防控的常態(tài)化、精細(xì)化，2022年春節(jié)人口遷徙規(guī)模與疫情之前已經(jīng)沒(méi)有十分大的差距，個(gè)別城市局部疫情的出現(xiàn)對(duì)于樓市需求側(cè)的影響已降至低位。影響樓市成交最主要的因素還是城市的人口集聚力，經(jīng)濟(jì)水平較高的京、滬、杭等城市依然是樓市最佳潛力城市。