[中房研協(xié)]哈爾濱打響取消限售第一槍，提升“因城施策”雙向調(diào)控導(dǎo)向

??【熱點(diǎn)聚焦】

??3月23日，哈爾濱市人民政府官網(wǎng)顯示，經(jīng)報(bào)請(qǐng)市政府同意，鑒于《哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）已完成其階段性調(diào)控使命，擬予以廢止。

??據(jù)悉，根據(jù)上述《通知》，哈爾濱市2018年5月起實(shí)行區(qū)域性限售政策，在主城區(qū)六區(qū)（道里區(qū)、南崗區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)、平房區(qū)和松北區(qū)）區(qū)域范圍內(nèi)，取消建設(shè)單位網(wǎng)簽合同備案信息注銷權(quán)限。凡新購(gòu)買商品住房的，自商品房網(wǎng)簽合同簽訂之日起滿3年方可上市交易。此外，《通知》還提出，自2018年5月起，提高公積金貸款條件，進(jìn)一步降低個(gè)人債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在延續(xù)現(xiàn)有公積金貸款規(guī)定的同時(shí)，將個(gè)人貸款還貸能力系數(shù)由0.5調(diào)整為0.4，嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，嚴(yán)格控制二套以上購(gòu)房的首付和利率標(biāo)準(zhǔn)等。

??【熱點(diǎn)評(píng)析】

??樓市下行壓力巨大，哈爾濱打響省會(huì)城市取消限售第一槍    

??2021年10月，哈爾濱市出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》，從供需兩側(cè)出臺(tái)多條樓市紓困政策。其中，在供給側(cè)，提出降低預(yù)售許可申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)、允許分期支付土地價(jià)款、支持房企促銷活動(dòng)等；在需求側(cè)，提出為人才和新市民發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、放寬二手房公積金貸款房齡年限等。哈爾濱也由此成為全國(guó)首個(gè)下場(chǎng)維穩(wěn)樓市的省會(huì)城市。半年時(shí)間不到，哈爾濱再度發(fā)文擬取消限售、放寬公積金貸款規(guī)定等，也從側(cè)面反映了當(dāng)前哈爾濱市樓市仍然面臨較大的下行壓力，此前出臺(tái)的寬松性政策并未達(dá)到預(yù)期效果。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年哈爾濱新房供應(yīng)面積540.1萬(wàn)平方米，同比下降57%；成交面積411萬(wàn)平方米，同比下降33%；成交金額418億元，同比下降36%；成交均價(jià)10169元/平方米，同比下降5%。2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)數(shù)據(jù)均大幅下滑。2022年2月，哈爾濱新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.9%，同比下降3.8%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降1%，同比下降3.4%。其中，新房?jī)r(jià)格已連續(xù)7個(gè)月下跌。截至2月末，哈爾濱商品房庫(kù)存同比漲幅高達(dá)120%，去化周期大于30個(gè)月，庫(kù)存去化壓力巨大。

??從此次擬調(diào)整政策內(nèi)容來(lái)看，核心在取消限售和放寬公積金貸款條件，尤其是二套房首付和利率標(biāo)準(zhǔn)，這對(duì)提振市場(chǎng)信心有一定積極作用，可能會(huì)激發(fā)一部分置換改善住房需求?？紤]到以往限售政策主要是為了抑制投機(jī)投資等炒房行為，而當(dāng)前“房住不炒”調(diào)控基調(diào)未變，加上哈爾濱正面臨經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷、人口流出嚴(yán)重等諸多問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐較弱，即使取消限售政策，也很難再吸引炒房置業(yè)需求規(guī)模涌入。因此，預(yù)計(jì)哈爾濱此次政策調(diào)整對(duì)樓市的實(shí)際提振作用有限，但從首個(gè)取消限售的省會(huì)城市角度來(lái)看，哈爾濱此次政策調(diào)整進(jìn)一步釋放了當(dāng)前樓市維穩(wěn)的積極信號(hào)，或?qū)⒊蔀闃鞘谐袎撼鞘蟹艑捇驈U止部分“四限”政策的開端。

