“公司忙銷售未訂投拓計劃”:一季度百強房企7成未拿地

公司苗野 2022-04-08 13:20:06 來源:中房報

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??2022年一季度土地市場波瀾不驚。

??“南京和杭州土地市場都會參與,目前正在研判中?!闭劶?022年首輪集中供地時華東某房企一人士表示,我們主要會選擇去化有保障、適合公司品質(zhì)落地和客戶認可的價值板塊。

??截至2022年4月5日,22個集中供地重點城市中,北京、上海、杭州、南京、青島、武漢、廈門、成都、重慶、長沙等近20個城市相繼公布首批次集中供地計劃和競拍規(guī)則,鄭州、寧波和無錫開啟了首批次供地“預(yù)申請”模式,北京、福州、合肥、青島、廈門、重慶、武漢、成都8個城市完成了首批次土地集中出讓。

??從8個城市競拍結(jié)果看,2022年首批土地市場已然沒了去年首批集中供地的熱情。

??克而瑞研究中心統(tǒng)計,一季度百強房企近7成企業(yè)未拿地,國企、央企依然是土地市場主力軍,民營房企態(tài)度漸趨謹慎。

??“到目前為止我們還沒有制訂具體投拓計劃,上半年第一要務(wù)是抓銷售促回款還債,下半年如果市場好轉(zhuǎn)也會‘囤糧’,除一線城市外,重點關(guān)注經(jīng)濟發(fā)達的強二線城市?!鄙虾D撤科笠粻I銷總經(jīng)理表示。

??多位房企內(nèi)部人士在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時認為,受利潤和市場預(yù)期影響,民營房企投資熱度有待恢復(fù),現(xiàn)階段核心是“穩(wěn)”;整體市場上銷售難、融資難、回款難,民營房企主動出擊更難。

??國企、央企是拿地“先頭軍”

??4月2日,為期3天的成都2022年首批集中供地以攬金393億元平穩(wěn)落下。沒有意外,國企、央企依然是拿地“先頭軍”,摘得44宗地中的36宗,占比約82%。其中,中海斥資56.5億元斬獲3宗地,合計面積約229畝;保利競得2宗地,中交、金茂各斬獲1宗地。

??“今年1至3月,中海總投資額已超過200億元?,F(xiàn)在整個市場處于復(fù)蘇過程中,投資機會還是相對不錯,所以公司在收并購、公開市場都在發(fā)力?!敝泻5禺a(chǎn)行政總裁張智超在此前的業(yè)績會上表示。

??這是整個房地產(chǎn)行業(yè)的縮影。

??今年1月,北京打響2022年集中供地第一槍,綠城耗資98.4億元拿下3宗地塊,成為本輪土拍收獲最豐厚房企;華潤排第二,以80億元拿下2宗地塊;另外中海、“金地+保利”均有2宗地塊收獲。旭輝控股成為本輪土拍中唯一一家有所斬獲且是獨立拿地的民企。

??旭輝給予記者的回復(fù)表示,未來依然會聚焦高能級城市核心區(qū)位板塊,這也是實現(xiàn)利潤、保證公司健康平穩(wěn)發(fā)展的重要途徑。旭輝管理層在業(yè)績會給出的答案同樣是,嚴守投資紀律和底線,謹慎判斷聚焦核心城市拿地,不拿貴地,不拿錯地。

??中指院研究數(shù)據(jù)顯示,2022年1月-3月,TOP100房企拿地總額為2271.6億元,拿地規(guī)模同比下降59.3%。從累計新增貨值來看,綠城中國、華潤置地和上海地產(chǎn)集團占據(jù)百強房企新增貨值榜單前三名。其中,綠城中國以392億元占據(jù)榜首。

??從拿地企業(yè)來看,一類是頭部國企、央企,如華潤、中海、招商、保利等,其中中海、華潤拿地金額超過100億元;另一類是區(qū)域深耕的本土房企,如濱江、大家、偉星等,借集中供地補充大本營可售貨值,在廈門、合肥的首輪土拍中有80%和60%地塊被本土房企斬獲。

??“主要是預(yù)期不明朗,銷售回款壓力倍增嚴重影響公司現(xiàn)金流,從而制約新增拿地投資?!鼻笆錾虾D撤科鬆I銷總經(jīng)理表示,不管是現(xiàn)金流還是投拓力度,希望保持穩(wěn)健,希望經(jīng)營回歸到自身權(quán)益和利潤上。

??銀城國際執(zhí)行董事兼副總裁朱力表示,公司投拓以不低于15%以上毛利率作為投資準入門檻,在多元化拿地節(jié)奏上,準入新項目目標經(jīng)營性現(xiàn)金流回正周期18個月,自有資金回正周期9個月,這才會對集團利潤及長期可持續(xù)經(jīng)營提供有力支持。

