“2022年一季度至今，房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)，銷售業(yè)績表現(xiàn)不盡人意。3月，100個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積2584萬平方米，環(huán)比增長33%，但同比跌幅擴至51%，各城市市場加劇分化。

??監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在2022年3月上市房企到期境內(nèi)外債券金額共計640.7億元后，4月將有510.10億元到期，其中本周（4月10日-4月15日）有約282億元債到期，為2022年上半年周度高峰。

??在此背景下，2022年3月，六部委就房地產(chǎn)問題進行發(fā)聲，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，促進企業(yè)融資恢復。截止至3月100家典型房企的融資總量為878.39億元，環(huán)比上升138.7%，同比下降29.1%。融資量環(huán)比有較大的增長，同比降幅收窄。

??整體來看，目前政策端對房企融資繼續(xù)落實“房住不炒”的原則基礎，重點滿足房企合理的融資需求，因此未來的相關金融政策可能得到一定的放松，房企的融資環(huán)境會繼續(xù)優(yōu)化?！?/p>

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??房企新增融資上升，境內(nèi)融資成本下降

??2021年下半年以來，融資“三道紅線”持續(xù)發(fā)力，疊加國際評級機構頻頻下調(diào)房企信用評級，不少金融機構近乎全面暫停涉房融資，不僅新增融資有難度，到期債務也難以續(xù)作展期。受此影響，房企融資規(guī)模持續(xù)下行，同比跌幅不斷擴大。2022年2月，100家典型房企融資量跌至398億元，創(chuàng)近年來單月新低，同比跌幅擴至59%。

??進入3月，六部委聯(lián)合發(fā)聲支持房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展。2022年3月4日，央行在2022年金融市場工作電視會議上提出，要堅持“房住不炒”的定位，穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。16日國務院金融委在會議上表示，對于房地產(chǎn)市場要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。同日央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局、財政部也都分別作出表態(tài)，重點圍繞著防范化解房地產(chǎn)市場風險，積極推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展等方面。

圖：2019年3月-2022年3月100家監(jiān)測企業(yè)融資額統(tǒng)計圖

資料整理：CRIC

??在政策暖風影響下，2022年3月100家典型房企的融資總量為878.39億元，環(huán)比上升138.7%，同比下降29.1%，融資量環(huán)比出現(xiàn)較大的增長，同比降幅收窄。

??從融資成本上來看，截至2022年3月100家典型房企新增債券類融資成本4.50%，較2021年下降0.78個百分點，其中境外債券融資成本達7.54%，上升0.52個百分點，境內(nèi)債券融資成本3.23%，較2021年下降0.83個百分點。在境內(nèi)融資成本下降下，更多企業(yè)進行了境內(nèi)發(fā)債，如上實城市開發(fā)、首開股份(6.930, 0.14, 2.06%)、金融街(6.750, 0.52, 8.35%)、旭輝集團等。

表：歷年典型房企債券類融資成本

資料整理：CRIC

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??本周約282億元債到期，民企占6成

??監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年4月將有32筆債券到期，合計510.10億元，償債壓力較2022年3月有所下降，但仍需要關注多筆債券違約風險。

??按周來看，據(jù)CAIC統(tǒng)計，本周（4月10日-4月15日）房企境內(nèi)外共有25筆約合人民幣283億元債券到期，為今年上半年按周統(tǒng)計即將到期境內(nèi)外債券規(guī)模高峰。

圖: 房企今年上半年即將到期境內(nèi)外債券規(guī)模按周

??海外債按起息日期統(tǒng)計，按4月1日匯率1美元= 6.3624人民幣，1港元=0.8119人民幣換算

數(shù)據(jù)來源：CAIC 投管云

??其中規(guī)模TOP3的房企分別為中國恒大、弘陽地產(chǎn)、新城控股(31.990, -0.31, -0.96%)。恒大有兩筆海外債即將到期，合計規(guī)模14.5億美元；新城控股有15億元人民幣中期票據(jù)“17新城控股MTN002”即將到期。

??據(jù)了解，目前弘陽地產(chǎn)已經(jīng)提前兌付4.5億美元債。4月6日晚間，弘陽地產(chǎn)發(fā)布公告稱：公司已匯出資金至境外還款賬戶，用于全額贖回于2022年4月11日到期的優(yōu)先票據(jù)2.59598億美元以及累計至到期日的利息。此前弘陽地產(chǎn)分別于1月25日、4月1日發(fā)布回購公告，提前注銷約1.9億美元優(yōu)先票據(jù)。

表：4月10日-4月15日到期房企債券一覽

數(shù)據(jù)來源：CAIC 投管云

??按月來看，近1個月，中國恒大到期境內(nèi)外債券約92億元，遠高于排名第二碧桂園的35億元，不僅如此，中國恒大仍是近1個月及3個月甚至本年度到期境內(nèi)外債規(guī)模最大企業(yè)，領先于其他房企。

圖：近1月到期境內(nèi)外債券規(guī)模TOP20 

數(shù)據(jù)來源：CAIC 投管云

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??恢復市場信心，支持房企合理融資需求

??值得注意的是，雖然中央密集表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)，地方政策接連松綁托市，但政策效果其實并不明顯。

??2022年3月，在整體融資上升，境內(nèi)融資成本下降的同時，2022年3月7日、21日和27日禹洲集團、祥生控股和上置集團分別發(fā)布公告稱旗下債券未能按期支付利息，構成了實質(zhì)性違約，單月曝出債務違約的房企數(shù)量是2021年以來之最。

表：2022年部分房企債務違約情況