??地方樓市松綁力度加大，長(zhǎng)春、呼和浩特、大連等城市有望跟進(jìn)鄭州、哈爾濱調(diào)控步伐

??進(jìn)入2022年以來(lái)，在中央持續(xù)釋放房地產(chǎn)維穩(wěn)信號(hào)的同時(shí)，各地因城施策，紛紛出臺(tái)寬松性調(diào)控新政。尤其以需求側(cè)調(diào)整為主，如降低首付比例、下調(diào)房貸利率、放寬公積金貸款條件、上調(diào)公積金貸款最高額度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼或契稅補(bǔ)貼等。其中，鄭州在3月1日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》中提出取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”“允許投靠家庭新購(gòu)一套住房”等，成為本輪寬松性調(diào)控中首個(gè)放松“限購(gòu)限貸”的省會(huì)城市。從進(jìn)入2022年以來(lái)的地方房地產(chǎn)政策調(diào)整情況來(lái)看，類似2020年地方寬松性調(diào)控屢屢被叫停、政策“一日游”的情況鮮有發(fā)生，以往被視為紅線的“四限”政策在部分地區(qū)也逐漸松動(dòng)，樓市松綁力度有所加大，地方政府自主調(diào)控空間提升?；诋?dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍處在深度調(diào)整期，大部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然面臨較大的下行壓力，為了避免房地產(chǎn)市場(chǎng)失速下滑，部分為抑制房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱而出臺(tái)的政策適時(shí)性及合理性或?qū)⒌玫街匦略u(píng)估。預(yù)計(jì)后續(xù)出臺(tái)寬松性政策的城市將繼續(xù)擴(kuò)容，政策調(diào)控將更加深入。

??具體到城市來(lái)看，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2022年2月末，全國(guó)商品住宅庫(kù)存量TOP20城市分別為：青島、沈陽(yáng)、武漢、太原、惠州、成都、佛山、長(zhǎng)春、天津、北京、廣州、臨沂、蘭州、昆明、煙臺(tái)、鄭州、大連、呼和浩特、徐州、哈爾濱，商品住宅庫(kù)存量均在1000萬(wàn)平方米以上，其中青島市商品住宅庫(kù)存量超2500萬(wàn)平方米。商品住宅庫(kù)存量去化周期TOP20城市分別為：防城港、連江、大連、煙臺(tái)、河源、梅州、福清、惠州、銅陵、北海、寶雞、來(lái)賓、長(zhǎng)春、蘭州、淄博、金華、呼和浩特、洛陽(yáng)、珠海、日照，去化周期均在30個(gè)月以上，其中防城港商品住宅庫(kù)存量去化周期近90個(gè)月。從城市能級(jí)來(lái)看，商品住宅庫(kù)存量TOP20以一二線重點(diǎn)城市為主，而商品住宅庫(kù)存量去化周期TOP20則以經(jīng)濟(jì)相對(duì)薄弱的三四線城市為主。由此來(lái)看，盡管庫(kù)存量相對(duì)較低，但由于城市基本面較弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展缺乏有力支撐，這些三四線城市面臨的去庫(kù)存形勢(shì)更加嚴(yán)峻，調(diào)控政策松綁需求更加強(qiáng)烈。此外，長(zhǎng)春、惠州、呼和浩特、蘭州、大連等二線城市同時(shí)出現(xiàn)在全國(guó)商品住宅庫(kù)存量TOP20和去化周期TOP20，樓市庫(kù)存去化壓力同樣較大。若哈爾濱取消限售等政策調(diào)整穩(wěn)妥落地，以上二線和三四線壓力城市或?qū)㈥懤m(xù)跟進(jìn)出臺(tái)更深層次的樓市寬松性調(diào)控措施。

??（內(nèi)容來(lái)源：中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心）