??市場冷熱不均

??今年首輪集中供地門檻普遍有所下降亦是一大特點。

??杭州在首輪土拍中未采用去年使用的“預(yù)公告”和“勾地”模式,改用“限地價、限房價、定品質(zhì)、一次書面報價+搖號”的競價方式,首推“次高者得”的規(guī)則,即當?shù)貎r到達封頂價之后將不再直接搖號,而是通過線下的一次報價方式進行。這一規(guī)則被認為能在一定程度上保證項目利潤。

??蘇州第一批集中供應(yīng)15宗涉宅用地中,不乏位于工業(yè)園區(qū)湖東板塊和高新區(qū)獅山板塊內(nèi)的優(yōu)質(zhì)地塊,以及新房供應(yīng)告急的姑蘇平江新城等板塊。且將保證金比例由30%下調(diào)至20%,這一舉動無疑降低了參拍門檻。

??南京首輪土拍推出的20宗地塊中,僅對1宗地塊實施了配建要求,其余均未有配建要求。同時南京還將部分地塊保證金比例進行了下調(diào),并延長付款周期。

??中指研究院土地事業(yè)部分析師殷玉軒表示,南京第一批集中供地呈現(xiàn)出“質(zhì)優(yōu)量小”特點,并適當提高了地塊房地價差,使企業(yè)利潤空間進一步加大。

??成都對首輪集中供地全部采取“限地價+抽簽”方式進行拍賣,較2021年第三批次“限地價+競?cè)瞬殴ⅰ钡姆绞接兴潘伞|莞取消了對房屋最高銷售價格的限制,并大范圍取消無償配建安居房。

??“這些措施主要是為了提升企業(yè)拿地意愿,但土拍市場要重新回暖尚需時日,預(yù)計2022年上半年為土地市場出現(xiàn)‘政策底’,到下半年有望出現(xiàn)‘市場底’,一線城市和部分重點二線城市土地有望率先回暖。”植信投資研究院資深研究員馬泓表示。

??上述華東某房企人士認為,各地優(yōu)化土拍規(guī)則有助于釋放企業(yè)合理利潤空間,促進市場良性循環(huán),“土拍規(guī)則的局部調(diào)整,主要朝著合理利潤空間、居住品質(zhì)有保障方向,我們會積極面對和研究,爭取提升優(yōu)質(zhì)地塊命中率”。

??盡管近期針對房地產(chǎn)行業(yè)政策暖風頻吹,地方政府吸引企業(yè)拿地意圖也比較明顯,但不同城市土拍市場熱度分化明顯。

??北京首輪集中供地熱度較2021年有所回升,部分地塊觸及最高限價。廈門、重慶在“讓利”“降低土拍門檻”政策下,地市熱度較去年四季度也小幅回升。其中廈門島內(nèi)5宗地塊均溢價成交,2宗觸及最高限價;重慶在核心板塊起拍價下調(diào)的情況下,13宗地塊零流拍,有3宗進入搖號環(huán)節(jié);武漢共推出11宗地塊,其中7宗涉宅地有1宗流拍,1宗觸及最高限價+搖號成交,整體溢價率1%;福州、青島地市相對較冷,地塊以底價成交為主;合肥表現(xiàn)為“冰火兩重天”,有15宗地塊進入競品質(zhì)環(huán)節(jié),但同時有8宗地塊遭遇流拍。合肥溢價率最高,達到11.2%;福州流拍率最高,為33%。

??上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為,各地通過調(diào)整土拍規(guī)則給房企預(yù)留了利潤空間,基于自身城市特點有保有壓適度調(diào)整土拍規(guī)則也是為了適應(yīng)市場。但受大環(huán)境影響,土地市場信心短時間內(nèi)難恢復(fù)。土拍市場分化的背后可以看出房企的投資邏輯,企業(yè)主要關(guān)注城市整體發(fā)展空間。

??馬泓認為,土拍市場能否更大程度改善還要看住房銷售預(yù)期能否好轉(zhuǎn),房企融資問題能否積極妥善解決。目前來看,對資質(zhì)相對優(yōu)良的央企、國企及城投公司,土拍規(guī)則放松是利好,參與度也相對較高;民營房企普遍因現(xiàn)金流、融資和償債壓力,對土地市場持觀望態(tài)度??紤]到本身資產(chǎn)負債率仍處于相對較高水平,拿地行為還是會比較謹慎。

??克而瑞研究中心認為,若當前房企偏緊的現(xiàn)金流能夠得到實質(zhì)性改善,信心提振下重點城市集中土拍的熱度有望觸底回升,二季度或迎來拿地窗口期。分化也將愈發(fā)明顯,長三角部分抗壓性較強、穩(wěn)定性高的市場如杭州、蘇州,以及上海、廣州等一線城市,土拍熱度回溫將領(lǐng)先其他城市,部分人口流出、經(jīng)濟發(fā)展較差的三四線城市土地市場熱度或進一步降低。

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中國城市住房價格288指數(shù)

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